Phần 1 Mở đầu
2.2. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
2.2.1. Tình hình đấu giá đất của một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Trung Quốc
Từ ngày 01/07/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương (TW) và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khóa 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua, Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 có hiệu lực thi hành từ 1/1/1995) quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp Tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND Tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ. Việc xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện, UBND huyện trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ.
+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Theo quy định của Luật đấu giá tài sản nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định:
Đấu giá viên: là người chủ trì cuộc bán đấu giá (Điều 14) và phải đáp ứng được những điều kiện sau (Điều 15):
- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá (BĐG); - Đã làm việc cho doanh nghiệp BĐG từ hai năm trở lên;
- Có tư cách đạo đức tốt.
Những người đã bị sa thải và những người mà Thẻ đấu giá viên bị tịch thu dưới năm năm, những người đang thi hành án hình sự về những tội do cố ý sẽ không được làm Đấu giá viên.
Những người đủ tiêu chuẩn trên phải vượt qua cuộc thi tuyển chọn đấu giá viên do Hiệp hội BĐG tổ chức, nếu đạt yêu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội cấp chứng chỉ Đấu giá viên.
Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:
Cuộc BĐG tài sản sẽ do đấu giá viên chủ trì. Người BĐG tài sản phải công bố nội quy BĐG và những vấn đề cần thiết khác trước khi tiến hành BĐG. Khi điều hành cuộc BĐG, người BĐG phải tiến hành lập biên bản BĐG. Người lập biên bản và đấu giá viên ký vào biên bản. Khi cuộc đấu giá thành thì người mua được tài sản mới ký vào biên bản.
Nếu tài sản đấu giá đòi hỏi phải thực hiện các thủ tục như thay đổi GCN QSH và giấy chuyển QSH theo quy định thì trên cơ sở văn bản BĐG tài sản và các tài liệu khác có liên quan, người ủy quyền BĐG tài sản và người mua được tài sản phải thực hiện các thủ tục cần thiết.
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản:
Cơ quan quản lý BĐG tài sản thống nhất trên toàn quốc chịu trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh trong lĩnh vực đấu giá tài sản cho doanh nghiệp. Hiệp hội BĐG tài sản là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân và là tổ chức tự quản trong lĩnh vực BĐG tài sản, giám sát các doanh nghiệp BĐG tài sản và đấu giá viên. Hiệp hội có quyền tổ chức các kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên, cấp chứng chỉ đấu giá viên (Điều 17).
2.2.1.2. Đài Loan
Theo tiến sĩ Tôn Dật Tiên (là người sáng lập ra Cộng hoà Trung Hoa) thì công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Trong đó: Chương trình “người cày có ruộng” chủ yếu được thực hiện ở các vùng nông thôn đối với đất sản xuất nông nghiệp; Chương trình “bình quyền về đất đô thị” được thực hiện tại các đô thị và khu vực được quy hoạch phát triển đô thị.
Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạ tầng” còn đạt được các thành tựu sau:
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán. (2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%. (5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mách lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô lớn, do đó ngày càng nhiều người được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên (Nhan Ái Tĩnh, 1999).