Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.2.1. Các yếu tố bên trong
4.2.1.1. Chất lượng nguồn nhân lực phụ trách công tác đấu giá
Trong công tác đấu giá yếu tố con người đóng vai trò vô cùng quan trọng nếu lực lượng cán bộ phụ trách công tác đấu giá có đầy đủ những phẩm chất, trình độ, đặc biệt là kinh nghiệm thì sẽ chắc chắn đem lại hiệu quả cao. Có trình độ tổ chức và quản lý giúp người quản lý tiếp cận được tốt công tác đấu giá và gắn kết các yếu tố tác động đến thị trường BĐS để ra quyết định, từ đó giúp họ lựa chọn và sử dụng đầy đủ và hợp lý các nguồn lực, tạo ra những sản phẩm có chất lượng cao nhất với chi phí bỏ ra thấp nhất.
Qua bảng 4.19 cho thấy trình độ cán bộ địa chính các cấp của huyện Gia Lâm tương đối cao. Các cán bộ cấp huyện đa số có trình độ đại học và trên đại học, có tới 75,6% trình độ đại học, 24,4% có trình độ trên đại học, đây là điều kiện thuận lợi cho huyện Gia Lâm tiếp tục phát huy hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trình độ cán bộ cấp xã còn thấp và chưa được quan tâm đào tạo, bồi dưỡng, chỉ có 6,36% số cán bộ địa chính cấp xã trên địa bàn thành phố có trình độ sau đại học, còn lại toàn bộ là có trình độ đại học, cao đẳng.
Bảng 4.20. Trình độ cán bộ các cấpTT TT Cấp huyện Cấp xã Tổng số SL (người) CC (%) SL (người) CC (%) SL (người) CC (%) Tổng số CBCC 45 100,0 110 100,0 150 100,0 1.Sau đại học 11 24,4 7 6,36 18 12 2.Đại học 34 75,6 72 65,5 106 70,7 3.Cao đẳng 0 0 31 28,15 31 17,3
Nguồn: Phòng Nội vụ huyện Gia Lâm (2016)
Qua thực tế điều tra cho thấy, cán bộ địa chính xã, phường của huyện Gia Lâm chỉ có 38,5% số cán bộ hiểu rõ quy chế đấu giá QSDĐ, và chủ yếu tập trung ở các xã, phường đã có dự án đấu giá. Bên cạnh đó, do năng lực chuyên môn hạn chế nên khi phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý dự án để hoàn thiện hồ sơ đất và tổ chức thực hiện đấu giá mất rất nhiều thời gian và tốn kém thêm nhiều chi phí cho công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ sơ.
Vì vậy, trong hoạt động quản lý nói chung và đặc biệt là công tác đấu giá thì trình độ của cán bộ trực tiếp phụ trách đóng vai trò rất quan trọng, quyết định các chính sách và phương pháp quản lý, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, kết quả và hiệu quả của công tác đấu giá. Trong giai đoạn tiếp theo Huyện Gia Lâm cần quan tâm tới công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính trên địa bàn thành phố.
4.2.1.2. Thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá
Bảng 4.21. Đánh giá của người dân về thủ tục tổ chức thực hiện đấu giáĐVT: % ĐVT: %
Chỉ tiêu Ninh Hiệp Yên Viên Phú Thị
Rườm rà, thời gian kéo dài 72 76,67 70
Quy chế chưa thống nhất 66 63,33 66,67
Giá không sát với thị trường 36 46,67 43,33
Hiện nay, chưa có quy chế đấu giá thống nhất cho cả nước, có đến gần 70% người dân tại các xã Ninh Hiệp, Yên Viên, Phú Thị cho rằng chưa có sự thống nhất về quy chế đấu giá từ trung ương đến địa phương. Có trên 70% người tham gia đấu giá QSDĐ của Huyện Gia Lâm thì cho rằng thủ tục để đưa một lô đất vào đấu giá hiện có quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện mất rất nhiều thời gian, có nhiều dự án kéo dài tới hơn 4 năm. Từ đó làm cho chi phí đầu tư cho dự án tăng lên, không chủ động được thời điểm tổ chức đấu giá nhằm khai thác được lợi thể của thị trường BĐS khi sôi động. Vì vậy, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của phiên đấu giá.
Bên cạnh đó việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền SDĐ còn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính. Dẫn đến giá đưa ra không sát với giá thị trường và không đáp ứng được yêu cầu của người tham gia đấu giá.
4.2.1.3. Cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá
Cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá ảnh hưởng trực tiếp đến công tác điều hành phiên đấu giá. Hiện tại, Huyện Gia Lâm chưa có sàn đấu giá BĐS đầu tư chuyên dùng, chủ yếu mượn địa điểm tại các Hội trường rộng để tổ chức, không có các thiết bị hiện đại theo dõi hoạt động đấu giá. Từ đó không quản lý được các hiện tượng thông thầu ép giá, làm giảm hiệu quả của công tác đấu giá, dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực phát sinh.
Bảng 4.22. Đánh giá cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá
ĐVT: %
Cơ sở vật chất Ninh Hiệp Phú Thị Yên Viên
Hiện đại, khang trang 0 0 0
Đầy đủ, đáp ứng nhu cầu 42 43,33 36,67
Sơ sài, không đảm bảo 58 56,67 63,33
Nguồn: Số liệu điều tra (2016)
Vì vậy, huyện Gia Lâm cần nghiên cứu thiết kế, đầu tư xây dựng sàn đấu giá đáp ứng và hạn chế được được các vấn đề trên, góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá và có thể phục vụ cho công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh.
Hộp 4.1. Cơ sở phục vụ công tác đấu giá còn sơ sài
“Theo tôi đánh giá thì cơ sở phục vụ công tác đấu giá còn sơ sài và thiếu các trang thiết bị hiện đại để quản lý, theo dõi quá trình đấu giá. Ở trung tâm quỹ đất mới chỉ có 1 phòng có bàn ghế ngồi với sức chứa đâu đó khoảng tầm 50 người đổ lại. Nhiều cuộc đấu giá đông, chúng tôi toàn phải di chuyển đến địa điểm hội trường lớn hơn để đấu giá. Ngoài ra, phòng đấu giá tôi không thấy có camera theo dõi quá trình đấu giá, như vậy không đảm bảo tính minh bạch…”
Nguồn: Anh Nguyễn Xuân Hòa, xã Ninh Hiệp, Huyện Gia Lâm, năm 2016
Hiện nay, cơ sở vật chất phục vụ cho công tác đấu giá còn sơ sài và thiếu thốn. Vi vậy, chất lượng cho công tác đấu giá chưa được đảm bảo. Trong thời gian tới, quỹ đất Huyện Gia Lâm cần đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất để đảm bảo cho công tác đấu giá được thực hiện một cách minh bạch và hiệu quả.
4.2.1.4. Tính minh bạch trong công tác đấu giá
Tính minh bạch trong công tác đấu giá là yếu tố quan trọng, quyết định lớn đến kết quả và hiệu quả của phiên đấu giá. Thực hiện tốt tính minh bạch các thông tin về dự án đấu giá QSDĐ sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư, người có nhu cầu mua đất nhiều thông tin về dự án, giúp họ có đủ căn cứ để ra quyết định mua và đánh giá được đúng giá trị của khu đất, nâng cao được giá trị của mỗi lô đất.
Bảng 4.23. Đánh giá của người dân về tính minh bạch trong công tác đấu giá ĐVT: % ĐVT: %
Chỉ tiêu Yên Viên Phú Thị Ninh Hiệp
Thời gian bán và nhận hồ sơ đăng kí
công khai 66,67 60 69,44
Việc đấu giá QSDĐ minh bạch 26,67 33,33 27,78
Điều kiện tham dự đấu giá rõ ràng 73,33 80 83,33 Kết quả đấu giá rõ ràng, công khai 33,33 40 27,78
Nguồn: Số liệu điều tra (2016)
Trong thực hiện tính minh bạch thì thời gian bán và nhận hồ sơ đăng ký đấu giá cũng là khâu then chốt trong công tác tổ chức đấu giá QSDĐ. Việc công bố thông tin bán và nhận hồ sơ rộng rãi, thời gian dài hơn sẽ góp phần
quyết định đến số người tham gia đấu giá.
Thực tế qua các dự án điều tra cho thấy, các dự án trên địa bàn xã Yên Viên, Phú Thị, Ninh Hiệp có thời gian bán hồ sơ dài trong vòng 30 ngày nên số lượng người tham gia đấu giá cũng tăng lên trong thời gian qua.
Trong quá trình đấu giá, tính minh bạch là yếu tố quyết định đến chất lượng đấu giá. Theo điều tra, chỉ có trên 20% người tham gia đấu giá cho rằng việc đấu giá quyền sử dụng đất minh bạch, rõ ràng, còn lại gần 80% người tham gia đấu cho rằng việc đấu giá chưa đảm bảo tính minh bạch. Trong các phiên đấu giá có xảy ra hiện tượng thông thầu, dàn xếp đấu giá nhằm tư lợi cá nhân. Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của công tác đấu giá và làm thất thu ngân sách của nhà nước. Vì vậy, các cơ quan chức năng cần có quy định rõ ràng cụ thể để tránh hiện tượng thông thầu, đảm bảo tính minh bạch hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất.
4.2.2. Các yếu tố bên ngoài 4.2.2.1. Cơ sở pháp lý 4.2.2.1. Cơ sở pháp lý
Công tác thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất dựa chủ yếu vào Luật đất đai năm 2004 và có chỉnh sửa bổ sung vào năm 2013. Ngoài ra, thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất cũng theo nhiều thông tư được hướng dẫn cụ thể: Ngày 20/05/2015, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp (quy định việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất) có hiệu lực thi hành và Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 và Quyết định số 26/2013/QĐ-UBND ngày 23/09/2013.
Tuy nhiên trong quy định chưa có sự thống nhất giữa 2 Thông tư, cụ thể: Về cơ quan xác định giá khởi điểm để bán đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất) theo Thông tư tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định. Nhưng theo quy định tại Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính, giá khởi điểm do Sở Tài chính và Phòng Kế hoạch – Tài chính xác định.
Vì vậy, những quy định trong việc triển khai tổ chức thực hiện công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa có sự đồng bộ giữa 02 Thông tư là Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường và Bộ Tư pháp. Trong khi đó, cả 02 Thông tư đều đang còn hiệu lực thi hành. Do đó, dẫn đến khó khăn trong việc thực thi chính sách và ảnh hưởng đến việc thực hiện công tác đấu giá.
4.2.2.2. Nhận thức và mục đích của người tham gia đấu giá về các quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Công tác đấu giá QSDĐ là hoạt động mới trong những năm gần đây, công tác thông tin tuyên truyền chưa được quan tâm nên người tham gia đấu giá hiểu biết rất hạn chế về quy chế đấu giá.
Qua điều tra cho thấy, số người tham gia đấu giá chưa hiểu rõ về quy chế đấu giá chiếm tỷ lệ khá cao ở 2 Phú Thị và Ninh Hiệp, điều này đã dẫn đến nhiều trường hợp không xác định được người trúng giá và phải tổ chức đấu giá lại.
Bảng 4.24. Mức độ hiểu biết và mục đích của người tham gia đấu giá ĐVT: % ĐVT: %
Diễn giải Ninh Hiệp Yên Viên Phú Thị
1. Hiểu biết của người tham gia đấu giá
- Hiểu rõ về quy định đấu giá 62 73,33 53,33
- Chưa hiểu rõ về quy định đấu giá 38 26,67 46,67 2. Mục đích tham gia đấu giá
- Mua đất để làm nhà ở 4 56,67 36,67
- Hưởng lợi từ người cùng đấu giá 96 43,33 63,33 Nguồn: Số liệu điều tra (2016)
Mục đích của người tham giá đấu giá cũng ảnh hưởng rất lớn đến kết quả của công tác đấu giá. Qua số liệu điều tra cho thấy, số người tham gia đấu giá vì mục đích hưởng lợi từ người cùng đấu giá chiếm tỉ lệ cao, tại Ninh Hiệp số người tham gia đấu vì mục đích hưởng lợi từ người cùng đấu giá chiếm phần rất lớn 96%, Phú Thị chiếm tới 63,33% và Yên Viên thấp nhất là 43,33%. Từ đó dẫn đến tình trạng thông thầu ép giá, làm giảm giá trị của lô đất, ảnh hượng trực tiếp tới kết quả đấu giá.
Bên cạnh đó, hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất, nhà ở thực sự
rất ít. Vì vậy, việc đánh giá được đúng nhu cầu nhà ở và tiềm lực tài chính của người có nhu cầu sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ.
Hộp 4.2. Công tác tuyên truyền chính sách thực hiện chưa thường xuyên “Công tác tuyên truyền chính sách đấu giá quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thường xuyên. Chúng tôi ít khi được tiếp cận với thông tin về các chính sách đấu giá do không có thông báo cụ thể, chủ yếu chúng tôi biết thông tin qua bạn bè, anh em thôi. Vì thế nên một số quy chế về đấu giá quyền sử dụng đất tôi không nắm rõ mà cũng chẳng hỏi được ai”
Nguồn: Anh Văn Ba, xã Phú Thị, Huyện Gia Lâm, (2016)
Hiện nay, công tác thực thi chính sách đấu giá tại Huyện Gia Lâm vẫn còn nhiêu bất cập. Việc thông tin chính sách đến người dân để hiểu rõ quy chế, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thường xuyên, liên tục. Trong thời gian tới, huyện cần có chủ trương tăng cường tuyên truyền và quảng bá chính sách qua tất cả các phương tiện thông tin đại chúng như: sách, báo, đài, ti vi, internet,… để người dân có thể tiếp cận chính sách một cách dễ dàng hơn.
4.3. GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC THỰC THI CHÍNH SÁCH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM 4.3.1. Định hướng giải pháp
Để tăng cường quản lý Nhà nước, tăng cường công khai, minh bạch, nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tại địa bàn huyện Gia Lâm. Qua khảo sát thực tiễn, chúng tôi xin nêu lên những định hướng sau đây:
Thực hiện công khai minh bạch, quán triệt sâu sắc phương châm 5 rõ của Thành ủy “Rõ người, rõ việc, rõ quy trình, rõ trách nhiệm và rõ hiệu quả”. Cụ thể như: Thông báo mời đấu giá , niêm yết hồ sơ đấu giá theo đúng quy định,…
UBND các quận, huyện, thị xã, UBND các xã, phường, thị trấn tăng cường quản lý đất thuộc quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng. Đẩy nhanh tiến độ xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật các khu đất đem đấu giá, tạo sự hấp dẫn đối với người tham gia đấu giá. Đối với các dự án đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng nhưng không đủ số lượng người tham gia đấu giá theo quy định, các chủ đầu tư tiếp tục tăng cường thông tin, tiếp thị đến mọi đối tượng có nhu cầu được biết, tạo điều kiện thuận lợi mời tham gia; khi có đủ điều kiện tổ
chức đấu giá với số lượng các thửa đất phù hợp, nên cho phép tổ chức phiên đấu giá với hình thức gọn nhẹ, bỏ giá một vòng đấu.
Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp cho UBND cấp huyện trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo ra chuyển biến mạnh mẽ, thực hiện có hiệu quả; Tăng cường quản lý sử dụng đất, quy hoạch và đầu tư xây dựng sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, có biện pháp khắc phục tình trạng không đưa đất vào sử dụng, xây dựng sai quy hoạch, sai phép.
Có sự phối hợp chặt chẽ và đồng bộ giữa các cơ quan chức năng trong việc quản lý hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất; kiên quyết ngăn chặn và xử lý thích đáng những hành vi tiêu cực trong tổ chức, thực hiện BĐG QSD đất.