Nghiên cứu chính sách về bán đấu giá đất đai ở một số nước trên thế giới chúng ta có một số nhận xét và rút ra kinh nghiệm có thể vận dụng trong việc ĐGQSDĐ ở Huyện Gia Lâm nói riêng và nước ta nói chung:
Thứ nhất, phần lớn các nước đã ban hành chính sách về bán đấu giá với tư cách là một đạo luật độc lập như: Luật bán đấu giá tài sản (Trung Quốc), Pháp quy định trong Bộ luật Dân sự và Bộ luật Thương mại, Thái Lan quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại. QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, với vai trò to lớn của việc ĐGQSDĐ đem lại cần phải quy định thành một chế định cụ thể trong Luật bán đấu giá tài sản. Các quy định về ĐGQSDĐ ở nước ta còn nằm rải rác trong Luật đất đai, Luật quản lý tài sản nhà nước……
Thứ hai, về người điều hành đấu giá: Trong quá trình bán đấu giá thì người điều hành cuộc đấu giá là hết sức quan trọng. Vì muốn điều hành cuộc đấu giá tốt bên cạnh có trình độ hiểu biết về pháp luật thì phải có kỹ năng điều hành cuộc bán đấu giá. Kinh ngiêm của các nước như ở Trung Quốc bên cạnh yêu cầu điều kiện phải có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn trong đấu giá, đã làm việc trong doanh nghiệm bán đấu giá từ hai năm trở lên và cần phải tham gia kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên do hiệp hội bán đấu giá tổ chức. Vì vậy, kinh nghiệm rút ra cho chúng ta là cần phải quy định cụ thể điều kiện, tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những tiêu chuẩn về trình độ pháp luật, phải trải qua khóa đào tạo nghiệp vụ đấu giá, có thời gian tập sự ở các tổ chức đấu giá thì hiểu biết về xã hội, kỹ năng điều hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quan trọng của các đấu giá viên cần được xem xét để quy định cho phù hợp.
Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hóa thủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả bằng thư qua đường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá. Hình thức trả giá trong suốt thời gian đã định là một trong những hình thức đem lại hiệu quả rất cao, tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu đều tham gia, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá. Do vậy, cần nghiên cứu để có sự vận dụng, quy định về hình thức ĐGQSDĐ ở nước ta cho phù hợp.
Thứ tư, về tổ chức bán đấu giá: Theo quy định của các nước, việc bán đấu giá đất đai, tài sản phải được thực hiện bởi doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá được nhà nước thừa nhận như: Luật về bán đấu giá tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: người bán đấu giá là doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá.
Thứ năm, về cơ quan quản lý các tổ chức bán đấu giá.: Khi xã hội càng phát triển, vấn đề đặt ra là cần quản lý chặt chẽ các tổ chức được thành lập đảm bảo các tổ
chức đó vừa hoạt động theo điều lệ, tôn chỉ mục đích của tổ chức đó mà còn phải đảm bảo tuân theo quy định của pháp luật một cách nghiêm túc, đảm bảo duy trì xã hội phát triển trong một trật tự nhất định.
Thứ sáu, về xử lý vi phạm trong công tác bán đấu giá tài sản. Pháp luật các nước quy định có những hình thức xử lý nghiêm khắc bằng hình thức phạt tiền đối với doanh nghiệp bán đấu giá, người được ủy quyền, người điều hành đấu giá, người tham gia đấu giá và người quản lý đối với đấu giá. Thi hành kỷ luật đối với đấu giá viên hoặc trong Bộ luật Hình sự có điều quản quy định về tội có hành vi lợi dụng quá trình đấu giá để thông đồng, dìm giá của những người tham gia đấu giá. Thời gian qua, pháp luật nước ta cũng quy định về việc xử lý đối với hình thức thông đồng, dìm giá và các hành vi vi phạm về ĐGQSDĐ, song hình thức xử lý vẫn đang còn nhẹ, tiền xử lý còn thấp, do vậy tình trạng vi phạm pháp luật trong đấu giá vẫn còn xảy ra, đối với QSDĐ thì với khoản lợi nhuận thu được rất lớn qua việc thông đồng, dìm giá, vi phạm các quy định về trình tự , thủ tục điều kiện đấu giá do vậy dù có xử phạt nhưng vẫn vi phạm. Học kinh nghiệm của các nước, cần quy định xử lý nghiêm khắc đối với hành vi vi phạm, có thể đưa vào quy định trong Bộ luật Hình sự về tội thông đồng, dìm giá, gian dối trong ĐGQSDĐ gây hậu quả nghiêm trọng. Có như thế mới đủ sức răn đe trong trường hợp vi phạm về ĐGQSDĐ.
PHẦN 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1. Vị trí địa lý 3.1.1.1. Vị trí địa lý
Huyện Gia Lâm nằm ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội. Phía Bắc của là quận Long Biên; phía Tây Nam có địa giới là dòng sông Hồng, bên kia bờ là Thanh Trì và quận Hoàng Mai; phía Đông Bắc và Đông giáp với các Từ Sơn, Tiên Du, Thuận Thành của tỉnh Bắc Ninh; phía Nam giáp với Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
Diện tích: 114,79 km2.
Dân số: khoảng 243.957 người (năm 2016).
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Huyện Gia Lâm thuộc vùng Đồng bằng châu thổ sông Hồng, có địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung của địa hình và theo hướng dòng chảy của sông Hồng. Tuy vậy, địa hình của huyện khá đa dạng, làm nền tảng cho cảnh quan tự nhiên, tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế, xây dựng các công trình hạ tầng dân dụng và khu công nghiệp, đảm bảo yêu cầu cho phát triển kinh tế xã hội của Huyện.
3.1.1.3. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất và các vùng sinh thái
Đất đai của huyện Gia Lâm khá phì nhiêu và địa hình bằng phẳng.
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, đến nay huyện Gia Lâm được phân thành 4 tiểu vùng kinh tế sinh thái:
* Tiểu vùng 1
Tiểu vùng 1 hay tiểu vùng trung tâm bao gồm 6 đơn vị hành chính: xã Đa Tốn, xã Đặng Xá, xã Kiêu Kỵ, xã Cổ Bi, xã Dương Xá và thị trấn Trâu Quỳ.
Mật độ dân cư của tiểu vùng khoảng 1904 người/km2, đất nông nghiệp bình quân 860 m2/khẩu nông nghiệp. Địa hình bằng phẳng, hơi trũng, cốt đất trung bình 3,5-4m. Đây là tiểu vùng kinh tế phát triển, thâm canh lúa, sản xuất giống cây ăn quả và chăn nuôi lợn. Đặc biệt khu vực thị trấn Trâu Quỳ, trường học viện Nông Nghiệp Hà Nội là nơi cung cấp các giống cây ăn quả có chất lượng cao cho thành phố Hà Nội và các tỉnh phía Bắc. Đây cũng là vùng trung tâm có tốc độ đô thị hoá cao.
* Tiểu vùng 2
Tiểu vùng 2 hay tiểu vùng khu sông Hồng bao gồm 4 đơn vị hành chính trực thuộc: Xã Đông Dư, xã Bát Tràng, xã Kim Lan, xã Văn Đức.
Mật độ dân cư trung bình khoảng 1660 người/km2, bình quân đất nông nghiệp/khẩu nông nghiệp là 571m2. Địa hình tương đối thấp. Sản phẩm nông nghiệp chủ yếu là rau, hoa màu, lợn, bò. Sản phẩm tiểu thủ công nghiệp nổi tiếng gốm sứ Bát Tràng. Xã Bát Tràng đang phát triển nhanh theo xu hướng hình thành thị trấn.
* Tiểu vùng 3
Tiểu vùng 3 hay tiểu vùng Nam Sông Đuống gồm 4 đơn vị hành chính trực thuộc: xã Dương Quang, xã Kim Sơn, xã Phú Thị, xã Lệ Chi.
Mật độ dân số trung bình khoảng 1623 người/km2, bình quân đất nông nghiệp/khẩu nông nghiệp là 662m2/khẩu, địa hình tương đối cao và thoát nước.
Hiện nay sản xuất nông nghiệp vẫn là chính, sản phẩm chủ yếu của vùng là lúa, ngô và rau màu. Vùng có tiềm năng phát triển cây ăn quả theo hướng tập trung. Sản xuất công nghiệp đang hình thành và phát triển với cụm công nghiệp Phú Thị và Hapro-Lệ Chi.
* Tiểu vùng 4
Tiểu vùng 4 hay tiểu vùng Bắc Đuống gồm 8 đơn vị hành chính trực thuộc: xã Yên Thường, xã Yên Viên, xã Dương Hà, xã Đình Xuyên, xã Trung Màu, xã Phù Đổng, thị trấn Yên Viên, xã Ninh Hiệp.
b. Tài nguyên nước;
* Nước mặt : Huyện Gia Lâm có hai con sông lớn chảy qua là Sông Hồng và
Sông Đuống. Đây là 2 con sông có trữ lượng nước khá lớn, là nguồn chính đáp ứng yêu cầu về nguồn nước ngọt phục vụ cho phát triển sản xuất và đời sống dân sinh.
* Nước ngầm: Theo báo cáo điều chỉnh quy hoạch tổng thể kinh tế – xã hội
huyện Gia Lâm, nguồn nước ngầm của huyện Gia Lâm có 3 tầng: Tầng chứa nước không áp có chiều dày nước thay đổi từ 7,5m – 19,5m, trung bình 12,5m. Chất sắt khá cao từ 5-10mg/l, có nhiều thành phần hữu cơ. Tầng nước không áp hoặc áp yếu, đây là tầng chứa nước nằm giữa lưu vực Sông Hồng. Chiều dày chứa nước từ 2,5 – 22,5m, thường gặp ở độ sâu 15-20m. Hàm lượng sắt khá cao có nơi đến 20mg/l. Tầng chứa nước áp lực là tầng chứa nước chính hiện đang được khai thác rộng rãi phục vụ cho
huyện và Hà Nội nói chung. Tầng này có chiều dày thay đổi trong phạm vi khá rộng từ 28,6m – 84,6m, trung bình 42,2m.
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
- Đất sản xuất nông nghiệp
Năm 2016, có diện tích 8537,62 ha, chiếm 50,85% tổng diện tích tự nhiên..
- Đất lâm nghiệp
Có diện tích là 29,90 ha ở xã Bát Tràng, chiếm 0,26% tổng diện tích tự nhiên. + Đất rừng sản xuất là 0 ha;
+ Đất rừng phòng hộ là 29,90 ha ở xã Bát Tràng, chiếm 0,26% tổng diện tích tự nhiên.
+ Đất rừng đặc dụng là 0 ha.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản
Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản là 234,37 ha, chiếm 2,01% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất nông nghiệp khác
Đất nông nghiệp khác có diện tích là 339,38 ha, chiếm 2,91% tổng diện tích tự nhiên.
- Nhóm đất phi nông nghiệp
Tổng diện tích đất phi nông nghiệp năm 2015 của huyện Gia Lâm là 5.060,70 ha (biểu 11-TKĐĐ), chiếm 43,36% diện tích đất tự nhiên;
- Đất chưa sử dụng
Huyện Gia Lâm còn 72,56 ha đất bằng chưa sử dụng, chiếm 0,62% tổng diện tích đất tự nhiên.
Huyện Gia Lâm đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Vì vậy, nhu cầu sử dụng diện tích đất phi nông nghiệp khá cao và có xu thế tăng cao nữa, diện tích đất chưa sử dụng rất thấp.
32
Bảng 3.1. Tình hình đất đai của huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 – 2016
ĐVT: ha
Chỉ tiêu
2014 2015 2016 So sánh (%)
Số lượng Cơ cấu
(%) Số lượng Cơ cấu (%) Số lượng Cơ cấu (%) 15/14 16/15 BQ Tổng diện tích đất tự nhiên 11.472,99 100 11.671,24 100 11.671,24 100 100 100 100 I. Đất nông nghiệp 7818,25 53,33 7939,09 56,02 8057,62 56,02 104,1 105,0 104,5
1. Đất sản xuất nông nghiệp 5.829,31 95,27 5.934,43 90,76 5.934,33 90,76 99,76 99,69 99,73
a. Đất trồng cây hàng năm 5.638,44 96,73 5.070,40 85,44 5.070,30 96,73 99,75 99,69 99,72
- Đất trồng lúa 3.756,67 66,63 3.260,52 64,31 3.260,52 66,63 99,74 99,55 99,64
- Đất cỏ dùng vào chăn nuôi 78,58 1,39 78,58 1,55 78,58 1,55 100,01 100,00 100,01
- Đất trồng cây hàng năm khác 1.803,19 31,98 1.809,88 35,70 1.809,78 35,70 99,75 99,96 99,86
b. Đất trồng cây lâu năm 190,87 3,27 864,04 14,60 864,04 14,60 100,01 99,97 99,99
2. Đất lâm nghiệp 38,99 0,64 29,90 0,46 29,90 0,46 99,59 100,00 99,80
3. Đất nuôi trồng thuỷ sản 196,21 3,21 234,37 3,58 234,37 3,58 99,74 99,86 99,80
4. Đất nông nghiệp khác 53,94 0,88 339,38 5,19 339,38 5,19 100,00 96,53 98,25
II. Đất phi nông nghiệp 5.178,95 45,14 5.060,60 43,36 5.060,70 43,36 100,32 100,39 100,35
1. Đất ở 1.304,15 25,18 1.454,96 28,75 1.454,80 28,75 100,63 100,44 100,54
2. Đất chuyên dùng 2.653,67 51,24 2.233,44 44,13 2.233,61 44,13 100,23 100,54 100,39
3. Đất tôn giáo tín ngưỡng 59,27 1,14 59,27 1,17 59,27 1,17 100,00 100,00 100,00
4. Đất nghĩa trang, nghĩa địa 94,13 1,82 108,30 2,14 108,30 2,14 100,00 100,00 100,00
5. Đất sông suối và mặt nước 1.093,61 21,12 1.201,45 23,74 1.201,45 23,74 100,00 100,00 100,00
6. Đất phi nông nghiệp khác 9,62 0,19 3,62 0,07 3,26 3,62 127,42 100,00 112,88
III. Đất chưa sử dụng 175,58 1,53 72,56 0,62 72,56 0,62 99,25 100,00 99,62
IV. Một số chỉ tiêu
3.1.2.2. Tình hình dân số lao động
- Dân số toàn Huyện đến 31/12/2016 là 253.800 người. Tốc độ tăng trung bình quân giai đoạn 2014-2016 là 2%/năm. Số hộ gia đình năm 2014 là 61.806 hộ, năm 2016 có 64,386 hộ, tăng 2,07 %/năm. Lao động trong độ tuổi năm 2014 có 133.500 người, năm 2016 có 149.561 người, tăng 5,84 %/năm.
- Số hộ nông lâm nghiệp – thủy sản năm 2014 là 45.983 hộ, năm 2016 là 43.975 hộ, giảm 2,21 %/năm.
- Tổng số lao động năm 2014 là 166.876 người, năm 2016 là 185.439 người, tốc độ tăng 5,42 %/năm. Lao động đang làm việc trong các ngành nông lâm, thủy sản năm 2014 có 83.238 người, năm 2016 có 101.761 người.
- Lao động trẻ ở nông thôn có xu hướng thoát ly nông nghiệp ngày càng nhiều hơn là tín hiệu tốt cho tiến trình chuyển dịch cơ cấu lao động nông thôn song cũng gây ra những khó khăn đáng kể cho phát triển nông nghiệp hàng hóa do lao động nông nghiệp chủ yếu là lao động cao tuổi, trình độ chuyên môn kỹ thuật hạn chế nên việc ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ mới gặp khó khăn.
34
Bảng 3.2 Tình hình dân số, lao động của huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 - 2016
Chỉ tiêu Đơn vị tính 2014 2015 2016 So sánh (%) SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) 15/14 16/15 BQ
I. Tổng số nhân khẩu người 243,96 100,00 248,99 100,00 253,80 100,00 102,06 101,93 102,00
1. Nhân khẩu NLN-thuỷ sản người 183,92 75,39 176,78 71,00 172,85 68,10 96,12 97,78 96,94
2. Nhân khẩu phi NLN-TS người 60,03 24,61 72,21 29,00 80,95 31,90 120,28 112,10 116,12
II. Tổng số hộ hộ 61,81 100 63,75 100 64,39 100 103,15 101,00 102,07
1. Hộ NLN-thuỷ sản hộ 45,98 74,40 45,24 70,96 43,98 68,30 98,38 97,21 97,79
2. Hộ phi NLN-thuỷ sản hộ 15,82 25,60 18,51 29,04 20,41 31,70 117,00 110,25 113,58
III. Tổng lao động lao động 166,88 100,00 174,04 100,00 185,44 100,00 104,29 106,55 105,42
1. Lao động trong tuổi lao động 133,50 80,00 139,23 80,00 149,56 80,65 104,29 107,42 105,84
2. Lao động ngoài tuổi lao động 33,38 20,00 34,81 20,00 35,88 19,35 104,29 103,07 103,68
IV. Phân bổ lao động lao động 100,00 100,00 100,00
1. Lao động NLN- thuỷ sản lao động 83,24 49,90 78,66 45,20 75,27 40,59 94,50 65,69 95,10
2. Lao động CN – XD lao động 46,73 28,00 49,13 28,23 52,95 28,55 105,15 107,76 106,45 3. Lao động TM - dịch vụ lao động 36,91 22,10 46,25 26,57 57,22 30,86 125,29 123,72 124,50 V. Một số chỉ tiêu 1.BQ NK NLN, TS/hộ NLN, TS người 4,01 3,91 3,93 97,50 100,51 99,00 2.BQ lao động /hộ lao động 2,72 2,73 2,88 100,40 105,50 102,90 3.BQ LĐ NLN,TS /hộ NLN,TS lao động 1,81 1,74 1,94 91,10 111,50 101,30
3.1.2.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
Năm 2016, kinh tế duy trì mức ổn định, giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu do quản lý ước tăng 9,81% so với năm 2015. Trong đó: Công nghiệp, xây dựng tăng 8,82%; Dịch vụ tăng 14,71%; Nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 1,9%.
Cơ cấu giá trị sản xuất của : công nghiệp, xây dựng 52,43%; Dịch vụ 33,18%; Nông, lâm nghiệp, thủy sản 14,39%; thu nhập bình quân đầu người ước đạt 29 triệu đồng/người/năm; văn hóa - xã hội tiếp tục được duy trì và phát triển; an ninh chính trị, trật