quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lâm
4.3.2.1. Hoàn thiện các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
Thể chế pháp luật về đấu giá tài sản hiện hành chưa đồng bộ, chưa thống nhất; dịch vụ đấu giá là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp nhưng đến nay vẫn chưa có đạo luật riêng điều chỉnh; văn bản pháp luật chung về trình tự, thủ tục đấu giá mới chỉ là Nghị định nên hiệu lực thi hành còn hạn chế; còn tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, trùng dẫm giữa các văn bản quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục đấu giá6. Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục đấu giá tại một số văn bản hiện nay còn đơn giản, nhiều điểm chưa hợp lý, không khả thi, thiếu tính linh hoạt, gây khó khăn cho quá trình thực hiện đấu giá, chưa tạo điều kiện cho việc xử lý tài sản một cách nhanh chóng, thuận tiện, nhất là đối với việc đấu giá tài sản tự nguyện của tổ chức, cá nhân.
Hiện nay, có rất nhiều quy định có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định đã xuất hiện sự chồng chéo và chưa thống nhất dẫn đến sự khó khăn trong quá trình thực hiện. Cụ thể, những quy định trong việc triển khai tổ chức thực hiện công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa có sự đồng bộ giữa 02 Thông tư là Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp. Trong khi đó, cả 02 Thông tư đều đang còn hiệu lực thi hành. Do đó, việc triển khai tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất khó thực hiện. Vì vậy, huyện cần rà soát, sửa đổi, bổ sung và quy định chi tiết, cụ thể hơn các quy định, quyết định của UBND tỉnh về
trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Cần công khai, minh bạch trình tự, thủ tục đăng ký mua hồ sơ, thông tin về các thửa đất... để người dân tìm hiểu và đưa ra quyết định giúp tổ chức thành công các phiên đấu giá đất.
Cần phải có các thủ tục cởi mở hơn đối với người trúng đấu giá, như việc miễn lệ phí đăng ký QSD đất, nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng và bàn giao đất, đảm bảo đất sau khi được bàn giao được đưa vào sử dụng ngay.
Giá khởi điểm đưa vào đấu giá cần thay đổi một số phương thức định giá khởi điểm khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá khởi điểm vừa phải, còn nếu cả lô thì giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực và thu hút người tham gia đấu giá.
Cần phải nghiên cứu để điều chỉnh giá sàn đối với từng dự án, cộng với việc phải nộp trước một số tiền bảo lãnh quá lớn sẽ tạo tâm lý e ngại đối với nhiều người trước khi tham gia đấu giá QSD đất.
Chuẩn hóa việc đào tạo nghề đấu giá, quy trình tập sự hành nghề đấu giá nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên, chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, tính chuyên môn, chuyên nghiệp của tổ chức đấu giá tài sản, bảo đảm đầy đủ trách nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản trước khách hàng, Nhà nước.
Thống nhất về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản áp dụng đối với các loại tài sản bán đấu giá, bao gồm cả tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá và tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có lựa chọn hình thức bán đấu giá; tách bạch trình tự, thủ tục đấu giá tài sản và quy trình trước, sau khi tổ chức đấu giá tài sản đảm bảo quan điểm chỉ đạo của Luật đấu giá tài sản là luật về trình tự, thủ tục (luật hình thức).
Đảm bảo tính công khai, minh bạch, khách quan của việc tổ chức đấu giá tài sản bao gồm các nội dung như việc niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá được thực hiện rộng rãi, rõ ràng, đầy đủ thông tin; việc đăng ký tham gia đấu giá được thực hiện thuận lợi, chặt chẽ; hình thức đấu giá, phương thức đấu giá được quy định phù hợp nhằm hạn chế tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng, móc nối để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá.
Nâng cao trách nhiệm của người có tài sản trong việc tổ chức bán đấu giá, giám sát việc đấu giá, đồng thời, có cơ chế kiểm soát hữu hiệu trong quá trình tổ
chức bán đấu giá tài sản tránh tình trạng gây thất thoát tài sản, bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.
Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá tài sản; tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá tài sản của đấu giá viên, tổ chức bán đấu giá tài sản, cá nhân, tổ chức có liên quan.
4.3.2.2. Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thực thi chính sách ĐGQSDĐ là môt quy trình phức tạp, với nhiều trình tự, thủ tục. Mỗi công đoạn lại có nhiều thủ tục khác nhau như: Thủ tục xác định giá khởi điểm QSDĐ; thủ tục hợp đồng ĐGQSDĐ; thủ tục niêm yết, thông báo công khai QSDĐ đưa vào đấu giá… Hiện nay, các thủ tục này thường bị kéo dài, hoặc qua nhiều cơ quan gây khó khăn cho tổ chức thực hiện chính sách ĐGQSDĐ, hạn chế hiệu quả của ĐGQSDĐ ở các địa phương.
Việc đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian các thủ tục trong quá trình ĐGQSDĐ là một yêu cầu khách quan cùng với tiến trình cải cách thủ tục hành chính đã được Thủ tướng Chính xác định trong Quyết định số 896/QĐ-TTg ngày 08/6/2013 phê duyệt đề án tổng thể đơn giản hóa thủ tục hành chính, giấy tờ công dân và các cơ sở dữ liệu liên quan đến quản lý dân cư giai đoạn 2013- 2020 nhằm tạo điều kiện cho việc tiếp cận, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân được thuận lợi, tăng tính hấp dẫn và hiệu quả của ĐGQSDĐ.
Đối với thủ tục về thông báo, niêm yết công khai QSDĐ đưa vào đấu giá. Theo quy định về QSDĐ đưa vào đấu giá thời gian niêm yết là 30 ngày’’ Trong trường hợp tổ chức bán đấu giá lại thì trình tự, thủ tục bán đấu giá được tiến hành như đối với việc bán đấu giá lần đầu’’ . Thực tiễn quá trình ĐGQSDĐ ở huyện Gia Lâm cho thấy, quy định về thời gian như trên là quá dài, ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác DGQSDĐ. Theo ý kiến của nhân dân cần rút ngắn thời gian niêm yết xuống còn 15 ngày là vừa đủ để các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện các thủ tục và vừa đủ để khách hàng tìm hiểu về thửa đất đấu giá. Việc rút ngắn thời gian vừa tạo điều kiện cho nhân dân tham gia đấu giá, vừa không mất đi tính kịp thời, tính thời sự của thừa đất đưa ra đấu giá.
Thủ tục phê duyệt kết quả ĐGQSDĐ trong trường hợp cấp đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, là môt thủ tục cần thiết. Theo quy định, sau khi đấu giá thành tổ chức ĐGQSDĐ chuyển giao hồ sơ đấu giá cho cơ quan được
UBND cấp có thẩm quyền giao xử lý việc ĐGQSDĐ để hoàn thiện thủ tục. Sau khi hoàn thiện thủ tục thì chuyển cho cơ quan tài chính thẩm định trước khi trình UBND cùng cấp. Văn phòng UBND soát xét lại lần cuối kết quả đã đấu giá trước khi Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt. Như vậy, việc quy định về thủ tục phê duyệt kết quả đấu giá là vô cùng phức tạp, quá nhiều thủ tục, mất nhiều thời gian. Theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính hiện nay cần giảm bớt một số thủ tục không cần thiết như thủ tục chuyển giao cho cơ quan tài chính thẩm định kết quả đấu giá. Bởi vì, sau khi tổ chức đấu giá thành, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chuyển hồ sơ cho cơ quan đươc giao xử lý việc ĐGQSDĐ để xem xét trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc xem xét này đã bao hàm cả việc thẩm định kết quả đấu giá. Bên cạnh đó, Văn phòng UBND là cơ quan tham mưu trực tiếp cho chủ tịch UBND xem xét lại hồ sơ lần cuối trước khi trình cho chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt và đây cũng như một lần thẩm định kết quả đấu giá. Do vậy, việc chuyển cho cơ quan tài chính thẩm định là việc làm không cần thiết, không phù hợp với tinh thần cải cách thủ tục hành chính trong giai đoạn hiện nay.
4.3.2.3. Hoàn thiện bộ máy thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất
Về tổ chức hệ thống: Việc phân công nhiệm vụ của các phòng ban ở tương đối rõ ràng, tuy nhiên sự phối hợp giữa các phòng ban chưa chặt chẽ. Do vậy cần củng cố tổ chức phân công nội dung phụ trách cho từng thành viên được phòng phân công. Đối với cấp xã cần phân công rõ trách nhiệm với cá nhân cán bộ xã chịu trách nhiệm chính tiếp nhận, triển khai, theo dõi quá trình thực hiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất là rất cần thiết nhất là đối với các xã có nhiều đất xen kẹt cần đấu giá.
Về cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Quy hoạch và xây dựng quỹ đất đa dạng và thực hiện công bố các quy hoạch; kịp thời đầu tư cơ sở hạ tầng ở các khu quy hoạch trên địa bàn; dùng tiền sử dụng đất quay lại đầu tư hạ tầng.
Tăng cường sự quản lý của Nhà nước: Việc triển khai các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lâm cần có sự quan tâm hơn nữa của các cấp chính quyền địa phương. Để các hộ có nhu cầu đấu giá quyền sử dụng đất nắm bắt và thực hiện đúng các chính sách, các cấp chính quyền cần.
4.3.2.4. Hoàn thiện công tác lập kế hoạch
Công tác lập kế hoạch tại huyện hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong các khâu về thủ tục hành chính về làm hồ sơ đăng ký, đánh giá tư cách
người tham gia đấu giá,… Như vậy, trước hết cần rà soát sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước, theo hướng nâng cao hiệu suất chuyên môn, cải cách thủ tục hành chính để cải thiện chính sách, tăng cường trách nhiệm, kỷ luật công vụ.
Đối với các dự án, công trình trung hạn cần tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, qua đó có thể thiết lập được hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất. Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, lập quy hoạch chi tiết đến từng xã, xác định cụ thể quỹ đất để lập dự án khi có nhu cầu.
Cần xử lý nhanh các quy trình của đấu giá QSD đất, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng, và là công đoạn mở đầu để triển khai dự án.
Cần quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các lô đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch như là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4.3.2.5. Nâng cao năng lực của cán bộ thực thi chính sách
Cán bộ thực thi chính sách đóng vai trò quan trọng trong công tác thực thi chính sách. Vì vậy cần phải nâng cao năng lực của cán bộ thực thi chính sách.
Hiện nay, trên địa bàn Huyện Gia Lâm, năng lực quản lý củacơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đât còn bất cập. Đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý về lĩnh vực đấu giá QSDĐ còn mỏng, chưa được đào tạo bồi dưỡng thường xuyên về kiến thức, kỹ năng quản lý nhà nước đối với lĩnh vực mới mẻ này. Bên cạnh đó, cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý và hỗ trợ phát triển đối với doanh nghiệp đấu giá còn chưa rõ ràng, thiếu hiệu quả.
Để nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm chất của đội ngũ đấu giá viên, các cấp chính quyền cầm nắm vững và bám sát đề án phát triển và tăng cường năng lực đội ngũ đấu giá viên giai đoạn 2013 – 2015, định hướng đến năm 2020 được ban hành kèm theo Quyết định số 1076/ QĐ-BTP ngày 15/5/2013 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp để xây dựng để án của địa phương mình cho phù hợp, trong đó cần triển khai một số việc sau đây:
Thứ nhất, tiến hành thống kê, rà soát, đánh giá lại đội ngũ đấu giá viên hiện có ở Huyện Gia Lâm nhằm xác định chính xác số lượng, chất lượng của đội ngũ đấu giá viên hiện có, trên cơ sở xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng cũng như có chính sách sử dụng hợp lý.
Chúng ta thấy rằng xã hội không ngừng thay đổi và phát triển, các mối quan hệ xã hội ngày càng đa dạng, phức tạp thì các văn bản QPPL ngày càng được ban hành nhiều hơn. Do vậy, việc cập nhật kiến thức pháp luật mới và nâng cao kỹ năng hành nghề đấu giá cho đội ngũ đấu giá viên là một yêu cầu tất yếu. Tuy nhiên, vấn đề này trong thời gian qua chưa được các cấp chính quyền quan tâm, đặc biệt là các cơ quan trong hệ thống tư pháp, do đó, đã góp phần tạo nên thực trạng đội ngũ đấu giá viên ở nước ta nói chung, Huyện Gia Lâm nói riêng phần lớn chưa được đào tạo nghề đấu giá và chưa có nhận thức đầy đủ về trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp khi thực hiện công việc bán đấu giá. Thông qua việc thống kê, rà soát để có cơ sở tổ chức các lớp tập huấn kiến thức pháp lý, đạo đức nghề nghiệp và kỹ năng cần thiết trong hoạt động ĐGQSDĐ cho các đấu giá viên đặc biệt đối với những đấu giá viên chưa qua lớp đào tạo nghề đấu giá. Đây được xem là vấn đề quan trọng, thiết yếu trong việc nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên trong thời gian tới.
Thứ hai, Cần phải đào tạo, bồi dưỡng với sử dụng cán bộ thực hiện chính sách. Khi sử dụng đúng người, đúng chuyên môn không những nâng cao được hiệu quả công việc, cá nhân phát huy được năng lực của mình mà còn tạo ra tâm lý tích cực cho quá trình phấn đấu của cán bộ thực hiện chính sách.
Thứ ba, để nâng cao năng lực của của cán bộ thực thi chính sách có các giải pháp khác như: Khen thưởng, kỷ luật, nhằm tạo động lực để cán bộ phấn đấu hoàn thành nhiệm vụ; kiểm tra thanh tra thường xuyên trình độ, kỹ năng của cán bộ thực thi.
Tổ chức các lớp tập huấn ngắn hạn cho cán bộ trực tiếp thực thi chính sách trên địa bàn xã nhằm nâng cao kĩ năng và kinh nghiệm để các cán bộ có thể thực hiện tốt chính sách hỗ trợ cho người dân được thực hiện trên địa bàn xã. Các lớp tập huấn do cán bộ có trình độ hướng dẫn đào tạo và phải có nội dung đào tạo mới, phù hợp dễ tiếp thu, áp dụng.
Thứ tư, hàng năm, cần tiến hành thanh tra, kiểm tra vể tổ chức và hoạt động của các tổ chức bán đấu giá, kiểm tra việc hành nghề kỹ năng nghiệp vụ của
đội ngũ đấu giá viên. Qua công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện những tồn tại, thiếu sót trong thực thi chính sách về DGQSDĐ và tùy theo mức