Phần 1 Mở đầu
2.2. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
2.2.2. Tình hình đấu giá đất ở Việt Nam
*Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị, xã hội, của khu vực phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm.
Ngày 07/04/2010 UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND. Theo quy chế này, các trường hợp đấu giá là:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đầu tư xây dựng nhà ở; đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; đất đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng quỹ đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
- Cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện.
- Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng.
- Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
- Các trường hợp khác do UBND Thành phố quyết định.
Thực hiện Quyết định số 1088/QĐ-BTP ngày 13 tháng 5 năm 2013 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả như sau: Tính từ
ngày Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành - ngày 01 tháng 7 năm 2010 đến ngày 30 tháng 6 năm 2013, 29 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp và 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản quận – trên địa bàn thành phố đã tổ chức 3.111 cuộc bán đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 4.751.255.186.074 đồng và tổng giá trị tài sản bán được là 4.981.855.738.565 đồng, tỷ lệ tăng thêm giữa giá bán so với giá khởi điểm là 4,85% (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2013).
Năm 2014, Sở TN&MT TP.HCM đã tập trung nghiên cứu soạn thảo, đề xuất UBND thành phố ban hành nhiều văn bản để triển khai Luật Đất đai năm 2013; tổ chức nhiều hội thảo, tập huấn cho cán bộ quản lý các sở ban ngành, 24 quận về các điểm mới của Luật Đất đai 2013. Vì vậy, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, TP.HCM không gặp nhiều trở ngại và từng bước thực thi hiệu quả của Luật vào cuộc sống. So với năm 2013, công tác đấu giá QSDĐ tăng lên gấp 3 lần, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng (Nguyễn Thị Kim Ngân, 2015).
* Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh miền Trung. Thực hiện công tác đấu giá QSDĐ, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá QSDĐ tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/05/2008 về việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:
- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận QSDĐ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng BĐG gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự sặp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/ m2, mỗi người tham gia đấu giá có quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Hình thức đấu giá:
Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế.Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút. Đối tượng hô
giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó.
Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây.Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá.
Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không thành. Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản huỷ phiên đấu giá.
Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó.Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đáu giá; đồng thời được trả lại tiền đặt cược.
Sau khi việc BĐG kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bán tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
- Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:
+ Giá sàn do UBND Thành phố quy định dao động từ 3.900.000-5.330.000 đồng/m2 và giá đất trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 đồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá sàn quy định.
+ Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (lô đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm từ 2 tỷ đồng trở xuống; nộp bằng 3%-5% đối với khu đất (lô đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2 tỷ đồng và giao cho Hội đồng đấu giá đề xuất mức tỷ lệ cụ thể tuỳ theo tổng giá trị khu đất (lô đất) để trì Chủ tịch UBND thành phố quyết định.
+ Phương thức thanh toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong.