Phần 3 Phương pháp nghiên cứu
3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
3.1.3. Tổ chức và cơ cấu hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Gia Lâm
Gia Lâm
Trung tâm phát triển quỹ đất Huyện Gia Lâm được thành lập theo Quyết định số 3822/QĐ-UBND ngày 26/9/2007 của UBND thành phố Hà Nội với chức năng giúp UBND Huyện Gia Lâm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt và quản lý quỹ đất thuộc khu vực đô thị và khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Thành phố đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê trên địa bàn Huyện Gia Lâm. Trung tâm PTQĐ Huyện Gia Lâm thực hiện những nhiệm vụ sau:
Giúp UBND Huyện Gia Lâm thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng theo Quyết định thu hồi đất của Thành phố đối với trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được UBND thành phố xét duyệt mà chưa có công trình; dự án cụ thể trên địa bàn ;
Quản lý quỹ đất được thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa có công trình, dự án cụ thể.
Được giới thiệu địa điểm đầu tư theo quy hoạch được duyệt, vận động đầu tư vào quỹ đất được giao quản lý theo Quyết định của UBND ; lập kế hoạch sử dụng đối với đất được giao để quản lý, báo cáo UBND để trình UBND thành phố quyết định;
Giúp UBND Huyện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với đất được giao để quản lý;
Sử dụng quỹ đất được giao quản lý làm quỹ đất dự trữ để điều tiết các nhu cầu về đất đai theo quyết định của UBND thành phố và UBND Huyện phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Tổ chức thực hiện các dự án về chuẩn bị mặt bằng, xây dựng hạ tầng khu đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án trên phạm vi đất được giao quản lý và các dự án hạ tầng kỹ thuật theo quyết định của UBND Huyện.
Thực hiện chế độ báo UBND Huyện và thành phố theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ được giao;
Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Trung tâm theo quy định của pháp luật;
Thực hiện các nhiệm vụ khác do UBND Huyện giao.
Trung tâm PTQĐ huyện Gia Lâm đang hoạt động với tổng số 24 cán bộ, viên chức bao gồm 20 cán bộ trong biên chế và 04 lao động hợp đồng thời vụ.
Cụ thể gồm:
Ban Giám đốc: 01 Giám đốc phụ trách chung và 02 Phó giám đốc.
Các bộ phận: có 4 bộ phận phụ trách các mảng chuyên biệt: Kế toán, Hành chính tổng hợp, Giải phóng mặt bằng, Dự án.
Ngày 12/8/2015, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 3868/QĐ-UBND về việc thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm Phát triển quỹ đất hiện có trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Theo đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; có các chi nhánh; có tư cách pháp nhân và con dấu riêng; được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và Ngân hàng theo quy định hiện hành của pháp luật. Trung tâm có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai.
Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Gia Lâm, sáp nhập Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội, đổi tên thành Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội – Chi nhánh phát triển quỹ
đất huyện Gia Lâm. Theo đó về tổ chức bộ máy của Chi nhánh phát triển quỹ đất cơ bản không thay đổi, chỉ thay đổi về cơ chế hoạt động và cơ chế tài chính.
Ngày 05 tháng 6 năm 2017 UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số 3440/ QĐ-UBND về việc thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã. Thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất Huyện Gia Lâm trên cơ sở sát nhập ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Gia Lâm và chi nhánh phát triển quỹ đất huyện Gia Lâm ( hiện thuộc trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội, sở Tài nguyên và Môi trường).
Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Gia Lâm hiện có tổng số 41 cán bộ, công chức, viên chức và nhân viên hợp đồng ( bao gồm: 01 giám đốc, 06 phó giám đốc và 34 công chức, viên chức và lao động hợp đồng).
Trung tâm có 04 tổ chuyên môn, nghiệp vụ: + Tổ Hành chính – Tổng hợp.
+ Tổ Kế hoạch – Tài chính. + Tổ Quản lý và Phát triển đất.
+ Tổ Bồi thường và Giải phóng mặt bằng.
Trung tâm phát triển quỹ đất thuê công ty cổ phần đấu giá số 5 – Quốc gia để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Hai bên thương thảo thống nhất hợp đồng để thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1. Phương pháp tiếp cận nghiên cứu 3.2.1. Phương pháp tiếp cận nghiên cứu 3.2.1.1. Tiếp cận chính sách
Là phương pháp sưu tầm, đọc, phân tích các chính sách có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong nghiên cứu này, phương pháp tiếp cận chính sách được sử dụng để phân tích các chính sách đã thực hiện liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó, đưa ra những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2.1.2. Tiếp cận có sự tham gia của người dân
Trong nghiên cứu này, tiếp cận có sự tham gia của người dân nhằm lấy ý kiến đánh giá của những người tham gia đấu giá về quá trình thực thi chính sách đấu giá
quyền sử dụng đất. Lấy ý kiến đánh giá của những người tham gia đấu giá từ việc lập kế hoạch cho chính sách đến khi đánh giá hiệu quả thực thi chính sách.
3.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Huyện Gia Lâm ngày nay gồm 20 xã, 2 thị trấn. Tốc độ đô thị hóa nhanh, hình thành nhiều khu đất nhỏ, lẻ, xen kẹt. Dựa vào tốc độ đô thị hóa tại huyện Gia Lâm em tiến hành chọn 3 xã để nghiên cứu thực thi chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt là các xã sau: Phú Thị, Ninh Hiệp, Yên Viên.
Xã Phú Thị có tốc độ đô thị hóa trung bình. Xã Phú Thị hiện nay có diện tích 476 ha với trên 7000 dân. Trên địa bàn xã Phú thị có 2 tuyến giao thông huyết mạch liên tỉnh đi qua đó là đường 179 và đường 181. Xã nằm gần trung tâm với hệ thống giao thông thuận tiện cho việc đi lại và luân chuyển hàng hóa vào thủ đô nên thị trường rất rộng lớn. Trên địa bàn xã có các khu công nghiệp , các công ty liên doanh, công ty tư nhân, đây là điều kiện thuận lợi cho việc công nghiệp hóa – hiện đại hóa của xã. Trên địa bàn xã còn một số khu đất công nhỏ, lẻ, xen kẹt nên ủy ban xã Phú Thị đề xuất với Ủy ban Huyện Gia Lâm đấu giá quyền sử dụng đất để lấy vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Ninh Hiệp là xã có tốc độ đô thị hóa nhanh, vốn nổi tiếng bởi 2 mặt hàng chính là thuốc nam và quần áo, vải giá rẻ. Cái “gốc” truyền thống làng nghề kinh doanh vải là yếu tố đầu tiên. Song quan trọng hơn, địa thế của Ninh Hiệp rất phù hợp trong vai trò trung chuyển hàng từ các tuyến biên giới về Hà Nội rồi đi các tỉnh. Diện tích không quá lớn nhưng Ninh Hiệp lại “cận” với 2 tuyến quốc lộ huyết mạch 1A và 1B, đi Cao Bằng cũng thuận mà từ Lạng Sơn về lại càng tiện hơn. Ngoài 2 trục quốc lộ, Ninh Hiệp còn gần tuyến đường sắt – ga Yên Viên vì vậy mà nhu cầu hay nói cách khác là tâm lý của người dân nơi đây là họ không muốn ra khỏi mảnh đất quê hương mình, bởi mảnh đất này có khả năng sinh lời trong kinh doanh vì vậy mà giá đất ở đây đắt hơn các địa phương khác.
Xã Yên Viên nằm phía Bắc Thủ đô Hà Nội có tốc độ đô thị hóa chậm, diện tích đất tự nhiên 361,2 ha, trong đó đất canh tác là 152 ha, dân số 13.250 người sinh sống tại 5 thôn là: Ái Mộ, Yên Viên, Lã Côi, Kim Quan Đông và Cống Thôn. Yên Viên có rất nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ và thương mại. Những năm qua, xã Yên Viên đã có rất nhiều nỗ lực trong việc xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội và kêu gọi thu hút đầu tư, hướng tới một diện mạo mới đầy năng động trong tiến trình hội nhập. Là một xã có hệ thống giao thông đường bộ, nối
liền với các tỉnh lộ, quốc lộ tạo cho Yên Viên một vị thế địa lý quan trọng trong phát triển kinh tế, văn hóa-xã hội. UBND xã thống kê quỹ đất công làm tờ trình UBND Huyện cho đấu giá khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt để lấy kinh phí đấu từ cơ sở hạ tầng.
3.2.3. Phương pháp thu thập số liệu 3.2.3.1. Thu thập tài liệu thứ cấp 3.2.3.1. Thu thập tài liệu thứ cấp
Các số liệu đã được công bố qua sách báo, tạp chí, internet, niên giám thống kê, báo cáo tổng kết. Kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình đã có trong nước và ngoài nước phục vụ các nội dung luận văn đang nghiên cứu, qua báo cáo hàng năm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các sở, phòng Tài nguyên và môi trường , phòng thống kê, các thông tin từ mạng internet…
3.2.3.2 Thu thập tài liệu sơ cấp
Bảng 3.3. Nhóm đối tượng điều tra
Diễn giải Tổng số Chia ra
Nội dung điều tra Ninh hiệp Phú thị Yên viên
Nhóm người tham gia đấu giá
110
- Đơn vị tổ chức đấu giá - Thông tin về dự án đấu giá - Thời gian tham gia đấu giá - Hồ sơ và quy trình đấu giá - Phí tham gia đấu gia
- Cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá
- Tính minh bạch trong công tác đấu giá
- Thái độ của cán bộ phụ trách công tác đấu giá
Nhóm người trúng thầu 44 14 15 15 Nhóm người không trúng thầu 66 36 15 15 Số cán bộ điều tra cấp huyện
12 Đối tượng được tham gia và
không được tham gia đấu giá - Có tham gia khóa tập huấn nghiệp vụ không
- Quy trình đấu giá có phù hợp không
Số cán bộ điều tra cấp xã
3.2.4. Phương pháp xử lý số liệu
Để thực hiện việc tính toán, xử lý các loại số liệu, trong nghiên cứu này dùng các công cụ hỗ trợ: Excel, máy tính...
3.2.5. Phương pháp phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê mô tả:
+ Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra; thu thập các tài liệu có liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất...
+ Phỏng vấn người tham gia đấu giá hoặc người sử dụng đất qua các phiếu điều tra - Phương pháp so sánh: So sánh mức độ đạt được của từng chỉ tiêu, so sánh giữa các chỉ tiêu với nhau thông qua thời gian, không gian nhất định để rút ra nhận xét, đánh giá và cuối cùng là đưa ra kết luận.
3.2.6. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu
- Các chỉ tiêu đánh giá thực trạng thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất
+ Diện tích đất, cơ cấu, tỷ lên đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
+ Số lượng bài, tin được đăng qua các phương tiện thông tin đại chúng + Tỷ lệ hộ đánh giá về kết quả thực hiện chính sách.
+ Mức độ đánh giá của cán bộ về công tác lập kế hoạch
+ Mức độ đánh giá của cán bộ và người dân về thời gian triểu khai chính sách + Giá khởi điểm, mức độ đánh giá của người dân về giá khởi điểm
+ Mức độ đánh giá của cán bộ về công tác tuyên truyền, thông tin chính sách. + Mức độ ý kiến của tổ chức, cá nhân đánh giá về tình hình thực thi chính sách. + Mức độ đánh giá của cán bộ về công tác giám sát đánh giá thực thi chính sách.
- Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng thông tin công bố tại các dự án:
+ Số lượng thông tin công bố + Hình thức công bố thông tin + Số lần công bố thông tin
+ Tình trạng thông tin công bố,…
- Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả công tác đấu giá:
+ Giá thấp nhất
+ Số tiền bình quân 1 lô đấu giá
+ Chỉ tiêu đánh giá trình độ cán bộ đấu giá
+ Số thửa đã thực hiện đấu giá, diện tích đã thực hiện đấu giá + Số thửa chưa thực hiện đấu giá, diện tích chưa thực hiện đấu giá
- Các chỉ tiêu đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Trình độ của cán bộ thực thi chính sách.
+ Mức độ đánh giá của người tham gia đấu giá về thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Mức độ đánh giá của người tham gia đấu giá về cơ sở vật chất phục vụ đấu giá. + Mức độ đánh giá của người tham gia đấu giá về tính minh bạch trong công tác đấu giá.
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. THỰC TRẠNG THỰC THI CHÍNH SÁCH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHỎ, LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM ĐẤT NHỎ, LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM
4.1.1. Thực trạng quỹ đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm
Huyện Gia Lâm được xác định là vùng kinh tế trọng điểm, là địa bàn quân sự chiến lược ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội. Nhiều dự án được thực hiện trên địa bàn Huyện Gia Lâm, quá trình đô thị hóa tăng nhanh nhiều diện tích đất canh tác bị nhà nước thu hồi phục vụ mục đích đô thị hóa, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không canh tác được, bị bỏ hoang hóa hoặc bị lấn chiếm sử dụng trái phép.
Nguyên nhân chính hình thành đất nhỏ lẻ, xen kẹt huyện Gia Lâm như sau: việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các hình thức khác. Đất nông nghiệp còn lại không đủ điều kiện canh tác phải bỏ hoang. Quá trình đô thị hóa khiến đất ngày càng có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở. Do lịch sử nhiều khu dân cư được hình thành dần dần do quá trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, các cấp chính quyền không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong khu dân cư. Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần diện tích đất nông nghiệp ngoài chỉ giới nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo các tiêu chuẩn về canh tác.
Bảng 4.1. Sự hình thành đất xen kẹt
Xã, thị trấn Đất ao hồ Đô thị hóa Đất công
Kiêu Kị X Đa Tốn X X Đặng Xá X X Dương Xá X X Cổ Bi X X X Lệ Chi X X Kim Sơn X Dương Quang X X Phú Thị X X Đông Dư X X Bát Tràng X Yên Thường X Yên Viên X Ninh Hiệp X X Đình Xuyên X X Phù Đổng X X Dương Hà X X X Trung Màu X
Qua bảng 4.1 ta có thể thấy sự hình thành đất xen kẹt của các xã chủ yếu là từ đất công do xã quản lý. Đất kẹt không sử dụng vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng