2.2.1. Tình hình quản lý đất dự án ở một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Công tác quản lý Nhà nước về đất dự án của Trung Quốc
Trung Quốc là quốc gia thuộc hệ thống các nước XHCN trước đây và hiện nay là quốc gia xây dựng mô hình phát triển nhà nước theo hình thái xã hội XHCN mang màu sắc Trung Quốc. Nền kinh tế của Trung Quốc những năm gần đây có sự phát triển vượt bậc “phát triển nóng” và Trung Quốc đang trở thành một trong những cường quốc về kinh tế trên thế giới. Trung Quốc có dân số đông nhất thế giứoi (theo thống kê năm 2005 dân số Trung Quốc là 1,3 tỷ người) trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.632.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác trên 100 triệu ha (chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới). Trung Quốc bắt đầu công cuộc hiện đại hóa trong
đó công nghiệp hóa là mũi nhọn từ năm 1978, đến năm 1988 tốc độ CNH của Trung Quốc có bước phát triển vượt bậc, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc luôn ở mức cao nhất thế giới liên tục trong gần 20 năm qua. Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, cách mạng công nghiệp, sự gia tang dân số đã tạo ra sức ép lớn đối với đất đai. Trung Quốc đã giải quyết khá thành công các mối quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai tạo tiền đề cho phát triển kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực và ổn định xã hội.
Luật Đất đai hiện hành của Trung quốc có nội dung quy định mang tính nguyên tắc (gần giống với Luật Đất đai năm 1987 của Việt Nam); trong đó đối với những nội dung quan trọng và có vai trò quyết định chi phối các nội dung khác được quy định cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định nguyên tắc chung có tính mở và giao Chính phủ quy định để các địa phương thực hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể.
Ở Trung Quốc, phạm vi đất dự án phục vụ cho lợi ích công gồm đất phục vụ cho quân sự – quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái.
Về phương thức bồi thường, giải phóng mặt bằng đất dự án, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường hoặc bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Giá bồi thường là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh lại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp được bồi thường theo tính chất đất và loại đất.
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ cới các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng. Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái định cư (TĐC. được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông tĩnh và động. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống
nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tải, sau đó theo khiếu tố (Phạm Phương Nam, 2015).
Trung Quốc là một nước khá thành công trong việc thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất dự án nguyên nhân dẫn đến thành công là do Trung Quốc xây dựng chính sách và thủ tục rất chi tiết ràng buộc với các hoạt động tái định cư và hỗ trợ khác cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, năng lực thể chế mạnh, quyền sở hữu đất tập thề, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao và việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm. Bên cạnh những thành công như vậy, công tác quản lý Nhà nước về đất dự án của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độc định cư chậm, thiều đồng bộ thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư.
2.2.1.2. Công tác quản lý Nhà nước về đất dự án ở Hàn Quốc
Cơ sở pháp lý của chính sách quản lý Nhà nước về đất dự án của Hàn Quốc: Hiến pháp Hàn Quốc; Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trường hợp đặc biệt chu hồi đất phục vụ mục đích công và đền bù thiêt hại năm 1975; Luật thu hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000; hiện nay Hàn Quốc thực hiện theo Luật đền bù đất đai. Mục đích của Luật nhằm đảm báo phát huy phúc lợi công và bảo vệ thích đáng quyền sở hữu tài sản thông qua việc thực thi hiệu quả công trình công cộng; bằng việc quy định đền bù thiệt hại nảy sinh do quá trình thu hồi hay sử dụng đất cho các công trình công cộng thông qua tham vấn và cưỡng chế (Nguyễn Quang Tuyến, 2013).
Nguyên tắc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất phục vụ dự án:
- Đền bù của chủ thực hiện dự án: Chủ thực hiện dự án sẽ tiến hành theo đền bù chủ đất và các cá nhân liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi hoặc sử dụng đất cho các công trình công cộng.
- Đền bù đi trước: Mọi chủ thể khi thực hiện dự án phải thực hiện đền bù đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành phần việc của mình liên quan tới công trình công công.
- Đền bù bằng tiền mặt: Đền bù thiệt hại sẽ được trả bằng tiền mặt trong trường hợp nếu chủ đất đồng ý đền bù có thể được trả bằng trái phiếu chính phủ do chủ thực hiện dự án phát hành.
- Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải được chi trả cho từng cá nhân tới chủ đất.
- Đền bù cả gói: Trong trường hộ có thể, cùng một khu vực dự án với nhiều mản đất thuộc cùng một chủ sở hữu nhưng thuộc các giai đoạn đền bù khác nhau, chủ thực hiện dự án sẽ đảm bảo chi trả cả gói đền bù một lượt.
Tính toán số tiền đền bù: Thời đểm tính giá đền bù: Trường hợp tham vấn tính tại thời điểm đạt được thỏa thuận; trường hợp cưỡng chế tính tại thời điểm ra quyết định cưỡng chế. Chủ thực hiện dự án phải giao việc đánh giá giá trị đất đai cho không dưới hai cơ quan thực hiện định giá; trong trường hợp chủ đất có yêu cầu, có thể phải lựa cho thêm 1 nhà định giá; Giá trị đền bù là trung bình cộng của kết quả định giá bởi hai hoặc ba cơ quan định giá trên.
Ở Hàn Quốc chủ thực hiện dự án sẽ xây dựng hoặc thực hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư; đối tượng tái định cư là những người sẽ bị má sinh kế cơ bản do mất nơi cư trú vì thi công công trình công cộng; việc quy hoạch tái định cư bao gồm những cơ sở vật chất cơ bản đảm bảo cuộc sống phù hợp với điều kiện khu vực liên quan như đường xá, cấp thoát nước và các công trình công cộng khác,... có liên quan tới khu đất tái định cư và chủ thực hiện dự án sẽ phải chịu chi phí này.
2.2.1.3. Công tác quản lý Nhà nước về đất dự án tại Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng: Sở hữu tư nhân, sở hữu Nhà nước, trong đó sở hữu Nhà nước chiếm tỷ lệ lớn nhất khoảng 90%. Sở hữu tư nhân phải tuân thủ các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Nhà nước ban hành luật trưng dụng đất đai nhằm quản lý quỹ đất công. Nhà nước chịu trách nhiệm di dời, giải toả với tất cả các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng theo hình thức chủ yếu là giải toả tự nguyện và giải toả bắt buộc.
Trưng dụng đất đai quy định người dân có nghĩa vụ tuân thủ. Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công nếu người dân không chịu di dời. Ngoài ra, Nhà nước cũng có chính sách đền bù, bảo đảm quyền lợi cho người dân phải di dời. Singapore đã tìm nhiều biện pháp làm sao cho đất đai có thể sinh sôi như: lấn biển, đưa các nhà máy ra các đảo xa, xây dựng các tuyến đường trên cao... trên cơ sở đó Singapore tiến hành quy hoạch đất đai phù hợp với quá trình phát triển kinh tế, xã hội nhanh chóng của đất nước, xây dựng các khu đô thị vệ tinh kết nối
với khu trung tâm bởi hệ thống đường cao tốc phục vụ đi lại giao thương nhanh chóng, thuận tiện. Đồng thời mỗi khu đô thị này đều được quy hoạch, cải tiến và điều chỉnh phù hợp với thời gian, tạo điều kiện và đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống và làm việc tại chính nới họ đang sống, hình thành những cộng đồng gắn bó chặt chẽ với nhau (Nguyễn Đình Bổng, 2014).
Theo Trần Trang (2016): Tính đến năm 2016, Singapore (với diện tích 719km2) cómật độ dânsố chật chội nhất khu vực Đông Nam Á và đứng thứ ba trên thế giới với hơn 8 nghìn người/km2. Trong một chỉ số khác, Công ty Tư vấn và Thiết kế toàn cầu về tài sản tự nhiên và xây dựng Arcadis thống kê cho thấy, Singapore là nước sinh lời từ các tài sản xây dựng (như hạ tầng giao thông, hạ tầng dân sinh)/người cao nhất trong khu vực châu Á (khoảng 35,9 nghìn USD/người). Chỉ số này được coi là công cụ để đo lường hiệu quả hoạt động kinh tế của đất nước, cho thấy, những tài sản xây dựng giúp phát triển kinh tế và đóng góp vào việc phát triển kinh tế bền vững và mạnh mẽ của quốc gia như thế nào.
Qua chỉ số trên, các chuyên gia nhấn mạnh, để có thể phát triển bền vững, các nước trong khu vực châu Á cần học hỏi Singapore về cách đầu tư xây dựng các tài sản như hạ tầng dân sinh, liên lạc, đặc biệt là giao thông. Từ hai chỉ số này, câu hỏi đặt ra, với một đất nước “đói đất” như Singapore, Chính phủ nước này phải làm thế nào để GPMB, thu hồi đất để xây dựng hạ tầng, đặc biệt là công trình giao thông (đường sá, sân bay…).
Công tác GPMB, thu hồi đất phải được Chính phủ và các thành viên Nội các Singapore thông qua, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng. Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và thông báo trước cho người dân 2 - 3 năm.
Đối với thu hồi nhà ở, Luật Thu hồi đất tại Singapore quy định mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất sẽ căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản; chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Nếu chủ sở hữu đất không tán thành với phương án bồi thường do Nhà nước xác định, họ có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại thiệt hại. Chi phí định giá lại sẽ do Nhà nước chi trả.
Nghiên cứu của Trung tâm Các thành phố đáng sống (Singapore) cho thấy, trong vài năm gần đây, khoảng 94% trường hợp thu hồi đất hoàn thiện toàn bộ tiến trình thu hồi được thực hiện trong vòng 2,5 năm từ ngày thông báo và
không xảy ra kháng cáo.
2.2.2. Công tác quản lý đất dự án một số tỉnh, thành ở Việt Nam
2.2.2.1. Tình hình quản lý đất dự án ở Việt Nam
a. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất dự án
- Cơ cấu tổ chức: Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và đất dự án nói riêng tại Việt Nam được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có bộ máy tổ chức cụ thể như sau:
+ Cơ quan quản lý Nhà nước(QLNN) về đất đai ở Trung ương là Bộ TN&MT.
+ Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở TN & MT
+ Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh là Phòng TN&MT.
+ Xã, phường, thị trấn có các cán bộ địa chính.
Sơ đồ 2.1. Hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam
-Nhiệm vụ quản lý: Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ hướng dẫn cụ thể về tổ chức bộ máy của Sở TN&MT, Phòng TN&MT; hướng dẫn việc bổ nhiệm và miễn nhiệm cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn; quy định nhiệm vụ và tiêu chuẩn của cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xây dựng tổ chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương và bố trí cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ.
b. Tình hình quản lý đất dự án
Ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Hiến pháp sửa đổi quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung”. Đây là cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng để thực thi công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.
Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp. Sau kết quả khả quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ.
Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đã đánh dấu bước ngoặc phát triển trong đời sống kinh tế-xã hội ở Việt Nam. Sự đổi mới trong tư duy kinh tế góp phần chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tạo nên diện mạo mới của đất nước, con người Việt Nam hôm nay.
Văn bản đầu tiên do Nhà nước ban hành về đất đai và ruộng đất thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI là Luật Đất đai năm 1987. Sau Luật Đất đai năm 1987, Thông tư liên bộ số 05-TT/LB ngày 18/12/1991 của Bộ Thủy sản và Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn giao những ao nhỏ, mương rạch trong vườn nằm gọn trong đất thổ cư cho hộ gia đình; ao lớn, hồ lớn thì giao cho một nhóm hộ gia đình. Với những mặt nước chưa sử dụng có thể giao cho tổ chức, cá nhân không hạn chế.
Ngày 15/07/1992, Chủ tịch Hội đồng bồi thường(HĐBT) ra Quyết định số 327/CT chính sách sử dụng ruộng đất đồi núi trọc, rừng, bãi bồi ven biển và mặt nước với nội dung: lấy hộ gia đình làm đơn vị sản xuất để giao đất rừng, giao đất bãi bồi với những điều kiện rộng rãi: mỗi hộ được giao đất rừng tùy khả năng trong đó có 5000 m2 kinh tế vườn (nếu là đất rừng), 300 m2 (nếu là đất trồng cây công nghiệp), 700 m2 (nếu là đất bãi bồi). Nhà nước dành 60% vốn dự án để xây dựng kết cấu hạ tầng, 40% còn lại cho hộ gia đình vay không lấy lãi. Những hộ chuyển vùng đến khu kinh tế mới được phép chuyển quyền sử dụng đất canh tác,