7. Kết cấu của luận văn
2.2.2.3 Thông điệp về bảng giá đất
Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì “Bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh sau khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ”. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để:
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; • Tính thuế sử dụng đất;
• Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
• Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Ngoài ra, bảng giá đất còn được dùng làm căn cứ để xác định: Giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Khoản 5 Điều 4, Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Tiền thuê đất trong khu kinh tế; tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu công nghệ cao theo quy định tại Nghị định 35/2017/NĐ-CP.
Với bất động sản, bảng giá đất tác động mạnh đến cả người dân lẫn doanh nghiệp. Giá đất tăng người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao, tiền thuế sử dụng đất cao, doanh nghiệp cũng tương tự điều này sẽ đẩy giá nhà tăng, ảnh hưởng rất lớn đến người dân và doanh nghiệp phát triển nhà ở, nhất là khi thu nhập của người dân hiện tại còn chưa theo kịp giá nhà. Ở chiều ngược lại, nếu bảng giá đất thấp thì người dân sẽ bị thiệt khi Nhà nước tính tiền bồi thường khi thu hồi đất.
Do đó, thông tin về bảng giá đất được rất nhiều bạn đọc, nhà báo, doanh nghiệp quan tâm, thông tin bảng giá đất đứng thứ 2/6 nhóm chủ đề bất động sản theo kết quả của “Khảo sát về truyền thông bất động sản trên báo điện tử hiện nay” mà tác giả thực hiện.
Dù vậy, kết quả khảo sát các bài viết trên VnExpress, SGGP và Reatimes lại cho kết quả bất ngược lại. Trong 600 bài báo thì chỉ có 15 bài viết truyền thông về bảng giá đất, chiêm tỷ lệ 2,5%.
Biểu đồ 2.6: Lượng tin, bài truyền thông về bảng giá đất trên các báo điện tử khảo sát thời gian từ tháng 1/2020-12/2020
Nguyên nhân theo tác giả luận văn do thời điểm khảo sát rơi vào năm 2020, thời điểm mà UBND phần lớn đã công bố bảng giá đất cho chu kỳ 5 năm 2020-2024. Chính vì thế, lượng tin bài truyền thông trong thời điểm khảo sát từ tháng 1/2020 – 12/2020 ít ỏi.
Cụ thể, VnExpress ngoài 2 bài viết liên tiếp vào đầu năm 2020 về bảng giá đất của TP.HCM là “HĐND TP HCM họp về giá đất mới” đăng ngày 14/1/2020 của phóng viên Trung Sơn và bài viết đăng ngày 15/1/2020 cũng do Trung Sơn thực hiện với tiêu đề “Giá đất TP HCM cao nhất 162 triệu đồng mỗi m2” thì đến ngày 28/9/2020 mới có bài viết thứ 3 có tiêu đề “Kiến nghị bỏ ban hành khung giá đất 5 năm một lần” của phóng viên Trung Tín với nội dung kiến nghị của TP.HCM bỏ khung giá đất 5 năm một lần “UBND TP HCM vừa đề xuất các Bộ báo cáo Thủ tướng việc bãi bỏ quy định khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành 5 năm một lần. Lý do thành phố đưa ra là khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nhưng lại là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất. Điều này dẫn đến bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.” [Báo điện tử VnExpress, ngày 28/9/2020].
Tương tự VnExpress, ba bài viết của Reatimes về truyền thông bảng giá đất cũng có 2 bài về giá đất ở TP.HCM và Bình Dương. Bài còn lại có tiêu đề “Soi bảng giá đất năm 2020, địa phương nào sẽ dẫn đầu?” đăng ngày 2/2/2020 của phóng viên Tuệ An phản ánh tình trạng bảng giá đất sẽ kéo theo giá các sản phẩm bất động sản tăng. “Giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng cùng với việc rà soát siết chặt hơn những chính sách phát triển dự án, thủ tục khiến thị trường bất động sản năm 2020 sẽ gặp khó. Cụ thể là làm hạn chế nguồn cung và làm tăng giá bất động sản. Khi đó thị trường không bình thường, cơ hội cho đối tượng nghèo, chính sách tiếp cận nhà ở ít hơn. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay: “Bảng giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế vừa khó quản lý vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.” [Reatimes, ngày 2/2//2020].
Với Sài Gòn Giải Phóng, ngoài 2 thông tin như về VnExpress và Reatimes, báo còn có góc nhìn khác về những khó khăn của Nhà nước đối với bảng giá đất. Cụ thể, tin đăng ngày 15/1/2020 của phóng viên Hàn Ni với tiêu đề “Nhiều hồ sơ nhà đất bị ách vì chưa có khung giá đất mới” đã chỉ ra khó khăn của cơ quan thuế khi bảng giá đất mới TP.HCM chưa ban hành bảng giá đất mới trong khi bảng giá đất cũ đã hết hiệu lực. Bài viết đăng ngày 30/10/2020 với tiêu đề “Giá đất tăng, các dự án gặp khó” của phóng viên Hoàng Bắc đã chỉ ra cái khó của sự chênh lệch giá giữa bảng giá đất và giá thị trường: “Trong năm 2020, tỉnh Đồng Nai sẽ thu hồi thêm cho 145 DA mới lên tới hơn 700ha, nâng tổng diện tích cần phải thu hồi là hơn 18.000ha để triển khai 1.175 DA. Trong số này, có hơn 60% DA thuộc lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật là đường giao thông, khu dân cư, công trình thủy lợi. Phần lớn diện tích đất phải thu hồi nằm trên địa bàn TP Biên Hòa và các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Vĩnh Cửu. Điều đáng lo ngại là giá đất thị trường tại các khu vực giải tỏa cao hơn nhiều so với đơn giá nhà nước, nên việc thu hồi khó nhận được sự đồng thuận của người dân.” [SGGP, ngày 30/10/2020].
Cùng ý kiến về việc bỏ khung giá đất nhưng ở góc tiếp cận đất nông nghiệp, ngày 23/11/2020 bài viết “Đòn bẩy chính sách cho đất nông nghiệp” của phóng viên Anh Thư đã mạnh dạn đề xuất: “Nhà nước cần thay đổi hình thức định giá đất trong Luật Đất đai 2013, hướng tới bãi bỏ khung giá đất do Nhà nước ban hành; hướng dẫn quy trình và nguyên tắc để đảm bảo việc định giá đất theo thị trường, có cơ chế chia sẻ lợi ích gia tăng của đất đai giữa nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng có đất bị thu hồi (trong trường hợp này là đất nông nghiệp).”