1.1. Môi giới bất động sản thổ cư
1.1.3. Đặc điểm giao dịch bất động sản thổ cư
1.1.3.1. Khái niệm bất động sản thổ cư và giao dịch bất động sản thổ cư
a) Khái niệm bất động sản thổ cư
Theo Luật Đất đai năm 2013, đất thổ cư là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Cụ thể chủ đất thổ cư sẽ có quyền xây dựng nhà ở, các cơng trình phục vụ nhu cầu, mục đích của họ.Ngồi ra, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư và kể cả vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được cơng nhận thuộc loại hình đất ở. Tóm lại, đất thổ cư là đất được cấp phép để ở hoặc xây dựng nhà cửa và các cơng trình xây dựng liên quan để phục vụ đời sống. b) Đặc điểm bất động sản thổ cư
Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Đất thổ cư đã có nhà hoặc có các cơng trình đi kèm khác gắn liền với đất thì đều sẽ được cấp sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay Ủy ban nhân dân các cấp cùng Cơ quan Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm và quyền hạn cấp loại giấy tờ này cho người dân.
Theo quy định của pháp luật thì đất thổ cư chính là đất để người dân xây nhà cũng như các cơng trình phục vụ nhu cầu ở nói chung. Tuy nhiên trên thực tế đã có khơng ít trường hợp chủ sở hữu khơng rõ đất của mình thuộc loại đất nào và vẫn cố tình xây nhà. Kết quả là họ đã bị phạt hoặc thu hồi đất theo Điều 64 Luật Đất đai. Vì vậy để tránh tình trạng này, chủ đất phải kiểm tra lại giấy tờ đất đai của mình để chắc chắn mình có quyền xây nhà ở.
Cụ thể, chủ đất cần kiểm tra phần “Mục đích sử dụng” có ghi trong GCN quyền sở hữu đất. Nếu phần này ghi là “đất ở” thì chủ sở hữu hồn tồn có quyền xây nhà cùng các cơng trình phụ trợ khác. Khi đó, BĐS xây trên đúng phạm vi mảnh đất cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ đất và được Pháp luật công nhận, bảo vệ.
Mức thuế mà chủ sở hữu đất thổ cư phải đóng: Hiện nay các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, bao gồm cả đất thổ cư. Cơng
thức tính thuế đất thổ cư được thực hiện như sau:
Số thuế cần đóng = (Diện tích đất tính thuế) x (Giá của 1m2 đất) x (Thuế suất) – Phần thuế được miễn giảm.
Trong đó, thuế suất được tính theo mỗi hạn mức là khác nhau, tùy thuộc vào diện tích đất ở mà chủ thể đang sở hữu.
Đất thổ cư cịn được sử dụng cho mục đích kinh doanh, tuy nhiên để có thể được kinh doanh một cách hợp pháp thì người chủ đất vẫn cần làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai lên cơ quan có thẩm quyền của khu vực.
c) Giao dịch bất động sản thổ cư
Cũng như các vấn đề trong giao dịch BĐS nói chung, giao dịch BĐS thổ cư cũng có khái niệm và những đặc điểm tương tự. Tuy nhiên, giao dịch BĐS thổ cư chịu ảnh hưởng trực tiếp từ đặc điểm của BĐS thổ cư, cho nên vẫn có một số điểm khác biệt so với giao dịch BĐS chung.
Các loại hình trong giao dịch BĐS thổ cư cũng bao gồm các hoạt động giao dịch như mua – bán, thuê – cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế,… Giao dịchBĐS thổ cư có thể được hiểu là việc thực hiện các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS thổ cư giữa các cá nhân, tổ chức kinh doanh với các cá nhân, tổ chức không kinh doanh BĐS thổ cư; hoặc giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thổ cư với nhau.
Thông thường hiện nay, nguồn cung và sức cầu về BĐS thổ cư vẫn khá cao, đặc biệt là các phân khúc BĐS thổ cư tầm trung trở xuống. Chẳng hạn như đối với loại hình giao dịch mua – bán BĐS thổ cư, phân khúc nhà, đất thổ cư có giá trị dưới 2 tỷ đồng thường thu hút được nhiều khách hàng, do vậy số lượng giao dịch trong phân khúc này cũng nhiều hơn, xuất phát từ lý do mua đất thổ cư, khách hàng có thể chủ động cả về mặt tài chính, cả thời gian xây dựng nhà cửa hoặc các cơng trình mới theo ý muốn.