1.2. Quy trình mơi giới bất động sản thổ cư
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình mơi giới bất động sản thổ cư
1.2.4.1. Yếu tố con người
Trong quy trình mơi giới BĐS, người môi giới bắt buộc phải sở hữu kỹ năng chun mơn tốt,có kiến thức chun sâu về BĐS, về thị trường BĐS thổ cư, bởi lẽ những vấn đề về khách hàng, về sản phẩm, về pháp lý thậm chí là về vấn đề phong thủy luôn cần người làm nghề này nắm bắt được, để đảm bảo có được sự chuẩn bị tốt nhất về mặt kiến thức trước khi tư vấn và thuyết phục được khách hàng. Nếu khơng có trình độ xử lý tình huống sẽ dẫn đến thương vụ thất bại hoặc tiềm ẩn rủi ro. Yếu tố về con người ảnh hưởng đến quy trình mơi giới BĐS cịn thể hiện qua phẩm chất, tính cách của người mơi giới đó. Chẳng hạn, trong q trình thu thập thơng tin về nguồn cung và cầu BĐS, nếu là một người môi giới khơng cẩn thận, tỉ mỉ thì sẽ gặp khó khăn trong q trình tư vấn cho khách hàng về sản phẩm BĐS đang cần giao dịch của mình.
Bên cạnh đó, là một người hành nghề mơi giới, đặc biệt là môi giới BĐS – một ngành nghề có liên quan đến loại tài sản có giá trị vơ cùng lớn, thì lại càng cần tính trung thực cao ở một người mơi giới. Bởi đặc thù cơng việc của một nhà mơi giới chính là xoay quanh các hoạt động như tư vấn, thuyết phục, đàm phán với khách hàng, sứ mệnh của một nhà mơi giới chun nghiệp chính là bảo vệ lợi ích cho khách hàng. Người mơi giới càng chân thành, nhiệt tình với khách hàng bao nhiêu, thì sẽ càng nhận được sự tín nhiệm từ khách hàng bấy nhiêu. Ngược lại, nếu người môi giới không tuân thủ theo chuẩn chỉ các bước trong quy trình mơi giới, thì sẽ gây ảnh hưởng xấu đến kết quả của thương vụ giao dịch BĐS, hoặc làm mất lịng tin từ khách hàng. Như vậy, có thể khẳng định, công việc của một nhà môi giới BĐS chun nghiệp khơng những u cầu phải có cái nhìn từ bao quát đến cụ thể, chi tiết mà bản thân người môi giới đó cịn cần phải tự hồn thiện mình bằng cách nâng cao kĩ năng, trau dồi thêm kiến thức và cần có sự thẳng thắn, cương trực trong cơng việc.
Ngồi ra, yếu tố con người làm ảnh hưởng đến quy trình mơi giới BĐS cũng có thể khơng xuất phát từ bản thân các nhà môi giới, mà lại phát sinh từ các chủ thể
tham gia trực tiếp vào quá trình giao dịch BĐS, đó là các chủ BĐS và khách hàng – những người đang có nhu cầu tìm mua/th BĐS. Hai đối tượng này có thể gây khó khăn, cản trở cho người mơi giới trong q trình làm việc, ví dụ trên thực tế, có nhiều trường hợp chủ BĐS hoặc khách mua/thuê BĐS hoặc cả hai đối tượng này không đồng ý ký vào hợp đồng môi giới trước khi làm việc với mơi giới; trong trường hợp đó, người mơi giới sẽ cần phân tích về sự cần thiết phải làm hợp đồng môi giới, nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia vào giao dịch BĐS.
1.2.4.2. Yếu tố pháp lý a) Hồ sơ pháp lý chuẩn
Một trong các yếu tố pháp lý có ảnh hưởng đến quy trình mơi giới BĐS chính là một hồ sơ pháp lý chuẩn của BĐS cần giao dịch. Một hồ sơ pháp lý chuẩn được hiểu là: Sổ đỏ khơng nợ nghĩa vụ tài chính, khơng thế chấp ngân hàng; Sổ đất ở lâu dài, đất ở đô thị; Sổ đỏ còn đầy đủ thành viên đứng tên trên sổ.
Còn với trường hợp sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, thủ tục giao dịch khi đó sẽ là giải chấp tại ngân hàng, sau đó xóa chấp. Thủ tục này cần 10-15 ngày làm việc.
b) Sổ chung chưa tách
BĐS thổ cư là một loại BĐS mà trong đó có rất nhiều đặc điểm khác biệt so với các loại hình BĐS khác. Điển hình một trong số đó chính là đặc điểm về tính pháp lý của BĐS thổ cư, thường khơng có giấy tờ riêng từng thửa mà cần phải thực hiện thủ tục chia tách sau khi giao dịch.
Về điều kiện chia tách sổ, theo Điều 5 Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội, điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu để được tách thửa đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn được quy định với thửa đấtmới hình thành và thửa đất cịn lại từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau: Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng cơng trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên; Có diện tích khơng nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mớigiao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng
thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2 mét trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1 mét trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.
Lệ phí khi tách thửa bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế
thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí). Trong đó, diện tích đất
tính bằng m2; Giá đất tính theo bảng giá tại địa phương; Lệ phí là 0,5%.
Các chi phí khác:Phí cơng chứng; Phí đo đạc, thẩm định địa chính. c) Vi bằng
Là văn bản do bộ phận thừa phát lại lập nên, ghi nhận sự kiện, hành vi thừa nhận là bằng chứng trong xét xử hay quan hệ pháp lý khác.Vi bằng chỉ được lập trong dạng pháp lý đặc biệt:Sổ chung không đủ điều kiện tách sổ; Nợ thuế đất (chưa trả, hoặc không đủ điều kiện trả). Việc lập vi bằng cần để xác nhận hành vi, hiện trạng trên các thỏa thuận.Sau khi lập vi bằng, trong 03 ngày cần phải đăng ký tại Sở Tư pháp.
d) Phân biệt sổ
Sổ đỏ/bìa đỏ Sổ hồng
Bao gồm Đất Nhà và đất
Ý nghĩa Là tên gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền, lợi ích sử dụng đất
Là tên gọi quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu theo quy định
Cơ quan ban hành Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành Bộ Xây dựng ban hành *Lưu ý:
Từ 10/12/2009 với nghị định 88/2009/NĐ-CP đã thống nhất 2 loại sổ đỏ và sổ hồng là sổ chung duy nhất gọi là sổ hồng.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn sử dụng bình thường.
Sau 01/7/2013, luật có quy định muốn đứng tên tài sản một mình (vợ/chồng) thì một trong hai người phải có chứng nhận từ chối tài sản (có cơng chứng), có xác
nhận độc thân hoặc tình trạng hơn nhân hiện tại (ly hôn).
đ) Pháp lý về quy định trong giao dịch BĐS
Theo quy định của pháp luật đối với việc mua bán BĐS, người mua cần yêu cầu bên bán có đầy đủ các giấy tờ để chứng minh tính pháp lý của BĐS giao dịch: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo đúng quy định của pháp luật; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Khơng có tranh chấp về quyền sở hữu; Đất còn trong thời hạn sử dụng. Bên cạnh đó, người mua cũng cần kiểm tra tính pháp lý của BĐS trước khi giao dịch thơng qua việc kiểm tra về tình trạng của BĐS, sổ đỏ/sổ hồng, vấn đề quy hoạch với cán bộ địa chính xã/phường và Phịng Tài ngun và Mơi trường của quận/huyện nơi có BĐS.
e) Trách nhiệm của người hành nghề môi giới BĐS
Trước khi tiếp nhận thông tin để làm môi giới đất hay nhà thổ cư, người hành nghề mơi giới BĐS cần tự mình kiểm tra và nếu cần, mang các giấy tờ đến văn phịng cơng chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để kiểm tra thơng tin về BĐS đó. Các giấy tờ cần kiểm tra như sau:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liến với đất: Đối với trường hợp là nhà ở thì phải có thêm những giấy tờ kèm theo như biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng căn nhà. Đồng thời người môi giới cần kiểm tra, xác nhận người bán có phải là chủ sở hữu BĐS cần bán; các giấy tờ tùy thân bắt buộc phải còn trong hạn sử dụng, các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hơn nhân…
Thứ hai, kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS: Giấy chứng nhận về phòng cháy chữa cháy. Cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Nhiều trường hợp tài sản chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết. Các vấn đề khác như quy hoạch dự án hay vùng thuộc diện thu hồi; BĐS đó đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền… hoặc giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, cũng cần người
mơi giới phải tìm hiểu thật kỹ.
Thứ ba, kiểm tra hợp đồng mua bán: “Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực”. "Đối với hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản” (Theo Điều 450, Luật Dân sự và Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005).
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
TUẤN 123