cổ phần Tuấn 123
Để có thể hiểu rõ hơn về quy trình thực hiện cơng việc mơi giới BĐS thổ cư tại công ty BĐS Tuấn 123, nghiên cứu sau đây sẽ phân tích cụ thể, chi tiết ví dụ về hai thương vụ điển hình.
Thương vụ 1:
Khách hàng: Bùi Văn Trịn
Địa chỉ: Số 43A, ngõ 109 Trường Chinh, Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội. Nội dung dịch vụ: Cho thuê bất động sản
Bất động sản giao dịch: Số 43A, ngõ 109 Trường Chinh, Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.
Khách hàng quyết định chủ động liên lạc sử dụng dịch vụ môi giới cho thuê BĐS của công ty bằng cách gọi điện trực tiếp cho một nhân viên môi giới ĐC. Sau khi tiếp nhận thông tin khách hàng, ĐC liên lạc lại để hẹn gặp chủ nhà tại địa chỉ số 43A, ngõ 109 Trường Chinh để khảo sát BĐS, đồng thời thỏa thuận giá rao cho thuê và các chi tiết liên quan đến quy trình mơi giới cho th căn nhà này. Một vài thông tin cơ bản về BĐS cần giao dịch được người mơi giới ĐC thu thập như diện tích xây dựng 60m2, là một căn nhà thổ cư có 04 tầng, nằm tại vị trí mặt ngõ lớn có thể kinh doanh, gần chính giữa trung tâm quận Thanh Xuân, xung quanh gần nhiều cơ quan, các trường học và bệnh viện lớn,… BĐS này có giá cho thuê mà chủ BĐS mong muốn là 18 triệu đồng/tháng. ĐC hẹn gặp được chủ BĐS, đây là thời điểm để người môi giới ĐC và chủ nhà trao đổi thông tin với nhau, đồng thời cũng là thời điểm thích hợp để người mơi giới tìm hiểu kỹ hơn về BĐS cần cho thuê và tính cách của chủ nhà. Việc hiểu tính cách chủ nhà sẽ rất có lợi cho ĐC khi hai bên thỏa thuận các điều kiện mơi giới. Sau đó, chủ nhà quyết định tiến hành ký kết hợp đồng trích thưởng với cơng ty thơng qua người môi giới ĐC.
Sau khi hợp đồng môi giới được ký kết, ĐC đưa nguồn hàng BĐS này về công ty và cập nhật lên hệ thống kho hàng chung của tồn cơng ty, các nhân viên mơi
giới đầu khách bắt đầu đăng tin trên những website chuyên dụng như batdongsan.com, muaban.net…, các mẩu rao vặt, tìm kiếm trên trang lưu dữ liệu khách hàng của công ty để thu thập thơng tin về người cần th.
Trong q trình tìm kiếm khách hàng, nhân viên mơi giới ĐK cũng gửi các thông tin liên quan đến BĐS cho những khách hàng quan tâm và tiến hành thỏa thuận về mức giá.
Do đặc điểm của người chủ cho thuê BĐS này không muốn đưa quá nhiều người đến xem nhà của mình mà khơng có ý định th, nênđể tránh làm mất thời gian và công sức của đôi bên, người chủ BĐS đã thỏa thuận thêm một điều kiện với người mơi giới ĐC đó là chỉ tiếp nhận những khách hàng thực sự có mong muốn th nhà của họ. Vì vậy, số lượng lượt dẫn khách hàng cần thuê đến địa chỉ BĐS này khá hạn chế.Tuy nhiên chỉ sau 3 ngày kể từ ngày ký hợp đồng môi giới với chủ BĐS, một nhân viên mơi giới ĐK trong cơng ty đã tìm được khách hàng muốn thuê BĐS tại căn nhà số 43A, ngõ 109 Trường Chinh, Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.
Thông tin về người thuê gồm có: Họ tên: Lê Thị Hưởng
CMND: 001196009088
Hộ khẩu: Xóm 9, Thơn 2, Thạch Đà, Mê Linh, Hà Nội
Địa chỉ hiện tại: Chung cư Nam Đơ, Trương Định, Hồng Mai, Hà Nội Mục đích thuê: Thuê để kinh doanh cửa hàng cafe
Nhân viên môi giới ĐK sau khi đã cung cấp đầy đủ, chính xác những thơng tin về BĐS cũng như có những trao đổi về yêu cầu đối với người cần thuê khi hợp tác với môi giới của cơng ty. Khi cảm thấy có sự phù hợp giữa nhu cầu của người thuê đối với BĐS tạisố nhà 43A, ngõ 109 Trường Chinh, Phương Liệt, Thanh Xn, Hà Nội thì người mơi giới ĐKđã đi đến quyết định sắp xếp để chủ nhà và khách thuê gặp nhau tại chính BĐS đang cần cho thuê. Đây đồng thời cũng là thời điểm để khách thuê có thể trực tiếp khảo sát kĩ hơn kết cấu bên trong BĐS.
Sau khi xem BĐS, khách thuê chưa quyết định thuê ngay mà đề nghị dành thời gian suy nghĩ và tham khảo giá cả khu vực, có thể đi xem thêm các BĐS khác lân cận với bên môi giới của công ty hoặc với các đơn vị môi giới khác để đưa ra sự lựa chọn tốt nhất cho mình.
BĐS. Tuy nhiên người thuê muốn thỏa thuận về giá cả, lúc này người môi giới – chủ nhà – khách thuê đã cùng có mặt để cùng nhau thương lượng về giá cả. Người mơi giới ĐC và ĐK đóng vai trị trung gian giúp chủ nhà và khách thuê thương lượng được mức giá hợp lý nhất cho hai bên. Cuối cùng, giá thuê BĐS đó được thống nhất là 15 triệu đồng một tháng. Sau quyết định cho thuê, hai bên xem xét việc thống nhất các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà. Vì khách đã chuẩn bị đầy đủ tài chính nên đã tiến hành ký kết hợp đồng thuê nhà ngay tại thời điểm thỏa thuận đàm phán.
Sau khi hợp đồng cho thuê được ký, trong vòng một tuần, khách hàng – chủ BĐS cho thuê đã trực tiếp đến văn phịng cơng ty để hồn thành phí dịch vụ môi giới. Thương vụ kết thúc thành công, diễn ra một cách sn sẻ trong suốt q trình mơi giới.
Thương vụ 2:
Khách hàng: Nguyễn Văn Thắng
Địa chỉ: Số 21, ngõ 178 Thái Hà, Đống Đa, Hà Nội. Nội dung dịch vụ: Bán bất động sản
Bất động sản giao dịch: Số 21, ngõ 178 Thái Hà, Đống Đa, Hà Nội.
Khách hàng quyết định sử dụng dịch vụ môi giới bán bất động sản, khi có một ĐC của cơng ty chủ động liên hệ đề nghị hợp tác. ĐC qua tìm hiểu thơng tin, hẹn gặp chủ nhà tại BĐS đang rao bán. Sau đó ĐC đến địa chỉ số 21, ngõ 178 Thái Hà, Đống Đa, Hà Nội để khảo sát căn nhà, chụp ảnh mặt tiền và tất cả các phòng bên trong căn nhà. Một số thông tin cơ bản về BĐS cần bán mà ĐC thu thập được như: Diện tích 50m2, là nhà thổ cư 05 tầng được xây dựng sẵn đã có sổ hồng, vị trí nằm trong ngõ to, có thể kinh doanh, khu vực trung tâm quận Đống Đa, giá bán mà chủ BĐS mong muốn là 15,6 tỷ đồng. Sau khi tìm hiểu thơng tin về BĐS từ chủ căn nhà, ĐCtự kiểm tra pháp lý của BĐS, cùng với đó là tìm hiểu giá cả thực tế mà chủ nhà muốn bán. Sau khi thỏa thuận phí dịch vụ mơi giới, người ĐC cùng chủ nhà ký kết hợp đồng môi giới.
Sau khi hợp đồng ký kết, ĐC đưa thông tin BĐS về công ty và bộ phận thẩm định của công ty định giá lại một lần nữa về giá trị thực của BĐS. Sau đó phịng thư
ký đưa nguồn hàng BĐS này vào kho hàng chung của công ty. Các nhân viên môi giới ĐK tại công ty bắt đầu khảo sát và đăng tin rao bán BĐS mục tiêu này trên các website như batdongsan.com, alonhadat.com…, các mẩu rao vặt, tìm kiếm trên trang lưu thơng tin của cơng ty xem khách hàng nào có nhu cầu mua, hoặc sử dụng các mối quan hệ của chính người mơi giới để tìm kiếm khách hàng mua BĐS này.
Trong q trình tìm kiếm khách hàng, các chun viên mơi giới trong công ty cũng gửithông tin liên quan đến BĐS cho những khách hàng quan tâm. Khách hàng nào thực sự có nhu cầu sẽ được mơi giới ĐK dẫn đến xem BĐS tại địa chỉ trên.
Sau 14 ngày kể từ ngày ký hợp đồng môi giới với chủ nhà, một chuyên viên mơi giới ĐK đã tìm được khách hàng muốn mua BĐS tại địa chỉ số 21, ngõ 178 Thái Hà, Đống Đa, Hà Nội.
Thơng tin về người mua gồm có: Họ và tên: Lê Thị Hiền
Số CMND: 042188000448
Hộ khẩu: 350 Phúc Tân, phường Phúc Tân, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội. Địa chỉ hiện tại: 350 Phúc Tân, phường Phúc Tân, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội.
Mục đích mua: Mua nhà để sử dụng làm nhà ở và kết hợp kinh doanh.
Nhân viên môi giới ĐK đã cung cấp những thông tin chi tiết về BĐS và trao đổi về yêu cầu của người mua. Khi cảm thấy có sự phù hợp giữa nhu cầu của khách mua đối với BĐS tại số 21, ngõ 178 Thái Hà, Đống Đa, Hà Nội, nhân viên ĐK đó đã đi đến quyết định sắp xếp để người mua và người bán gặp nhau ngay tại địa điểm có BĐS. Đây đồng thời cũng là lúc để người mua có thể trực tiếp xem thiết kế bên trong BĐS kĩ hơn. Thông tin mức giá mà nhân viên môi giới ĐK đưa ra với người mua là 15,6 tỷ đồng và cũng là mức giá mà chủ nhà đang rao bán.
Sau khi đi xem BĐS 2 lần, người mua chưa quyết định mua ngay mà yêu cầu dành thời gian suy nghĩ và tham khảo giá cả khu vực xung quanh BĐS, đồng thời đưa người thân trong gia đình đến xem lại nhiều lần. ĐC và ĐK của công ty đã cùng nhau giúp khách xem lại căn nhà, cũng như đưa ra các tư vấn, giải đáp thắc mắc của khách hàng.
Sau đó, khách mua quyết định quay trở lại và đi đến quyết định đặt cọc để mua BĐS. Tuy nhiên người mua muốn thỏa thuận thêm về giá cả, người môi giới
ĐC và ĐK - người bán - người mua cùng có mặt để đưa ra các giải pháp nhằm thương lượng về giá cả. Nhân viên mơi giới đóng vai trị trung gian giúp người bán và người mua thương lượng được mức giá hợp lý nhất cho hai bên. Cuối cùng giá bánthực tế BĐS được thống nhất bởi các bên là 15,2 tỷ đồng. Quyết định mua bán được thông qua, hai bên xem xét lại các điều khoản trong hợp đồng mua bán. Môi giới đã chủ động liên hệ với văn phịng cơng chứng để giúp khách hànglàm hợp đồng đặt cọc ngay tại thời điểm thống nhất tất cả nội dung.
Sau khi hợp đồng đặt cọc được ký kết, nhân viên môi giới của cơng ty tiến hành tìm hiểu q trình chuẩn bị của người mua và người bán để đảm bảo hợp đồng mua bán chính thức sẽ được ký.Qua q trình liên hệ với người khách mua BĐS, nhân viên mơi giới ĐK đã tìm hiểu được về lượng tài chính mà người mua có thể chuẩn bị, xác nhận về việc người mua có đủ khả năng thanh tốn theo hợp đồng.
Q trình chuẩn bị của người bán, mọi vấn đề trong việc chuẩn bị của người bán đều thông qua sử dụng dịch vụ. Nhân viên môi giới ĐC trực tiếp hỗ trợ người bán tiến hành chuẩn bị các giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, vấn đề về khai thuế thu nhập cá nhân sau khi bán,...
Khách mua chủ động liên hệ môi giới ĐK nhờ kết nối văn phịng cơng chứng và làm hợp đồng mua bán. Số tiền còn lại được thanh toán ngay khi ngân hàng giải ngân tài khoản của khách mua. Quy trình sang tên sổ đỏ cũng đã được hồn thành ngay đầu tuần sau đó.
Sau khi hợp đồng mua bán được ký, người môi giới ĐC đã tiến hành gặp gỡ, chúc mừng chủ nhà đã bán được BĐS với mức giá họ mong muốn và thu phí dịch vụ mơi giới về cơng ty. Về phía mơi giới ĐK cũng đã gặp lại khách hàng của mình để lắng nghe ý kiến đóng góp từ phía khách hàng, đồng thời giải đáp những vấn đề còn lại về BĐS mà khách hàng quan tâm. Trong q trình thu phí dịch vụ mơi giới, để đảm bảo tính minh bạch, người ĐC đã đề nghị đi cùng với người ĐK có liên quan đến giao dịch này. Sau đó tổng phí dịch vụ mơi giới này được đưa về phịng thư ký và chia cho mơi giới ĐC và ĐK theo đúng quy định của công ty.
Sơ đồ 2.2: Quy trình tương tác mơi giới tại công ty
2.4. Đánh giá thực trạng, kết quả thực hiện quy trình mơi giới bất động sản thổ cư tại Cơng ty Cổ phần Tuấn 123
Qua việc phân tích thực trạng từng khâu trong quy trình làm việc cũng như qua các ví dụ cụ thể về quy trình hoạt động mơi giới BĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123 – BĐS Tuấn 123 thì về cơ bản những quy trình đó đã góp phần giúp những người mơi giới trong cơng ty đạt được những thành tựu nhất định, có ý nghĩa quan trọng trong việc vận hành hoạt động của cơng ty. Song bên cạnh đó, vẫn cịn những tồn tại, những mặt hạn chế trong quy trình làm việc của những người mơi giới cần phải hồn thiện.
Dựa vào thống kê dữ liệu điều tra thông qua việc phỏng vấn trực tiếp đối với 300 nhân viên môi giới tại công ty, bao gồm cả môi giới ĐC và ĐK, đa số các ý kiến đều đồng tình với quan điểm cần phải thay đổi cơ chế, đưa ra các giải pháp khả thi để nhằm hồn thiện hơn quy trình hoạt động mơi giới tại công ty. Phần lớn những người nhân viên môi giới ĐK tại cơng ty đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm thơng tin về nguồn khách hàng tiềm năng; một số khác thì gặp rắc rối trong quy trình tư vấn, xử lý thơng tin khi bắt đầu có phát sinh giao dịch BĐS. Mơi giới ĐC thì gặp cản trở trong q trình thu thập thơng tin nguồn cung BĐS, khó cạnh
N g ư ờ i b á n N g ư ờ i m u a Đ ầ u k h á c h Đ ầ u c h ủ
tranh được với các đơn vị cơng ty môi giới BĐS nhỏ lẻ khác; một số nhỏ ĐC trong cơng ty vẫn cịn phạm phải nhiều sai sót trong q trình tương tác cơng việc với người mơi giới ĐK… Qua đó, người mơi giới tại cơng ty BĐS Tuấn 123 cũng có những đề xuất với phía cơng ty về việc hỗ trợ, cung cấp thêm nhiều thơng tin về tình hình cung – cầu BĐS, để người mơi giới có thể nắm bắt được trong quá trình thực hiện các khâu cơng việc của mình.
2.4.1. Những ưu điểm trong quy trình mơi giới bất động sản tại công ty
Về những mặt đạt được, công ty BĐS Tuấn 123 đã xây dựng cho mình một quy trình hoạt động cũng như một cơ chế riêng, mà trong đó bắt buộc tất cả nhân viên môi giới trong công ty đều phải được đào tạo bài bản, chuẩn chỉ về các kiến thức lý thuyết liên quan đến BĐS và giao dịch BĐS, về quy trình mơi giới BĐS trước khi người môi giới trực tiếp tham gia vào quá trình làm việc thực tế.
Với quy trình làm việc chặt chẽ, có sự ràng buộc giữa người mơi giới với chủ sở hữu BĐS, giữa người môi giới với khách mua BĐS, nên hiện nay uy tín của cơng ty càng ngày càng lớn mạnh và đang được lan tỏa rộng rãi trên thị trường. Do đó, lượng hàng hóa BĐS trong kho hàng mà cơng ty đang tiếp nhận mơi giới có khoảng trên 10000 BĐS, với đầy đủ các phân khúc nhà, đất thổ cư có giá trị từ dưới 1 tỷ cho tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ. Con số này cũng là một trong những thành quả mà quy trình thu thập thơng tin về nguồn hàng hóa BĐS cần bán của công tác ĐC mang lại. Việc cơng ty có nhiều thơng tin về nguồn hàng hóa BĐS cần giao dịch rất có lợi cho những người mơi giới ĐK sở hữu khối lượng lớn thông tin về khách hàng cần mua BĐS, thúc đẩy các q trình thực hiện mơi giới và các giao dịch BĐS diễn ra nhanh chóng, hiệu quả hơn, đồng thời giúp thị trường BĐS thanh khoản tốt hơn. Cụ thể, theo kết quả thống kê về số lượng giao dịch BĐS thành công tại công ty những năm gần đây, năm 2018 tổng số thương vụ môi giới thành công là 4150 vụ; trong năm 2019 kết quả là hơn 5200 vụ. Theo thống kê gần đây nhất, do ảnh hưởng