2.1. Giới thiệu chung về hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần
2.2.1. Quy trình thu thập thơng tin về cunghàng hóa bất động sản thổ cư
2.2.1.1. Quy trình xác định thơng tin về người bán bất động sản
Như đã mô tả qua ở phần trên, đầu chủ là người mơi giới BĐS có nhiệm vụ tìm kiếm thông tin, giữ liên lạc với các nguồn cung BĐS – cụ thể ở đây là những người đang có nhu cầu bán BĐS.ĐC có thể xác định được thơng tin về người bán BĐS thông qua nhiều kênh khác nhau. Chẳng hạn qua các kênh truyền thống như sách báo, các trang web rao vặt trên internet, hoặc qua quá trình đi khảo sát thực tế, ĐC sẽ thu thập được thông tin về người bán dựa vào các tờ rơi, tờ quảng cáo do các chủ BĐS treo lên,… Từ đó, người ĐC thường chủ động liên hệ với người cần bán BĐS qua số điện thoại liên lạc để lại, để đề nghị hợp tác với công ty. Nếu trường hợp người chủ BĐS đó khơng muốn hợp tác, các ĐC của cơng ty sẽ phân tích về những ưu điểm khi được hợp tác cùng cơng ty, đó là BĐS của họ sẽ được nhanh chóng giao dịch hơn; nếu chủ BĐS vẫn từ chối việc hợp tác thì ĐC cũng sẽ khơng tiếp tục đề nghị nữa. Còn đa số các trường hợp chủ BĐS đều mong muốn hợp tác với cơng ty, thì người ĐC sẽ phải khai thác thêm thơng tin về BĐS cần bán từ chính người chủ đó, sau đấy ĐC sẽ khảo sát thực địa BĐS và hẹn gặp người chủ BĐS đó để đàm phán, tư vấn về các điều khoản khi hợp tác cùng cơng ty, cũng như quy trình làm việc của mình khi có phát sinh giao dịch.
giới, bằng cách liên lạc qua số điện thoại trong các tin đăng bán BĐS ở trên các phương tiện thông tin đại chúng; hoặc cũng có khi người bán chủ động đến trực tiếp văn phịng của cơng ty BĐS Tuấn 123 để nhờ người môi giới giúp họ giao dịch được BĐS của họ; hoặc là thông qua các kênh trung gian như người thân, bạn bè của họ giới thiệu, những người đã từng thực hiện việc mua/bán BĐS để tìm đến với người môi giới,… Người ĐC cần phải khai thác được đầy đủ các thông tin cá nhân về chủ BĐS như mô tả trong mẫu hợp đồng trích thưởng theo đúng quy định của cơng ty.
2.2.1.2. Quy trình thu thập thơng tin về hàng hóa bất động sản cần bán
Sau khi đã liên hệ và nắm được thông tin sơ bộ về người chủ có BĐS cần bán thì người ĐC sẽ tiến hành khảo sát, cũng như thu thập thông tin đầy đủ về BĐS cần bán đó.
Về q trình thu thập thơng tin của hàng hóa BĐS cần bán, thìđa số ĐC tại cơng ty BĐS Tuấn 123 cũng đã và đang áp dụng chuẩn chỉ các lý thuyết về quy trình khai thác thơng tin của BĐS, các thơng tin về vị trí, hình dáng, kích thước của BĐS; thơng tin về pháp lý, quy hoạch vùng; thông tin chi tiết hơn về chủ thể đang sử dụng BĐS đó; thơng tin về mơi trường và các điều kiện phát triển xung quanh khu vực có BĐS đó tọa lạc,…Hiện nay trong kho hàng chung của cơng ty, theo thống kê sơ bộ có khoảng 91% trên tổng số nguồn hàng BĐS cần bán là thuộc khu vực các quận nội thành Hà Nội, điển hình là các quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Đống Đa, Hồn Kiếm,… và 9% cịn lại là các BĐS thuộc khu vực ngoại thành.
Mục đích của việc ĐC phải khai thác rõ thông tin về người bán BĐS và thông tin chi tiết về BĐS là để khi đưa về công ty, bộ phận hội đồng thẩm định sẽ định giá lại một lần nữa giá của BĐS sao cho phù hợp với thị trường và nhu cầu của khách hàng. Sau đó, thơng tin về BĐS cần bán đó sẽ được cập nhật vào hệ thống kho hàng BĐS của cơng ty, để tồn bộ nhân viên mơi giới trong cơng ty đều có thể tiếp nhận và cùng bán.
Về quy trình thu thập thơng tin nguồn hàng hóa BĐS cần bán, cơng ty cũng khơng có quy định hạn chế việc tìm kiếm, thu thập thơng tin về BĐS trên thị
trường. Trên thực tế tại cơng ty, vì theo quy định chỉ có những người mơi giới ĐC của cơng ty mới được phép cung cấp, cập nhật thơng tin về hàng hóa BĐS cần bán lên hệ thống chung của công ty. Do vậy, công ty cũng mở rộng thêm quy định cho phép toàn bộ mơi giới ĐK trong cơng ty đều có thể tìm kiếm nguồn hàng BĐS cần bán, sau đó gửi trực tiếp cho một trong số hơn 140 môi giới ĐC đang làm việc tại cơng ty và ĐC đó có trách nhiệm thu thập thơng tin về hàng hóa BĐS và thỏa thuận với chủ BĐS. Khi BĐS này được giao dịch thành cơng thì cơng ty cũng có quy định về mức “hoa hồng” mà người ĐK giới thiệu BĐS nhận được là20% thu nhập của người môi giới ĐC từ giao dịch BĐS đó mang lại sau khi đã trừ các khoản thuế, phí theo quy định của cơng ty. Tuy nhiên, việc làm này cũng có những tồn tại nhất định, chẳng hạn liên quan đến nguyên nhân chủ quan từ người mơi giới ĐK, vì cơng ty khơng quy định người ĐK bắt buộc phải gửi thông tin nguồn hàng BĐS cần bán đó cho ĐC nào trong cơng ty; hoặc nguyên nhân gây ra từ việc mức lợi nhuận ĐK nhận được khi giao dịch BĐS mà họ giới thiệu là q ít, trong thực tế tại cơng ty đã có trường hợp ĐC thỏa thuận mức lợi nhuận cao hơn hạnmức quy định của công ty cho ĐK giới thiệu nguồn hàng BĐS cần bán cho mình, do đó sẽ dễ gây nên cạnh tranh khơng lành mạnh về việc tìm kiếm nguồn hàng BĐS giữa các môi giới ĐC của công ty.
Hiện nay tại cơng ty BĐS Tuấn 123, một số nhóm ĐC có thâm niên trong nghề đã sáng tạo cách làm mới để tiếp cận được nhiều nguồn hàng hóa BĐS cần bán hơn. Cụ thể, thay vì việc phải thỏa thuận riêng với môi giới ĐK, làm trái với quy định trong công ty, những ĐC này đã chủ động tuyển những trợ lý riêng cho mình, với mục đích nhằm tìm kiếm thêm nhiều nguồn BĐS cần bán, cũng như là đểquản lý những nguồn hàng BĐS mà ĐC đang thực hiện môi giới.