Từ trước đến nay, việc Nhà nước (đại diện là UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) giao đất và cho th đất thì chỉ có một số ít trường hợp nhà nước giao và cho thuê trực tiếp đối với người sử dụng đất, còn lại chủ yếu là giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian. cụ thể là:
- Việc giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân chủ yếu thơng qua các cơng ty đầu tư phát triển nhà và đô thị. Nhà nước giao đất thơ (chưa có hạ tầng) cho cơng ty với giá đất theo mục đích sử dụng mới - bán chỉ định theo giá do UBND tỉnh, thành phố quy định - và trừ đi chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng; sau khi cơng ty hồn thành việc đầu tư cơ sở hạ tầng thì bán lại cho người sử dụng đất theo giá thị trường.
- Khi giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, doanh nghiệp để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh (nhất là đối với các cơng ty nước ngồi) thì hầu hết là thông qua các
công ty đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất. Nhà nước cũng giao, cho thuê đất thơ (chưa có hạ tầng) cho cơng ty với giá đất theo mục đích sử dụng mới - giao chỉ định theo giá do UBND tỉnh, thành phố quy định - và trừ đi chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhiều khoản hỗ trợ khác cho doanh nghiệp để khuyến khích đầu tư; sau khi cơng ty hồn thành việc đầu tư cơ sở hạ tầng thì bán hoặc cho thuê lại đối với các nhà đầu tư theo giá thị trường.
Việc giao đất, cho thuê đất qua tổ chức trung gian như trên có tác dụng là giảm bớt công việc của Nhà nước, Nhà nước không phải ứng vốn đền bù và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng dẫn đến hai hậu quả lớn là:
Một là, gây thất thu cho NSNN vì giá đất nhà nước giao cho các công ty kinh
doanh nhà, khu công nghiệp là giá rất thấp (theo giá ban hành và cịn có nhiều chính sách hỗ trợ kèm theo), trong khi các công ty bán và cho thuê lại với giá thị trường, có lợi nhuận rất lớn; mà đúng ra đây là nguồn thu của NSNN. Qua khảo sát so sánh về giá bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất một số dự án tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì giá các cơng ty bán cho người sử dụng đất thường cao hơn từ 2 đến 4 lần so với giá nhà nước giao và giá này cũng chưa phải là giá thực tế trên thị trường mà người được mua vẫn còn hưởng lợi nhiều nếu bán lại.
Hai là, môi trường đầu tư kém cạnh tranh do giá cho thuê đất để làm mặt bằng
SXKD bị đẩy lên cao, và Nhà nước cũng không thực hiện điều chỉnh trực tiếp được đối với giá cho thuê này. Qua khảo sát thấy giá cho thuê thực tế đến người sử dụng đất cao hơn hàng chục lần so với giá thuê của nhà nước, cá biệt có nơi cho thuê cao gấp hàng trăm lần (phụ lục đính kèm).