một số nước (chủ yếu là Trung Quốc, do Trung Quốc có nhiều đặc điểm về sở hữu đất
đai gần tương tự Việt Nam)
* Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu.
Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của tồn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê
đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất.
Tại Đài Loan, các loại thuế đất là cơng cụ chính của Nhà nước để động viên các khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp để Nhà nước quản lý và kiểm tra sự vận động của đất đai. Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sử dụng đất nơng nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm. Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Đài Loan.
Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước đã bỏ thuế đất.
Nhật Bản hiện tại đang áp dụng thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất.
Tương tự như vậy, ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để vừa quản lý quá trình sử dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai. Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp.
* Quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Trung Quốc:
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức cấp độ quản lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà nước. Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc
quyền quản lý của tập thể. Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân. Việc giao đất được chia làm hai loại: cấp đất cho người sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất.
Đất thuộc sở hữu nhà nước:
- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phịng; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng; đất của nơng lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường;... khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các đối tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, khơng được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp. Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và đây là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa; trong trường hợp doanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích khơng sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được.
- Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định. Các đối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần thu nhập do bán QSDĐ.
Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản l ý:
- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nơng dân đã có đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể. Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khốn để canh tác cho hộ nơng dân trong 30 năm.
- Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nơng nghiệp. Giá giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tập thể nông dân quyết định. Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nơng nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể.
Đất nhận khoán của hộ nông dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn được giao khốn. Đối với đất nơng nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích cơng thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợ và tái định cư.
Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như đất ở giao 70 năm, đất cơng nghiệp giao 60 năm, văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức đấu giá QSDĐ và nộp tiền sử dụng đất một lần. Đối với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm,... Từ đó đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hồn thiện, cơng khai, minh bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho NSNN mà vẫn không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Các biện pháp và quá trình phát triển cụ thể là:
+ Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai của thời kỳ bao cấp là sử dụng khơng phải trả tiền, sử dụng khơng có thời hạn và khơng có giao dịch sang sử dụng có trả tiền, sử dụng có thời hạn và có giao dịch về đất đai.
+ Giai đoạn 2: Phát triển thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai trở thành một biện pháp chính để tạo vốn cho đầu tư phát triển, khơi phục và phát triển kinh tế (một số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phát triển mạnh một phần cũng là nhờ việc sử dụng đất có hiệu quả).
+ Giai đoạn 3: xây dựng hệ thống KTTT XHCN, trong đó thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống KTTT XHCN.
- Phân công, phân cấp quản lý đất đai: đất đai do cơ quan quản lý đất đai nhà nước quản lý tại hai cấp Trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nội dung quản lý chủ yếu là xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai, xét duyệt dự án chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thu hồi đất, thanh tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai. Cấp huyện chủ yếu thực hiện việc đăng ký, chuyển nhượng, xử lý vi phạm đất đai. Ngồi ra, chính quyền các cấp cũng tích cực tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai như thành lập và cấp phép thành lập các tổ chức định giá, môi giới, tư vấn, giao dịch bất động sản (trong thị trường đất đai thì cũng quy định rõ là đất nơng nghiệp không được tham gia vào thị trường).
+ Quản lý nghiêm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng; khống chế diện tích sử dụng đối với các loại đất. Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai bằng cả hai biện pháp kinh tế và hành chính (trên thị trường Nhà nước có những đặc quyền riêng mà các thể nhân khác khơng có).
+ Việc cung cấp đất xây dựng đô thị theo quy hoạch thống nhất, dưới sự giám sát chặt chẽ của chính quyền.
+ Thực hiện giao dịch công khai về QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ cho các mục đích kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trí,... phải thực hiện bằng hình thức đấu giá hoặc
treo biển nhằm đảm bảo tính minh bạch, cơng bằng; với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên tự thỏa thuận, thì Trung Quốc cũng yêu cầu người bán phải cơng khai với xã hội giá bán của mình; chính quyền thúc đẩy việc giao dịch đất đai cơng khai trên thị trường, do thị trường quyết định giá cả. Chính dựa vào những biện pháp này mà giá đất của chính quyền quy định luôn sát với thực tế trên thị trường, khó thất thốt, tham nhũng từ đất (việc này ở ta chưa làm được, luận văn sẽ phân tích ở phần sau).
+ Nhà nước công bố công khai giá đất và thay đổi theo định kỳ 3 năm đối với đất thành thị hoặc khi có sự biến động giá lớn. Trước khi định giá một khu đất, chính quyền địa phương ủy nhiệm một cơ quan trung gian môi giới tiến hành đánh giá, xác định giá trị, giá cả của khu đất làm cơ sở cho chính quyền quyết định (Trung Quốc đã có Luật Đánh giá, xác định giá trị đất đai).
Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước Trung ương, các địa phương tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiễn địa phương.
* Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại thành phố Thượng Hải:
Thượng Hải đặt mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo hướng thúc đẩy phát triển ngành BĐS vận động theo cơ chế thị trường.
Việc khai thác nguồn lực tài chính thơng qua thị trường BĐS tại Thượng Hải có vai trò rất quan trọng, chiếm tỷ trọng trong GDP khá cao, đã trở thành một ngành trụ cột, nòng cốt của thành phố. Đồng thời, thị trường BĐS đóng vai trị rất to lớn trong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho dân Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của thành phố. Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong 10 năm qua được chính quyền đánh giá chính là sự thay đổi về thị trường BĐS. Nhìn chung, thị trường BĐS Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới hồn thiện từng bước. Khi thị trường đã ổn định, chính quyền Thượng Hải dần rút ra ngoài thị trường, thực hiện xã hội hóa thị trường BĐS, năm 2003 vốn đầu tư vào thị trường BĐS thành phố Thượng Hải đạt 90,1 tỷ NDT; trong đó, vốn nhà nước là 45,7 tỷ NDT, chiếm 50%; vốn của nhà nước mỗi năm giảm dần. Vốn của dân doanh, vốn
của xã hội mỗi năm một tăng, trong đó có vốn nước ngồi (nhất là vốn của Hồng Kông, Ma Cao) tăng mạnh. Năm 2003, vốn của đầu tư nước ngoài, của Hồng Kông, Ma Cao là 15 tỷ NDT, tăng 40% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Thượng Hải cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thông qua thị trường BĐS. Đó là vấn đề giá nhà đất cao và tăng quá nhanh; việc này có tác dụng tích cực đối với chính quyền về nguồn thu từ nhà đất, nhưng về mặt xã hội thì lại là gánh nặng cho nhiều gia đình có thu nhập thấp, trung bình. Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình ổn, lành mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống; kết quả đến năm 2003, có 2 vạn hộ gia đình nơng dân, với 6 vạn nhân khẩu được nhận nhà mới, bình qn diện tích nhà ở đạt 13,4m2/người và tăng đều liên tục trong những năm gần đây với tốc độ từ 1-1,5 người/m2/người/năm (hàng năm, Thượng Hải chuyển khoảng 10 vạn mẫu đất nông nghiệp thành đất xây dựng (1ha = 15mẫu)).
Đánh giá chung: Để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, việc xây dựng và
phát triển thị trường đất đai ở Trung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển về kinh tế và xã hội, góp phần hồn thiện xây dựng thể chế KTTT XHCN của Trung Quốc. Trong 10 năm vừa qua, kể cả khi bị tác động của khủng hoảng tài chính khu vực, Trung Quốc vẫn giữ được thị trường BĐS ổn định. Hiện nay, thị trường BĐS có ảnh hưởng rộng rãi trong xã hội. Giá trị sản lượng của ngành nhà đất tăng hàng năm, chiếm khoảng 7% nền kinh tế quốc dân. Ngành nhà đất hiện nay trở thành ngành trụ cột của nền kinh tế quốc dân. Riêng Thượng Hải, năm 2003 thu nhập từ đất đạt được trên 10 tỷ NDT, chiếm 20%-30% ngân sách của thành phố. Trung Quốc quy định các khoản tiền thu từ đất chủ yếu phục vụ xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng, không sử dụng cho các mục đích khác.