chưa được ban hành đầy đủ
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ 01/7/2004 nhưng việc ban hành các văn bản hướng dẫn Luật liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai khá chậm. Các chính sách như bồi thường hỗ trợ và tái định cư, thu tiền sử dụng đất, xác định giá trị QSDĐ vào giá trị tài sản của doanh nghiệp khi cổ phần hóa, chính sách về giá đất,... cuối năm 2004 mới được ban hành, có những chính sách đến nay vẫn chưa ban hành, do vậy đã tạo ra những khoảng thời gian trống trong thực tiễn khơng có văn bản áp dụng, dễ tạo ra kẽ hở để việc vận dụng tùy tiện gây thất thu cho NSNN vì từ 01/7/2004, tất cả những chính sách theo Luật Đất đai 2003 khơng cịn hiệu lực thi hành, nhưng thời điểm này lại chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cho Luật mới. Một số chính sách quan trọng liên quan trực tiếp đến khai thác nguồn lực tài chính nhưng đến nay, sau hơn một năm Luật có hiệu lực vẫn chưa được ban hành hoặc ban hành chậm dẫn đến có những khoảng trống về chính sách, điển hình là:
- Chính sách đấu giá QSDĐ: Mục tiêu chính của chính sách là để đảm bảo Nhà nước điều tiết phần giá trị đất tăng lên không do người sử dụng đất tạo ra; thực hiện công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, giảm đến mức tối thiểu cơ chế xin cho trong quản lý đất đai. Dự kiến ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt, Nhà nước sẽ thực hiện phổ biến việc đấu giá QSDĐ khi giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trong các trường hợp sau:
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở; đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD; sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
+ Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất (chuyển mục đích sử dụng đất).
+ Cơ quan đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc bán cơng trình cùng với chuyển nhượng QSDĐ.
+ Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối,...
Việc đấu giá QSDĐ được thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu kín hoặc đấu giá công khai bằng lời đến khi có người trả giá cao nhất.
Với những dự kiến trên trong việc xây dựng chính sách đấu giá QSDĐ, chắc chắn việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai khi giao đất và cho thuê đất sẽ có hiệu quả hơn rất nhiều so với giao đất theo hình thức chỉ định là hình thức phổ biến hiện nay.
- Chính sách thu tiền thuê đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993; Nhà nước cho thuê đất đối với hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức; tổ chức thuê đất để sản xuất nông nghiệp sau ngày 1/1/1999; tổ chức (kể cả tổ chức cá nhân có vốn ĐTNN), hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để SXKD phi nông nghiệp, đất xây dựng khu công nghiệp; đất phục vụ thăm dị, khai thác khống sản. Theo Luật Đất đai năm 2003, đối tượng thuê đất được mở rộng thêm gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngồi nước sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản; Nhà nước cho thuê đất để khai thác vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất làm mặt bằng sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm thuộc loại đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất hoặc tự nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ.
Nhà nước mở rộng các hình thức cho thuê để tạo chủ động cho người sử dụng đất như: Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian cho thuê; được chuyển từ hình thức đang th đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Hiện nay, đơn giá cho thuê đất giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN, giữa doanh nghiệp nhà nước với doanh nghiệp khác có sự phân biệt. Cùng với quá trình hội nhập quốc tế, nhà nước sẽ thống nhất đơn giá thuê đất áp dụng cho cả trong nước với nước ngồi, khơng cịn phân biệt đối xử.
Từ 01/7/2004 đến nay, các địa phương rất vướng mắc trong việc cho th đất vì chưa có chính sách hướng dẫn trong khi chính sách cũ đã hết hiệu lực thi hành, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Do vậy, việc sớm ban hành chính sách này là hết sức cần thiết.
- Về giá đất: Theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP thì các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải ban hành giá đất mới và áp dụng từ ngày 01/01/2005 thay thế cho giá đất ban hành theo Nghị định 87/CP (thời gian này đã là chậm so với hiệu lực của Luật là ngày 01/7/2004). Nhưng thực tế đến ngày 01/01/2005 chỉ có trên 20 địa phương ban hành được giá đất mới và đến tháng 6/2005 thì cả 64 tỉnh thành mới hoàn thành. Như vậy trong gần một năm, nhiều địa phương vẫn áp dụng giá đất cũ (là giá chỉ bằng khoảng 1/3 so với giá đất mới ban hành) để thực hiện thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế liên quan đến đất; gây thất thu cho NSNN.