Căn cứ Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua vào ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 thay thế cho Luật 1993. Luật Đất đai năm 2003 gồm 7 chương với 146 điều trong đó đề cập đến hệ thống chính sách tài chính về đất đai với mục tiêu: tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư và khai thác tối đa nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Ba mục tiêu cụ thể là:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quan điểm này phải được thể hiện trong cơ chế thu tiền sử dụng đất, nhà nước phải thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; trong cơ chế bồi thường, hỗ trợ Nhà nước phải giữ quyền xác định giá đất v.v…
Thứ hai, giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất, với nhà đầu tư. Quan điểm này thể hiện chủ yếu trong chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư là phải đảm bảo nhà nước thu hồi được đất cùng với việc ổn định đời sống, sản xuất cho người bị thu hồi đất và nhà đầu tư chấp nhận được chi phí về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thể hiện trong chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ,… là phải đảm bảo sự động viên hợp lý cho NSNN.
Thứ ba, từng bước thực hiện bình đẳng về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước giữa những người sử dụng đất, cùng với việc xóa bỏ bao cấp qua đất đai; quan điểm này được thể hiện trong chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhà nước thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai bằng chính sách thu tiền sử dụng đất khi giao, khi cho thuê đất (chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ); chính sách thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; chính sách xác định giá trị QSDĐ trong giá trị tài sản khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Từ những mục tiêu cơ bản trên, các chính sách liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cần được ban hành để hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2003 bao gồm:
- Chính sách thu tiền sử dụng đất. - Chính sách thu tiền thuê đất.
- Chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất trong tài sản của cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa.
- Chính sách thuế sử dụng đất.
- Chính sách thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển QSDĐ.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Chính sách về giá đất.
Đến nay, Chính phủ đã ban hành một số chính sách hướng dẫn theo tinh thần Luật Đất đai năm 2003, bao gồm:
2.1.2.1. Chính sách thu tiền sử dụng đất
Căn cứ Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất thay thế Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000; các nội dung chính của Nghị định và các thay đổi cơ bản so với quy định trước đó là:
Thứ nhất, về đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 thì Luật Đất đai năm 2003 còn thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD; SXKD nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, bao gồm cả giao đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa); người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư;
cho phép người đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; miễn tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch mà đất đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; cho phép nhà đầu tư được tự lựa chọn hình thức để được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ.
Nguyên do của việc cần phải bổ sung thêm các nội dung trên là vì nền kinh tế và cơ chế nền kinh tế đã phát triển theo cơ chế KTTT. Trong nền kinh tế như vậy, Nhà nước phải mở rộng các hình thức và xác định rõ các quyền của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất để họ có nhiều cơ hội lựa chọn hình thức, chủ động trong việc sử dụng đất; đồng thời, trong nền KTTT, các chủ thể khi sử dụng đất cũng cần phải xác định các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện đối với Nhà nước, chủ thể đại diện sở hữu đất đai và chủ thể cung cấp các dịch vụ công cho xã hội liên quan đến việc xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho các chủ thể đó.
Thứ hai, tiền sử dụng đất được thu theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ; đồng thời, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất chủ yếu thông qua việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế được thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho NSNN; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được nhà nước giao đất, xóa bỏ bao cấp qua đất đai.
Thứ ba, chính sách mới thực hiện thu tiền sử dụng đất đối với đất giao có thời hạn (đất phi nông nghiệp dùng vào mặt bằng sản xuất kinh doanh, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, làm muối,…) theo hướng lấy mức thu tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 70 năm bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (không gồm đất ở) làm chuẩn; trên cơ sở tính thu tiền sử dụng đất đối với dự án có thời hạn sử dụng đất trên và dưới 70 năm.
Thứ tư, chính sách mới quy định việc Nhà nước thu tiền và cho phép người sử dụng đất được chuyển từ thuê đất của Nhà nước sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch. Đây là điểm khác lớn so với chính sách trước đó, thể hiện sự cởi mở, thông thoáng hơn trong chính sách của Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất có cơ hội chọn lựa.
Bên cạnh chính sách thu tiền sử dụng đất cơ bản mang tính chung nhất mà hiện tại là các quy định tại Nghị định 198 thì trong quá trình điều hành, Nhà nước cũng ban hành một số chính sách để điều hành cho một nội dung cụ thể, một cơ chế thu tiền cho một địa phương hoặc các đối tượng cụ thể. Ví dụ, Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, trong đó chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang; Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg ngày 24/5/2001 của Thủ tướng Chính phủ về xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh,...
2.1.2.2. Chính sách về giá đất
Thi hành Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thay thế các quy định trước đây.
Một số nội dung chính của Nghị định 188/2004/NĐ-CP và những thay đổi cơ bản so với quy định trước đó là:
Thứ nhất, khung giá đất, giá đất được xác định theo nhóm đất (loại đất):
- Nhóm đất nông nghiệp gồm: khung giá đất trồng cây hàng năm, khung giá đất trồng cây lâu năm, khung giá đất trồng rừng sản xuất, khung giá đất nuôi trồng thủy sản, khung giá đất làm muối.
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: khung giá đất ở tại nông thôn, khung giá đất ở tại đô thị, khung giá đất SXKD phi nông nghiệp tại nông thôn, khung giá đất SXKD phi nông nghiệp tại đô thị.
Theo quy định trước đây thì việc phân loại đất theo đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm).