chính phủ quy định như trước đây mà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện căn cứ vào khả năng sinh lợi của đất, điều kiện kết cấu hạ tầng, vị trí cụ thể của đất, thực tế hình thành giá đất ở địa phương và các yếu tố liên quan khác.
Thứ ba, Việc xác định giá của từng thửa đất cụ thể được thực hiện bằng hai
phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế đã mua bán, chuyển nhượng SXKD trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá thơng qua việc tính toán mức lợi nhuận thuần túy thu được hàng năm tính trên một đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng trong thời gian tương ứng.
Trước đây việc xác định giá đất thực hiện theo phương pháp thống kê.
2.1.2.3. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đất
Căn cứ vào Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998. Những thay đổi cơ bản so với chính sách trước đó là:
Thứ nhất, thu hẹp phạm vi thu hồi đất của Nhà nước:
- Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn.
- Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng
QSDĐ của các tổ chức kinh tế, hộ giá đình, cá nhân mà khơng phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Thứ hai, xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất và được quy hoạch
chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn, phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Thứ ba, giá đất để tính bồi thường phải phù hợp với giá đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh ban hành, sát với giá chuyển QSDĐ thực tế trong điều kiện bình thường và công bố vào ngày 01/01 hàng năm theo quy định của Chính phủ. Trường hợp bồi thường chậm do nguyên nhân từ phía Nhà nước, chủ dự án mà giá đất do UBND cấp tỉnh cơng bố có thay đổi thì Nhà nước, chủ dự án phải chịu thua thiệt (nếu có). Trường hợp việc bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, thì người bị thu hồi đất chịu thua thiệt (nếu có). Quy định này nhằm thúc đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng.
Thứ tư, về tổ chức thực hiện.
- Thành lập tổ chức phát triển quỹ đất chuyên trách thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng thời với việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các cấp. Bắt buộc công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để đảm bảo tính dân chủ, chính xác, tránh tiêu cực, nhầm lẫn có thể xảy ra.
- Đối với những dự án đầu tư mà chủ dự án có thể thỏa thuận với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của chính sách mới thì được thực hiện theo mức thỏa thuận đó.