khác
Biểu 2.1: Kết quả thu thuế nhà đất, thuế chuyển QSDĐ, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước
(Đơn vị: tỷ đồng) 0 200 400 600 800 1000 1200 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Thuế chuyển quyền sử dụng đất Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước Thuế nhà đất N guồn: Bộ Tài chính.
Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thơng qua các chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, thuế chuyển QSDĐ, thuế nhà đất đều có sự tăng trưởng nhưng tốc độ tăng chậm so với các khoản thu khác. Nguyên nhân chủ yếu là do các chính sách và năng lực quản lý của Nhà nước.
- Thu từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước: cùng với việc Nhà nước đang đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì dự kiến đến cuối năm 2006 sẽ hồn thành
và kết thúc việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Nhà nước khơng cịn khoản thu này nữa, nhưng bù lại, các khoản thu từ thuế chuyển QSDĐ và lệ phí trước bạ nhà đất sẽ tăng do nhà đất thuộc sở hữu nhà nước được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì các giao dịch nhà đất trên thị trường sẽ công khai, minh bạch hơn.
- Thu từ thuế nhà đất: đây là một khoản thu nhỏ trong các khoản thu từ đất, khoản thu này khơng có sự biến động lớn vì căn cứ thu khơng phải dựa vào giá đất mà dựa vào diện tích, hạng đất và giá thóc tại địa phương. Trong q trình thực hiện, thuế nhà đất cho thấy có một số tồn tại và hạn chế như:
+ Phức tạp trong tổ chức thu thuế (nhất là khu vực đô thị) do hàng năm phải xác định lại giá thóc thu thuế và tính lại mức thuế cho nhiều triệu hộ gia đình dẫn đến phức tạp và chi phí thu thuế cao;
+ Thiếu công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất khi so sánh giữa những người sử dụng đất ở đô thị với những người ở nông thôn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp;
+ Chưa sử dụng giá đất làm căn cứ tính thuế là chưa phù hợp với thuế trong nền KTTT. Trong điều kiện giá đất đã hình thành và được sử dụng là công cụ để thực hiện các chế độ tài chính đất đai khác, nhưng lại chưa áp dụng để thu thuế sử dụng đất là chưa hợp lý.
Từ những hạn chế trên của thuế nhà đất, dự kiến trong thời gian tới, Quốc hội sẽ ban hành Luật thuế sử dụng đất để thay thế cho sắc thuế này.
- Thuế chuyển QSDĐ: nhìn trên đồ thị thì mặc dù hiện tại đây là một khoản thu không lớn của NSNN từ đất đai nhưng về lâu dài đây sẽ là khoản thu lớn, ổn định khi chính sách được ban hành đầy đủ đồng bộ, thị trường BĐS được đưa ra hoạt động công khai minh bạch và Nhà nước quản lý được đối với thị trường này.
Một trong những biện pháp tốt để thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai là thông qua thị trường BĐS; Nhà nước vừa có thể quản lý thị trường đồng thời điều tiết được các khoản thuế thông qua các giao dịch. Nhưng thực tế trong nhiều năm qua, Nhà
nước chỉ mới quản lý và thu được một phần rất nhỏ thuế chuyển QSDĐ của các giao dịch nhà đất trên thị trường. Nguyên nhân do thị trường BĐS ở nước ta đang ở giai đoạn sơ khai, một số tồn tại vướng mắc đã thể hiện rõ cần được các cơ quan chức năng khắc phục để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ thuế chuyển QSDĐ là:
+ Thị trường BĐS khơng chính thức đang tồn tại khơng chịu sự kiểm sốt của Nhà nước;
+ Các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ cịn bị hạn chế nhiều;
+ Quy định về thủ tục hành chính để được chuyển nhượng, thế chấp đất đai là rất khó khăn;
+ Thuế suất thuế chuyển nhượng QSDĐ khá cao (4%), chế tài nộp phạt, xử lý đối với hành vi trốn thuế chưa nghiêm nên nhiều người tìm cách trốn tránh;
+ Các tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát, nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước.
+ Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh, mức thu thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ cao dẫn đến hạn chế việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
+ Công tác quản lý nhà nước cịn nhiều yếu kém: chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất để kiểm soát các giao dịch BĐS; việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế; quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn chồng chéo giữa các cơ quan nhà nước gây khó khăn cho người tham gia thị trường BĐS; chưa có tổ chức làm nhiệm vụ định giá BĐS phục vụ cho thị trường.