Trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản được tham gia vào quá trình lưu thông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, hành vi mua bán đất đai, bất động sản ngầm vẫn xuất hiện. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mặt khác, Nhà nước còn cho phép kinh doanh mua bán nhà ở. Với Bộ luật Dân sự được ban hành năm 1995, các quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản; quy định về hợp đồng dân sự mua bán tài sản, thế chấp, cầm cố, bảo
lãnh, hợp đồng mua bán, thuê nhà,… quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về chuyển đổi quyền sử dụng đất, về cho thuê quyền sử dụng đất,... đã tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường BĐS.
* Tựu trung lại, chính sách quản lý tài chính theo Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung qua 10 năm thực hiện đã chứng tỏ nhận thức về sự hình thành, vận động của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền KTTT; các chính sách đã được bổ sung hoàn thiện không ngừng làm cơ sở cho các hoạt động thực tiễn về đất đai, do đó đã đem lại những kết quả to lớn. Nhưng với sự phát triển của nền kinh tế và xu hướng hội nhập, chính sách khai thác nguồn lực tài chính theo Luật Đất đai năm 1993 đã bộc lộ những hạn chế cơ bản cần được sửa đổi là:
Thứ nhất, giá đất do Nhà nước quy định chưa gắn với thị trường, do vậy khi thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, các khoản thuế liên quan đến giá đất gây thất thu cho NSNN; khi bồi thường do giá thấp nên dân không đồng tình gây khiếu kiện kéo dài thời gian thực hiện các dự án, kém khuyến khích đầu tư.
Thứ hai, việc người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất vừa phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, vừa phải bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi làm cho các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất khó khăn trong thực hiện, tăng chi phí về đất đai; không công bằng giữa các đối tượng được giao hoặc thuê đất vì chi phí bồi thường phụ thuộc vào loại đất và nguồn gốc đất được giao, được thuê.
Thứ ba, chính sách phức tạp, khó khăn trong tổ chức thực hiện; phân biệt phạm vi chưa rõ ràng giữa đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất với đất thuộc đối tượng thuê đất, giữa đất không thu tiền sử dụng đất với đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất; chưa bình đẳng về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau.
Thứ tư, bao cấp về đất đai còn lớn dẫn đến sử dụng đất lãng phí; tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất đai nhiều nơi nhiều lúc khá trầm trọng.