- Vấn đề chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất (bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần, tư nhân...) được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định người sử dụng đất được quyền chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất (sử dụng ổn định lâu dài); tiền sử dụng đất phải nộp là chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ với tiền thuê đất đã nộp cịn lại, chi phí đền bù hỗ trợ khi thuê đất (nếu có).
Theo tổng hợp tại hơn 30 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo về giá đất đã ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP thì giá đất do địa phương đã ban hành mặc dù đã tăng phổ biến từ 240% đến 320% so với giá đất do địa phương ban hành trước ngày 1 tháng 1 năm 2005 nhưng còn thấp xa so với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Điều này đã dẫn đến khi người sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ thu được lợi nhuận rất lớn mà không phải do doanh nghiệp tạo ra, thực tế khoản chênh lệch này là khoản thất thu của NSNN (với tư cách là chủ sở hữu).
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất: tương tự như trên, theo quy định hiện hành thì trong trường hợp tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất là đất phi nơng nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở ổn định lâu dài, đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang làm đất phi nông nghiệp hoặc đất ở (nếu phù hợp với quy hoạch) thì tiền sử dụng đất phải nộp là chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại. Quy định này là hoàn toàn đúng, nhưng do giá đất địa phương ban hành thấp nên khi chuyển mục đích sử dụng, khoản chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường với giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành đúng ra phải thuộc về Nhà nước nhưng lại rơi vào túi của các tổ chức, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không qua đấu giá: hiện nay, các trường hợp đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng được Nhà nước giao đất theo hình thức chỉ định và khơng thu tiền sử dụng đất, sau thời gian sử dụng, nhiều đơn vị đề nghị cấp có thẩm quyền cho sử dụng vào mục đích kinh doanh, đề nghị bán chỉ định nộp tiền hoặc ghi tăng vốn cho đơn vị bằng giá trị QSDĐ với giá tính thu tiền sử dụng đất là giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Do giá đất ban hành thấp nên khi giao đất trong các trường hợp này cũng sẽ gây thất thu cho NSNN.
- Xác định giá trị QSDĐ vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần hóa: hiện nay, để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước đủ sức hoạt động trên thị
trường, nhất là trong giai đoạn nước ta chuẩn bị gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Nhà nước ta đang đẩy nhanh quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bên cạnh những việc đã đạt được thì cũng nảy sinh vướng mắc gây thất thu cho NSNN trong việc xác định giá trị QSDĐ của doanh nghiệp khi cổ phần hóa, cụ thể là:
Theo quy định của Nghị định 187 thì khi chuyển sang cổ phần hóa, doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức th đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm xin giao đất, nhưng do giá đất các địa phương quy định hiện nay còn thấp xa so với giá thị trường nên đã dẫn đến thất thu của NSNN.
- Cơ chế xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước:
Năm 2001, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg ngày 24/5/2001 về xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địc bàn Thành phố Hồ Chí Minh (hiện nay đang nghiên cứu để nhân rộng trên phạm vi cả nước). Nội dung cốt yếu của cơ chế này là để sử dụng hiệu quả hơn đất đai thuộc sở hữu nhà nước đang do các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước sử dụng; Nhà nước cho phép các đơn vị được bán văn phịng, trụ sở nếu khơng có nhu cầu sử dụng, chuyển mục đích sử dụng từ đất cơ quan văn phòng sang các đất kinh doanh,... số tiền thu được từ việc này được để lại đầu tư nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp, xây dựng trụ sở khang trang cho đơn vị hành chính sự nghiệp.
Sau 4 năm thực hiện quyết định này đã có 87% các cơ quan, doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thực hiện kê khai, báo cáo và để xuất phương án xử lý gần 7.000 cơ sở nhà đất với tổng diện tích là 135 triệu m2 đất và 11 triệu m2 nhà;dự kiến sau sắp xếp có thể giành ra 1.200 cơ sở nhà đất với gần 4 triệu m2 đất và 2 triệu m2 nhà để bố trí sử dụng vào mục đích khác có hiệu quả hơn. Đến nay đã thực hiện bán và cho chuyển mục đích sử dụng hơn 400 cơ sở nhà đất với số tiền thu được gần 6.000 tỷ đồng. Đây là nguồn lực đáng kể để giúp các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh thực hiện di dời trụ sở làm việc theo quy hoạch, nâng cấp, hiện đại hóa trụ sở làm việc cũng như bổ sung vốn để đầu tư, nâng cao năng lực SXKD, tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Ngồi ra, q trình sắp xếp cũng đã tạo ra sự chuyển biến về nhận thức, nâng cao tinh thần trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm: đã khai thác được quỹ nhà đất thừa đưa vào sử dụng hoặc bán tạo vốn cho đầu tư phát triển, góp phần thực hiện quy hoạch đơ thị Thành phố Hồ Chí Minh, cải tạo, chỉnh trang đô thị, đảm bảo môi trường.
Kết quả nêu trên đã minh chứng cho một hướng đi, chủ trương đúng nhằm khai thác sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước để phát huy nguồn lực từ đất đai, tài sản công phục vụ phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng bên cạnh mặt tích cực, đến nay cơ chế này cũng có một số nhược điểm, vướng mắc:
+ Theo quy định của Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg, khi tổ chức sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất do tổ chức có chức năng định giá của Nhà nước xác định, Sở Tài chính thẩm định và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Do đó, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất cũng đã sát giá chuyển nhượng thực tế hơn và hạn chế được thất thu tiền sử dụng đất do việc áp dụng giá đất do Ủy ban ban hành, nhưng thực tế giá này vẫn còn cách xa giá giao dịch thực tế trên thị trường, vẫn gây thất thu của NSNN.
+ Theo Luật Đất đai 2003 thì thẩm quyền giao đất, thu hồi đất không thuộc thủ tướng Chính phủ mà thuộc UBND tỉnh, thành phố; UBND quận, huyện; do đó, mối quan hệ trong quản lý trụ sở làm việc, cơ sở SXKD giữa Chính phủ, UBND các cấp, Bộ, ngành, công ty nhà nước chưa xác định rõ ràng dẫn đến phức tạp và có nhiều ý kiến khác nhau trong tổ chức thực hiện, nhất là ở khâu thực hiện thu hồi cơ sở nhà đất đang sử dụng khơng đúng mục đích, sử dụng lãng phí,... dẫn đến việc triển khai thực hiện chậm, thiếu sự thống nhất.
+ Việc đầu tư lại tiền chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp đã đưa vào danh sách cổ phần hóa và Nhà nước sẽ khơng giữ cổ phần chi phối đang là vấn đề có ý kiến khác nhau.
+ Nhiều doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa khơng đưa giá trị QSDĐ vào cổ phần mà xin thuê đất, sau khi cổ phần hóa lại xin chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất để hưởng giá do Ủy ban ban hành (thấp hơn giá Ủy ban phê duyệt theo Quyết định 80).
+ Việc sử dụng số tiền thu được từ việc sắp xếp lại nhà đất: theo quy định tại Quyết định 80 thì tồn bộ số tiền thu được từ việc bán nhà, chuyển nhượng QSDĐ được nộp vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc nhà nước và được đầu tư trở lại cho đơn vị theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt để nâng cao năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp, xây dựng trụ sở khang trang cho đơn vị hành chính sự nghiệp. Thực tế là hầu hết các đơn vị được sử dụng tiền ln tìm cách lập dự án đầu tư làm sao để sử dụng hết số tiền thu được, khơng cịn dư để phải nộp NSNN; việc này dẫn đến sử dụng lãng phí vốn đầu tư của NSNN.