Nguồn: AFD, ADB, AusAID, CIDA, DFID, EQ... Báo cáo phát triển Việt Nam 2011: Quản lý tài nguyên thiên nhiên.
Với tổng diện tích khoảng 33 triệu ha và dân số 86 triệu người (năm 2009), Việt Nam là một trong những nước có diện tích đất bình quân trên đầu người thấp nhất thế giới. Diện tích đất nông nghiệp bình quân trên đầu người chưa đầy 0,3ha. Tuy nhiên, độ màu mỡ của đất đai cùng với điều kiện khí hậu thuận lợi và lực lượng lao động dồi dào vẫn cho phép Việt Nam đảm bảo yêu cầu an
ninh lương thực quốc gia và đủ sức cạnh tranh để xuất khẩu một số nông sản
quan trọng như gạo, điều, cà phê, cao su và hạt tiêu.
Cường độ sử dụng đất ở Việt Nam khá cao, đặc biệt là ở những trung tâm sản xuất lúa nước và các vùng đông dân cư. Các cải cách kinh tế diễn ra từ đầu những năm 1990 đến nay càng gia tăng thêm cường độ sử dụng đất. Trước hết, phần lớn đất đai thuận lợi đều đã được sử dụng, bằng cách tăng diện tích đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ và đất nông nghiệp, giảm quỹ đất chưa sử dụng. Điều này dẫn đến những thay đổi chưa từng thấy trong hệ thống phân loại các nhóm đất chính và phụ. Tuy nhiên, tổng diện tích đất dành cho trồng lúa đã đạt mức cao nhất là 4,1 – 4,2 triệu ha từ năm 1993 và bất kỳ sự gia tăng đáng kể nào cũng sẽ đòi hỏi các chi phí đầu tư và chi phí môi trường lớn. Thứ hai, trong mỗi một nhóm phân loại đất, mức sử dụng đất cũng tăng mạnh. Ví dụ như, số vụ lúa canh tác trên mỗi thửa ruộng đã tăng lên bình quân gần 2 vụ mỗi năm. Năng suất lúa bình quân đã đạt 4,9 tấn/ha vào năm 2006 - 2007, cao hơn mức
bình quân của châu Á (khoảng 4,2 tấn/ha, theo số liệu của FAO). Thứ ba, việc
chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp có
giá trị cao hơn ngày càng tăng, nhất là ở những vùng ven đô. Trong các năm
1993 - 2008, gần nửa triệu ha đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất đô thị, công nghiệp hay thương mại.
Trong quản lý đất đai đang tồn tại ba vấn đề thuộc về tầm chiến lược phát triển trung và dài hạn:
Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng nhanh trong thời gian qua là dựa vào sử dụng nhiều tài nguyên thiên nhiên, trong đó có đất đai. Cho đến nay, đất “chưa sử dụng” chỉ còn rất ít. Để duy trì tăng trưởng trong tương lai, đất đai phải được sử dụng hiệu quả hơn. Cần phải có một thị trường đất đai hoạt động hiệu quả để giải tỏa áp lực đô thị hóa và những biến động trong ngành nông nghiệp.
Thứ hai, cần phải có cơ chế quản lý đất đai bền vững hơn, nhất là đối với những hệ sinh thái dễ bị tổn thương như đất đồi núi ở miền núi phía Bắc và các rừng ngập mặn. Ngày càng có nhiều bằng chứng về tình trạng thoái hóa đất do các tập quán nông nghiệp và quản lý đất đai không phù hợp. Chẳng hạn, tình trạng ngập nước và sự mất cân bằng dinh dưỡng đang cản trở việc tăng năng suất đất trong thâm canh lúa có tưới tiêu ở các vùng đồng bằng Việt Nam. Hoạt động khai quang đất rừng và không luân canh, đặc biệt khi chúng dẫn tới sự
chuyển dịch sang các hình thức tái sinh khô cằn hơn, dẫn tới mất đa dạng sinh thái, thúc đẩy sự phát triển của trảng cỏ tranh (Imperata) và hiện tượng xói lở ở miền núi phía Bắc. Tình trạng này làm cho những lợi ích về sinh kế của người
nông dân có tính chất ngắn hạn, nếu họ không tìm được cách chuyển đổi sang
các phương án tạo sinh kế thích hợp hơn (44, BCPTVN). Thách thức về môi trường càng trở nên nghiêm trọng do biến đổi khí hậu.
Thứ ba, để duy trì và tăng cường các nguyên tắc bình đẳng trong sử dụng đất, công chúng cần được tiếp cận đầy đủ các thông tin liên quan cũng như các
chính sách thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng phải công bằng, minh
bạch.
Đất nông nghiệp:
- Quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn hạn chế do các quy định của nhà nước về mục đích sử dụng đất còn cứng nhắc, thời hạn sử dụng đất tương đối ngắn (20 năm) và mức trần sử dụng đất (2-3 ha/hộ), dẫn đến thực trạng hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp dưới mức tối ưu.
- Thị trường đất nông thôn còn kém phát triển gây trở ngại cho việc tăng năng suất nông nghiệp và cản trở chuyển dịch lao động sang những ngành phi nông nghiệp có mức lương cao hơn.
- Những lo ngại ngày càng tăng của các cấp hoạch định chính sách và một bộ phận dư luận cho rằng việc tự do hóa thị trường ở khu vực nông thôn sẽ làm tăng tình trạng mất ruộng đất, ảnh hưởng tiêu cực đến tầng lớp dân nghèo.
Đất rừng ở miền núi:
- Nhu cầu có tính cạnh tranh cao giữa mục đích sử dụng đất rừng cho phát triển sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp của các đối tượng sử dụng đất hiện nay (như người dân tộc thiểu số, nông dân và người cư trú địa phương, người mới di dân, doanh nghiệp lâm nghiệp quốc doanh) với nhu cầu bảo vệ tài
nguyên đất rừng. Quy trình giải quyết những nhu cầu cạnh tranh này theo
những cách thức hợp lý về mặt kinh tế, xã hội và môi trường còn chưa được
xây dựng đầy đủ. Thực tế còn tồn tại những vấn đề trong sự giao thoa giữa quản lý đất đai chính thức và theo tập tục. Cơ chế chính sách hiện nay hạn chế giao đất cho những nhóm cộng đồng như những dân tộc thiểu số đã có lịch sử cư trú cộng đồng lâu dài ở những khu vực nhất định. Tình trạng chiếm đất bất hợp pháp hay bán hợp pháp, việc di dời của người cư trú lâu năm, ảnh hưởng của những yêu sách mới về quyền sử dụng đất đối với những khu vực đã có các cộng đồng cư trú từ lâu (thường là người dân tộc thiểu số) đang dẫn tới những tranh chấp về đất đai ngày càng tăng.
- Chủ trương tập trung trong quy hoạch sử dụng đất, giao đất/phân loại đất và sự phân đoạn chức năng giữa các cơ quan phụ trách những vấn đề liên
quan dẫn tới những khó khăn trong áp dụng những cơ chế hiệu quả và công
bằng ở địa phương. Đất đô thị:
- Việt Nam đang đối mặt với thách thức đưa thị trường bất động sản phi chính thức còn rất phổ biến vào khuôn khổ chính thức, sao cho các đặc trưng lợi thế khiến thị trường phi chính thức đang được nhiều người chấp nhận không bị mất đi. Khu vực phi chính thức đang đóng vai trò chính trong cung ứng nhà đất ở thành thị. Thị trường bất động sản phi chính thức còn phổ biến hoạt động tương đối tốt trong việc phân bổ đất đai ở thành thị nhưng không đáp ứng được các nhu cầu về cung cấp nhà ở với mức giá mà các đối tượng thu nhập thấp có thể chi trả, về nâng cấp dịch vụ và mở rộng thành thị về lâu dài, cũng như về giải quyết các vấn đề môi trường.
- Nhu cầu ngày càng tăng về đất đô thị và ven đô đã dẫn đến sự bùng nổ
giá đất do đầu cơ ở những thành phố lớn (45, BCPTVN). Nhu cầu này hiện vẫn chưa được đáp ứng bằng việc phát triển các khu vực ven đô mới hay tăng mật độ dân cư ở những khu vực hiện có. Đây chính là hạn chế trong cung ứng nhà ở với giá cả phải chăng và nâng cấp dịch vụ.
- Quản lý yếu kém trong phát triển đô thị làm thất thoát thuế và tạo ra những nguy cơ về môi trường. Trong khi đó, những quy định chặt chẽ về quy hoạch và xây dựng đang phải đối phó với tình trạng né tránh pháp luật tràn lan.
Cuối cùng, những trở ngại chiến lược và các vấn đề ngắn hạn trên có liên quan với nhau cả về nguyên nhân, hậu quả và/hoặc giải pháp. Để xử lý triệt để tất cả các vấn đề trong tình hình hiện nay là không thể. Do vậy, chúng tôi lựa chọn một số nhóm vấn đề để giải quyết những vấn đề cấp bách nhất cũng như những vấn đề có triển vọng tìm được giải pháp thành công.