5.4.1.1 Mƣờng Thanh Quê Hƣơng Nha Trang
Dự án là khách sạn 5 sao cao cấp đầu tiên thuộc Tập đoàn tại thành phố Nha Trang, Khách sạn Mƣờng Thanh Nha Trang Centre tọa lạc Số tại 60 đƣờng Trần Phú, phƣờng Lộc Thọ, Tp. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa .Mƣờng Thanh Quê Hƣơng là công trình khách sạn 5 sao
thuộc chuỗi khách sạn tƣ nhân lớn nhất Việt Nam với nhiều công trình khách sạn từ 3 đến 5 sao rải khắp Việt Nam. Tòa nhà gồm 45 tầng nổi, 1 tầng hầm, mỗi tầng có 24 phòng đầy đủ tiện nghi, thiết kế đẹp và hiện đại với diện tích từ 40m2 - 58m2. Mƣờng Thanh Quê Hƣơng là Khách sạn Mƣờng Thanh 5 sao thứ 3 Việt Nam sau Mƣờng Thanh Sông Lam Nghệ An và Mƣờng Thanh Thanh Niên Hạ Long, và là dự án có quy mô lớn nhất, hiện đại
nhất và hài hòa với cảnh quan của thành phố biển. Khi xây dựng xong sẽ thành tòa nhà cao nhất Nha Trang và thứ 2 miền Trung.
Tên Dự Án: Mƣờng Thanh Quê Hƣơng Nha Trang
Địa chỉ: 60 Trần Phú, Nha Trang, Khánh Hòa
Chủ đầu tƣ: Doanh Nghiệp tƣ nhân xây dựng số 1 Điện Biên
Thời gian bắt đầu thi công: 8/2012
5.4.1.2 Mƣờng Thanh Nha Trang
Khách sạn 4 sao hiện đại bậc nhất tại Nha Trang, Mƣờng Thanh Nha Trang có 255 phòng nghỉ đạt tiêu chuẩn quốc tế, gồm: 227 phòng Deluxe, 27 phòng Club Suites và 1 phòng Presidential Suite. Cách
trung tâm chỉ 4km, Mƣờng Thanh Nha Trang nằm gần bờ biển hoang sơ cùng với cảnh quan thiên nhiên xinh đẹp, sẽ là điểm nghỉ dƣỡng lí tƣởng của du khách khi đến với thành phố biển Nha Trang.
Tên Dự Án: Mƣờng Thanh Nha Trang
Địa chỉ: Số 06, Dƣơng Hiến Quyền, Tp Nha Trang, Khánh Hòa
Chủ đầu tƣ: Doanh Nghiệp tƣ nhân xây dựng số 1 Điện Biên
Thời gian bắt đầu thi công: 2/2011
Bàn giao vào quý II/2013.
5.4.2. Thông tin doanh nghiệp
Doanh Nghiệp tƣ nhân xây dựng số 1 Điện Biên
Trụ sở chính: Tầng 7, Khách sạn Mƣờng Thanh Hà Nội, CC2 Bắc Linh Đàm, Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội, Việt Nam.
Tel: +84 43 640 86 86 Website: www.record.muongthanh.vn
Fax: +84 43 540 11 86 Email: contact@muongthanh.vn
Bảng 5.2: Các dự án tiêu biểu của Doanh Nghiệp tư nhân ây Dựng Số 1 Điện Biên
Stt Tên dự án Vị trí
1 Mƣờng Thanh Hà Nội
Lô CC2, Bắc Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội, Việt Nam
2 Mƣờng Thanh Thăng Long Số 78 Thợ Nhuộm, Hoàn Kiếm, Hà Nội
3 Mƣờng Thanh Linh Đàm
Lô CC2, Bắc Linh Đàm, Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội.
4 Mƣờng Thanh Xa La
Số 66, Đƣờng Phúc La,Khu đô thị Xa La, Phƣờng Phúc La, Quận Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam.
5
Mƣờng Thanh Điện Biên Phủ
Số 514, Đƣờng 7/5, P. Him Lam, Tp. Điện Biên Phủ, Tỉnh Điện Biên
6 Mƣờng Thanh Lai Châu Số 113 Lê Duẩn, Tân Phong, Lai Châu
7 Mƣờng Thanh Sapa Số 044 Ngũ Chỉ Sơn, Sa Pa, Lào Cai
8 Mƣờng Thanh Lạng Sơn Số 68, Ngô Quyền, Vĩnh Trại, Lạng Sơn
9 Mƣờng Thanh Hạ Long
Số 7, Ô 20, Đông Hùng Thắng, Hạ Long, Quảng Ninh
10 Mƣờng Thanh Quảng Ninh
Đƣờng Hạ Long, Phƣờng Bãi Cháy, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh
11 Mƣờng Thanh Bắc Giang
Quảng trƣờng 3/2, đƣờng Hoàng Văn Thụ, phƣờng Ngô Quyền,
Thành phố Bắc Giang, Tỉnh Bắc Giang, Việt Nam
12 Mƣờng Thanh Thanh Hóa
Ngã Ba Voi, Khu đô thị Nam T/P, phƣờng Đông Vệ,
T/P. Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa, Việt Nam
13 Mƣờng Thanh Diễn Châu
Khối 4 thị trấn Diễn Châu, huyện Diễn Châu, Nghệ An
14 Mƣờng Thanh Vinh Số 1, Phan Bội Châu, Vinh, Nghệ An
15
Mƣờng Thanh Thanh
Niên Vinh Số 74 Lê Hồng Phong, Vinh, Nghệ An
16 Mƣờng Thanh Sông Lam Số 13 Quang Trung, Thành phố Vinh, Nghệ An
17 Mƣờng Thanh Quảng Trị
Số 68 đƣờng Lê Duẩn, Tp. Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
18 Mƣờng Thanh Huế Số 38 Lê Lợi, Thành phố Huế
19 Mƣờng Thanh Đà Nẵng Số 962 đƣờng Ngô Quyền, Sơn Trà, Đà Nẵng
20 Mƣờng Thanh Quy Nhơn Số 02 Nguyễn Huệ, Tp Quy Nhơn, Bình Định
21 Mƣờng Thanh Nha Trang
Số 06, Dƣơng Hiến Quyền, Tp Nha Trang, Khánh Hòa
22
Mƣờng Thanh Nha Trang Centre
Số 60 đƣờng Trần Phú, phƣờng Lộc Thọ, Tp. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
23 Mƣờng Thanh Mũi Né
Số 54 đƣờng Huỳnh Thúc Kháng, phƣờng Hàm Tiến, Thành phố Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận
24 Mƣờng Thanh Đà Lạt
No 04, Phan Boi Chau Str., Dalat City, Lam Dong, Vietnam
5.4.3. Thu thập, xử lý số liệu và áp dụng mô hình đánh giá
Tác giả phát đi bảng câu hỏi lần 2 (Phụ lục 2) cho năm chuyên gia là cố vấn cho doanh nghiệp đã và đang tham gia thực hiện cácdự án của doanh nghiệp tại Nha Trang – Khánh Hòa. Sau khi trình bày và giải thích rõ ràng các vấn đề thắc mắc của các cá nhân đƣợc khảo sát, tác giả thu về đƣợc kết quả sau:
Bảng 5.3: Bảng kí hiệu các yếu tố rủi ro
Stt Kí
hiệu Yếu tố ảnh hƣởng
A Các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế xã hội tự nhiên
1 A1 Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ sở hạ tầng kém). 2 A2 Lạm phát, thay đổi lãi suất vay
3 A3 Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản đi xuống
4 A4 Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí, hao hụt vật liệu; thi công lại)
B Các yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thầu thi công
5 B1 Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý 6
B2 Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật B, chất lƣợng thi công không đảm bảo
7
B3 Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy móc, trang thiết bị …)
8
B4 Tƣ vấn thiết kế: Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự toán không chính xác tăng chi phí xây dựng .
C Các yếu tố rủi ro liên quan đến chủ đầu tƣ
9 C1 Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa
10 C2 Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn chế. 11 C3 Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực hiện dự án.
D Các yếu tố rủi ro liên quan đến hiện trạng dự án
12
D1 Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi về điều kiện tự nhiên , tài nguyên du lịch .
13 D2 Qui mô, hình thức đầu tƣ đầu tƣ dự án không phù hợp
5.4.4. Tính vectơ trọng số và kiểm tra sự nhất quán
Từ kết quả so sánh cặp các yếu tố và nhóm yếu tố rủi ro, ta tìm đƣợc vectơ trọng số và hệ số nhất quán (xem Phụ lục 3) theo công thức [5.1] đến [5.17]. Kết quả tổng hợp sau:
Bảng 5.4: Bảng kết quả tổng hợp vectơ trọng số.
Stt Tên nhóm Ngƣời Véctơ trong số λ CI CR
Nhóm yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng - kinh tế - xã hội - tự nhiên 1 (0.110, 0.450, 0.216, 0.224) 4.104 0.035 0.038 4 2 (0.076, 0.412, 0.212, 0.523) 4.027 0.009 0.010 3 (0.222, 0.264, 0.150, 0.957) 4.245 0.082 0.091 4 (0.110, 0.632, 0.107, 0.150) 4.130 0.043 0.062 5 (0.301, 0.379, 0.377, 0.081) 4.087 0.029 0.032 TB (0.164, 0.428, 0.213, 0.387) 4.119 0.034 0.047 Nhóm yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thi công 1 (0.069, 0.535, 0.223, 0.173) 4.093 0.031 0.034 4 2 (0.076, 0.412, 0.212, 0.523) 4.193 0.064 0.072 3 (0.569, 0.387, 0.216, 0.118) 4.098 0.033 0.036 4 (0.068, 0.575, 0.215, 0.142) 4.167 0.056 0.062 5 (0.095, 0.615, 0.131, 0.141) 4.062 0.021 0.023 TB (0.175, 0.505, 0.199, 0.220) 4.123 0.041 0.045 Nhóm yếu tố rủi ro liên quan hiện
trạng dự án 1 (0.333, 0.333, 0.333) 3.000 0.035 0.000 3 2 (0.595, 0.129, 0.277) 3.010 0.009 0.005 3 (0.500, 0.250. 0.250) 3.000 0.000 0.000 4 (0.400, 0.200, 0.400) 3.000 0.000 0.000 5 (0.648, 0.230, 0.122) 3.000 0.000 0.003 TB (0.495, 0.228, 0.276) 3.002 0.009 0.002 Nhóm yếu tố rủi ro liên quan đến hiện trạng dự án 1 (0.333,0.667) 2.000 0.000 0.000 2 2 (0.500,0.500) 2.000 0.000 0.000 3 (0.333,0.667) 2.000 0.000 0.000 4 (0.500,0.500) 2.000 0.000 0.000 5 (0.333,0.667) 2.000 0.000 0.000 TB (0.400, 0.600) 2.000 0.000 0.000 Các nhóm yếu tố rủi ro 1 (0.097, 0.494, 0.208, 0.201) 4.119 0.040 0.044 2 (0.070, 0.485, 0.345, 0.208) 4.158 0.053 0.059 5 3 (0.091, 0.654, 0.187, 0.191) 4.153 0.051 0.056 4 (0.075, 0.495, 0.177, 0.254) 4.237 0.079 0.088 5 (0.058, 0.240, 0.270, 0.749) 4.217 0.072 0.080 TB (0.078, 0.473, 0.237, 0.321) 4.177 0.059 0.065
5.4.5. Tính vectơ đánh giá tổng hợp
Từ kết quả đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố rủi ro của các cá nhân đƣợc khảo sát, ta xác định véc tơ đánh giá các nhóm yếu tố rủi ro theo công thức [5.10]. Từ đó, xác định véc tơ đánh giá tổng hợp mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố rủi ro lên tính hiệu quả cho toàn bộ dự án.
Bảng 5.5: Bảng kết quả đánh giá mức ảnh hưởng các yếu tố rủi ro
STT Các yếu tố rủi ro Mức đánh giá
N1 N2 N3 N4 N5
A .Các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế - xã hội – tự nhiên
1
Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay
quốc tế, cơ sở hạ tầng kém). 2.00 1.00 2.00 2.00 2.00 2 Lạm phát, thay đổi lãi suất vay 1.00 2.00 2.00 1.00 1.00 3
Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản
đi xuống 4.00 3.00 3.00 2.00 2.00
4
Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí,
hao hụt vật liệu; thi công lại) 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00
B .Các yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thầu thi công
1 Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý 2.00 2.00 2.00 1.00 1.00 2
Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật B, chất lƣợng thi công không đảm
bảo 5.00 5.00 4.00 4.00 5.00
3
Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính,
nhân sự, máy móc, trang thiết bị …) 5.00 5.00 4.00 3.00 5.00
4
Tƣ vấn thiết kế: Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự toán không chính xác tăng chi
phí xây dựng . 3.00 2.00 3.00 3.00 2.00
C. Các yếu tố rủi ro liên quan đến chủ đầu tƣ
1 Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa 3.00 4.00 4.00 3.00 3.00 2
Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn
chế. 2.00 2.00 3.00 2.00 3.00
3
Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực
hiện dự án. 3.00 3.00 4.00 2.00 3.00
D. Các yếu tố rủi ro liên quan đến hiện trạng dự án
1
Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi về điều kiện tự nhiên , tài
nguyên du lịch . 2.00 1.00 1.00 1.00 1.00
2
Qui mô, hình thức đầu tƣ đầu tƣ dự án không
Bảng 5.6: Bảng kết quả vectơ đánh giá tổng hợp mức độ ảnh hưởng các yếu tố rủi ro. STT Các yếu tố rủi ro Véctơ trọng số Ma trận đánh giá Không ảnh hƣởng Ảnh hƣởng ít Ảnh hƣởng trung bình Ảnh hƣởng lớn Ảnh hƣởng rất lớn
A.Các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế - xã hội – tự nhiên
1
Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ
sở hạ tầng kém). 0.164 0.200 0.600 0.200 2
Lạm phát, thay đổi lãi suất
vay 0.428 0.600 0.400 3 Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản đi xuống 0.213 1.000 4
Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí, hao hụt
vật liệu; thi công lại) 0.387 0.600 0.400
Véctơ đánh giá nhóm A 0.734 0.424 0.033 0.000 0.000
B.Các yếu tố rủi ro liên quan đến thầu thi công
1 Cách thức quản lý công
trƣờng không hợp lý 0.175 0.400 0.600 2
Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật B, chất lƣợng thi công
không đảm bảo 0.505 0.400 0.600
3
Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy
móc, trang thiết bị …) 0.199 0.200 0.200 0.600 4
Tƣ vấn thiết kế:Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự toán không chính xác
tăng chi phí xây dựng . 0.220 0.400 0.600
Véctơ đánh giá nhóm B 0.070 0.193 0.172 0.242 0.423
C. Các yếu tố rủi ro liên quan đến chủ đầu tƣ
1
Vƣớng mắc trong khâu đền
bù, giải tỏa 0.4952 0.600 0.400
2
Ban QLDA thiếu kinh
3
Thiếu sự quyết tâm của lãnh
đạo, ngƣời thực hiện dự án. 0.2764 0.800 0.200
Véctơ đánh giá nhóm C 0.046 0.091 0.610 0.253 0.000
D.Các yếu tố rủi ro liên quan đến hiện trạng dự án.
1
Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi về điều kiện tự nhiên , tài
nguyên du lịch . 0.050 0.800 0.200
2
Qui mô, hình thức đầu tƣ
đầu tƣ dự án không phù hợp 0.116 0.600 0.400
Véctơ đánh giá nhóm D 0.040 0.080 0.046 0.000 0.000
E. Các nhóm yếu tố rủi ro
Các yếu tố rủi ro liên quan
đến chủ đầu tƣ 0.078 0.734 0.424 0.033 0.000 0.000
Các yếu tố rủi ro liên quan
đến nhà tƣ vấn, nhà cung cấp 0.473 0.040 0.080 0.046 0.000 0.000
Các yếu tố rủi ro liên quan
đến nhà thầu thi công 0.237 0.046 0.091 0.610 0.253 0.000
Các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế - xã hội – tự nhiên 0.321 0.070 0.193 0.172 0.242 0.423 Véctơ đánh giá tổng hợp 0.110 0.154 0.224 0.138 0.135 5.4.6. Đánh giá tổng hợp dự án Vectơ đánh giá tổng hợp: B = (b1, b2, b3, b4, b5) = (0.110;0.154;0.224;0.138;0.135)
Ta nhận thấy rằng B có giá trị bmax = max(b1, b2, b3, b4, b5) = 0.224, tƣơng ứng các yếu tố rủi ro ít ảnh hƣởng lên hiệu quả dự án. Do đó, ta thấy dự án sẽ có hiệu quả tƣơng ứng là cao. Điều này cũng phù hợp với nhận định của các cá nhân đƣợc khảo sát (04 cá nhân đánh giá hiệu quả dự án là cao và một cá nhân đánh giá là trung bình).
5.4.7. Đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro
Bảng 5.7: Bảng đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lên dự án.
STT Các yếu tố rủi ro Véctơ trọng số Ma trận đánh giá MĐA H yếu tố XH Không ảnh hƣởng Ảnh hƣởng ít Ảnh hƣởng trung bình Ảnh hƣởng lớn Ảnh hƣởng rất lớn
A. Các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế - xã hội – tự nhiên
0.078
A1 Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ sở hạ tầng kém).
0.164 0.003 0.020 0.023 12
A2 Lạm phát, thay đổi lãi suất vay
0.428 0.020 0.027 0.047 10
A3 Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản đi xuống
0.213 0.013 0.020 0.013 0.046 11
A4 Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí, hao hụt vật liệu; thi công lại)
0.387 0.060 0.060 9
B. Các yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thầu thi công
0.473
B1 Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý
0.175 0.033 0.100 0.133 6
B2
Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật B, chất lƣợng thi công không đảm bảo
0.505 0.382 0.573 0.956 1
B3 Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy móc, trang thiết bị
0.199 0.057 0.076 0.283 0.415 2
B4
Tƣ vấn thiết kế: Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự toán không chính xác tăng chi phí xây dựng .
0.220 0.083 0.187 0.270 4
C. Các yếu tố rủi ro liên quan đến chủ đầu tƣ
0.237
C1 Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa
0.495 0.212 0.188 0.400 3
C2 Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn chế.
C3 Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực hiện dự án.
0.276 0.157 0.052 0.210 5
D. Các yếu tố rủi ro liên quan đến hiện trạng dự án
0.321
D1
Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi về điều kiện tự nhiên , tài nguyên du lịch .
0.050 0.013 0.006 0.019 13
D2 Qui mô, hình thức đầu tƣ đầu tƣ dự án không phù hợp
0.116 0.045 0.045 0.089 8
Từ kết quả bảng 5.7, ta nhận thấy với tình hình hiện tại của dự án thì chủ đầu tƣ cần đặc biệt chú ý có biện pháp ứng phó các yếu tố rủi ro sau:
1. Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật B, chất lượng thi công không đảm bảo
2. Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy móc, trang thiết bị) 3. Vướng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa
4. Tư vấn thiết kế: Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự toán không chính xác tăng chi phí xây dựng
5. Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, người thực hiện dự án
Việc đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến tính hiệu quả của dự án cần đƣợc tiến hành liên tục trong suốt các giai đoạn của dự án. Từ đó, giúp nhà đầu tƣ có khả năng chủ động có phƣơng án ứng phó trong mọi tình huống có thể xảy ra để đạt đƣợc mục tiêu của dự án.
Chƣơng 6.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
6.1. Kết luận
Với sự phát triển mạnh mẽ của công trình xây dựng thuộc dự án du lịch ở nƣớc ta hiện nay, đặc biệt là ở các thành phố phát triển du lịch nhƣ Tp Hồ Chí