Bảng 4.39: Communalities lần 1
Stt Yếu tố ảnh hƣởng Initial Extraction
a1 Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi
về điều kiện tự nhiên , tài nguyên du lịch . 1.000 .700 a3 Qui mô, hình thức đầu tƣ đầu tƣ dự án không phù hợp 1.000 .646 a7 Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa 1.000 .642 a8 Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực hiện dự án. 1.000 .714 a9 Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn chế. 1.000 .630 b3 Tƣ vấn thiết kế:Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự
b6 Nhà cung cấp: Cung cấp vật tƣ không đúng tiến độ thi
công, không đảm bảo chất lƣợng, khối lƣợng 1.000 .355 c1 Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy
móc, trang thiết bị …) 1.000 .497
c2 Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật
B, chất lƣợng thi công không đảm bảo 1.000 .518 c3 Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý 1.000 .583 c4 Chậm trễ so với tiến độ thi công đề ra 1.000 .500 c5 Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí, hao hụt vật
liệu; thi công lại) 1.000 .538
d1 Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản đi xuống 1.000 .601
d2 Lạm phát, thay đổi lãi suất vay 1.000 .575
d3 Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ sở
hạ tầng kém). 1.000 .633
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Trong bảng 4.39 ta nhận thấy các yếu tố b6: Nhà cung cấp: Cung cấp vật tƣ không đúng tiến độ thi công, không đảm bảo chất lƣợng, khối lƣợng , yếu tố c1: Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy móc, trang thiết bị …) có giá trị Communalities < 0.5 nên không có nghĩa trong phân tích nhân tố Theo Hair et at (1998) , do đó ta loại bỏ dần các yếu tố b6, c1 ra khỏi mô hình phân tích nhân tố và tiến hành phân tích lại.
4.5.4.2Kiểm tra hệ số Communalities các yếu tố lần 2
Bảng 4.40: Communalities lần 2
Stt Yếu tố ảnh hƣởng Initial Extraction
a1 Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi
về điều kiện tự nhiên , tài nguyên du lịch . 1.000 0.701 a3 Qui mô, hình thức đầu tƣ đầu tƣ dự án không phù hợp 1.000 0.645 a7 Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa 1.000 0.650 a8 Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực hiện dự án. 1.000 0.730 a9 Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn chế. 1.000 0.654
b3 Tƣ vấn thiết kế: Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự
toán không chính xác tăng chi phí xây dựng . 1.000 0.518 c1 Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy
móc, trang thiết bị …) 1.000 0.498
c2 Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật
B, chất lƣợng thi công không đảm bảo 1.000 0.565 c3 Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý 1.000 0.597 c4 Chậm trễ so với tiến độ thi công đề ra 1.000 0.492
c5 Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí, hao hụt vật
liệu; thi công lại) 1.000 0.534
d1 Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản đi xuống 1.000 0.595
d2 Lạm phát, thay đổi lãi suất vay 1.000 0.582
d3 Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ sở
hạ tầng kém). 1.000 0.646
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Trong bảng 4.40 ta nhận thấy các yếu tố c4: Chậm trễ so với tiến độ thi công đề ra, yếu tố c1: Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy móc, trang thiết bị …) có giá trị Communalities < 0.5 nên không có nghĩa trong phân tích nhân tố Theo Hair et at (1998) , do đó ta loại bỏ dần các yếu tố c4, c1 ra khỏi mô hình phân tích nhân tố và tiến hành phân tích lại, đầu tiên ta loại bỏ biến c4 có giá trị Communalities nhỏ nhất = 0.492 và tiến hành phân tích lại.
Bảng 4.41: Communalities lần 3
Stt Yếu tố ảnh hƣởng Initial Extraction
a1 Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi
về điều kiện tự nhiên , tài nguyên du lịch . 1.000 0.739 a3 Qui mô, hình thức đầu tƣ đầu tƣ dự án không phù hợp 1.000 0.671 a7 Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa 1.000 0.727 a8 Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực hiện dự án. 1.000 0.698 a9 Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn chế. 1.000 0.680 b3 Tƣ vấn thiết kế:Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự
toán không chính xác tăng chi phí xây dựng . 1.000 0.522 c1 Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự,
c2 Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ
thuật B, chất lƣợng thi công không đảm bảo 1.000 0.570 c3 Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý 1.000 0.589 c5 Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí, hao hụt vật
liệu; thi công lại) 1.000 0.512
d1 Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản đi xuống 1.000 0.599
d2 Lạm phát, thay đổi lãi suất vay 1.000 0.609
d3 Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ
sở hạ tầng kém). 1.000 0.673
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Trong bảng 4.41 ta thấy các yếu tố đều có Communalities > 0.5 ta kiểm tra tiếp các hệ số tiếp theo.
4.5.5 Kiểm tra hệ số KMO và Bartlett's Test.
Bảng 4.42: KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .742
Bartlett's Test of Sphericity
Approx. Chi-Square 677.563
df 78
Sig. .000
Hệ số KMO (Kaiser –Meyer-Olkin) và một chỉ số dùng để xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố. Trị số KMO lớn (giữa 0.5 và 1) là điều kiện đủ để phân tích nhân tố là thích hợp, còn nếu nhƣ trị số này nhỏ hơn 0.5 thì phân tích nhân tố có khả năng không tích hợp với các dữ liệu (theo Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc ). Kết quả trong bảng 4.26 cho thấy hệ số KMO = 0.742 nên phân tích nhân tố là hoàn toàn thích hợp.
Thông qua kiểm định Bartlett xem xét giả thuyết H0: độ tƣơng quan giữa các biến quan sát bằng không trong tổng thể. Nếu kiểm định này có ý nghĩa thống kê (Sig ≤ 0,05) thì các biến quan sát có tƣơng quan với nhau trong tổng thể. Bảng 4.39 cho thấy các yếu tố có tƣơng quan với nhau (Sig =0.000 ≤ 0.05).
4.5.6Giá trị riêng (Eigenvalue) của các nhân tố.
Bảng 4.43: Total Variance Explained
Com
p
on
en
t
Initial Eigenvalues Extraction Sums of
Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings T ot al % of Var ian ce Cumul a ti ve % T ot al % of Var ian ce Cumul a ti ve % T ot al % of Var ian ce Cumul a ti ve % 1 3.670 28.231 28.231 3.670 28.231 28.231 2.365 18.195 18.195 2 2.003 15.407 43.637 2.003 15.407 43.637 2.192 16.864 35.060 3 1.316 10.121 53.759 1.316 10.121 53.759 2.073 15.944 51.003 4 1.147 8.826 62.584 1.147 8.826 62.584 1.506 11.581 62.584 5 .843 6.484 69.068 6 .694 5.338 74.406 7 .624 4.800 79.206 8 .595 4.574 83.780 9 .556 4.277 88.057 10 .471 3.624 91.681 11 .442 3.396 95.078 12 .355 2.730 97.807 13 .285 2.193 100.000
4.5.7 Đồ thị giá trị riêng (Eigenvalue) của các nhân tố.
Hình 4.13. Giá trị riêng (Eigenvalue) của 4 nhân tố
Trong Hình 4.13 thể hiện đồ thị giá trị riêng của các nhân tố, sử dụng tiêu chuẩn trị riêng lớn hơn 1 ta thấy có thể rút ra 4 thành tố để tiến hành quay trục. Các giá trị riêng và phần trăm giải thích của 4 nhân tố này rút ra đƣợc trình bày trong bảng 4.43 nhƣ sau:
Nhân tố thứ nhất có giá trị riêng 3.670 và giải thích đƣợc 28.231% độ biến động của số liệu. Nhân tố thứ hai có trị riêng 2.003 và giải thích đƣợc 15.407% độ biến động của số liệu; Nhân tố thứ ba có trị riêng 1.316 và giải thích đƣợc 10.121% độ biến động của số liệu; Nhân tố thứ tƣ có trị riêng 1.147 và giải thích đƣợc 8.826% độ biến động của số liệu.
Có một tiêu chuẩn đối với phƣơng sai, trích (Hair & Ctg (1998), Gerbing và Anderson (1998), yêu cầu rằng phƣơng sai phải đạt từ 50% trở lên. Ta thấy 4 nhân tố chính này giải thích đƣợc 62.584 % độ biến động của số liệu, do đó có thể xem chúng đại diện cho 19 nhân tố đã xác lập của dữ liệu ban đầu.
4.5.8Kết quả phân tích nhân tố khi xoay
Kết quả của kỹ thuật phân tích nhân tố với 2 lần quay trục của phép quay varimax, sự hội tụ đạt đƣợc nhằm xác định các nhân tố thành phần đƣợc trình bày trong bảng sau đây.
Bảng 4.44: Rotated Component Matrixa
Stt Yếu tố ảnh hƣởng Component
1 2 3 4
d3 Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay
quốc tế, cơ sở hạ tầng kém). 0.77
d2 Lạm phát, thay đổi lãi suất vay 0.76 d1 Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản
đi xuống 0.72
c5 Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí,
hao hụt vật liệu; thi công lại) 0.65 c3 Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý 0.75 c2
Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật B, chất lƣợng thi công không đảm bảo
0.74
c1 Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính,
nhân sự, máy móc, trang thiết bị …) 0.7 b3
Tƣ vấn thiết kế: Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự toán không chính xác tăng chi phí xây dựng .
0.7
a7 Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa 0.82 a9 Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn
chế. 0.78
a8 Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực
hiện dự án. 0.78
a1
Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi về điều kiện tự nhiên , tài nguyên du lịch .
0.83
a3 Qui mô, hình thức đầu tƣ đầu tƣ dự án không
phù hợp 0.79
Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
Bảng 4.45: Kết quả phân tích nhân tố Nhân tố % Giải thích Các yếu tố rủi ro Trọng số 1 28.231
Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ
sở hạ tầng kém). 0.77
Lạm phát, thay đổi lãi suất vay 0.761
Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản đi xuống 0.724 Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí, hao hụt
vật liệu; thi công lại) 0.653
2 15.407
Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý 0.749 Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ
thuật B, chất lƣợng thi công không đảm bảo 0.743 Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự,
máy móc, trang thiết bị …) 0.703
Tƣ vấn thiết kế: Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập
dự toán không chính xác tăng chi phí xây dựng . 0.701
3 10.121
Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa 0.818 Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn chế. 0.781 Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực hiện dự
án. 0.778
4 8.826
Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận
lợi về điều kiện tự nhiên , tài nguyên du lịch . 0.829 Qui mô, hình thức đầu tƣ đầu tƣ dự án không phù hợp 0.789 Dựa vào kết quả phân tích nhân tố trên bảng 4.45, ta có thể tóm lại 4 nhân tố chính đƣợc thu gọn từ 19 yếu tố rủi ro tác động mạnh tới dự án đầu tƣ xây dựng công trình thuộc dự án du lịch , mỗi nhân tố rút ra sẽ bao gồm một nhóm nhân tố con bên trong. Các nhân tố chính này đƣợc đặt tên và tóm tắt nhƣ bảng 4.46 sau đây.
Bảng 4.46: Kết quả rút trích nhân tố Stt Nhân tố chính Các nhân tố con 1 Các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế - xã hội - tự nhiên
d3. Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ sở hạ tầng kém).
d2. Lạm phát, thay đổi lãi suất vay
d1. Khủng hoảng kinh tế, thị trƣờng bất động sản đi xuống c5. Vƣợt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí, hao hụt vật liệu; thi công lại)
2
Các yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thầu thi công
c3.Cách thức quản lý công trƣờng không hợp lý
c2.Sự thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm của giám sát kỹ thuật B, chất lƣợng thi công không đảm bảo
c1.Nhà thầu thi công thiếu năng lực ( tài chính, nhân sự, máy móc, trang thiết bị …)
b3.Tƣ vấn thiết kế: Thiếu sót , thay đổi trong thiết kế, lập dự toán không chính xác tăng chi phí xây dựng .
3
Các yếu tố rủi ro liên quan đến chủ đầu tƣ
a7.Vƣớng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa.
a9.Ban QLDA thiếu kinh nghiệm, khả năng hạn chế. a8.Thiếu sự quyết tâm của lãnh đạo, ngƣời thực hiện dự án.
4 Rủi ro do hiện trạng dự án .
a1.Địa điểm dự án xây dựng không phù hợp không thuận lợi về điều kiện tự nhiên , tài nguyên du lịch .
4.6. Phân tích kết quả nghiên cứu.
4.6.1 Các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế -xã hội - tự nhiên:
Kết quả phân tích nhân tố cho thấy rủi ro từ môi trƣờng kinh tế - xã hội - tự nhiên giải thích đƣợc 28.231% biến động của số liệu và gồm các yếu tố rủi ro chính nhƣ: d3: Giao thông, đi lại kém phát triển (ít sân bay quốc tế, cơ sở hạ
tầng kém), d2 : Lạm phát, thay đổi lãi suất vay, d1: Khủng hoảng kinh tế, thị
trường bất động sản đi xuống , c5: Vượt chi phí so với giá dự thầu (do lãng phí,
hao hụt vật liệu; thi công lại) .
4.6.1.1 Phân tích yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế-xã hội-tự nhiên.
Trƣớc thực trạng này, ông Phan Hữu Thắng, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Đầu tƣ nƣớc ngoài cũng cho biết một số giải pháp để ổn định và phát triển thị trƣờng bất động sản du lịch. Theo đó, cần sớm hoàn chỉnh hệ thống chính sách, đặc biệt là các chính sách về tiền tệ, tín dụng,… để bình ổn sự bất định hiện nay của thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng bất động sản du lịch nói riêng. Đẩy mạnh công tác nghiên cứu chuyên sâu về bất động sản du lịch bao gồm tất cả các tiểu phân khúc của lĩnh vực này (các khu nghỉ dƣỡng, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, các điểm dịch vụ chuyển tiếp du lịch,…), đồng thời có quy hoạch phát triển cho từng phân khúc; Nhanh chóng phát triển đồng bộ các công trình cơ sở hạ tầng (cả phần cứng và phần mềm nhƣ nguồn nhân lực, dịch vụ kèm theo) tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản du lịch phát triển. Tiếp tục cải thiện thủ tục hành chính, nâng cao chất lƣợng dịch vụ công đối với đầu tƣ – kinh doanh bất động sản
Dù thế mạnh có sẵn từ thiên nhiên nhƣng Việt Nam vẫn chƣa có nhiều chuyên gia có kinh nghiệm trong quy hoạch, xây dựng chiến lƣợc phát triển BĐS du lịch. Mặt khác, vấn đề cơ sở hạ tầng, giao thông chƣa phát triển đồng bộ, còn yếu kém, nhiều điểm tiềm năng du lịch chƣa đƣợc khai thác thỏa đáng.
Hiện nay, nền kinh tế đất nƣớc đang lâm vào tình trạng khó khăn, nhiều ngân hàng vì mất khả năng thanh khoản đã co lại, rút lại tín dụng, điều này đã khiến rất
nhiều chủ đầu tƣ cũng nhƣ nhà thầu khó tiếp cận thị trƣờng vốn và bị ảnh hƣởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh.
Hầu hết các dự án đầu tƣ xây dựng thuộc dự án du lịch đều có tổng mức đầu tƣ rất lớn Do đó, các doanh nghiệp phải tìm nhiều biện pháp để huy động nguồn vốn thực hiện dự án. Biện pháp phổ biến của doanh nghiệp là huy động vốn vay để đầu tƣ, vì thế, khi xảy ra lạm phát, thay đổi lãi suất vay, làm tăng tổng mức đầu tƣ dự án gây ảnh hƣởng rất xấu đến hiệu quả của dự án.
Lý do khiến nhiều dự án bất động sản du lịch chậm triển khai là việc huy động vốn cho dự án gặp trở ngại. Lạm phát đã và đang tác động trực tiếp đến các dự án xây dựng: lƣợng cầu giảm, thiếu vốn đầu tƣ, lãi suất vay vốn tăng cao, Nhƣ vậy, Nhà đầu tƣ chịu sức ép từ nhiều phía. Đối với các dự án đầu tƣ xây dựng dự án thuộc công trình du lịch thƣờng diễn ra trong thời gian dài. Nên trong thời gian thực hiện dự án, Chính phủ có thể đƣa ra nhiều biện pháp nhằm điều chỉnh lãi suất và kiềm chế lạm phát và điều này có thể làm phát sinh những rủi ro đối với các tổ