Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu mô tả chi tiết cách thẩm định dự án đầu tư. Xem xét nhiều yếu tố rủi ro và sử dụng các mô hình tài chính để dự đoán. Bài viết bao gồm các nghiên cứu tiền khả thi và khả thi, các dự toán về tài chính và các mô hình được sử dụng trong bài như IRR, NPV
MỤC LỤC Cơ sở lý luận I Dự án đầu tư 1.1 Khái niệm 1.2 Phân loại Thẩm định dự án đầu tư 2.1 Khái niệm 2.3 Mục tiêu 2.4 Phương pháp 2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư II Tổng quan dự án khách sạn, nhà hàng Giới thiệu chủ đầu tư, pháp lý 1.1 Giới thiệu chủ đầu tư 1.2 Căn pháp lý Mục tiêu hình thức đầu tư 11 2.1 Mục tiêu đầu tư 11 2.2 Hình thức đầu tư: đầu tư xây dựng 11 Địa điểm đầu tư hạ tầng kỹ thuật 11 3.1 Địa điểm đầu tư: 11 3.2 Hạ tầng kỹ thuật: 11 Quy mô, chức nhiệm vụ dự án 11 4.1 Quy mô: 11 4.2 Chức nhiệm vụ: 12 Nhân tổ chức hoạt động dự án 12 5.1 Nhân 12 5.2 Tổ chức hoạt động 13 Tiến độ thực dự án 15 III Phân tích yếu tố khách quan 15 Phân tích thị trường/ nhu cầu 15 Phân tích cơng nghệ/ kỹ thuật 16 Phân tích quản trị nhân lực: 18 Phân tích kinh tế xã hội 18 IV Phân tích tài dự án 19 Tổng mức đầu tư 19 Chính sách vay trả nợ 21 Dự toán doanh thu 23 Giả định chi phí 25 Chi phí khấu hao 26 Báo cáo thu nhập dự trù 26 Dòng tiền dự án 27 V Đánh giá rủi ro dự án 28 Dự án có rủi ro gì? 28 Đánh giá rủi ro: 29 2.1 Phương pháp chuyên gia 29 2.2 Phân tích độ nhạy chiều 30 2.2.1 Phân tích thay đổi NPV, IRR theo thay đổi giá thuê phòng cao cấp dự án – Bungalow A 30 2.2.1.1 Thay đổi NPV 31 2.2.1.2 Thay đổi IRR 31 2.2.2 Phân tích thay đổi NPV, IRR theo thay đổi biến tổng chi phí đầu tư ban đầu 32 2.3 2.2.2.1 Thay đổi NPV 33 2.2.2.2 Thay đổi IRR 33 Mô Monte Carlo Crystal Ball 33 2.3.1 Biến đầu vào 33 2.3.2 Biến cần dự báo: NPV IRR 34 2.3.3 Kết mô 34 2.3.3.1 Kết dự báo NPV: 35 2.3.3.2 Kết dự báo IRR: 36 2.3.4 Kết luận: 36 VI Kết luận chung 36 Cơ sở lý luận I Dự án đầu tư 1.1 - Khái niệm Nếu xét mặt hình thức, dự án đầu tư (DAĐT) tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động, chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai - Nếu xét mặt nội dung, DAĐT tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hoá nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định - Nếu xét góc độ quản lý, DAĐT công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế – xã hội thời gian dài - Dự án chuỗi hoạt động liên kết tạo nhằm đạt kết định phạm vi ngân sách thời gian xác định - Dự án tập hợp thông tin rõ chủ dự án định làm gì, làm làm - Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể,trong khoảng thời gian xác định Dự án đầu tư sở để quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành biện pháp quản lý,cấp phép đầu tư Nó để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư đánh giá hiệu dự án Và đặc biệt quan trọng việc thuyết phục chủ đầu tư định đầu tư tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án 1.2 - Phân loại Đa dự án: chương trình tổ chức tổng thể gồm: thành lập tổ chức doanh nghiệp mới, chiến lược phát triển kinh doanh, cải tổ tổ chức quản lý, thiết kế hệ thống quản lý dự án nội doanh nghiệp - Siêu dự án: chương trình tổng thể phát triển kinh tế, phát triển vùng kinh tế trọng điểm,… - Dự án thông thường: phát triển SXKD, đổi công nghệ… - Dự án xã hội: cải tổ hệ thống xã hội, bảo hiểm y tế, bảo vệ an ninh trật tự, khắc phục hậu thiên tai,… - Dự án kinh tế: cổ phần hóa doanh nghiệp, tổ chức hệ thống đấu thầu, bán đấu giá tài sản, xây dựng hệ thống thuế mới,… - Dự án tổ chức: cải tổ máy quản lý, cấu lại SXKD, tổ chức hội nghị quốc tế, thành lập tổ chức hiệp hội… - Dự án R&D: chế tạo sản phẩm mới, thiết kế phần mềm tự động hóa,… - Dự án đầu tư xây dựng: cơng trình dân dụng công nghiệp, công cộng hạ tầng kỹ thuật,… Thẩm định dự án đầu tư 2.1 - Khái niệm Là cơng việc tính tốn tiêu chí kinh tế, kỹ thuật, xã hội nhằm xem xét dự án có đạt mục tiêu đề dự án hay không đứng quan điểm khác - Là việc tổ chức, xem xét cách khách quan khoa học toàn diện nội dung dự án trước định đầu tư 2.2 Ý nghĩa - Ngăn chặn dự án xấu - Ngăn chặn dự án tốt khỏi bị loại bỏ - Giúp đo lường lợi ích tác hại dự án dự án vào hoạt động lĩnh vực: pháp lý, thị trường, kỹ thuật, mơi trường tài chính, kinh tế-xã hội - Giúp quan quản lí nhà nước đánh giá tính phù hợp dự án quy hoạch phát triển chung ngành, địa phương, vùng, hay nước - Giúp chủ đầu tư lựa chọn phương án đầu tư tốt - Giúp nhà tài định xác cho vay tài trợ cho dự án - Thẩm tra tư cách pháp nhân lực tài chính, khả sản xuất kinh doanh bên tham gia 2.3 - Mục tiêu Đánh giá tính hợp lý dự án: Tính hợp lý biểu cách tổng hợp (biểu tính hiệu tính khả thi) biểu nội dung cách thức tính tốn dự án - Đánh giá tính hiệu dự án: hiệu dự án xem xét hai phương diện, hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội dự án - Đánh giá tính khả thi dự án: Đây mục tiêu quan trọng thẩm định dự án Một dự án hợp lý hiệu cần phải có tính khả thi Tất nhiên hợp lý hiệu hai điều kiện quan trọng để dự án có tính khả thi Nhưng tính khả thi cịn phải xem xét với nội dung phạm vi rộng dự án (xem xét kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý dự án ) Ba mục tiêu đồng thời yêu cầu chung dự án đầu tư Một dự án muốn đầu tư tài trợ vốn dự án phải đảm bảo yêu cầu Tuy nhiên, mục đích cuối việc thẩm định dự án tuỳ thuộc vào chủ thể thẩm định dự án - Các chủ đầu tư nước thẩm định dự án khả thi để đưa định đầu tư - Các định chế tài (ngân hàng, tổng cục đầu tư phát triển v.v ) thẩm định dự án khả thi để tài trợ cho vay vốn - Các quan quản lý vĩ mô Nhà nước (Bộ kế hoạch Đầu tư, quan ngang bộ, uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố ) thẩm định dự án khả thi để định cho phép đầu tư cấp giấy phép đầu tư 2.4 - Phương pháp Phương pháp so sánh tiêu: + Đây phương pháp phổ biến đơn giản,các tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu dự án so sánh với dự án xây dựng hoạt động.Sử dụng phương pháp giúp cho việc đánh giá tính hợp lý xác tiêu dự án.Từ rút kết luận đắn dự án để đưa định đầu tư xác + Phương pháp so sánh thường sử dụng tiêu sau để đối chiếu • Tiêu chuẩn thiết kế xây dựng,tiêu chuẩn cấp cơng trình nhà nước quy định điều kiện tài mà dự án chấp nhận • Tiêu chuẩn cơng nghệ thiết bị quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia,quốc tế • Tiêu chuẩn loại sản phẩm dự án mà thị trường địi hỏi • Các tiêu tổng hợp cấu vốn đầu tư,suất đầu tư Các định mức sản xuất,tiêu hao lượng,nguyên liệu, nhân công ngành theo định mức kinh tế - kỹ thuật • Các tiêu hiệu đầu tư • Các tỷ lệ tài doanh nghiệp theo thơng lệ phù hợp với hướng dẫn,chỉ đạo Nhà nước,của ngành doanh nghiệp loại • Các tiêu trường hợp có dự án chưa có dự án *Lưu ý: Việc sử dụng phương pháp so sánh cần lưu ý tiêu dùng để tiến hành so sánh phải vận dụng phù hợp với điều kiện đặc điểm cụ thể dự án Doanh nghiệp,tránh khuynh hướng so sánh máy móc,cứng nhắc - Phương pháp thẩm định theo trình tự: Việc thẩm định dự án tiến hành theo trình tự biện chứng từ tổng quát đến chi tiết,từ kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau - Thẩm định tổng quát : việc xem xét tổng quát nội dung cần thẩm định dự án.Qua phát vấn đề hợp lý hay chưa hợp lý cần phải sâu xem xét.Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô, tầm quan trọng dự án Vì xem xét tất nội dung dự án, giai đoạn khó phát vấn đề cần phải bác bỏ, sai sót dự án cần bổ sung sửa đổi Chỉ tiến hành thẩm định chi tiết, vấn đề sai sót dự án phát - Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Việc thẩm định tiến hành với nội dung dự án từ việc thẩm định điều kiện pháp lý đến phân tích hiệu tài kinh tế- xã hội dự án Mỗi nội dung xem xét đưa ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm chấp nhận Tuy nhiên mức độ tập trung cho nội dung khác tuỳ theo đặc điểm tình hình cụ thể dự án.Trong bước thẩm định chi tiết, kết luận rút nội dung trước điều kiện để tiếp tục nghiên cứu Nếu số nội dung dự án bị bác bỏ bác bỏ dự án mà khơng cần vào thẩm định tồn tiêu tiếp sau Chẳng hạn thẩm định mục tiêu dự án không hợp lý, nội dung phân tích kỹ thuật tài khơng khả thi dự án khơng thực - Phương pháp thẩm định dự án dựa việc phân tích độ nhạy cảm dự án : Phương pháp thường dùng để kiểm tra tính vững hiệu tài dự án.Cơ sở phương pháp dự kiến số tình vững xảy tương lai dự án, vượt chi phí đầu tư, sản lượng đạt thấp, giá chi phí đầu vào tăng giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi sách thuế theo hướng bất lợi Khảo sát tác động yếu tố đến hiệu đầu tư khả hoà vốn dự án Mức độ sai lệch so với dự kiến bất trắc thường chọn từ đến nên chọn yếu tố tiêu biểu để xảy tác động xấu đến hiệu dự án để xem xét Nếu dự án tỏ có hiệu kể trường hợp có nhiều bất trắc phát sinh đồng thời dự án vững có độ an tồn cao Trong trường hợp ngược lại, cần xem lại khả phát sinh bất trắc, đề xuất kiến nghị biện pháp hữu hiệu để khắc phục hay hạn chế.Nội dung biện pháp áp dụng với dự án có hiệu cao mức bình thường có nhiều yếu tố thay đổi khách quan 2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư Tuỳ theo quy mơ đầu tư, hình thức nguồn vốn đầu tư, yêu cầu nội dung quản lý Nhà nước nghiên cứu khả thi khác mức độ thẩm định dự án có khác biệt - Thẩm định cần thiết mục tiêu đầu tư dự án.Cần đánh giá xem dự án có thiết phải thực không ? Tại phải thực ? Nếu thực dự án đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, cho địa phương kinh tế Mục tiêu cần đạt dự án ? mục tiêu dự án có phù hợp với mục tiêu chung ngành, địa phương hay khơng ? dự án có thuộc diện nhà nước ưu tiên khuyến khích đầu tư khơng ? Các điều kiện pháp lý để định xét duyệt dự án bao gồm văn thủ tục sau:Hồ sơ trình duyệt có đủ theo quy định có hợp lệ hay không - Thẩm định nội dung tài dự án :Thẩm định tổng vốn đầu tư dự án.Vấn đề đảm bảo vốn lưu động đưa dự án vào hoạt động cần đặc biệt ý khơng đảm bảo nguồn vốn đầu tư vào tài sản cố định không phát huy tác dụng.Thẩm định nguồn vốn đảm bảo nguồn vốn tài trợ dự án.Cần thẩm định rõ nguồn đảm bảo cho dự án,với tỷ trọng nguồn (vốn tự có, vốn vay ).Tính đảm bảo nguồn vốn nào.Thẩm định chi phí sản xuất ,doanh thu thu nhập hàng năm dự án Cần xác định giá thành loại sản phẩm tương tự thị trường từ rút kết luận Doanh thu cần xác định rõ nguồn dự kiến theo năm Dự kiến lợi nhuận gộp lợi nhuận ròng hàng năm Xác định dòng tiền hàng năm,tháng, quý II Tổng quan dự án khách sạn, nhà hàng Giới thiệu chủ đầu tư, pháp lý 1.1 Giới thiệu chủ đầu tư - Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Tài Đỗ Gia - Mã số doanh nghiệp : 2200552844 - Ngày đăng ký lần đầu : 22/12/2010 - Ngày sửa đổi lần : 23/9/2011 - Nơi cấp : Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Sóc Trăng - Địa trụ sở : Lô C99 Trần Hưng Đạo, Phường 2, Tp.Sóc Trăng, T.Sóc Trăng - Ngành nghề KD : Dịch vụ lưu trú ngắn ngày; Nhà hàng dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động - Vốn điều lệ : 10,000,000,000 đồng - Đại diện pháp luật : Đỗ Hiếu Đạo Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc 1.2 - Căn pháp lý Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009; - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường; - Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 Chính phủ việc sửa, đổi bổ sung số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP - Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng; - Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình; - Thơng tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; 10 - Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự tốn dự tốn cơng trình Mục tiêu hình thức đầu tư 2.1 - Mục tiêu đầu tư Tạo trung tâm kết hợp khách sạn nhà hàng nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, lưu trú nhu cầu ẩm thực nhân dân tỉnh Sóc Trăng du khách thập phương; - Tạo thêm việc làm cho lao động địa phương, đặc biệt đồng bào dân tộc thiểu số (Khmer, Chăm); - Thu lợi nhuận đáng cho nhà đầu tư; - Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương 2.2 Hình thức đầu tư: đầu tư xây dựng Địa điểm đầu tư hạ tầng kỹ thuật 3.1 Địa điểm đầu tư: Ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng 3.2 Hạ tầng kỹ thuật: - Hệ thống điện nước: sử dụng điện lưới quốc gia - Hệ thống nước: sử dụng hệ thống nước thủy cục Quy mô, chức nhiệm vụ dự án 4.1 Quy mô: Dự án Khách sạn Nhà hàng nằm khn viên có tổng diện tích 19.216m2 Số ngày hoạt động năm 360 ngày/năm Nhà hàng Công suất phục vụ tối đa 540 thực khách/ngày 180 thực khách/bữa ăn 11 Ân hạn 12 tháng Lãi vay 12% /năm Thời hạn trả nợ 108 tháng Thời gian ân hạn: 12 tháng Trong thời gian này, chủ đầu tư ân hạn tiền gốc tiền lãi Tiền lãi phát sinh thời gian ân hạn tính vào dư nợ cuối kỳ Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tư tiến hành trả nợ cho ngân hàng Phương thức hoàn trả vốn vay: Trả gốc tiền lãi tính theo dư nợ đầu kỳ Dư nợ đầu Vay Ngày kỳ 01-01- nợ Lãi kỳ phát kỳ sinh Trả nợ Trả Trả Dư nợ cuối gốc lãi kỳ 1,848,773,18 1,848,773,1 82 14 01-02- 1,848,773,1 14 82 01-03- 1,867,615,4 14 73 01-04- 1,884,807,7 7,779,174,44 14 69 01-05- 9,683,191,7 14 62 01-06- 9,778,697,2 14 15 01-07- 9,878,359,5 7,779,174,44 14 53 1,867,615,4 18,842,291 73 1,884,807,7 17,192,296 69 9,683,191,7 19,209,548 62 9,778,697,2 95,505,453 15 9,878,359,5 99,662,339 53 17,754,964, 97,430,396 394 22 01-08- 17,754,964, 17,935,919, 14 394 01-09- 17,935,919, 14 100 01-10- 18,118,718, 5,882,284,96 14 056 01-11- 24,179,708, 14 186 01-12- 24,426,142, 14 472 180,954,706 100 18,118,718, 182,798,956 056 24,179,708, 178,705,164 186 24,426,142, 246,434,286 472 24,667,057, 240,915,378 850 Dự toán doanh thu Công suất dự án: Số ngày hoạt động năm dự kiến: 360 ngày Nhà hàng: Công suất phục vụ tối đa: 180 thực khách/lượt Công suất phục vụ tối đa: 540 thực khách/ngày + Bữa sáng: 180 thực khách/ngày + Bữa trưa: 180 thực khách/ngày + Bữa tối: 180 thực khách/ngày Công suất phục vụ: + Năm 2015: 40% + Năm 2016: 50% + Năm 2017,…: 100% Khách sạn: 23 Bungalow - A (2 giường): 30 phòng Bungalow - B (1 giường): 48 phịng Cơng suất phục vụ: + Năm 2015: 50% + Năm 2016: 60% + Năm 2017 : 100% Hoạt động khác Chiếm 10% doanh thu từ khách sạn + Đơn giá dịch vụ: Nhà hàng: - Đơn giá bữa sáng : 30,000 đồng/khách - Đơn giá bữa trưa: 80,000 đồng/khách - Đơn giá bữa tối: 80,000 đồng/khách Khách sạn: - Bungalow - A: 550,000 đồng/đêm - Bungalow - B: 400,000 đồng/đêm Năm 2015 2016 2017 2018 Doanh thu hoạt động nhà hàng 5,429,592,000 7,126,339,500 7,482,656,475 7,856,789,299 Công suất 40% 50% 50% 50% Mức tăng giá 1.1 1.16 1.22 1.28 Doanh thu từ khách sạn 7,084,665,000 8,926,677,900 9,373,011,795 9,841,662,385 Công suất 50% 60% 60% 60% Doanh thu tự hoạt động khác 708,466,500 892,667,790 937,301,180 984,166,238 24 13,222,723,50 16,945,685,19 17,792,969,45 18,682,617,92 Tổng doanh thu 0 Giả định chi phí Chi phí nhân cơng trực tiếp ( năm 2013, tăng 5% năm) Chi phí bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội chiếm 21% mức lương Chức danh Quản lý nhà hàng khách sạn Kế tốn Hành nhân Lễ tân Nhân viên trực phòng Nhân viên tạp vụ Bảo vệ Nhân viên phục vụ nhà hàng Bếp trưởng Nhân viên nhà bếp Tổng cộng Số lượng Mức lương CB/tháng Phụ cấp & tăng ca Mức lương/năm BHYT, BHXH (21%) Tổng cộng 8,000 4,000 156,000 156,000 20,160 1 4,000 4,000 3,000 2,000 2,000 2,000 78,000 78,000 65,000 78,000 78,000 130,000 10,080 10,080 15,120 10 3,000 1,000 52,000 520,000 75,600 3,000 3,000 1,000 1,000 52,000 52,000 104,000 208,000 15,120 30,240 3,000 1,000 52,000 260,000 37,800 4,000 3,000 3,000 1,000 91,000 52,000 91,000 260,000 1,885,000 10,080 37,800 262,080 Chi phí nguyên liệu nhà hàng: 50% doanh thu nhà hàng Chi phí bảo trì máy móc thiết bị nhà xưởng: chiếm 5% giá trị MMTB, nhà xưởng Chi phí quản lý bán hàng: chiếm 10% doanh thu bán hàng Chi phí khác: chiếm 1% doanh thu Năm Chi phí nhân viên Chi phí BHYT,BHXH Chi phí nguyên liệu Chi phí quản lý Chi phí bảo trì Chi phí khác Tổng chi phí 2015 2,078,213 2016 2,182,123 2017 2,291,229 2018 2,405,791 288,943 303,390 318,560 334,488 2,714,796,000 1,322,272,350 1,070,842,153 132,227,235 5,242,504,894 3,563,169,750 1,694,568,519 1,070,842,153 169,456,852 6,500,522,787 3,741,328,238 1,779,296,945 1,070,842,153 177,929,694 6,772,006,819 3,928,394,650 1,868,261,792 1,070,842,153 186,826,179 7,057,065,053 25 Chi phí khấu hao Tính tốn khấu hao cho tài sản cố định áp dụng theo công văn số 206/2003/QĐ- BTC ngày 12 tháng 12 năm 2003 ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Thời gian khấu hao tài sản cụ thể sau: Thời gian KH Giá trị TS Dự phòng 1,670,313,393 Xây dựng 20 5,788,575,050 Thiết bị 10 15,628,268,000 Hệ thống M&E 2,843,425,040 Loại tài sản Phương pháp khấu hao Theo đường thẳng Theo đường thẳng Theo đường thẳng Theo đường thẳng Tổng Chi phí khấu hao năm 334,062,679 289,428,753 1,562,826,800 568,685,008 2,755,003,239 Báo cáo thu nhập dự trù Thời gian hoạt động 20 năm từ năm 2015 đến năm 2034 Thuế thu nhập doanh nghiệp: 22% lợi nhuận ròng Báo cáo thu nhập dự trù năm hoạt động Năm Doanh thu hoạt động Chi phí EBIT Lãi vay EBT Thuế TNDN (22%) EAT 2015 13,222,723,500 2016 2017 16,945,685,190 17,792,969,450 2018 18,682,617,922 7,997,508,132 5,225,215,368 2,837,214,994 2,388,000,373 9,255,526,026 7,690,159,164 2,512,175,124 5,177,984,040 9,527,010,058 8,265,959,392 2,172,722,752 6,093,236,640 9,812,068,291 8,870,549,631 1,840,476,630 7,030,073,001 525,360,082 1,139,156,489 1,340,512,061 1,546,616,060 1,862,640,291 4,038,827,551 4,752,724,579 5,483,456,940 26 Dòng tiền dự án Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 20 năm với suất chiết khấu WACC= 18.07 % tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn nguồn vốn WACC= %D.rd + %E.re Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV: Năm NGÂN LƯU VÀO Doanh thu NGÂN LƯU RA Đầu tư ban đầu Chi phí nhân viên Chi phí BHYT,BHXH Chi phí nguyên liệu Chi phí quản lý Chi phí bảo trì Chi phí khác Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu rịng sau thuế Ngân lưu tích lũy 2014 2015 2016 2017 2018 - 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450 18,682,617,923 - 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450 18,682,617,923 33,270,581,000 5,242,504,894 6,500,522,787 6,772,006,819 7,057,065,053 2,078,213 2,182,123 2,291,229 2,405,791 288,943 303,390 318,560 334,488 2,714,796,000 3,563,169,750 3,741,328,238 3,928,394,650 1,322,272,350 1,694,568,519 1,779,296,945 1,868,261,792 1,070,842,153 132,227,235 1,070,842,153 169,456,852 1,070,842,153 177,929,694 1,070,842,153 186,826,179 7,980,218,606 10,445,162,403 11,020,962,630 11,625,552,870 33,270,581,000 -33,270,581,000 -33,270,581,000 -33,270,581,000 525,360,082 1,139,156,489 1,340,512,061 1,546,616,060 7,454,858,524 9,306,005,914 9,680,450,570 10,078,936,810 25,815,722,476 16,509,716,562 -6,829,265,992 3,249,670,818 27 DÒNG TIỀN RÒNG QUA CÁC NĂM 30,000,000,000 20,000,000,000 10,000,000,000 -10,000,000,000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 -20,000,000,000 -30,000,000,000 -40,000,000,000 Biểu đồ: Ngân lưu ròng TIPV qua năm hoạt động - Vòng đời hoạt động dự án 20 năm không tính năm xây dựng Dịng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu năm; thu hồi vốn lưu động - Dịng tiền gồm: Đầu tư ban đầu; chi phí lương; chi phí BHYT, BHXH; chi phí quản lý; chi phí bán hàng; chi phí bào trì thiết bị; chi phí khác - Trong năm xây dựng, ngân lưu rịng dự án âm chưa có nguồn ngân lưu vào Từ năm dự án bắt đầu vào hoạt động, ngân lưu ròng dự án tăng dần theo năm - Giả định từ năm 2019 dòng tiền tăng trưởng 5% Với chi phí sử dụng vốn WACC= 18.07%, giá trị NPV= 26,075,115,239 đồng Suất sinh lời nội IRR= 30% Đánh giá rủi ro dự án V Dự án có rủi ro gì? - Ơ nhiễm mơi trường: Trong q trình xây dựng gây ô nhiễm cho môi trường ảnh hưởng đến sống người xung quanh ô nhiễm nguồn nước, rác thải sinh hoạt, cát bụi từ hoạt động xây dựng nên người dân phản đối cơng trình dẫn đến khó khăn việc triển khai dự án - Kết cấu hạ tầng chưa hồn chỉnh, giao thơng mức trung bình: tốn nhiều chi phí thời gian cho việc vận chuyển nguyên vật liệu xây dựng Đồng thời việc nâng cấp 28 sở hạ tầng cần tính đến để tạo tổng thể hài hòa cho dự án giúp thu hút nhiều khách du lịch dẫn đến nhiều chi phí đầu tư - Chi phí xây dựng : Chi phí xây dựng yếu tố phụ thuộc vào nhà cung ứng nguyên vật liệu - Dịng tiền đánh giá dự án thay đổi, vào mùa thấp điểm khách sạn có xu hướng giảm giá phòng để thu hút khách du lịch, dự án khơng tránh khỏi lúc phòng phải giảm giá ảnh hưởng đến doanh thu dự án Đánh giá rủi ro: 2.1 Phương pháp chuyên gia Phương pháp chuyên gia phương pháp sử dụng trí tuệ đội ngũ chun gia có trình độ cao chuyên ngành để xem xét, nhận định chất kiện khoa học hay thực tiễn phức tạp, để tìm giải pháp tối ưu cho kiện Tiến hành lấy ý kiến chuyên gia việc xây dựng tổ hợp nhà hàng khách sạn Sóc Trăng: - Địa điểm khách sạn: Nên xây dựng tổ hợp nhà hàng khách sạn mặt tiền trục đường lớn, giao thông thuận tiện nhằm thu hút nhiều khách Dự án đảm bảo điều dự án có vị trí giáp quốc lộ 91C (đường Nam Sông Hậu) rộng 10m, có tráng nhựa giáp hạ lưu sơng Hậu Từ địa điểm xây dựng dự án đến đường Quang Trung khoảng 18km cách trung tâm thành phố Cần Thơ khoảng 25km Tuy nhiên hạ tầng chưa hoàn thiện - Đối thủ cạnh tranh: Cân nhắc thật kỹ mật độ khách sạn khác khu vực bạn định xây dựng khách sạn Nếu có nhiều khách sạn trước đó, nên tính đến phương án khác chắn với khách sạn xây dựng, khả cạnh tranh thấp Vào thời điểm đầu tư dự án năm 2013, 2014 khu vực Huyện Kế Sách chưa có nhiều hệ thống nhà hàng khách sạn nên hội để đầu thị trường - Khả thu hút khách: Hãy cố gắng xây dựng khách sạn khu vực có lượng người qua lại Ví trí địa lý thuận lợi tiếp giáp với nhiều khu du lịch, gần TP Cần Thơ điểm thu hút khách du lịch lớn khu vực Đồng sơng Cửu Long 29 Bên cạnh dự án có mặt tiếp giáp với sơng lớn tạo bầu khơng khí mát mẻ, ngắm cảnh, địa điểm dễ dàng thu hút khách du lịch muốn có nơi để thư giãn - Khả mở rộng tương lai: Khi lựa chọn địa điểm khách sạn, tính đến khả mở rộng tương lai Dự án tọa lạc khu vực nhiều quỹ đất trống, hạ tầng giao thông ngày nâng cấp Tỉnh có sách thúc đẩy ngành du lịch khả mở rộng dự án lân cận tương đối dễ dàng Kết luận: Dự án đáp ứng tốt yêu cầu chuyên gia việc xây dựng tổ hợp nhà hàng khách sạn 2.2 Phân tích độ nhạy chiều - Phân tích độ nhạy chiều tiến hành để kiểm tra mức thay đổi biến kết dự án NPV, IRR so với thay đổi biến rủi ro biến cịn lại khơng đổi 2.2.1 Phân tích thay đổi NPV, IRR theo thay đổi giá thuê phòng cao cấp dự án – Bungalow A - Nhóm lựa chọn biến thay đổi giá phòng cao cấp dự án Bungalow A: Với lý vào mùa thấp điểm cao điểm giá loại phịng điều chỉnh tăng giảm theo đổi thủ cạnh tranh từ làm cho doanh thu dự án khơng cịn ước tính ban đầu - Giá phịng Bungalow A dao động từ (50%-150%), ta có kết thay đổi NPV IRR sau: Phần trăm Số tiền NPV IRR 50% 275000 15907023134 26% 60% 330000 17940641652 27% 70% 385000 19974260169 27% 80% 440000 22007878687 28% 90% 495000 24041497204 29% 100% 550000 26075115722 30% 110% 605000 28108734239 31% 30 120% 665500 30345714608 32% 130% 732050 32806393015 33% 140% 805255 35513139261 34% 885780.5 38490560133 36% 150% 2.2.1.1 Thay đổi NPV Biểu đồ thay đổi giá trị NPV 45,000,000,000 40,000,000,000 35,000,000,000 30,000,000,000 25,000,000,000 20,000,000,000 NPV 15,000,000,000 10,000,000,000 5,000,000,000 Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy giá phòng Bungalow A dao động từ (50%-150%) giá trị NPV dao động từ khoảng 15 tỷ đồng lên gần 40 tỷ đồng NPV dương 2.2.1.2 Thay đổi IRR Biểu đồ thay đổi giá trị IRR 40% 35% 30% 25% 20% IRR 15% 10% 5% 0% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 31 Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy giá phòng Bungalow A dao động từ (50% - 150%) giá trị IRR tăng từ 26% lên đến 36% lớn WACC 18,07% 2.2.2 Phân tích thay đổi NPV, IRR theo thay đổi biến tổng chi phí đầu tư ban đầu - Nhóm lựa chọn biến thay đổi tổng chi phí đầu tư ban đầu tổng chi phí có chi phí như phí thiết bị, chi phí xây dựng biến số nằm ngồi tầm kiểm sốt dự án, rõ là biến số rủi ro lớn dự án - Khi tổng chi phí đầu tư ban đầu dao động từ (50%-150%), ta có kết thay đổi NPV IRR sau: Phần trăm 50% 16635290500 42710406222 55% 60% 19962348600 39383348122 47% 70% 23289406700 36056290022 41% 80% 26616464800 32729231922 37% 90% 29943522900 29402173822 33% 100% 33270581000 26075115722 30% 110% 36597639100 22748057622 28% 120% 39924697200 19420999522 26% 130% 43251755300 16093941422 24% 140% 46578813400 12766883322 23% 150% 49905871500 21% Số tiền NPV 9439825222 IRR 32 2.2.2.1 Thay đổi NPV Biểu đồ thay đổi giá trị NPV 45,000,000,000 40,000,000,000 35,000,000,000 30,000,000,000 25,000,000,000 20,000,000,000 NPV 15,000,000,000 10,000,000,000 5,000,000,000 Trái ngược với tăng lên NPV giá phòng Bungalow A tăng lên, tổng chi phí đầu tư ban đầu dao động từ (50% - 150%) NPV giảm từ gần 43 tỷ xuống khoảng 9.5 tỷ đồng 2.2.2.2 Thay đổi IRR Thay đổi giá trị IRR 60% 50% 40% 30% IRR 20% 10% 0% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% Khi tổng chi phí đầu tư ban đầu dao động từ (50% - 150%) IRR giảm từ 55% xuống cịn 21% lớn WACC 18,07% 2.3 Mô Monte Carlo Crystal Ball 2.3.1 Biến đầu vào - Đơn giá: 33 + Nhà hàng: Bữa sáng: 30,000 VND; Bữa trưa: 80,000 VND; Bữa tối: 80,000 VND + Khách sạn: Bungalow A: 550,000 VND; Bungalow B: 400,000 VND - Chi phí xây dựng: 5,788,575,050 VND Lý do: đơn giá hàng bán chi phí xây dựng hai yếu tố nằm ngồi kiểm sốt dự án, yếu tố phụ thuộc vào giá thị trường đối thủ cạnh tranh nên yếu tố rủi ro lớn dự án - Lạm phát: 6% - 10% - Các thông số đầu tư: Chi phí đầu tư ban đầu - Các thơng số chi phí hoạt động - Các thơng số doanh thu dự kiến 2.3.2 Biến cần dự báo: NPV IRR 2.3.3 Kết mô Số lần thử: 2000 lần (Số lần thử nghiệm lớn kết dự báo xác thời gian chạy mô lâu hơn) 34 2.3.3.1 Kết dự báo NPV: NPV cao 30.000.000.000 VND với tần số 62 lần khả xảy 0,032 35 2.3.3.2 Kết dự báo IRR: IRR cao 32% với tần số 57 xác suất để xảy 0,028 2.3.4 Kết luận: - Với NPV ban đầu 26,075,115,239 VND IRR ban đầu 30% Trong NPV tối ưu 30.000.000.000 VND IRR 32% nên dự án phải cố gắng tạo thương hiệu để giảm rủi ro mùa cao điểm mùa thấp điểm - Với IRR dự án nên tìm kiếm nhiều nhà cung ứng để giảm thiểu chi phí nguyên vật liệu đầu vào VI Kết luận chung Dự án tổ hợp Nhà hàng Khách sạn dự án đầu huyện Kế Sách tỉnh Sóc Trăng vào thời điểm năm 2013,2014 Dự án có dịng tiền sách vay nợ rõ ràng Với triển vọng rủi ro nhóm phân tích, dự án thích ứng với điều kiện khó khăn Như vậy, dự án có triển vọng tốt xứng đáng quan tâm đầu tư 36 ... việc thẩm định dự án tuỳ thuộc vào chủ thể thẩm định dự án - Các chủ đầu tư nước thẩm định dự án khả thi để đưa định đầu tư - Các định chế tài (ngân hàng, tổng cục đầu tư phát triển v.v ) thẩm định. .. xã hội dự án - Đánh giá tính khả thi dự án: Đây mục tiêu quan trọng thẩm định dự án Một dự án hợp lý hiệu cần phải có tính khả thi Tất nhiên hợp lý hiệu hai điều kiện quan trọng để dự án có tính... Chỉ tiến hành thẩm định chi tiết, vấn đề sai sót dự án phát - Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Việc thẩm định tiến hành với nội dung dự án từ việc thẩm định điều kiện