Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản - Bài 3: Giao dịch về nhà ở được biên soạn nhằm giúp người học nắm kiến thức về khái niệm giao dịch nhà ở; các hình thức giao dịch nhà ở; điều kiện nhà ở tham gia giao dịch và điều kiện của các bên tham gia giao dịch; hợp đồng giao dịch nhà ở.
2/23/2020 BÀI GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở Khái niệm Giao dịch nhà Các hình thức Giao dịch nhà Điều kiện nhà tham gia giao dịch điều kiện bên tham gia giao dịch Hợp đồng giao dịch nhà 15 2/23/2020 Điều 117 Luật Nhà Giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mƣợn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà Các bạn có nhận xét quy định trên? • Quy định mang tính liệt kê dẫn đến - Thiếu giao dịch nhƣ: + Cầm cố nhà + Ủy quyền định đoạt nhà - Vậy tranh chấp giao dịch xảy Tịa án giải nhƣ nào? - Quy định thừa kế nhà không xác mà phải hành vi lập di chúc nhà Theo phạm vi Bộ luật dân Luật nhà ở, pvi Luật KD BĐS hẹp Phân loại giao dịch nhà ở: - Căn vào thể ý chí nhằm làm phát giao dịch chia làm hai loại + Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân + Hành vi pháp lý đơn phƣơng 16 2/23/2020 Có 04 hình thức giao dịch: Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán (Điều 430 BLDS 2015) Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật nhà luật khác có liên quan Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê (Điều 472 BLDS 2015) Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan Th mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên, theo bên thuê mua toán trƣớc cho bên cho thuê mua khoản tiền đƣợc sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại đƣợc tính thành tiền thuê; sau toán đủ số tiền thuê mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (Điều 3.7 Luật KDBĐS 2014) 17 2/23/2020 Thuê mua nhà việc ngƣời thuê mua toán trƣớc cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trƣờng hợp ngƣời thuê mua có điều kiện tốn trƣớc đƣợc tốn khơng q 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền lại đƣợc tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền cịn lại ngƣời thuê mua có quyền sở hữu nhà (Điều 3.17 Luật Nhà 2014) 3.1 Điều kiện nhà tham gia giao dịch: • Nhà giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định pháp luật, không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trƣờng hợp sở hữu nhà có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nƣớc có thẩm quyền khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền • Trừ trƣờng hợp - Mua bán, chấp nhà hình thành tƣơng lai; - Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng; - Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cƣ 3.1 Điều kiện nhà tham gia giao dịch: • Khơng cần giấy chứng nhận Đối với giao dịch - Bên mua, thuê mua nhà xã hội thời hạn 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền bán lại cho : + Đơn vị quản lý nhà xã hội + Hoặc bán cho đối tƣợng thuộc diện đƣợc mua nhà xã hội đơn vị khơng mua • Giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân • Cho thuê, cho mƣợn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; (phù hợp thực tiễn đáp ứng nhu cầu…) - Nhận thừa kế nhà ở; - Chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại đƣợc xây dựng dự án đầu tƣ xây dựng nhà 18 2/23/2020 3.2 Điều kiện bên tham gia giao dịch: 3.2.1 Chủ thể: - Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mƣợn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải có điều kiện sau đây: (Điều 119) 3.2 Điều kiện bên tham gia giao dịch: 3.2.1 Chủ thể: - - Là chủ sở hữu nhà ngƣời đƣợc chủ sở hữu cho phép, ủy quyền; Nếu chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại phải ngƣời mua nhà chủ đầu tƣ Hoặc ngƣời nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở; 3.2 Điều kiện bên tham gia giao dịch: 3.2.1 Bên bán, cho th: - Là cá nhân phải có đầy đủ lực hành vi dân sự; - Là tổ chức phải có tƣ cách pháp nhân, trừ trƣờng hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng 19 2/23/2020 3.2 Điều kiện bên tham gia giao dịch: 3.2.2 Bên mua, thuê: - bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại, - nhận đổi, nhận tặng cho, - nhận thừa kế, nhận góp vốn, - nhận chấp, mƣợn, nhờ, - đƣợc ủy quyền quản lý nhà Nếu cá nhân nƣớc phải có đủ lực hành vi dân 3.2 Điều kiện bên tham gia giao dịch: 3.2.2 Bên mua, thuê: - - Nếu cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi phải có đủ lực hành vi dân sự, (cũng cần quy định có NLPLDS) Phải thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thƣờng trú nơi có nhà đƣợc giao dịch 3.2 Điều kiện bên tham gia giao dịch: 3.2.2 Bên mua, th: - Nếu tổ chức phải có tƣ cách pháp nhân; - Trƣờng hợp tổ chức nƣớc ngồi phải thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở; - Nếu tổ chức đƣợc ủy quyền quản lý nhà phải có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản 20 2/23/2020 Hình thức hợp đồng Các loại hợp đồng nhà Nội dung hợp đồng 4.1 Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà Trƣờng hợp phải công chứng, chứng thực - Mua bán, - Tặng cho, - Đổi, - Góp vốn, - Thế chấp nhà ở, - Chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 4.1 Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà Trƣờng hợp công chứng, chứng thực - Tổ chức tặng cho + nhà tình nghĩa, + nhà tình thƣơng; - Mua bán, cho thuê mua thuộc sở hữu nhà nƣớc; - Mua bán, cho thuê mua + nhà xã hội, + nhà phục vụ tái định cƣ; + góp vốn nhà mà có bên tổ chức; - (Theo bạn luật quy định khơng cần cơng chứng) 21 2/23/2020 4.1 Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà Không cần công chứng giao dịch - Cho thuê, (Khác luật 2005, bình luận gì?) - Cho mƣợn, - Cho nhờ, - Ủy quyền quản lý nhà Chú ý: • Giao dịch phải cơng chứng có hiệu lực thời điểm cơng chứng, • Giao dịch khơng bắt buộc phải cơng chứng có hiệu lực thời điểm ký kết hợp đồng • Trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác 4.1 Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà Văn thừa kế nhà đƣợc công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân (Không bắt buộc phải công chứng) Việc công chứng hợp đồng nhà đƣợc thực tổ chức hành nghề công chứng; - Việc chứng thực hợp đồng nhà đƣợc thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà 4.2 Các loại hợp đồng: Hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng tặng cho nhà ở, đổi nhà Hợp đồng thuê nhà Hợp đồng chấp nhà Hợp đồng góp vốn nhà Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà • Chủ yếu phân tích giao dịch mua bán nhà ở, thuê nhà 22 2/23/2020 4.2 Các loại hợp đồng: Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán (Điều 430 BLDS 2015) Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật nhà luật khác có liên quan • Mua bán nhà hình thành tƣơng lai: - việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng mà thời điểm ký hợp đồng, nhà, cơng trình xây dựng chƣa hình thành hình thành theo hờ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể => huy động vốn 4.2 Các loại hợp đồng: • Mua bán nhà trả chậm, trả dần: - việc mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc trả chậm trả dần tiền mua, tiền chuyển nhƣợng bất động sản thời hạn thỏa thuận hợp đồng (Điều 4.7 Luật KDBĐS 2015) - Việc mua bán nhà trả chậm, trả dần bên thoả thuận đƣợc ghi rõ hợp đồng mua bán nhà ở; thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà đƣợc quyền sử dụng nhà có trách nhiệm bảo trì nhà đó, trừ trƣờng hợp nhà thời hạn bảo hành theo quy định Luật nhà bên có thoả thuận khác 4.2 Các loại hợp đồng: • Mua bán nhà cho thuê - Trƣờng hợp bán nhà cho th phải thơng báo văn - Bên thuê nhà đƣợc quyền ƣu tiên mua toán đầy đủ tiền thuê nhà , trừ trƣờng hợp nhà thuộc sở hữu chung; - Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc thơng báo mà khơng mua chủ sở hữu nhà đƣợc quyền bán nhà cho ngƣời khác 23 2/23/2020 4.2 Các loại hợp đồng: • Thủ tục mua bán nhà ở: - Sau công chứng - Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ trƣờng hợp nộp) - Bên mua nộp thuế đăng ký quyền sở hữu - Hồ sơ đƣợc nộp lên quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận - cập nhật thông tin thay đổi thể vào giấy chứng nhận sổ đăng ký 4.2 Các loại hợp đồng: Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê (Điều 472 BLDS 2015) Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan 4.2 Các loại hợp đồng: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp mua bán nhà chủ thể không kinh doanh bất động sản trƣờng hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trƣờng hợp bên có thỏa thuận khác (Điều 12 Luật nhà 2014) 24 2/23/2020 4.2 Các loại hợp đồng: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà 4.2 Các loại hợp đồng: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp mua bán nhà chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà với ngƣời mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tƣ Đối với nhà thƣơng mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu đƣợc thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản 4.2 Các loại hợp đồng: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp thừa kế nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đƣợc thực theo quy định pháp luật thừa kế 25 2/23/2020 4.2 Các loại hợp đồng: Thời điểm có hiệu lực hợp đồng: - Do bên thỏa thuận ghi hợp đồng - Trƣờng hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực - Trƣờng hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng 4.3 Nội dung hợp đồng: Nội dung hợp đồng tổng hợp quyền nghĩa vụ bên… + đối tƣợng, + số lƣợng, + chất lƣợng + giá cả… Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Hợp đồng nhà bên thỏa thuận phải đƣợc lập thành văn bao gồm nội dung sau đây: Thứ - Họ tên cá nhân, - Hoặc tên tổ chức - Địa bên; 4.3 Nội dung hợp đồng: Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ - Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm đất gắn với nhà Thửa đất, - Thửa đất số… tờ đồ số - Địa chỉ: - Diện tích: - Hình thức sử dụng: (riêng, chung) - Mục đích sử dụng: đất đô thị - Thời hạn sử dụng: lâu dài - Nguồn gốc sử dụng 26 2/23/2020 4.3 Nội dung hợp đồng: Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Mô tả nhà - Địa số - Diện tích xây dựng - Diện tích sàn - Kết cấu: vách…sàn BTCT, mái… - Cấp (hạng) 2,3… - Số tầng - Năm hoàn thành xây dựng - Thời hạn sở hữu 4.3 Nội dung hợp đồng: Theo Điều 121 Luật nhà quy định: - Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua hộ chung cƣ phải ghi rõ + phần sở hữu chung, sử dụng chung; + phần thuộc quyền sở hữu riêng; + diện tích sàn xây dựng hộ; + mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cƣ theo mục đích thiết kế đƣợc phê duyệt ban đầu; - Nhằm hạn chế tranh chấp 4.3 Nội dung hợp đồng: Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ thỏa thuận giá, - Giá giao dịch nhà ở? ; - Trƣờng hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà mà Nhà nƣớc có quy định giá bên phải thực theo quy định đó; Thứ Thời hạn phƣơng thức toán tiền (nếu trƣờng hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở;) 27 2/23/2020 4.3 Nội dung hợp đồng: Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ - Thời gian giao nhận nhà ở; - Thời gian bảo hành nhà (nếu mua, thuê mua nhà đƣợc đầu tƣ xây dựng mới); - Thời hạn cho thuê, cho thuê mua, chấp, cho mƣợn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; Thứ Quyền nghĩa vụ bên; Thứ Cam kết bên; Thứ Các thỏa thuận khác; 4.3 Nội dung hợp đồng: Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ Thời điểm có hiệu lực hợp đồng; Thứ 10 Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Thứ 11 Chữ ký ghi rõ họ, tên bên, tổ chức phải đóng dấu (nếu có) ghi rõ chức vụ ngƣời ký 4.3 Nội dung hợp đồng: Theo Điều 121 Luật nhà quy định: • Mục đích lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt đƣợc xác lập giao dịch - Bên bán muốn nhận tiền, - Bên mua muốn sở hữu nhà - Tuy nhiên không đƣợc vi phạm điều cấm LUẬT Ví dụ: ghi giá mua bán hợp đồng thấp hợn thực tế để trốn thuế - Tặng cho nhà giả tạo để tránh khai báo tài sản 28 2/23/2020 4.3 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Chủ thể hợp đồng • Bên bán: Là cá nhân, tổ chức có - Nhà bán - Hoặc đƣợc ủy quyền - Cá nhân, Có lực hành vi dân đầy đủ - không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ thƣờng trú • Bên mua: Là cá nhân, tổ chức có nhu cầu nhà 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều Đối tƣợng nhà số… GCN …số1123/200 Mô tả đặc điểm nhà đặc điểm đất gắn với nhà - Đối với hộ chung cƣ phải ghi rõ + phần sở hữu chung, sử dụng chung; + diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; + diện tích sàn xây dựng hộ; + mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều Giá bán nhà • Điều Thời hạn toán (lần ngày…lần ngày… phƣơng thức tốn bằng… • Điều Thời gian giao nhận nhà ở; • Điều Thời gian bảo hành nhà mua, thuê mua nhà đƣợc đầu tƣ xây dựng mới; • Điều Quyền nghĩa vụ bên; 29 2/23/2020 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều Quyền nghĩa vụ bên; 6.1 Nghĩa vụ bên bán: - Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà - Bảo quản nhà bán - Giao nhà tình trạng nhƣ cam kết, kèm theo giấy tờ pháp lý nhà cho bên mua - Thực thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều Quyền nghĩa vụ bên; 6.2 Nghĩa vụ bên mua - Trả tiền mua nhƣ cam kết - Nhận nhà thời hạn, chậm nhận gây thiệt hại phải bồi thƣờng - Nếu nhà mua bán cho thuê ngƣời thuê đƣợc quyền tiếp tục thuê … - Thực thủ tục pháp lý, tài theo quy định pháp luật • Điều cam kết khác • Điều hiệu lực hợp đồng • * Là ngƣời mua nhà bạn quan tâm đến vấn đế để hạn chế rủi ro? - Bên bán có lƣc pháp luật, hành vi không? - Già hay trẻ ngành nghề làm việc Quê quán - Độc thân hay có vợ, chồng - Chính chủ hay đƣợc ủy quyền? phạm vi ủy quyền - Giấy tờ tùy thân CMTND xem giấy tờ nhà có thật khơng - Chữ in giấy có nét khơng, - Chữ in giấy có sai tả khơng 30 2/23/2020 • * Là ngƣời mua nhà bạn quan tâm đến vấn đế để hạn chế rủi ro? - Cấp năm nào? Tên gọi giấy - Hoa văn có sắc nét khơng, quốc huy … - Dấu đóng chìm, có chỗ không, - Chất liệu giấy mỏng dầy - Các thơng tin giấy có khơng - Độ chữ, mờ nhạt mực… - Số giấy cấp… • * Là ngƣời mua nhà bạn quan tâm đến vấn đế để hạn chế rủi ro? -Đến tận nơi nhà để kiểm tra thực tế - Xác minh ngƣời bán có phải chủ khơng - Gặp ngƣời thăm dò thái độ họ (nhờ ngƣời khác đóng vai vợ chồng) - Hỏi hàng xóm, tổ dân phố có chủ khơng - Xác minh nhà đất có với giấy tờ khơng - Đến quan nhà nƣớc xác minh thông tin - Quan tâm đến giá Vật liệu tài sản khác - Thời điểm giao nhà - Hình thức hợp đồng • * Là ngƣời bán bạn quan tâm đến vấn đề - Bên mua ngƣời mua ngƣời có lực hành vi khơng - Hạn chế cho xem giấy tờ thật - Giá cả, - Phƣơng thức toán - Số lần toán, - Địa điểm tốn - Hình thức hợp đồng 31 2/23/2020 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều1 Đối tƣợng nhà : Cần mô tả chi tiết nhà Loại nhà Số tầng, Diện tích sử dụng Hiện trạng thực tế… Phần sử dụng chung (nếu có) 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: * Nhà cho th - Khơng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Điều 118.2 (d), khác luật 2005) - Khơng có tranh chấp quyền sở hữu - Không bị kê biên theo quy định luật - Khơng thuộc diện + có định thu hồi đất, + có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: - Bên cho thuê phải bảo đảm chất lƣợng, an tồn cho bên th - Có đầy đủ hệ thống: + điện, + cấp thoát nƣớc + bảo đảm vệ sinh môi trƣờng (Điều 118.3) (Các bạn có bình luận quy định này?) - Nếu thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn đồng sở hữu chủ 32 2/23/2020 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều Giá - bên thỏa thuận, - trƣờng hợp nhà nƣớc có quy định khung giá thì… Chú ý: - Để hạn chế tranh chấp nên quy định cụ thể giá thuê nhà không thay đổi suốt thời gian thuê - Hoặc điều kiện cụ thể có tăng giá thuê nhà 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: * Theo quy định luật - bên cho thuê đƣợc quyền điều chỉnh giá thuê, cải tạo nhà đƣợc bên thuê đồng ý - Giá bên thỏa thuận; - không thỏa thuận đƣợc bên cho th có quyền đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều Thời hạn thuê nhà - bên thỏa thuân (tháng, năm) Chú ý: không nên thỏa thuận bên muốn chấm dựt hợp đồng báo trƣớc thời hạn Điều Phƣơng thức toán (tiền mặt, chuyển khoản… ) Điều Địa điểm toán ) Điều Thời điểm toán, Điều nghĩa vụ bên 33 2/23/2020 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: 7.1 Nghĩa vụ bên cho thuê Giao nhà tình trạng nhƣ cam kết, thời hạn (Chú ý: Khi giao kết cần mô tả chi tiết tình trạng nhà tài sản kèm theo) Bảo đảm nhà th ổn định khơng có tranh chấp Phải sửa chữa hƣ hỏng lớn sửa chữa định kỳ Vậy hƣ hỏng lớn? 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: 7.2 Nghĩa vụ bên thuê - Sử dụng nhà thuê mục đích - Bảo quản nhà thuê, làm hƣ hỏng phải bồi thƣờng - Phải sửa chữa hƣ hỏng nhỏ theo phong tục tập quán - Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng + giữ vệ sinh công cộng + thực hƣơng ƣớc làng + nếp sống văn hóa khu dân cƣ… 4.2 Nội dung hợp đồng: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: - Trả tiền thuê cam kết - Nếu chậm trả phải chịu lãi suất số tiền chậm trả, nhƣng không 20% năm - Trả lại nhà thuê hết hạn Điều cam kết khác Thỏa thuận tiền đặt cọc Hoặc thỏa thuận phạt vi phạm Thỏa thuận bồi thƣờng thiệt hại… 34 2/23/2020 CÂU HỎI ÔN TẬP 1.Thế nhà ở? Xác định loại nhà dự án đầu tƣ phát triển nhà ở? 2.Nêu điểm khác biệt sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nƣớc so với tổ chức, cá nhân nƣớc? CÂU HỎI ÔN TẬP Câu hỏi - Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà luật nhà 2014 khác so với luật nhà năm 2005? - Ý nghĩa pháp lý quy định này? Câu hỏi - Là ngƣời mua nhà bạn quan tâm đến vấn đề để hạn chế thấp rủi ro pháp lý? 35 ... chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp mua bán nhà chủ thể không kinh doanh bất động sản trƣờng hợp thuê mua nhà thời điểm... bán nhà ở; ) 27 2/ 23/ 2020 4 .3 Nội dung hợp đồng: Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ - Thời gian giao nhận nhà ở; - Thời gian bảo hành nhà (nếu mua, thuê mua nhà đƣợc đầu tƣ xây dựng mới); -. .. mua nhà cho chủ đầu tƣ Đối với nhà thƣơng mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu đƣợc thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản 4.2 Các loại hợp đồng: