Bài giảng luật kinh doanh bất động sản

Bài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sảnBài giảng luật kinh doanh bất động sản

TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ VÀ LUẬT TẬP BÀI GIẢNG MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: ThS Võ Công Nhị Khoa Kinh tế Luật Thành phố Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 02 năm 2015 MỤC LỤC CHƢƠNG MỘT : KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I Khái quát chung thị trƣờng bất động sản Luật kinh doanh bất động sản 1.1 Khái niệm động sản bất động sản 1.2 Các xác lập quyền sở hữu bất động sản 1.3 Điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh thị trường bất động sản 1.4 Yêu cầu công khai thông tin bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản II Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể thị trƣờng bất động sản CHƢƠNG HAI : KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I Chủ thể tham gia phạm vi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Phạm vi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản chủ thể 2.1 Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: 2.2 Người Việt Nam định cư nước ngồi kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: 2.3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: Tư cách chủ thể tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản II Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể Mua bán nhà, cơng trình xây dựng 1.1 Ngun tắc hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng 1.2 Vấn đề bảo hành nhà, cơng trình xây dựng 1.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Cho th nhà, cơng trình xây dựng 11 2.1 Nguyên tắc cho th nhà, cơng trình xây dựng 11 2.2 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ cho th nhà, cơng trình xây dựng 11 2.3 Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng 13 Cho th mua nhà, cơng trình xây dựng 14 3.1 Khái niệm 14 3.2 Ngun tắc cho th mua nhà cơng trình xây dựng 14 3.3 Quyền nghĩa vụ bên tham gia vào hợp đồng cho th mua nhà, cơng trình xây dựng 15 3.4 Chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 17 Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 17 4.1 Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 17 4.2 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 4.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ thuê quyền sử dụng đất 19 4.4 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ cho thuê lại quyền sử dụng đất 21 Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 21 5.1 Khái niệm bất động sản hình thành tương lai 21 5.2 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 21 5.3 Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 22 5.4 Thanh toán bán, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai 22 5.5 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai 23 Kinh doanh chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 24 6.1 Nguyên tắc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 24 6.2 Điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 24 Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có điều kiện sau đây: 24 6.3 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 25 6.4 Thủ tục chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 25 6.5 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 26 CHƢƠNG BA: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 28 Phạm vi, chủ thể tham gia thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản 28 Dịch vụ môi giới bất động sản 28 2.1 Nội dung môi giới bất động sản 28 2.2 Vai trị mơi giới thị trường bất động sản 28 2.3 Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 29 2.4 Chứng hành nghề môi giới bất động sản 30 2.5 Thù lao môi giới bất động sản 30 2.6 Hoa hồng môi giới bất động sản 30 2.7 Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 30 Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 31 3.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 31 3.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 32 3.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 32 3.4 Quyền doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 32 3.5 Nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 33 3.6 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản 33 Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản 34 4.1 Điều kiện nội dung hoạt động tư vấn bất động sản 34 4.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: 34 4.3 Điều kiện nội dung hoạt động dịch vụ quản lý bất động sản 34 CHƢƠNG BỐN : CÁC QUYỀN GIAO DỊCH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 36 Điều kiện để quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh bất động sản 36 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê 39 2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà sau: 40 2.3 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 2.4 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 40 2.5 Thủ tục 41 Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 41 3.1 Nghĩa vụ bên chuyển đổi quyền sử dụng đất 42 3.2 Quyền bên chuyển đổi quyền sử dụng đất 42 3.3 Thủ tục 42 Cho thuê quyền sử dụng đất 42 4.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng đất 43 4.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê quyền sử dụng đất 44 4.3 Trường hợp chậm trả tiền thuê đất bị thu hồi 44 4.4 Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất bên chết 45 4.5 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất 45 4.6 Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 45 Cho thuê lại quyền sử dụng đất 46 Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 46 6.1 Phạm vi chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 46 6.2 Quyền nghĩa vụ bên chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 47 6.3 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp, nhận bảo lãnh quyền sử dụng đất 47 6.4 Xử lý quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh 48 Góp vốn quyền sử dụng đất 48 7.1 Quyền nghĩa vụ bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 48 7.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 49 CHƢƠNG NĂM : CÁC QUYỀN GIAO DỊCH CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG ÁP DỤNG ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI) 50 Mua bán nhà 51 1.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà 51 1.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà 51 1.3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu 52 Cho thuê nhà 52 2.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà 52 2.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà 53 2.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà 54 Thế chấp bất động sản 54 Bảo lãnh bất động sản 55 CHƢƠNG SÁU : GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 56 Giải tranh chấp kinh doanh bất động sản 56 Giải khiếu nại định hành chính, hành vi hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản 58 CHƢƠNG MỘT KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I Khái quát chung thị trƣờng bất động sản Luật kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu thị trường bất động sản tạo khối lượng lớn sở vật chất cho xã hội, giúp cho ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển nâng cao điều kiện sống cho tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước q trình xây dựng, phát triển thị nơng thơn bền vững Để có sở pháp lý điều chỉnh vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, với pháp luật đầu tư xây dựng, đất đai, nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản Quốc hội thơng qua ngày 29/6/2006 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2007) au Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng d n thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ; ộ, ngành, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ ban hành nhiều văn hướng d n thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Qua năm áp dụng, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 hoàn thành sứ mệnh, vai trị Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản 2006 v n tồn tại, hạn chế định mà tự thân khơng thể khắc phục được, làm thị trường bất động sản hoạt động trì trệ Ngày 26 tháng 11 năm 2014, Quốc hội thông qua Luật kinh doanh ất động sản năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015) với nhiều thay đổi, cải cách mang tính chiến lược Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều chỉnh nhiều nội dung quan trọng liên quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản như: quy định phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Về loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản; việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn theo hình thức trả lần, trả chậm, trả dần ứng tiền trước trường hợp mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai; quy định điều kiện lực tài chính, quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; quy định kinh doanh loại dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản); loại hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản trách nhiệm quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động 2014 sản với luật có liên quan Luật Nhà 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, ộ luật Dân sự, v.v tạo hệ thống sở pháp lý tương đối đầy đủ, đồng để giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bước hội nhập với thông lệ quốc tế; thu hút nhiều nguồn lực nước vào lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác phát triển ngành xây dựng, công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất cơng trình, đồ gia dụng, Thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản ngày tăng, góp phần khơng nhỏ vào tăng trưởng GDP quốc gia phát triển kinh tế đất nước 1.1 Khái niệm động sản bất động sản Theo điều 174 ộ luật dân 2005 (áp dụng từ 01/01/2006), bất động sản động sản phân biệt sau: - ất động sản tài sản bao gồm: a Đất đai b Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật qui định - Động sản tài sản khơng phải bất động sản Có thể thấy nhà làm luật định nghĩa bất động sản theo kiểu liệt kê mà khơng vào đặc tính di dời bất động sản Theo qui định Luật kinh doanh bất động sản 2014 loại bất động sản sau đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh: Các loại nhà, công trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; Các loại nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Các loại nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; ất động sản đất đai kinh doanh quyền sử dụng đất loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng theo quy định pháp luật đất đai; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2 Các xác lập quyền sở hữu bất động sản Tại Việt Nam, trừ đất đai cá nhân, tổ chức xác lập tư cách chủ sở hữu bất động sản thông qua: - Do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp - Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận theo định quan Nhà nước có thẩm quyền - Thu hoa lợi, lợi tức (hoa lợi sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại; lợi tức khoản lợi thu từ việc khai thác tài sản) - Tạo thành vật sáp nhập, trộn l n, chế biến - Được thừa kế tài sản - Chiếm hữu bất động sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn 30 năm trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu Nhà nước (Điều 247 BLDS 2005) Đối với đất đai, quyền sở hữu thuộc toàn dân, Nhà nước thống quản lý Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác quyền sử dụng đất xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất 1.3 Điều kiện để bất động sản đƣa vào kinh doanh thị trƣờng bất động sản Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: a Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất b Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; c Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai ất động sản đất đai đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau: a Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất; b Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; c Trong thời hạn sử dụng đất; d Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 1.4 Yêu cầu công khai thông tin bất động sản tham gia vào thị trƣờng bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin bất động sản theo hình thức sau đây: a Tại trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; b Tại trụ sở an Quản lý dự án trang thông tin điện tử quan quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản cấp tỉnh dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; c Tại sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Nội dung thông tin bất động sản bao gồm: a Loại bất động sản; b Vị trí bất động sản; c Thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d Quy mơ, diện tích bất động sản; e Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản Đối với bất động sản tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư phải cơng khai thơng tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung tịa nhà hỗn hợp, nhà chung cư đó; f Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g Tình trạng pháp lý bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; h Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản II Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể thị trƣờng bất động sản Thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản dịch vụ bất động sản, phạm vi môn học tập trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, nghiên cứu hoạt động sau đây: - Hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn - Hoạt động cho th nhà ở, cơng trình xây dựng - Hoạt động cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng - Hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất - Hoạt động chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư - Hoạt động bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, nghiên cứu hoạt động sau đây: - Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản - Hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản - Hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản - Khi bên cho thuê bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ người sử dụng đất d n đến việc Nhà nước thu hồi đất bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực nhu cầu quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn Nếu bên thuê trả tiền trước bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khỏan tiền lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; bên thuê chưa trả tiền phải trả tiền tương ứng với thời gian sử dụng đất ên cho thuê Nhà nước bồi thường thiệt hại thu hồi đất theo quy định pháp luật, bên thuê Nhà nước bồi thường thiệt hại hoa lợi có đất 4.4 Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất bên chết Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất cá nhân chết bên thuê v n tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho hết thời hạn thuê Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất cá nhân chết thành viên hộ gia đình người đượctiếp tục thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn thuê phải báo với quan nhà nước có thẩm quyền 4.5 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất còn, bên cho thuê v n có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ên thuê v n tiếp tục thuê hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng 4.6 Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trường hợp sau đây: - Hết thời hạn thuê không gia hạn thuê; - Theo thỏa thuận bên; - Nhà nước thu hồi đất; - Một bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; - ên thuê quyền sử dụng đất cá nhân chết mà hộ gia đình người khơng cịn thành viên khác có khơng có nhu cầu tiếp tục th; - Diện tích đất th khơng cịn thiên tai; - Các trường hợp khác pháp luật quy định Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất nhận đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Tài sản gắn liền với đất giải theo thỏa thuận bên Cho thuê lại quyền sử dụng đất Các qui định cho thuê lại quyền sử dụng đất (đã thuê) thực tương tự nêu Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thể thông qua hợp đồng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên nhận chấp) ên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất thỏa thuận người thứ ba (gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi bên bảo lãnh) đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thỏa thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khơng có khả thực nghĩa vụ 6.1 Phạm vi chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh phần toàn Trường hợp người sử dụng đất chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác người chấp, bảo lãnh gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, bảo lãnh có thỏa thuận 6.2 Quyền nghĩa vụ bên chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ên chấp, bảo lãnh có nghĩa vụ sau đây: - Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp; - Làm thủ tục đăng ký việc chấp; xóa việc đăng ký chấp hợp đồng chấp chấm dứt; - dụng đất mục đích, khơng làm hủy họai, làm giảm giá trị đất chấp; - Thanh tóan tiền vay hạn, phương thức theo thỏa thuận hợp đồng ên chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Được sử dụng đất thời hạn chấp, bảo lãnh; - ên chấp, bên bảo lãnh nhận tiền vay chấp, bảo lãnh theo phương thức thỏa thuận; - Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp, bảo lãnh; - Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh đuợc bên nhận chấp, nhận bảo lãnh đồng ý; - Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau thực xong nghĩa vụ chấp 6.3 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp, nhận bảo lãnh quyền sử dụng đất Bên nhận chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau: - Cùng với bên chấp, bảo lãnh đăng ký việc chấp; - Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên chấp thực nghĩa vụ bảo đảm chấp ên nhận chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Kiểm tra, nhắc nhở bên chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích; - Được ưu tiên tóan nợ trường hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh 6.4 Xử lý quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh Khi đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất mà bên chấp, bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh xử lý theo thỏa thuận; khơng có thỏa thuận khơng xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp, bảo lãnh có quyền khởi kiện Tịa án Góp vốn quyền sử dụng đất Việc góp vốn quyền sử dụng đất thể thơng qua hợp đồng Hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất (sau gọi bên góp vốn) góp phần vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định pháp luật Hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau đây: - Tên, địa bên; - Quyền, nghĩa vụ bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất lại bên góp vốn; - Thời hạn góp vốn; - Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn; - Quyền người thứ ba đất góp vốn; - Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng; 7.1 Quyền nghĩa vụ bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất ên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Giao đất thời hạn, đủ diện tích, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận hợp đồng; - Đăng ký quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai ên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận; - Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác; - Được nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết; - Hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại bên nhận góp vốn khơng thực việc tóan phần lợi nhuận thời hạn tóan khơng đầy đủ 7.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất ên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: - Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thời hạn, phương thức thỏa thuận hợp đồng; - ảo đảm quyền người thứ ba đất góp vốn; - Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai ên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có quyền sau đây: - Yêu cầu bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, thời hạn, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận hợp đồng; - Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp bên nhận góp vốn pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh CHƢƠNG NĂM CÁC QUYỀN GIAO DỊCH CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG ÁP DỤNG ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI) Với tư cách người chủ sở hữu tài sản bất động sản (ngoài đất đai), chủ sở hữu thực quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản Chủ sở hữu thực hành vi theo ý chí để quản lý, nắm giữ tài sản không trái pháp luật, đạo đức xã hội Việc chiếm hữu chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn thời gian trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác pháp luật có qui định khác Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí khơng gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu phải tuân theo thủ tục luật định Để định đoạt tài sản, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, chấp, cầm cố, bảo lãnh, để thừa kế tài sản mà chủ sở hữu Quyền định đoạt bị hạn chế trường hợp pháp luật có qui định, thí dụ tài sản đem bán di tích lịch sử, văn hóa Nhà nước có quyền ưu tiên mua; pháp nhân, cá nhân chủ thể khác quyền ưu tiên mua tài sản số trường hợp bán tài sản này, chủ sở hữu phải dành ưu tiên quyền mua cho chủ thể Về quyền sở hữu nhà, theo Điều Điều 159 Luật nhà năm 2014 (có hiệu lực từ 01/7/2015), đối tượng sở hữu nhà Việt Nam gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Người Việt Nam định cư nước Tổ chức, cá nhân nước theo quy định Điều 159 Luật Cụ thể là: Đối tượng tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: a Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; đối tượng yêu cầu phải có Giấy chứng nhận đầu tư có nhà xây dựng dự án theo quy định Luật pháp luật có liên quan b Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngồi, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam (sau gọi chung tổ chức nước ngoài); đối tượng yêu cầu phải có Giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ liên quan đến việc phép hoạt động Việt Nam (sau gọi chung Giấy chứng nhận đầu tư) quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cấp c Cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam Đối tượng yêu cầu phải phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định luật Mua bán nhà Các đối tượng sở hữu nhà có quyền bán nhà thuộc sở hữu phải lập thành hợp đồng văn bản, có cơng chứng chứng thực theo qui định pháp luật 1.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà Bên bán nhà có nghĩa vụ sau đây: - Thơng báo cho bên mua hạn chế quyền quyền sở hữu nhà mua bán, có; - ảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua; - Giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua; - Thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật Bên bán nhà có quyền sau đây: - Yêu cầu bên mua nhận nhà thời hạn thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua hòan thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; - Không giao nhà chưa nhận đủ tiền nhà thỏa thuận 1.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà ên mua nhà có nghĩa vụ sau đây: - Trả đủ tiền mua nhà thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; thỏa thuận thời hạn địa điểm trả tiền bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà nơi có nhà; - Nhận nhà hồ sơ nhà thời hạn thỏa thuận; - Trong trường hợp mua nhà cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích người thuê thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn th cịn hiệu lực ên mua nhà có quyền sau đây: - Được nhận nhà kèm theo hồ sơ nhà theo tình trạng thỏa thuận; - Yêu cầu bên bán hòan thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận - Yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn; khơng giao chậm giao nhà phải bồi thường thiệt hại 1.3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu Trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Đối với nhà thương mại mua doanh nghiệp, hợp tác xã có chức kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Trường hợp mua bán nhà mà không thuộc diện trường hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Cho thuê nhà Việc thuê nhà phải thể hợp đồng Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ tháng trở lên phải có cơng chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 2.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ sau đây: - Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng; - ảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn - ảo dưỡng, sữa chữa nhà theo định kỳ theo thoả thuận; bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường ên cho thuê nhà có quyền sau đây: - Nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thoả thuận; - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà khi: bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà khơng có lý đáng; sử dụng nhà khơng mục đích th; cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đấn sinh hoạt bình thường người xung quanh; làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Tuy nhiên, muốn đơn phương chấm dứt, phải báo cho bên biết trước tháng, khơng có thỏa thuận khác - Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở; - Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng không qui định thời hạn thuê bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước tháng 2.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà Bên thuê nhà có nghĩa vụ sau - dụng nhà mục đích thoả thuận - Trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thoả thuận - Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây - Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng - Trả nhà cho bên cho thuê theo thoả thuận Bên thuê nhà có quyền sau - Nhận nhà thuê theo thoả thuận - Được đổi nhà thuê với người thuê khác, bên cho thuê đồng ý văn - Được cho thuê lại nhà thuê, bên cho thuê đồng ý văn bản; - Được tiếp tục thuê theo thoả thuận với bên cho thuê, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà; - Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà khi: bên cho thuê không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; tăng giá thuê nhà bất hợp lý; quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Muốn đơn phương chấm dứt, phải báo cho bên biết trước tháng, khơng có thỏa thuận khác 2.3 Các trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trường hợp sau đây: - Thời hạn thuê hết; hợp đồng không xác định thời hạn thuê hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà; - Nhà cho th khơng cịn; - ên th nhà chết khơng có chung sống; - Nhà cho thuê phải phá dỡ hư hỏng nặng có nguy sập đổ thực quy hoạch nhà nước Thế chấp bất động sản Qui định chấp bất động sản (không phải đất đai) qui định tương tự chấp quyền sử dụng đất Trường hợp chấp toàn bất động sản có vật phụ vật phụ bất động sản thuộc tài sản chấp Trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải cơng chứng, chứng thực đăng ký Tài sản cho thuê dùng để chấp Hoa lợi, lợi tức thu từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản chấp, có thoả thuận pháp luật quy định Trong trường hợp chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân tài sản xác định bảo đảm thực toàn nghĩa vụ Các bên thoả thuận tài sản bảo đảm thực phần nghĩa vụ Bảo lãnh bất động sản Qui định bảo lãnh bất động sản (không phải đất đai) qui định tương tự chấp quyền sử dụng đất Việc bảo lãnh phải đựơc thành lập văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn bảo lãnh phải công chứng chứng thực ên bảo lãnh cam kết bảo lãnh phần toàn nghĩa vụ cho bên bảo lãnh Khi nhiều người bảo lãnh nghĩa vụ họ phải liên đới thực việc bảo lãnh, trừ trường hợp có thoả thuận pháp luật có quy định bảo lãnh theo phần độc lập; bên có quyền yêu cầu số người bảo lãnh liên đới phải thực toàn nghĩa vụ Khi người số người bảo lãnh liên đới thực toàn nghĩa vụ thay cho bên bảo lãnh có quyền u cầu người bảo lãnh cịn lại phải thực phần nghĩa vụ họ Khi bên bảo lãnh hồn thành nghĩa vụ có quyền u cầu bên bảo lãnh thực nghĩa vụ phạm vi bảo lãnh, khơng có thỏa thuận khác CHƢƠNG SÁU GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Giải tranh chấp kinh doanh bất động sản Theo qui định khoản 24 Điều Luật đất đai “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” Và tranh chấp đất đai loại tranh chấp mà bên bắt buộc phải hòa giải U ND cấp xã trước yêu cầu quan có thẩm quyền giải tranh chấp Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hịa giải Trường hợp bên tranh chấp khơng hịa giải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hịa giải Trong thời hạn không 45 ngày kể từ ngày nhận yêu cầu hòa giải, U ND cấp xã phải tổ chức hòa giải Việc hòa giải phải lập thành biên có chữ ký bên có xác nhận hịa giải thành hịa giải không thành U ND xã, phường, thị trấn iên hòa giải gửi đến bên tranh chấp, lưu UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Nếu hịa giải thành mà có thay đổi trạng ranh giới, chủ sử dụng đất UBND xã, phường, thị trấn gửi biên hòa giải đến Phịng tài ngun Mơi trường trường hợp tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Tài nguyên Môi trường trường hợp khác Phịng Tài ngun Mơi trường, Tài ngun Mơi trường trình UBND cấp định cơng nhận việc thay đổi ranh giới đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu kết hịa giải khơng thành, nghĩa (1) bên có mặt buổi hịa giải không thống giải tranh chấp hoặc/và (2) bên bên khơng có mặt buổi hòa giải theo giấy triệu tập U ND cấp xã tranh chấp đất đai giải theo hai cách thức sau a Giải tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có loai giấy tờ quyền sử dụng đất quy định theo qui định khoản 1, 2, điều 100 Luật đất đai bên tranh chấp chọn Tòa án nhân dân để giải theo qui định ộ luật tố tụng dân theo mục 5.1.3 gửi đơn đến quan hành để giải Cơ quan hành cấp giải tranh chấp đất đai theo quy định sau: - Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Trường hợp không đồng ý với định giải Chủ tịch UBND cấp huyện bên tranh chấp có quyền gửi đơn đề nghị giải tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, chủ tịch U ND cấp tỉnh có trách nhiệm giải tranh chấp đất đai thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Quyết định giải tranh chấp đất đai Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định giải cuối Hoặc khởi kiện Tòa án hành cấp huyện theo qui định Luật tố tụng hành (tham khảo thêm Luật tố tụng hành chính) - Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải tranh chấp đất đai tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngòai, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngịai với tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngòai, tổ chức nước ngòai, cá nhân nước ngịai với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư thời hạn 60 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Trường hợp không đồng ý với định giải Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương bên tranh chấp có quyền gửi đơn yêu cầu giải tranh chấp đất đai đến ộ Tài nguyên Môi trường khởi kiện Tịa án hành Tịa án nhân dân cấp tỉnh theo qui định Luật tố tụng hành chính; định giải tranh chấp đất đai ộ trưởng ộ Tài nguyên Môi trường đưa thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ định giải cuối b Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp có giấy tờ quyền sử dụng đất tranh chấp tài sản gắn liền với đất Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp có giấy tờ quyền sử dụng đất có loại giấy tờ qui định khoản 1,2,3 điều 100 Luật đất đai thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân cấp huyện nơi tọa lạc đất tranh chấp Nếu vụ kiện có yếu tố nước (một bên nước ngoài; vụ án cần quan nước xác minh, cung cấp chứng cứ) thẩm quyền sơ thẩm thuộc TAND cấp tỉnh (Tòa dân sự) Trường hợp TAND cấp huyện giải giải theo trình tự sơ thẩm khơng thỏa đáng, bên có quyền kháng cáo đến TAND cấp tỉnh (Tòa dân sự) nơi đất tọa lạc để xét xử phúc thẩm Trường hợp TAND cấp tỉnh giải giải theo trình tự sơ thẩm khơng thỏa đáng, bên có quyền kháng cáo đến Tịa án nhân dân tối cao (Tòa phúc thẩm) để xét xử phúc thẩm ản án phúc thẩm án có hiệu lực pháp luật Giải khiếu nại định hành chính, hành vi hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản - Quyết định hành quản lý đất đai bị khiếu nại bao gồm: + Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng; + Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; + Cấp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất - Hành vi hành quản lý đất đai bị khiếu nại hành vi cán bộ, công chức nhà nước giải công việc thuộc phạm vi nêu Trình tự giải Tổ chức, cá nhân phát công chức, viên chức thuộc quan quản lý đất đai cấp, cơng chức địa xã, phường, thị trấn vi phạm quy định trình tự, thủ tục, thời hạn việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, làm thủ tục thực quyền người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận có quyền gửi đơn kiến nghị đến người có thẩm quyền theo quy định sau đây: a Đối với vi phạm cơng chức địa xã, phường, thị trấn gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; b Đối với vi phạm công chức, viên chức thuộc quan quản lý đất đai cấp gửi kiến nghị đến thủ trưởng quan quản lý đất đai cấp đó; c Đối với vi phạm thủ trưởng quan quản lý đất đai gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Trong thời hạn không 30 ngày, kể từ ngày nhận đơn kiến nghị, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thủ trưởng quan quản lý đất đai quy định khoản Điều có trách nhiệm xem xét, giải thơng báo cho người có kiến nghị biết ... QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I Khái quát chung thị trƣờng bất động sản Luật kinh doanh bất động sản 1.1 Khái niệm động sản bất động sản ... động sản nơi diễn hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản dịch vụ bất động sản, phạm vi môn học tập trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động. .. sàn giao dịch bất động sản CHƢƠNG HAI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I CHỦ THỂ THAM GIA VÀ PHẠM VI THAM GIA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức,