PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂM
31/5/2018 PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ 1 Khái niệm • Phƣơng pháp chi phí xem xét khả ngƣời thay mua tài sản định thị trường xây dựng bất động sản khác có tính tương đương với bất động sản cần mua 31/5/2018 Nguyên tắc sử dụng • Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu • - Nguyên tắc thay thế: • Giả định giá trị tài sản thẩm định đƣợc đo chi phí để làm tài sản có tính hữu ích tƣơng đƣơng 31/5/2018 Ghi nhớ quan trọng! • Chi phí khơng ln ln giá trị • Chi phí khơng ln ln tạo giá trị Các trường hợp sử dụng • - Thẩm định giá tài sản dùng cho mục đích đặc biệt nhƣ bệnh viện, trƣờng học, nhà thờ, thƣ viện, nhà máy điện, nhà máy lọc dầu, nhà máy hóa chất tài sản có chứng thị trƣờng • - Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm 31/5/2018 Các bước tiến hành • Bước Ƣớc tính giá trị miếng đất, coi nhƣ miếng đất trống giả định miếng đất đƣợc sử dụng cao tốt • Bước Ƣớc tính khoản chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng có miếng đất • Bước Ƣớc tính tổng số tiền giảm giá hao mịn tích lũy cơng trình xây dựng có miếng đất xét tất nguyên nhân • Bước Khấu trừ số tiền giảm giá hao mịn tích lũy khỏi chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng có miếng đất, để có đƣợc giá trị cơng trình Bước Cộng giá trị trừ giảm giá vào giá trị ƣớc tính miếng đất để có đƣợc giá trị tài sản Giá trị thị trƣờng bất động sản = Giá trị thị trƣờng khu đất trống + Chi phí xây dựng cơng trình - Hao mịn tích lũy cơng trình 31/5/2018 Bƣớc (1) (2) (3) (4) = (2) - (3) (5) = (1)+(4) Nội dung Ghi Ước tính giá trị miếng đất PPSS Ước tính chi phí xây dựng Tính mức giảm giá tích lũy Khấu trừ giảm giá hao mịn tích lũy khỏi giá trị xây dựng Ước tính giá trị bất động sản Các phương pháp xác định chi phí • a Chi phí tái tạo: chi phí hành việc xây dựng cơng trình thay giống hệt với cơng trình đƣợc thẩm định giá, bao gồm điểm lỗi thời cơng trình mục tiêu – (hợp lý cơng trình xây dựng xong) 10 31/5/2018 • b Chi phí thay thế: chi phí hành việc xây dựng cơng trình có giá trị tương đương với cơng trình đƣợc thẩm định giá theo tiêu chuẩn, thiết kế bố cục hành nhƣng có loại bỏ phận có chức lỗi thời 11 Các phương pháp ước tính chi phí • Phƣơng pháp số lƣợng chi tiết (tính tổng mức dự tốn) • Phƣơng pháp phân chia theo thành phần (giá khốn gọn) • Phƣơng pháp so sánh đơn vị xây dựng • Tƣơng quan số giá 12 31/5/2018 Giá trị xây dựng Giá vốn xây dựng Thuế Lãi cho DNXD Lãi vay NH Chi phí chung Vật liệu Chi phí trực tiếp Nhân cơng Máy XD 13 CHI PHÍ GIÁN TIẾP • • • • • • • KIẾN TRÚC SƢ NHÂN VIÊN ĐO ĐẠC KỸ SƢ BẢO HIỂM LÃI VAY NGÂN HÀNG CHI PHÍ CHUNG LỢI NHUẬN CỦA NGƢỜI XÂY DỰNG 14 31/5/2018 a Phương pháp số lượng chi tiết Thành phần hao phí Đơn vị Vật liệu Gạch ống 10x10x20 Xi măng PC30 Cát vàng Cây chống Gỗ ván Kẽm buộc 1,0mm Nhân công 3,5/7 Máy thi công Máy trộn 80lít Chiều dày (cm) 10 30 50 75 50 75 viên 460 460 450 kg 27,270 38,633 29,997 m3 0,178 0,168 0,196 0,5 0,5 0,5 m 0,003 0,003 0,003 kg 0,23 0,23 0,23 450 42,496 0,185 0,5 0,003 0,23 công 1,530 1,530 1,380 1,380 ca 0,024 0,024 0,024 0,024 15 STT Khoản mục chi phí Vật Nhân liệu cơng A Chi phí trực tiếp Đào đất Nền móng Tường Sàn Trần Mái Cửa Sơn Hệ thống điện nước 10 Trang trí nội thất Tổng cộng Máy Tổng XD cộng 16 31/5/2018 B Chi phí quản lý cơng trường: (A x %) C Chi phí quản lý DN D Lãi vay ngân hàng E Lãi cho doanh nghiệp xây dựng F Thuế Giá trị cơng trình = A + B + C + D + E + F 17 b Phương pháp chia theo thành phần 18 31/5/2018 PHẦN IV: THI CÔNG PHẦN XÂY, TÔ TRÁT, MÁI ĐV Xây tường 10 gạch ống mác 75 m2 266.77 75,000 20,007,750 Xây tường 20 gạch ống giằng gạch thẻ mác 75 m2 558.03 145,000 80,914,350 Xây chân lan can gach D=20 m2 8.48 145,000 1,229,600 Xây bậc thang gạch đinh mác 75 m 25.00 190,000 4,750,000 Xây tường 10 gạch đinh hầm phân mác 75 m2 23.10 100,000 2,310,000 Xây trang trí vách m2 45.00 75,000 3,375,000 Xây gờ trang trí: m 173.00 55,000 9,515,000 Tô trát tường phẳng vữa mác 75 dày cm m2 1852.76 38,000 70,404,880 Tô trát gờ trang trí m 173.00 30,000 5,190,000 Tô trát trần dầm sàn tầng 1+2 m2 292.04 40,000 11,681,400 Tô trát mái m2 289.60 45,000 13,032,000 Dán mái ngói ĐT 13v/m2 m2 223.13 230,000 51,318,750 Mái ngói trang trí tầng +khung chịu lực m2 36.00 550,000 19,800,000 Lắp đặt máng xối Inox o giao tuyến mái m 9.50 220,000 2,090,000 Xây lươn mái m 38.00 70,000 2,660,000 Lắp dựng eke mái 60 125,000 7,500,000 19 CỘNG PHẦN IV Khối lượng ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN 305,778,730 c Phương pháp so sánh thị trường • Các chi phí theo loại cơng việc loại kết cấu cơng trình đƣợc tính đơn giản theo m2 m3 • Giá trị cơng trình cần thẩm định giá đƣợc xác định vào diện tích xây dựng kết cấu loại bất động sản 20 10 31/5/2018 Bước Trình tự Giá bán bất động sản so sánh Điều chỉnh giá bán thấy cần thiết Ước tính giá trị mảnh đất trừ khỏi giá bán điều chỉnh để thu giá trị công trình đất Ước tính chi phí thay trừ giá trị cơng trình thời điểm thẩm định Tổng mức giảm giá ($) Đổi sang tỷ lệ % (xem cơng thức phía dưới) Đổi phần trăm giảm giá sang tỷ suất hàng năm cách chia cho 15 năm tuổi đời hiệu Bước Trình tự Số tiền $ 355.000 -080.000 327.000 43 Số tiền ($) Giá bán bất động sản so sánh Điều chỉnh giá bán thấy cần thiết Ước tính giá trị mảnh đất trừ khỏi giá bán điều chỉnh để thu giá trị cơng trình đất Ước tính chi phí thay trừ giá trị cơng trình thời điểm thẩm định Tổng khấu hao ($) 52.000 Đổi sang tỷ lệ % (xem cơng thức phía dưới) 15,9% Đổi phần trăm khấu hao sang tỷ suất hàng năm cách chia cho 15 năm tuổi đời hiệu 1,06% $ 355.000 -080.000 275.000 327.000 275.000 44 22 31/5/2018 Lƣợng hao mòn $ 52,000 Chi phí thay $ 327,000 Tỷ lệ hao mòn: = 0.15902 1.06%x14 = 14,84% Tổng giá: 350.000x14,84% = $51.940 Giá trị công trình: 350.000-51.940 = $298.060 Giá trị tài sản td: 298.060+85.000 = $383.060 Làm trịn: $383.000 45 Ước tính hao mịn tích luỹ theo phương pháp so sánh So sánh So sánh So sánh Giá bán Ƣớc tính giá trị đất 2.150.000 1.650.000 3.650.000 600.000 400.000 1.277.500 Giá trị cơng trình Ƣớc tính chi phí thay 2.300.000 1.950.000 3.750.000 ngày th/định Giá trị hao mòn tích luỹ 46 Tỷ lệ hao mòn 23 31/5/2018 • Yếu điểm phương pháp so sánh đối chiếu: • Mọi sai số giá trị đất tác động đến giá • Tài sản so sánh phải có độ tuổi với tài sản thẩm định 47 3- Phương pháp phân chia a Hao mịn vật chất: • - sửa chữa đƣợc: mức hao mòn = chi phí sửa chữa • - không sửa chữa đƣợc: dùng phƣơng pháp tuổi – vòng đời 48 24 31/5/2018 Hao mòn sửa chữa (ngàn đồng) Khoản mục Sửa chữa mái Sơn lại cổng, hàng rào Tổng hao mòn vật chất CP tái tạo CP sửa chữa Giá trị lại 25.050 2.500 22.550 12.500 13.500 16.000 49 Hao mòn vật lý khơng sửa chữa đƣợc, phận có tuổi đời ngắn (ngàn đồng) Khoản mục Chi phí Số năm Tuổi đời Tỷ lệ tái tạo sử dụng vật lý Mức hao mòn Mái Nền Trần H/t nƣớc H/t điện 22.550 59.950 55.050 21.350 31.150 10 10 15 10 15 20 10 67% 70% 33% 50% 80% 15.110 41.965 18.170 10.675 27.320 Điều hoà 47.500 10 15 67% 31.825 Tổng 240.550 145.065 50 25 31/5/2018 Hao mòn vật lý khơng sửa chữa được, bợ phận có tuổi đời dài (ngàn đồng) Chi phí tái tạo (hoặc cp thay thế) Trừ: Chi phí sửa chữa đƣợc 2.227.250 15.000 Chi phí khơng SC đƣợc ngắn hạn Tổng Chi phí khơng sửa chữa đƣợc phận có tuổi đời dài Tuổi thực tế sử dụng Tuổi đời vật lý 240.550 255.550 Tỷ lệ hao mòn Hao mòn không sửa chữa đƣợc cho phận có tuổi đời dài 13,33% 1.971.700 10 năm 75 năm 262.900 51 b Hao mịn chức năng: • sửa chữa đƣợc: - Nếu sửa chữa đƣợc = chi phí sửa chữa • - sửa chữa đƣợc Chức không sửa chữa đƣợc – vốn hóa lỗ thu nhập 52 26 31/5/2018 • Ví dụ Một tồ nhà văn phòng tầng khơng có hệ thống thơng gió Để lắp đặt hệ thống cơng trình xây dựng chi phí 30 triệu đồng, nhƣng lắp đặt tồ nhà hữu chi phí 40 triệu đồng chi phí lao động vật liệu phát sinh, hao mòn chức 10 triệu đồng 53 Hao mòn chức sửa chữa đƣợc: Khiếm khuyết cần bù đắp • Chi phí XD phòng vệ sinh cơng trình hữu 12.000.000 đ • Trừ: chi phí lắp đặt phòng vệ sinh tính theo giá hành 9.000.000 đ • Giá trị tổn thất 3.000.000 đ 54 27 31/5/2018 Hao mịn chức khơng sửa chữa • Tồ nhà văn phòng đƣợc thẩm định khơng có hệ thống cứu hoả Các nhà văn phòng khác khu vực có lắp đặt hệ thống cứu hoả hệ thống tƣới • Phân tích thơng tin thị trƣờng cho thấy khác biệt giá tiền thuê văn phòng có hệ thống cứu hoả khơng có hệ thống cứu hoả 80.000đ/m2 • Tài sản thẩm định có diện tích cho th 350 m2 có thu nhập 28.000.000 đồng, trừ phần thất thu chi phí tƣơng ứng 15.260.000 đồng Thu nhập hoạt động hàng năm 12.740.000 đồng 55 Hao mòn chức năng: thiếu hụt chi phí khơng có • • • • • Ƣớc tính NOI thiếu hụt Tỷ suất vốn hoá tài sản thẩm định Giá trị thiệt hại thiếu hụt Trừ: chi phí xây dựng ƣớc tính Hao mòn chức 12.740.000 đ 10,5% 121.330.000 đ 75.000.000 đ 46.350.000 đ 56 28 31/5/2018 • Ví dụ tồ nhà văn phòng mặt bố trí khơng hợp lý khiến tiền thuê thấp tài sản loại thị trƣờng $40/m2/năm Sự giá hao mòn chức đƣợc tính tốn phƣơng pháp vốn hố tổn thất tiền th 57 Tính tốn mức giảm giá cơng trình hao mịn chức Chỉ tiêu Chỉ tiêu điều Chỉ tiêu tài chỉnh tài sản sản thẩm định so sánh Giá thuê hàng năm, 240 200 USD/m2 Tỷ lệ vốn hoá, % 12 - Diện tích cho thuê, m2 - 840 Tổn thất tiền thuê, USD Giá trị vốn hoá, USD 33.600 280.000 58 29 31/5/2018 Hao mòn chức khơng sửa chữa đƣợc thừa phận • Ví dụ Một khách sạn có trần đƣợc xây cao 3,5m chiều cao 3m theo tiêu chuẩn phù hợp, chi phí tăng thêm cho chỗ chiều cao dƣ thừa tỷ đồng không làm tăng thêm giá trị bất động sản, sửa chữa không hợp lý dƣ thừa sửa chữa đƣợc Khi thẩm định viên dùng chi phí thay phần chi phí bị loại bỏ lỗi thời chức chi phí tăng thêm cho việc vận hành • Do trần cao làm tốn thêm chi phí điện cho máy lạnh 120 triệu đồng/năm Với tỷ lệ vốn hố 10% giá trị tổn thất hao mòn chức 120 triệu/0,10 = 1.200 triệu đồng 59 c Hao mòn kinh tế: khơng sửa chữa đƣợc – vốn hóa lỗ thu nhập 60 30 31/5/2018 • Ví dụ: Tồ nhà văn phòng cần thẩm định có diện tích cho th 350 m2, nằm kế bãi rác Những ngày gió, khu vực chịu ảnh hƣởng mùi hôi thối bay vào • Tồ nhà văn phòng nằm cách vài khu nhà không chịu ảnh hƣởng mùi hôi có thu nhập hoạt động hàng năm lớn tài sản thẩm định 70.000đ/m2 • Tổn thất tài sản thẩm định là: • 350 m2 x 70.000đ = 24.500.000 đ 61 Hao mòn ngoại vi (ngàn đồng) • Thu nhập tài sản thẩm định 214.900 • Thu nhập tổn thất tác động hao mòn ngoại vi • Thu nhập tính cho đất (600.000 x 8,5%) • Thu nhập tính cho cơng trình (214.900 – 51.000) 24.500 51.000 163.900 • Tỷ lệ thu nhập cơng trình (163.900 / 214.900) 76,27% • Thu nhập tổn thất tính cho cơng trình (24.500 x 76,27%) 18.690 • Tỷ suất vốn hố cơng trình 10,5% • Vốn hố phần tổn thất (18.690 /10,5%) 178.000 • Hao mòn ngoại vi đƣợc tính cho cơng trình 178.000 62 31 31/5/2018 Ƣớc tính hao mòn kinh tế phƣơng pháp phân bổ hao mòn Chỉ tiêu Đơn vị tính: ngàn đồng Chi phí tái tạo Giá bán trừ giá đất 800.000 Tổng hao mịn 200.000 1.000.000 Trong đó: Hao mịn vật lý sửa chữa 15.000 Hao mịn vật lý khơng thể sửa chữa 70.000 Tổng hao mịn vật lý Hao mịn chức sửa chữa 85.000 5.000 Hao mịn chức khơng thể sửa chữa Tổng hao mòn chức Tổng hao mòn vật lý hao mòn chức Hao mòn kinh tế 7.000 12.000 97.000 63 103.000 Ví dụ • Mơ tả tài sản cần thẩm định giá: tòa nhà mái dốc, tầng, kiểu nơng thơn, diện tích 1.200 fit vng, có tuổi đời 15 năm Một số lối kiến trúc tòa nhà khơng thích hợp với nhu cầu làm nhà Lƣng tòa nhà quay đƣờng cao tốc, có mật độ lƣu thơng xe cộ cao • Nghiên cứu thị trƣờng loại hình kiểu nhà tƣơng tự cho thấy nhƣ sau Mức độ hao mòn vật lý, trị giá ƣớc tính $16,000 Thiết kế nội thất không phù hợp chức nhà dân cƣ, ƣớc tính trị giá $5,000 Ảnh hƣởng tiếng ồn bụi từ đƣờng cao tốc, ƣớc tính trị giá $8,500 64 32 31/5/2018 Valuation Section Giá trị ước tính diện tích đất =$ Chi phí ước tính xây tịa nhà: Sq Ft @ $ Diện tích 1,200 73.50 = $ Sq Ft @ $ = $ Diện tích phụ trợ (phịng cháy, cầu thang, bếp) = $ Khu để xe/gom 528 Sq Ft @ $ 25.00 = $ rác = $ Tổng Chi phí ước tính xây tịa nhà Trừ hao mòn Vật lý Chức 50,000 4,600 Ngoại vi = $ Giá trị cơng trình có tính đến mức độ hao mòn =$ Giá trị cảnh quan =$ Giá trị tính theo phương pháp chi phí =$ 5,000 65 PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH (theo hƣớng dẫn Thơng tƣ 13) Giá trị cịn lại cơng trình xác định vào tỷ lệ chất lượng lại nhà, giá nhà xây dựng diện tích sàn xây dựng vào thời điểm định giá Cơng thức tính sau: Giá trị cịn lại ngơi nhà = (đồng) Tỉ lệ chất lượng lại nhà (%) Giá xây X dựng (đ/m2) Diện tích sàn X xây dựng (m2) 66 33 31/5/2018 Tỷ lệ chất lƣợng cịn lại ngơi nhà đƣợc xác định đồng thời theo hai phƣơng pháp sau: a) Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật Tỷ lệ chất lượng lại nhà xác định vào tỷ lệ chất lượng lại kết cấu (móng, khung cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái mái) tạo nên nhà tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị ngơi nhà Cơng thức tính sau: Tỷ lệ giá trị Tỷ lệ chất lương n kết cấu thứ i lại kết cấu so với tổng giá trị Tỷ lệ chất x thứ i (%) i nhà (%) lƣợng còn lại = cơng trình (%) Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị ngơi nhà (%) 67 Ví dụ • Một bất động sản có diện tích sàn xây dựng 250m2, đơn giá xây dựng cơng trình có đặc điểm tƣơng tự 2.400.000đ/m2 Hãy xác định giá trị cơng trình biết tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình là: • Móng 10%, tƣờng 18%, sàn 14%, mái 16% • Mức hƣ hỏng: móng 30%, tƣờng 45%, sàn 40%, mái 45% 68 02 34 31/5/2018 - Tỷ lệ chất lượng lại kết cấu xác định vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp quan quản lý nhà thực thực trạng kết cấu theo hướng dẫn chi tiết Bảng - Tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà thực theo hướng dẫn Bảng Trong trường hợp nhà có thiết kế đặc biệt cần vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp để xác định tỷ lệ chất lượng lại tỷ lệ giá trị kết cấu khác cho phù hợp với thực tế b) Phương pháp thống kê – kinh nghiệm Tỷ lệ chất lượng lại nhà xác định vào thực trạng nhà, niên hạn sử dụng thời gian sử dụng nhà 69 Giá nhà xây dựng mới: Được xác định theo hình thức phổ biến sau + Bảng giá chuẩn trị giá nhà UBND tỉnh, thành phố qui định (ban hành theo giai đoạn) + Hoặc vào dự tốn tồn chi phí (lập theo đơn giá nhà nước): - chi phí trực tiếp: nguyên vật liệu, nhân công, máy xây dựng; - chi phí chung: chi phí quản lý cơng trường, chi phí quản lý doanh nghiệp, + Dự tốn theo phương thức khốn gọn (cho cơng việc xây lắp) + Phương pháp so sánh thị trường (so sánh nhà gần giống nhau) 70 35 31/5/2018 Hạn chế phương pháp chi phí • Do phƣơng pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trƣờng, hạn chế phƣơng pháp so sánh trực tiếp với phƣơng pháp chi phí • Chi phí khơng với giá trị không tạo giá trị • Phƣơng pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chƣa với giá trị toàn • Việc ƣớc tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan • Thẩm định viên cần phải thơng thạo kỹ thuật xây dựng phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng đƣợc phƣơng 71 pháp 36 ... tính giá trị miếng đất PPSS Ước tính chi phí xây dựng Tính mức giảm giá tích lũy Khấu trừ giảm giá hao mịn tích lũy khỏi giá trị xây dựng Ước tính giá trị bất động sản Các phương pháp xác định chi. .. thế: • Giả định giá trị tài sản thẩm định đƣợc đo chi phí để làm tài sản có tính hữu ích tƣơng đƣơng 31/5/2018 Ghi nhớ quan trọng! • Chi phí khơng ln ln giá trị • Chi phí khơng ln ln tạo giá trị... số giá • Tƣơng quan số giá khơng phải phƣơng pháp ƣớc tính chi phí thực tế nhƣ phƣơng pháp nêu trên, nhiên coi cơng cụ hữu ích cho thẩm định viên • Để quy đổi chi phí lịch sử biết thành chi phí