THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂM
31/5/2018 CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH 31/5/2018 • Giá trị thị trƣờng tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản đƣợc mua bán trƣớc • Dựa sở giá trị thị trƣờng • Mục tiêu: - Tìm kiếm tài sản đƣợc giao dịch trƣớc đó, - Tiến hành điều chỉnh khác biệt 31/5/2018 Sử dụng để thẩm định giá cho mục đích: • • • • • Mua bán Thế chấp Góp vốn Cho thuê Phân chia quyền lợi tài sản Thích hợp đối với: • • • • Đất trống Căn hộ chung cƣ Các dãy nhà xây dựng kiểu Các bất động sản có tính đồng cao 31/5/2018 Các nguyên tắc đƣợc sử dụng phƣơng pháp so sánh • Thay • Đóng góp Các bƣớc tiến hành phƣơng pháp so sánh Bƣớc Nghiên cứu thị trường Bƣớc Kiểm chứng thông tin Bƣớc Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (m2, m3, ….) Bƣớc So sánh điều chỉnh khác giá bán Bƣớc Tổng hợp 31/5/2018 Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ Giá trị ước Giá chuyển yếu tố khác tính bất = nhượng ± biệt giá bất động sản cần bất động sản động sản so sánh với thẩm định giá so sánh bất động sản cần thẩm định Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị bất động sản • 1- Tình trạng pháp lý bất động sản - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy tờ xác nhận quyền sở hữu nhà; - Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng lô ®Êt? 10 31/5/2018 2- Vị trí • - Bán kính đến trung tâm thành phố • - điều kiện giao thơng, • - vị trí thuận lợi cho kinh doanh hay khơng; • - gần trƣờng học, chợ, thuận tiện lại • - lơ góc • - hẻm hơng, hẻm sau • - hƣớng nhà 11 3- Quy hoạch a Quy hoạch đô thị: - Lộ giới - Mật độ xây dựng - Hệ số sử dụng đất (số tầng cao cho phép) b Quy hoạch sử dụng đất: - Định hướng phát triển không gian thành phố (địa phương) 12 31/5/2018 4- Đặc điểm vật chất (liên quan đến thân lơ đất) a- Kích thƣớc lơ đất b- Hình dáng lơ đất c- Quy mô lô đất d- Bề rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất e- Các đặc điểm vật chất liên quan đến cơng trình xây dựng đất 13 • Ví dụ: có lơ đất: A (5x100) B (25x20) Giá chuyển nhƣợng: - mặt đƣờng: 1.000.000đ/m2, - không mặt tiền: 600.000đ/m2 • Giá B = 25x20x1.000.000 = 500 triệu đ • Giá A = 5x20x1.000.000 + 5x80x600.000=340 tr.đ A 80 B 20 25 14 31/5/2018 5- Môi trường sống, cảnh quan 6- Những điều kiện mua bán 7- Điều kiện thị trường 8- Những điều kiện tài 9- Cơ sở hạ tầng 10- Phong thủy 15 Phƣơng pháp điều chỉnh 16 31/5/2018 4.1 Hình thức điều chỉnh: • - điều chỉnh số tiền tính gộp • - điều chỉnh phần trăm 17 Điều chỉnh Điều chỉnh phần trăm (hệ số) Điều chỉnh tiền Đưa vào giá đơn vị TSSS Đưa vào giá toàn TSSS 18 31/5/2018 Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối • Điều chỉnh cho yếu tố trình trạng pháp lý • Điều chỉnh cho điều kiện tài • Điều chỉnh cho đặc điểm vật chất (hồ bơi, gara, sân vƣờn …) 19 Điều chỉnh theo đặc điểm thể chất • GIẢ SỬ TÀI SẢN SO SÁNH HOÀN TOÀN GIỐNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ NHƢNG NÓ CÓ THÊM MỘT GARAGE KỀ BÊN VÀ SỰ PHÂN TÍCH CÁC VỤ BÁN CHỈ RA RẰNG ĐẶC ĐIỂM NÀY LÀM GIÁ TRỊ CỦA NGÔI NHÀ TĂNG THÊM 12 500 $ KHI ĐÓ ĐIỀU CHỈNH CHO TOÀ NHÀ NÀY SẼ LÀ 12 500 $, DÙ XÂY DỰNG MỘT GARAGE NHƢ VẬY CÓ THỂ TỐN 25 000 $ 20 10 31/5/2018 Trình tự điều chỉnh • bƣớc theo việc điều chỉnh tiến hành • Áp dụng trật tự bƣớc điều chỉnh tiến hành điều chỉnh theo tỷ lệ % Trình tự điều chỉnh nhƣ sau: • Tình trạng pháp lý • Điều kiện tài chính, • Điều kiện bán, • Điều kiện thị trƣờng, • Vị trí tài sản đặc điểm vật lý 33 Ví dụ: Mức giá dẫn tài sản so sánh bao nhiêu, sử dụng điều chỉnh theo tỷ lệ %? Giá bán tài sản so sánh Yếu tố so sánh 4.000 tr.đ Tỷ lệ đ/chỉnh Tình trạng pháp lý 0% Điều kiện tài Điều kiện bán − 5% −10% Điều kiện thị trường +10% Đặc điểm vị trí vật lý tài sản +15% Mức giá dẫn tài sản so sánh ? 34 17 31/5/2018 Các yếu tố so sánh - Loại yếu tố liên quan đến giao dịch Tình trạng pháp lý Điều kiện tài Điều kiện bán Chi phí bỏ sau mua Điều kiện thị trƣờng 35 Các yếu tố liên quan đến tài sản - Vị trí, địa - Đặc điểm vật chất - Đặc điểm kinh tế - Môi trƣờng, cảnh quan - Quy hoạch - Các yếu tố khác 36 18 31/5/2018 Điều chỉnh Các yếu tố liên quan đến giao dịch: có quan hệ nguyên nhân – kết → nhân hệ số điều chỉnh yếu tố với để có hệ số điều chỉnh chung Các yếu tố liên quan đến tài sản: có quan hệ tƣơng tác → cộng tỷ lệ điều chỉnh với để có hệ số điều chỉnh 37 • Ví dụ: Tài sản thẩm định cao thấp tài sản so sánh nhƣ sau: 38 19 31/5/2018 Yếu tố so sánh Tỷ lệ đ/chỉnh rút từ thị trường Giá bán Điều chỉnh giá bán tài sản so sánh $ 100,000 Đ/c cho quyền tài sản Giá điều chỉnh Đ/c cho đ kiện tài Giá điều chỉnh Đ/c cho điều kiện bán Giá điều chỉnh + 5% Đ/c cho đ.kiện thị trường Giá điều chỉnh + 5% - 2% + 5% 39 Điều chỉnh cho - Vị trí Tỷ lệ đ/chỉnh từ thị trường + 3% - Đặc điểm vật chất - 5% - Đặc điểm kinh tế - 5% - Tình trạng cơng trình + 2% - Phần khơng thuộc BĐS + 3% Điều chỉnh ($) Giá dẫn cho tài sản thẩm định 40 20 31/5/2018 Mức giá dẫn • Là mức giá giao dịch thành cơng tài sản sau đƣợc điều chỉnh điều kiện tài sản thẩm định 41 Thống mức giá dẫn • - Căn vào: Số lần điều chỉnh Tổng mức điều chỉnh gộp Điều chỉnh ròng Tỷ lệ điều chỉnh giá bán Số lƣợng thơng tin Tính tƣơng đồng tài sản so sánh so với tài sản thẩm định 42 21 31/5/2018 Kết luận thống mức giá dẫn • Kết luận mức giá cuối phải nằm phạm vi có giá trị tài sản cần thẩm định • Mức giá cuối số, nằm khoảng tối đa – tối thiểu • Thẩm định viên cần làm trịn số tính tốn 43 4.2 Các phương pháp tính tốn mức điều chỉnh Phƣơng pháp định lƣợng • Phân tích theo cặp • Phân tích thống kê • Phân tich đồ thị • Phân tích yếu tố liên quan đến chi phí • Phân tích số liệu thứ yếu bổ sung 44 22 31/5/2018 Ví dụ phân tích theo cặp Dữ liệu hộ chung cư giao dịch Đặc tính (yếu tố so sánh) Tài sản thẩm định Căn hộ TSSS Căn hộ TSSS Căn hộ TSSS Vị trí Chung cư Chung cư Chung cư Chung cư Tình trạng hộ Tốt Trung bình Tốt Trung bình Giá mua bán, triệu đồng/m2 ? 9,6 45 Bảng điều chỉnh Đặc tính (yếu tố so sánh) TSTĐ Giá mua bán, triệu ? đồng/m Vị trí Ccư1 Điều chỉnh theo vị trí Tốt Tình trạng hộ Điều chỉnh theo tình trạng hộ Tổng mức điều chỉnh Giá điều chỉnh, triệu đ/m2 Căn hộ TSSS Căn hộ TSSS Căn hộ TSSS 9,6 Chung cư Chung cư Chung cư -2 -2 Trung bình Tốt Trung bình 46 23 31/5/2018 Phân tích theo cặp Mục Căn hộ A Căn hộ B Căn hộ C Căn hộ D Giá bán $325,000 $335,000 $300,000 $310,000 Tầng Tầng 15th Tầng 20th Tầng 15th Tầng 20th Cảnh quan Mặt nước Mặt nước Công viên thành phố Công viên thành phố 47 Phân tích hồi quy • Gọi Y – giá đất m2 biến phụ thuộc • Mơ hình hồi qui bội có dạng : Y = a + B1X1 + B2X2 + … + BkXk • Trong đó: a – hệ số chặn Bj (j = 1,2,…k) – hệ số hồi qui Xj (j = 1,2, ,k) – biến độc lập, ví dụ: - Độ rộng đƣờng trƣớc mặt (m) - Diện tích khn viên (m2) - Chiều rộng mặt tiền (m) - Vị trí - Lợi kinh doanh - Mơi trƣờng sống 48 24 31/5/2018 Phân tích thống kê • Cần thẩm định khu đất có diện tích 24 ha, biết thơng tin sau: 49 Phân tích thống kê tt Giá bán (tr đ) Diện tích (ha) 900 20 816 17 1036 28 1050 30 750 15 946 22 50 25 31/5/2018 Kết phân tích thống kê cho thấy đơn giá trung bình 41,65 triệu đồng/ha Khu đất 24 có giá ≈ 1000 triệu đồng Diện tích Giá bán Đơn giá 15 17 20 22 28 30 750 816 900 946 1036 1050 50 48 45 43 37 35 51 Phân tích đồ thị 60 Đơn giá 50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 Diện tích 52 26 31/5/2018 Phƣơng pháp định tính • Phân tích so sánh tƣơng quan • Phân tích xếp hạng • Phỏng vấn cá nhân 53 • Phân tích so sánh tƣơng quan: việc nghiên cứu mối quan hệ thể qua số liệu thị trƣờng Thẩm định viên sẽ: • a Phân tích mức giá bán so sánh để định xem đặc điểm tài sản so sánh tƣơng đƣơng, bật yếu so với đặc điểm tài sản đƣợc thẩm định giá • b Phải sử dụng kỹ thuật phản ánh chát khơng hòan hảo thị trƣờng bất động sản 54 27 31/5/2018 • Khu đất diện tích 24 có giá trị bao nhiêu? - Nhận xét: diện tích tăng lên đơn giá giảm triệu đồng - Khu đất diện tích 22 có đơn giá 43 triệu đồng, - suy khu đất diện tích 24 có đơn giá 41 triệu đồng/ha thích hợp - Vậy giá trị tồn khu đất 24 = 984 triệu đồng 55 Phân tích xếp hạng • Đầu tiên mức giá bán đƣợc xắp xếp theo thứ tự tăng dần giảm dần • Tiếp theo, mức giá bán đƣợc phân tích để xác định vị trí tƣơng quan tài sản so sánh trật tự • Tài sản cần thẩm định giá xếp vào đâu cho phù hợp bảng giá bán xắp xếp có đặc điểm có phịng ngủ, nằm tầng 17, nhìn cơng viên thành phố? 56 28 31/5/2018 Giá bán xếp hạng Tầng Nhìn Số phịng ngủ Giá bán Giá bán hộ 15 Công viên thành phố $300,000 Giá bán hộ 15 Công viên thành phố $300,000 Giá bán hộ 15 Cảnh sông nước $325,000 Giá bán hộ 15 Cảnh sông nước $325,000 Giá bán hộ 16 Công viên thành phố $302,000 Giá bán hộ 16 Cảnh sông nước $327,000 Giá bán hộ 17 Công viên thành phố $304,000 Giá bán hộ 17 Cảnh sông nước $329,000 Giá bán hộ 18 Công viên thành phố $306,000 Giá bán hộ 10 19 Công viên thành phố $308,000 Giá bán hộ 11 19 Cảnh sông nước $333,000 Giá bán hộ 12 20 Công viên thành phố $310,000 Giá bán hộ 13 20 Cảnh sông nước $335,000 57 • - Phỏng vấn cá nhân: việc tìm hiểu hiểu biết ngƣời trực tiếp hƣởng thụ tài sản Tuy nhiên ý kiến vấn mang tính tham khảo 58 29 31/5/2018 Những hạn chế điều kiện cần có phƣơng pháp so sánh 59 THUẬN LỢI CỦA PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH • DỄ HIỂU VÀ DỄ SỬ DỤNG • NÓ PHẢN ẢNH TRỰC TIẾP HOẠT ĐỘNG THỰC TÊ CỦA THỊ TRƢỜNG • NĨ THƢỜNG ĐƢỢC CHẤP NHẬN BỞI TỒ AN, CHÍNH PHỦ VÀ CƠNG CHÚNG 60 30 31/5/2018 BẤT LỢI CỦA PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH • ĐƠI KHI KHĨ CĨ ĐƢỢC CÁC GIAO DỊCH TƢƠNG TỰ • VIỆC ĐIỀU CHỈNH THEO SỰ KHÁC BIỆT CẦN SỰ PHÁN XÉT TỐT VÀ CẦN KINH NGHIỆM NÓ THƢỜNG KHÓ BẢO VỆ VÀ GIẢI THÍCH MỘT CÁCH THOẢ ĐÁNG • THƢỜNG KHĨ THU ĐƢỢC MỌI THÔNG TIN XÁC ĐÁNG VỀ TỪNG VỤ BÁN; • CÁC DỮ LIỆU NHẤT THIẾT LIÊN QUAN ĐẾN CÁC GIAO DỊCH Q KHỨ • PHƢƠNG PHÁP NÀY KHƠNG THỂ ĐƢỢC ÁP DỤNG TRONG THỰC TẾ VỚI LOẠI NHÀ ÍT KHI ĐƢỢC BÁN 61 Các điều kiện cần thiết • Chất lƣợng thơng tin phải cao • Thơng tin so sánh đƣợc • Thị trƣờng phải ổn định 62 31 ... sản so sánh + 10% 23 “Tài sản thẩm định thấp tài sản so sánh 10%” nghĩa là: X = - (10%*1) = 0.9 (2) * Giá tài sản thẩm định giá tài sản so sánh nhân với 0.9 lần Tỷ lệ điều chỉnh cho tài sản so. .. liệu thị trƣờng Phân tích giá bán với giá bán Phân tích giá bán tài sản thẩm định giá Phân tích so sánh tƣơng quan 31 Yếu tố Giá bán TS TĐ SS SS ? SS SS Pháp lý Điều chỉnh Giá điều chỉnh Điều kiện... sản thẩm định 42 21 31/5/2018 Kết luận thống mức giá dẫn • Kết luận mức giá cuối phải nằm phạm vi có giá trị tài sản cần thẩm định • Mức giá cuối số, nằm khoảng tối đa – tối thiểu • Thẩm định