TỔNG QUAN CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ KHÁI NIỆM CƠ SỞ THẨM ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TỔNG QUAN CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ KHÁI NIỆM CƠ SỞ THẨM ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁTỔNG QUAN CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ KHÁI NIỆM CƠ SỞ THẨM ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁTỔNG QUAN CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ KHÁI NIỆM CƠ SỞ THẨM ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
Theo Thông tư sổ 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ trưởng Bộ Tài CHAPTER – machinery and CHAPTER – machinery and equipment valuation equipment valuation Khái niệm Cách tiếp cận từ chi phí Là cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo tài sản có chức năng, công dụng giống hệt tương tự với tài sản thẩm định giá hao mòn tài sản thẩm định giá CHAPTER – machinery and equipment valuation Tài sản thay ◦ Thiết kế, chế tạo xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu kỹ thuật ◦ Chức tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định giá Tổng giá trị hao mòn tài sản bao gồm: ◦ Hao mòn vật lý ◦ Hao mòn chức ◦ Hao mòn ngoại biên CHAPTER – machinery and equipment valuation Chi phí để sản xuất máy- thiết bị hoàn chỉnh đưa vào sử dụng CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation - Giả định phương pháp chi phí Giá trị lớn tài sản cho người mua hiểu biết số tiền hành yêu cầu mua sản xuất tài sản tiện ích nhau, theo cách giới hạn giá trị thường cao - Nguyên tắc thay Một người mua khơn ngoan khơng trả nhiều chi phí để có tài sản với tiện ích tương tự ngun tắc sử dụng tài sản đơn lẻ nhà máy CHAPTER – machinery and equipment valuation - Xác định giá trị máy thiết bị chuyên dùng, - - mua bán thị trường Xác định giá trị máy thiết bị phục vụ mục đích bảo hiểm, chấp, bồi thường Khơng có đủ thơng tin thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường cách tiếp cận thu nhập - Có dự định tạo tài sản tài sản chế tạo Yêu cầu Phải tính đủ, tính tất khoản chi phí CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation a Chi phí trực tiếp chi phí vật liệu trực tiếp, chi phí nhân cơng, chi phí vận chuyển, đóng gói, chi phí lắp đặt chạy thử, chi phí điện, chi phí hệ thống ống dẫn, chi phí bệ máy, thuế, phí liên quan đến việc mua sắm thiết bị theo quy định pháp luật chi phí trực tiếp khác CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation b Chi phí gián tiếp Các khoản chi phí liên quan việc mua, lắp đặt tài sản nhóm tài sản, chi phí quản lý, chi phí kiểm tốn, chi phí bảo hiểm, phí cấp phép cho việc lắp đặt, chi phí an ninh trình lắp đặt xây dựng, chi phí hoạt động, chi phí gián tiếp khác CHAPTER – machinery CHAPTER – machinery and equipment valuation and equipment valuation Cộng tất khoản mục giá thành sản xuất sản phẩm hay dịch vụ ◦ Chi phí bán hàng (chi phí lưu thơng): + Chi phí trực tiếp tiêu thụ sản phẩm + Chi phí tiếp thị ◦ Chi phí quản lý doanh nghiệp Giá thành Sản xuất + chi phí bán hàng + chi phí quản lý doanh nghiệp( phân bổ) = Giá thành toàn sản phẩm, dịch vụ tiêu thụ CHAPTER – machinery and equipment valuation Hao mòn chức (Sự lạc hậu công năng) giá trị bên tài sản tiến công nghệ Hao mòn chức phản ánh ◦ Thiết kế lỗi thời cấu trúc cũ ◦ Thiết kế chấp nhận cấu trúc ◦ Thay đổi thị hiếu người mua tiềm Sự hao mòn (lỗi thời) chức định thơng qua trợ giúp nhà sản xuất người nâng cấp cho máy CHAPTER – machinery and equipment valuation 39 Hao mòn chức tách thành loại sửa chữa khơng thể sửa chữa liên quan đến tính khả thi kinh tế Bao gồm: Hao mòn chức thiếu khuyết, Hao mòn chức chi phí vốn cao Hao mịn chức chi phí vận hành CHAPTER – machinery and equipment valuation Đối với hao mịn chức khắc phục được: Giá trị hao mòn chức = Giá phận thay - Giá trị hao mòn vật lý - Giá trị lý phận thay + Chi phí tháo dỡ phận cũ + chi phí lắp đặt phận CHAPTER – machinery and equipment valuation Hệ thống thơng gió nhà máy khơng loại mùi từ khu vực sản xuất theo quy chuẩn Cần lắp đặt hệ thống thơng gió có cơng nghệ cao Chi phí hệ thống thơng gió 450 trđ, hao mòn vật lý hệ thống 50%, giá trị lý (kim loại phế liệu) 12 trđ, chi phí tháo dỡ hệ thống có cài đặt hệ thống 650 trđ ◦ Tính giá trị hao mịn chức năng? Chi phí hệ thống có 460 Hao mịn vật lý @ 50% - 230 Giá trị lý - 20 Chi phí tháo dỡ hệ thống cũ lắp đặt hệ thống Giá trị hao mòn chức + 650 860 CHAPTER – machinery and equipment valuation Hao mòn chức chi phí vận hành cao - Thay đổi thiết kế, công nghệ - Năng suất vượt trội Tạo tài sản thay có chi phí vận hành, sản xuất thấp tài sản thẩm định giá CHAPTER – machinery and equipment valuation Các bước xác định giá trị hao mịn chức chi phí vận hành cao không khắc phục : Bước 1: Phân tích báo cáo hoạt động tài sản thẩm định để xác định chi phí vận hành tính đơn vị sản phẩm tạo tài sản thẩm định giá Bước 2: Xác định chi phí vận hành tính đơn vị sản phẩm tạo tài sản thay Sau đó, xác định chênh lệch chi phí vận hành theo đơn vị sản phẩm tạo tài sản thẩm định giá tài sản thay Bước 3: Ước tính tuổi đời kinh tế lại tài sản thẩm định CHAPTER – machinery and equipment valuation Bước 4: Xác định tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm thông qua số lượng sản phẩm tạo hàng năm tài sản TĐG mức chênh lệch chi phí vận hành xác định bước suốt tuổi đời kinh tế lại tài sản thẩm định Bước 5: Giảm trừ tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm tương ứng với mức tác động thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng khoản thu nhập tăng thêm (do sử dụng tài sản thay có chi phí vận hành thấp tài sản TĐG) Bước 6: Hiện hóa tổng mức chênh lệch vận hành hàng năm (trong suốt tuổi đời kinh tế lại tài sản) thời điểm thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro gắn với việc sử dụng tài sản TĐG CHAPTER – machinery and equipment valuation So sánh nhà máy điện tuabin khí A vận hành theo công nghệ cũ với nhà máy điện tuabin khí B đại thiết kế có cơng suất tương tự nhau, có bảng liệu sau: Nhà máy điện tuabin khí A Sản lượng điện ròng - (kWh) Suất tiêu hao nhiên liệu (Btu/kWh) Số người lao động Nhà máy điện tuabin khí B 580.260.000 580.260.000 11.000 6.752 44 20 Hãy xác định hao mịn chức nhà máy điện tuabin khí A vận hành theo công nghệ cũ? CHAPTER – machinery and equipment valuation Định lượng khoản chi phí tiêu hao nhiêu liệu cao: Suất tiêu hao Tổng nhiên liệu Giá nhiên Chi phí nhiên nhiên liệu tiêu thụ liệu khí liệu/năm (Btu/kWh) (MMBtu) ($/MMBtu) Nhà máy điện tuabin khí A 11.000 6.382.860 6,25 39.892.875 Nhà máy điện tuabin khí B Khoản chi phí lượng cao/năm 6.752 3.917.916 6,25 24.486.972 15.405.903 Định lượng khoản chi phí lao động cao: Số người lao động Tiền lương/năm Chi phí lao động/năm Nhà máy mục tiêu 44 140.000 6.160.000 Nhà máy đại thay 20 140.000 2.800.000 Chi phí lao động cao 3.360.000 CHAPTER – machinery and equipment valuation Chí phí nhiêu liệu cao/năm Chi phí lao động cao/năm Tổng chi phí vận hành vượt trội/năm Trừ thuế thu nhập - 40,5% Chi phí vận hành cao/năm sau thuế Giá trị Còn lại sống hữu ích (năm) Tỷ lệ chiết khấu Tỷ lệ tăng trưởng Tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh Hệ số - Giá trị Lỗi thời chức chi phí vận hành cao $15.405.903 3.360.000 $18.765.903 $7.600.191 $11.165.712 8,5% 2,5% 6,0% 4,212 $47.034.042 Nguồn: FUNCTIONAL OBSOLESCENCE: REAL LIFE STORIES -Michael J Remsha, P.E., ASA, CMI Kevin S Reilly, ASA CHAPTER – machinery and equipment valuation Hao mòn chức chi phí vốn cao - Thay đổi thiết kế, nguyên liệu sản xuất - Sử dụng công nghệ Tạo tài sản thay có cơng tương tự với chi phí đầu tư thấp tài sản thẩm định giá CHAPTER 16 - 494 – machinery and equipment valuation HAO MÒN NGOẠI BIÊN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH LƯỢNG CHAPTER – machinery and equipment valuation Lỗi thời về kinh tế gây yếu tố: Hiệu mà máy đóng góp cho doanh nghiệp Cầu sản phẩm bị giảm xuống, cạnh tranh tăng lên Sự thay đổi Khả Các quy cung ứng nguyên định vật liệu, chi phí tiếp cận Chính thị nguyên vật liệu, phủ trường lao động tăng lên CHAPTER – machinery and equipment valuation a) Ước tính hao mịn ngoại biên thơng qua việc phân tích thơng tin từ thị trường Sử dụng phân tích thơng tin tài sản tương tự giao dịch thành công thị trường để xem xét giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá b) Ước tính hao mịn ngoại biên thơng qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị Việc ước tính thu nhập áp dụng hai bước sau: Bước 1: Phân tích thị trường để xác định giá trị khoản thu nhập hàng năm Bước 2: Hiện hóa khoản thu nhập hàng năm để xác định tổng giá trị tác động đến giá trị tài sản CHAPTER – machinery and equipment valuation Lỗi thời kinh tế ◦ Phương pháp có hiệu để tính tốn tác động đầy đủ lỗi thời kinh tế thơng qua phân tích lực (earning capacity) tài sản ◦ Sự tổn thất giảm tính hữu dụng đánh giá tỷ lệ phần trăm dựa việc so sánh mức độ hoạt động với suất thiết kế thơng qua việc sử dụng đẳng thức sau: Trong đó: Công suất A = Năng suất thiết kế Công suất B = Năng suất thực tế x = Hệ số chi phí theo cơng suất CHAPTER – machinery and equipment valuation