CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TỔNG QUAN CƠ SỞ GIÁ TRỊ NGUYÊN TẮC PHƯƠNG PHÁP CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TỔNG QUAN CƠ SỞ GIÁ TRỊ NGUYÊN TẮC PHƯƠNG PHÁPCÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TỔNG QUAN CƠ SỞ GIÁ TRỊ NGUYÊN TẮC PHƯƠNG PHÁPCÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TỔNG QUAN CƠ SỞ GIÁ TRỊ NGUYÊN TẮC PHƯƠNG PHÁPCÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TỔNG QUAN CƠ SỞ GIÁ TRỊ NGUYÊN TẮC PHƯƠNG PHÁP
Theo Thông tư sổ 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ trưởng Bộ Tài CHAPTER – machinery and equipment valuation Khái niệm Cách tiếp cận từ thu nhập cách thức xác định giá trị tài sản thông qua việc quy đổi dịng tiền tương lai có từ tài sản giá trị Là phương pháp để đo lường giá trị tài sản từ lợi ích kỳ vọng tương lai tài sản Hai phương pháp bản: Phương pháp vốn hóa trực tiếp Phương pháp dòng tiền chiết khấu-DCF CHAPTER – machinery and equipment valuation Cơ sở giá trị thị trường Phản ánh đặc điểm đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu Các dừ liệu đầu vào khác cần đánh giá sở khảo sát thị trường khứ tài sản thẩm định: Dự đốn tương lai, Phân tích cung - cầu, triển vọng phát triển thị trường ngành, lĩnh vực Các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo Mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Cơ sở giá trị phi thị trường Phản ánh đặc điểm đặc thù đối tượng sử dụng đặc biệt tính sử dụng đặc biệt tài sản thẩm định CHAPTER - machinery and equipment valuation Nguyên tắc từ cách tiếp cận thu nhập: Giá trị tài sản tài sản cụ thể xác định mối quan hệ trực tiếp tài sản với thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản Nếu yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu lớn giá trị tài sản cao Cách tiếp cận thu nhập áp dụng tài sản tạo thu nhập cho người sở hữu, sở: Dự báo thu nhập từ tài sản tương lai ; Xác định tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu phù hợp CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation Khái niệm ◦ Phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở quy đổi dòng thu nhập ổn định hàng năm dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp ◦ Tỷ suất vốn hóa tỷ suất phản ảnh mối quan hệ thu nhập hoạt động dự kiến có năm giá trị tài sản Công thức : Trong đó: V : Giá trị tài sản thẩm định giá I : Thu nhập hoạt động R : Tỷ suất vốn hóa CHAPTER – machinery and equipment valuation Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động tài sản mang lại Thu nhập hoạt động = Tổng thu nhập tiềm - Thất thu không sử dụng hết 100% công suất rủi ro tốn - Chi phí hoạt động Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hoá Tỷ suất phản ánh mối quan hệ thu nhập hoạt động dự kiến có năm giá trị tài sản Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp CHAPTER – machinery and equipment valuation Tỷ suất vốn hóa xác định thơng qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh Phương pháp phân tích vốn vay - vốn đầu tư Phương pháp phân tích khả tốn nợ CHAPTER – machinery and equipment valuation Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá cách so sánh, rút từ tỷ suất vốn hóa tài sản tương tự thị trường Để áp dụng phương pháp này, cần phải điều tra, khảo sát thơng tin 03 tài sản so sánh thị trường, bao gồm: Thông tin giá giao dịch, mục đích sử dụng Điều khoản tài Điều kiện thị trường thời điểm bán Đặc điểm người mua CHAPTER – machinery and equipment valuation Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa cách tính: ◦ Cách ◦ Xác định tỷ suất vốn hóa sở thu nhập hoạt động giá giao dịch tài sản so sánh CHAPTER – machinery and equipment valuation Tỷ lệ chi phí hoạt động xác định thơng qua khảo sát điều tra tài sản tương tự thị trường Xác định tỷ lệ chi phí hoạt động số nhân thu nhập hiệu thông qua điều tra 03 tài sản tương tự thị trường để tổng hợp, rút tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá CHAPTER – machinery and equipment valuation Phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa vào: Bình qn gia quyền hệ số vốn hóa tiền vay Rm Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re, Quyền số tỷ trọng vốn huy động từ nguồn khác đầu tư vào tài sản Phương pháp áp dụng tài sản đầu tư nguồn vốn sở hữu nguồn vốn vay Dữ liệu cần thu thập : Tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay kỳ hạn toán, số kỳ toán lãi vay, suất sinh lợi kỳ vọng nhà đầu tư từ khoản đầu tư khả thu hồi vốn đầu tư yếu tố khác liên quan Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu CHAPTER – machinery and equipment valuation R = M X Rm + (1-M) X Re R : tỷ suất vốn hóa M: tỷ lệ % vốn vay tổng vốn đầu tư (1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu tổng vốn đầu tư Rm: hệ số vốn hóa tiền vay Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Trong đó: - Hệ số vốn hóa tiền vay Rm tỷ lệ khoản toán nợ hàng năm (bao gồm vốn lãi) vốn vay gốc Hệ số vốn hóa tiền vay tính cách nhân khoản toán kỳ (bao gồm gốc lãi) với số kỳ phải toán năm chia cho số tổng số tiền vay gốc - Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re tính cách lấy lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm chia cho tổng số vốn CSH CHAPTER – machinery and equipment valuation Khoản toán nợ hàng năm = Khoản toán kỳ x Số kỳ phải toán năm CHAPTER – machinery and equipment valuation Cơng ty Hạ Long có nhu cầu mua Sà lan tự hành chở dầu 600 Trên thị trường khơng có giao dịch loại sà lan - Tiền thuê ròng sà lan tự hành chở dầu trọng tải 600 thị trường 33.000.000 đồng/tháng - Cơng suất cho th 95% - Hệ số chuyển hóa vốn sà lan tự hành chở dầu trọng tải 600 12% Hãy ước tính giá trị thị trường sà lan tự hành chở dầu có trọng tải 600 CHAPTER – machinery and equipment valuation - Tiền thuê ròng thị trường: 33.000.000 đ/tháng x 12 tháng = 396.000.000 - Tiền thuê kỳ vọng: 396.000.000 đ x 95% = 376.200.000 đồng Giá trị vốn=Thu nhập ròng:Hệ số CHV V = 376.200.000 : 12% = 3.135.000.000 đ Giá trị ước tínhcủa TSTĐ: 3.135.000.000 đ CHAPTER – machinery and equipment valuation a Khái niệm Phương pháp thu nhập sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu phương pháp mà theo giá trị tài sản tính cách chiết khấu dòng tiền kỳ vọng với tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh rủi ro B Công thức: ◦ Trường hợp dịng tiền khơng đều: CHAPTER – machinery and equipment valuation Trường hợp dịng tiền khơng đều: V : giá trị thị trường tài sản CFt : Dòng tiền năm thứ t CF : Dòng tiền phát sinh hàng năm CF0 : Dòng tiền phát sinh thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền Vn : Giá trị cuối kỳ dự báo n : Giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai t : Năm dự báo CHAPTER – machinery and equipment valuation C Các bước tiến hành Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai Bước 2: Ước tính dịng tiền sở ước tính thu nhập từ tài sản ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp Bước 5: Xác định giá trị tài sản công thức nêu CHAPTER – machinery and equipment valuation c Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai (n): Giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai xác định sở xem xét yếu tố sau: Trong trường hợp dòng tiền biến động khơng ổn định, giai đoạn dự báo dịng tiền tương lai khơng nên q dài để ước tính tương đối xác biến động dịng tiền tương lai Phải nhận biết xu hướng phát triển kinh tế sức ép thị trường cảnh báo thay đổi có tính chất chu kỳ tác động đến dự báo khoảng thời gian chọn lựa Giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai cần đủ dài để tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định Tuổi đời kinh tế tài sản thẩm định giá Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá CHAPTER – machinery and equipment valuation d Ước tính thu nhập từ tài sản: Thu nhập từ tài sản khoản tiền mà nhà đầu tư nhận từ việc đầu tư vào tài sản Việc ước tính thu nhập dựa sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định thu nhập khứ tài sản thẩm định thu nhập tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập đ Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản: Bao gồm loại chi phí cần thiết cho việc trì thu nhập từ việc khai thác tài sản Việc ước tính chi phí dựa sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định; chi phí khứ tài sản thẩm định chi phí tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí CHAPTER – machinery and equipment valuation e Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (Vn): Trong trường hợp MTB thẩm định giá tiếp tục sử dụng sau kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo), thẩm định viên cần xác định phần giá trị thời điểm MTB Giá trị cuối kỳ dự báo xác định cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có từ việc tiếp tục sử dụng Tỷ suất vốn hóa Tỷ suất chiết khấu tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo, Đặc điểm tài sản Dự báo triển vọng thị trường thời điểm CHAPTER – machinery and equipment valuation Cơng thức tính giá trị cuối kỳ dự báo: Trong đó: CFn : Dòng tiền năm thứ n Vn : Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo giai đoạn đầu n : Thời gian đầu tư dự kiến giai đoạn đầu r : Tỷ suất chiết khấu g : Tốc độ tăng trưởng ổn định CHAPTER – machinery and equipment valuation Ước tính tỷ suất chiết khấu (r): Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh giá trị biến đổi theo thời gian tiền tệ rủi ro liên quan đến dịng thu nhập dự kiến có tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá dòng tiền xem xét a Trường hợp ước tính giá trị thị trường: tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đa số đối tượng tham gia thị trường Tỷ suất chiết khấu ước lượng thông qua thông tin từ thị trường tài sản tương tự, tỷ suất sinh lời trung bình loại tài sản thị trường theo phương pháp thống kê b Trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ suất chiết khấu phải phản ánh được: Tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư cụ thể Rủi ro khoản đầu tư CHAPTER – machinery and equipment valuation Trong trường hợp tài sản thẩm định giá vận hành khai thác doanh nghiệp cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền(WACC) doanh nghiệp làm tỷ suất chiết khấu Trong đó: ◦ WACC : Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền ◦ E : Vốn chủ sở hữu ◦ D : Vốn vay ◦ Re : Chi phí vốn chủ sở hữu ◦ Rd : Chi phí vốn vay ◦ Tc : Thuế suất thuế thu nhập CHAPTER – machinery and equipment valuation ... Khái niệm Cách tiếp cận từ thu nhập cách thức xác định giá trị tài sản thông qua việc quy đổi dịng tiền tương lai có từ tài sản giá trị Là phương pháp để đo lường giá trị tài sản từ lợi ích... cần đủ dài để tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định Tuổi đời kinh tế tài sản thẩm định giá Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá CHAPTER – machinery and... tính thu nhập từ tài sản: Thu nhập từ tài sản khoản tiền mà nhà đầu tư nhận từ việc đầu tư vào tài sản Việc ước tính thu nhập dựa sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thu? ??t tài sản thẩm định thu