Đang tải... (xem toàn văn)
CHƯƠNG 4 CÁC PHƯƠNG PHÁPTHẨM ĐỊNH GIÁ MÁYTHIẾT BỊ Những chủ đề được trình bày: các khái niệm căn bản Các cách tiếp cận Nội dung của các phương pháp thẩm định giá Một số công thức áp dụng Tóm tắt và Kết luận Các bước thực hiện của các phương pháp thẩm định giá.Kỹ năng tính toán
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ SỐ CHƯƠNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY - THIẾT BỊ GV hướng dẫn: Phạm Thị Bình CTCP Thẩm định giá Hồng Gia Những chủ đề trình bày: các khái niệm Các cách tiếp cận Nội dung phương pháp thẩm định giá Một số công thức áp dụng Tóm tắt Kết luận Câu hỏi , thảo luận CHAPTER – machinery and equipment valuation Học viên nắm bắt được: Các bước thực phương pháp thẩm định giá Kỹ tính tốn Ứng dụng vào thực tiễn CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation Cách tiếp cận từ thị trường Cách tiếp cận từ chi phí Cách tiếp cận sở thu nhập Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí: tái tạo, thay thế, chi tiết… Phương pháp thu nhập: vốn hóa trực tiếp, gián tiếp Các phương pháp xác định giá trị hao mòn CHAPTER – machinery and equipment valuation CÁCH TIẾP CẬN TỪ THỊ TRƯỜNG CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation Giao dịch phổ biến thị trường Là hoạt động mua, bán tài sản được: Tiến hành công khai thị trường Có tài sản tương tự có giao dịch mua, bán thị trường CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation Giao dịch thành công thị trường hoạt động mua bán tài sản diễn ra, tài sản ◦ Bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu cho bên mua nhận tốn; ◦ Bên mua có nghĩa vụ toán cho bên bán, nhận hàng quyền sở hữu quyền sử dụng theo thỏa thuận CHAPTER – machinery CHAPTER – machinery and equipment valuation and equipment valuation Tài sản tương tự Là tài sản loại, tương đồng với tài sản thẩm định giá số đặc trưng như: - Mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý; - Một số đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu nguyên lý cấu tạo, tính kỹ thuật, tính sử dụng, CHAPTER – machinery CHAPTER – machinery and equipment valuation and equipment valuation Tài sản so sánh tài sản giống hệt tài sản tương tự với tài sản TĐG giao dịch thành công chào mua chào bán thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá gần thời điểm thẩm định CHAPTER – machinery and and equipment CHAPTER – machinery equipmentvaluation valuation Những yếu tố tài sản so sánh so vói tài sản TĐG điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (cộng) Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội so với tài sản TĐG điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) Những yếu tố tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá giữ nguyên mức giá tài sản so sánh (không điều chỉnh) Mỗi điều chỉnh yếu tố so sánh phải chứng minh từ chứng điều tra thu thập thị trường CHAPTER – machinery and equipment valuation Nguyên tắc khống chế ◦ Phải bảo đảm chênh lệch mức giá giao dịch tài sản so sánh với mức giá dẫn tài sản khơng q cao khơng phù hợp với chứng thị trường ◦ Tỷ lệ % chênh lệch mức giá dẫn với mức giá trung bình mức giá dẫn không 15% CHAPTER – machinery CHAPTER – machinery and equipment 16 - 50 and equipment valuationvaluation TT Yếu tố so sánh ĐVT A Giá thị trường B Giá quy đổi đơn vị so sánh chuẩn C Điều chỉnh yếu tố so sánh TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Đã biết Đã biết Đã biết Yếu tố so sánh C1 Tỷ lệ điều chỉnh % Mức điều chỉnh VNĐ Giá sau điều chỉnh VNĐ C2 … D Mức giá dẫn D2 Mức độ chênh lệch mức giá dẫn cao so với mức giá dẫn thấp nhất-% E Tổng họp số liệu điều chỉnh mục c E1 Tổng giá trị điều chỉnh gộp VNĐ E2 Tổng số lần điều chỉnh Lần E3 Biên độ điều chỉnh E4 Tổng giá trị điều chỉnh % VNĐ CHAPTER – machinery and equipment valuation ◦ Tổng giá trị điều chỉnh gộp (tổng trị tuyệt đối mức điều chỉnh) nhỏ chênh lệch mức giá trước điều chỉnh mức giá sau điều chỉnh cuối nhỏ nhât ◦ Tổng số lần điều chỉnh tốt ◦ Biên độ điều chỉnh (nghĩa mức tỷ lệ % điều chỉnh) yếu tố so sánh nhỏ tốt ◦ Tổng giá trị điều chỉnh nhỏ tức tổng điều chỉnh nhỏ CHAPTER – machinery and equipment valuation Báo cáo kết thẩm định giá Các nội dung bản: a) Thông tin doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh: ◦ Tên địa doanh nghiệp, ◦ văn phòng giao dịch doanh nghiệp (nếu có) b) Các thơng tin thẩm định giá: ◦ Thông tin khách hàng thẩm định giá tài sản, ◦ Số hợp đồng thẩm định giá /hoặc văn yêu cầu/đề nghị thẩm định giá ◦ Tên tài sản thẩm định giá ◦ Thời điểm thẩm định giá CHAPTER – machinery and equipment valuation Mục đích thẩm định giá Các nguồn thơng tin sử dụng q trình thẩm định giá Căn pháp lý để thẩm định giá: ◦ Những văn quy phạm pháp luật thẩm định giá ◦ Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng thẩm định giá, ◦ Các văn quy phạm pháp luật khác quan nhà nước có thẩm quyền trung ương địa phương ban hành liên quan tới thẩm định giá, Các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation c) Thông tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch nhóm (loại) tài sản thẩm định giá d) Thông tin tài sản thẩm định giá mô tả chi tiết: ◦ Loại tài sản ◦ Đặc điểm công nghệ ◦ Năm sản xuất, ◦ Hãng sản xuất & quốc gia sản xuất ◦ Các ký hiệu kỹ thuật như: số máy, số khung, … ký hiệu kỹ thuật khác ◦ Năm đưa vào sử dụng ◦ Chất lượng tài sản: Mới Đã qua sử dụng (nêu rõ CLCL) CHAPTER – machinery and equipment valuation TÊN DOANH NGHIỆP Số… CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Iập - Tự - Hạnh phúc ….Ngày …tháng …năm… BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ngày / / ) Các thông tin doanh nghiệp thẩm định giá - Tên doanh nghiệp, địa trụ sở địa văn phịng giao dịch (nếu có) CHAPTER – machinery CHAPTER – machinery and equipment valuation and equipment valuation Các thông tin : - Thông tin khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá văn yêu cầu/đề nghị thẩm định giá - Tên tài sản thẩm định giá - Thòi điểm thẩm định giá - Mục dích thẩm định giá - Các nguồn thơng tin sử dụng trình thẩm định giá - Căn pháp lý để thẩm định giá Thông tin tổng quan - Thực trạng triển vọng cung cầu nhóm (loại) tài sản TĐG - Thơng tin yếu tố kinh tế, xã hội, yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá - Phân tích tài sản thay cạnh tranh - Các thông tin khác có liên quan CHAPTER – machinery CHAPTER – machinery and equipment valuation and equipment valuation Thông tin tài sản thẩm định giá Căn kết khảo sát thực tế, thu thập thông tin phân tích thơng tin ◦ Loại tài sản ◦ Đặc điểm công nghệ ◦ Năm sản xuất ◦ Hãng sản xuất & quốc gia sản xuất ◦ Các ký hiệu kỹ thuật ◦ Năm đưa vào sử dụng ◦ Chất lượng tài sản Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) CHAPTER – machinery CHAPTER – machinery and equipment valuation and equipment valuation Cách tiếp cận, phưong pháp thẩm định giá a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng - Nêu rõ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng - Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, rõ: Phương pháp thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra, đối chiếu Từ phân tích, tính tốn để đến kết luận cuối kết thẩm định giá b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Dựa cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn - Kết thẩm định giá CHAPTER – machinery and equipment valuation Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá Những điều khoản loại trừ hạn chế 10 Các phụ lục kèm theo - Danh sách tất tài liệu, thông tin liên quan đến việc TĐG - Tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật TSTĐG - Kết khảo sát thực tế tài sản thẩm định giá - Các nội dung khác liên quan đến thẩm định giá (nếu có) CHAPTER – machinery and equipment valuation Báo cáo kết thẩm định giá phát hành tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết thẩm định giá phát hành 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ngày /…/ ,. THẦM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ < chữ ký> Họ tên Sổ thẻ thẩm định viên giá:… DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh người đại điện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm định giá người đại diện theo ủy quyền lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) doanh nghiệp thẩm định giá) Họ tên Sổ thẻ thẩm định viên giá:… CHAPTER – machinery and equipment valuation Phải có thơng tin liên quan tài sản tương tự mua bán thị trường Thông tin tài sản thu thập thực tế phải so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định Chất lượng thông tin cần cao Thị trường phải ổn định Người thẩm định giá cần có kinh nghiệm kiến thức thực tế thị trường để vận dụng phương pháp thích hợp, đưa mức giá đề nghị hợp lý công nhận CHAPTER – machinery and equipment valuation Ưu điểm: ◦ Được áp dụng phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế, phương pháp khơng có khó khăn mặt kỹ thuật ◦ Có sở vững để cơng nhận dựa vào giá trị thị trường để so sánh, đánh giá Nhược điểm: ◦ Phụ thuộc nhiều vào khối lượng chất lượng thông tin thu thập ◦ Trong trường hợp tài sản so sánh có nhiều tính khác biệt với tài sản mục tiêu (chênh lệch cơng suất, tính kỹ thuật, cấu tạo ) ảnh hưởng đến tính xác phương pháp ◦ Tính xác phương pháp giảm thị ttrường có biến động mạnh giá (do liệu sử dụng mang tính lịch sử) CHAPTER – machinery and equipment valuation CHAPTER – machinery and equipment valuation ... thấm dịnh giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết Xác định mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá ◦ Theo yêu cầu khách hàng ◦ Mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá phải... pháp phương thẩm định giá ◦ Phương pháp thẩm định giá chính, ◦ Phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, Từ phân tích, tính tốn để đến kết luận cuối kết thẩm định giá CHAPTER... tin giá thị trường CHAPTER – machinery CHAPTER – machinery and equipment valuation and equipment valuation 2.3 Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá: