PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂM
31/5/2018 PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP I Giới thiệu phƣơng pháp thu nhập • A Tổng quan phƣơng pháp Tài sản tạo thu nhập thông thường muabán khoản đầu tư Khả tạo thu nhập yếu tố tài sản, tài sản tạo thu nhập cao giá trị thị trường cao (giả sử tỷ lệ rủi ro không đổi) Phương pháp vốn hóa thu nhập sử dụng để phân tích khả tạo dịng thu nhập tương lai tài sản sau vốn hóa dịng thu nhập để tìm giá trị ca ti sn 31/5/2018 Phơng pháp cho giá thị trờng tài sản với giá trị tất khoản thu nhập ròng tơng lai nhận đợc từ tài sản Cỏc nguyờn tc ã ã ã ã • - Sử dụng tốt hiệu - dự kiến lợi ích tương lai - Cung cầu - Thay - Tác động bên 31/5/2018 Khả áp dụng giới hạn phƣơng pháp Phương pháp thu nhập thích hợp thẩm định giá bất động sản tạo thu nhập từ loại hình kinh doanh khách sạn, cửa hàng, văn phòng cho thuê Phương pháp thu nhập cho thấy rõ động thái người mua tiềm loại hình bất động sản tạo thu nhập Phương pháp thu nhập đòi hỏi số thơng tin phù hợp có sẵn th trng Các bớc tiến hành phơng pháp thu nhập Bớc 1: ớc tính thu nhập hàng năm Bớc 2: ớc tính chi phí tạo thu nhập hàng năm Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta đợc thu nhập hàng năm Bớc 3: Xác định tỷ lệ lÃi thích hợp dùng để tính toán Bớc 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm giá trị tài sản cần định giá 31/5/2018 Mt s hm ti chớnh • Cột Giá trị tương lai đồng tại: FV = PV(1+i) n Cột Giá trị tương lai khoản tích luỹ hàng năm: (1 i ) n Sħ i • FV = I.Sħ • Lƣu ý I toán định kỳ theo phương thức đặn 31/5/2018 Ví dụ: • Giả sử $3,000 gửi vào cuối thời điểm năm thời gian 17 năm Số tiền chuyển vào tài khoản để hưởng mức lãi suất nhập gốc 8.5% hàng năm vào thời điểm cuối năm Tổng số tiền tích lũy $105,962.20 • Hệ số 35.320733 $105,962.20 • Như vậy: $3,000 35320733 Cột Hệ số quỹ trả nợ (hệ số quỹ dự phòng) i Sħ (1 i ) n 10 31/5/2018 Ví dụ: • Giả sử nhà đầu tư muốn tích lũy $100.000 thời gian 20 năm Nếu ơng ta hưởng mức lãi suất nhập gốc 9,5% hàng năm từ số tiền số tiền gửi hàng năm mà ông ta phải nộp vào thời điểm cuối năm $1.847,70 • Hệ số 0,018477 • Cho nên: $100,000 0.018477 $1,847.70 11 Cột Giá trị $1 tương lai PV FV (1 i) n 12 31/5/2018 Giả sử $10,800 dự kiến nhận thời hạn năm • Hệ số giá trị 0.925926 Nó cho biết giá trị $1 nhận thời hạn năm lợi nhuận dự kiến 8% (1 0.08) $10,800 (0.925926) $10,000 PV $10,800 13 Cột Giá trị khoản tích luỹ hàng năm 1 aħ (1 i ) n i 14 31/5/2018 Ví dụ: • Một nhà đầu tư ủy quyền nhận $26,000 năm thời hạn 20 năm với khoản toán thực vào thời điểm cuối năm Với tỷ lệ chiết khấu 12% — để chi trả cho phần lợi nhuận từ khoản đầu tư chưa thực toàn lợi nhuận khoản đầu tư vào phần trả theo định kỳ nhập gốc với lãi suất 12% vào thời điểm cuối năm — giá trị dòng thu nhập (khoản đầu tư mà nhà đầu tư có quyền thực hiện) $194.205,54 • Hệ số 7,469444 • Cho nên: $26,000 7.469444 $194,20554 15 Cột Khoản toán theo phần để trả dần đô la aħ i 1 (1 i ) n 16 31/5/2018 Hoàn vốn đầu tư Return on Capital $10,000 $10,000 $10,000 $10,000 Holding Period $100,000 invested in a property Return of Capital $100,000 17 Ví dụ: • Giả sử nhà đầu tư vay $250,000 với lãi suất 13%, trả dần hàng tháng theo phần thời gian 20 năm • Số tiền phải trả hàng tháng, bao gồm gốc lãi $2,928.94 • Hệ số 0.011716 • Cho nên: $250,000 0.011716 $2,929.00 18 31/5/2018 • Lƣu ý Tỷ lệ vốn hóa nợ vay chấp ví dụ là: 12 0.011716 0140589 14.06% • Chứng minh: Số tiền tốn nợ hàng năm (12)x($2.929) = 35.148 • $35.148/$250,000 = 0,140589 = 14,06% 19 Kế hoạch trả dần nợ vay • Ví dụ: • Giả sử $100,000 vay thời hạn năm với lãi suất 10%, trả dần hàng năm Số tiền phải trả hàng năm cho khoản vay $40,211.48 Kế hoạch trả dần nợ vay thực sau: 20 10 31/5/2018 R0 = V0 = I0 V0 I0 R0 RM = VM = IM VM IM RM RE = VE = IE VE IE RE 51 Phƣơng pháp đầu tƣ hỗn hợp kỹ thuật nhóm đầu tƣ • R0 = M.RM + (1 – M).RE • Trong đó: • M – tỷ trọng khoản nợ vay chấp tổng giá trị bất động sản • (1 – M) = E – tỷ trọng vốn chủ sở hữu tổng giá trị bất động sản 52 26 31/5/2018 Tỷ lệ vốn hoá vốn vay gọi số chấp RM = IM VM Trong đó: RM – số chấp IM – khoản phải trả cho dịch vụ nợ hàng năm VM – tổng tín dụng cầm cố 53 RM – tỷ lệ vốn hố vốn vay • RM = i + SFF RM = aħ i 1 (1 i ) n 54 27 31/5/2018 • Ví dụ: tính tỷ lệ vốn hoá khoản vay $10.000 với thời hạn vay 30 năm, lãi suất 10%/năm, toán theo năm • RM = 0,106079 55 Ví dụ • Giả thiết: • IO $55,000 • Khoản vay $380,000 • RM 0.1100 • RE 0.0800 • Giá trị bất động sản bao nhiêu? 56 28 31/5/2018 Ví dụ • Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 30%, lãi suất tín dụng 12%, thời hạn tín dụng 25 năm (thanh toán theo năm), tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu = 15% Tỷ lệ vốn hố chung bao gồm: • Hằng số chấp khoản tín dụng cấp cho 25 năm với lãi suất 12%, RM = 0,1275 • Tỷ lệ vốn hố chung: • 0,3 x 0,15 + 0,7 x 0,1275 = 0,045 + 0,08925 = 0,13425 = 13,425% 57 Ví dụ Giả thiết: • IO $220,000 • RE 0.0800 • M 0.80 • RM 0.1000 A RO bao nhiêu? B Giá trị bao nhiêu? 58 29 31/5/2018 Ví dụ • Giá bán • Thu nhập rịng từ hoạt động • Trả trước • Số tiền nợ phải trả hàng năm A RO bao nhiêu? B RM bao nhiêu? $900,000 $ 99,000 $200,000 $ 60,520 59 Ví dụ • Thu nhập rịng từ hoạt động $100,000 • Tỷ lệ vốn hóa vốn vay 0.0980 • Tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu 0.0700 • Tỷ lệ nợ vay giá trị 0.70 A Tổng tỷ lệ vốn hóa bao nhiêu? B Giá trị bao nhiêu? 60 30 31/5/2018 Tỷ suất lực trả nợ (DCR) DCR IO IM RO DCR M R M I V I O M M I M VO V M 61 Ví dụ Sử dụng DCR • Người cho vay mong đợi DCR tối thiểu 1.2 Các điều khoản địi hỏi tỷ lệ vốn hóa nợ vay chấp 0.1050 với tỷ lệ nợ vay giá trị 75% IO kỳ vọng $350,000 A RO bao nhiêu? B VO bao nhiêu? 62 31 31/5/2018 III Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) PV CF1 CF2 CF3 CFn (1 Y )1 (1 Y )2 (1 Y )3 (1 Y ) n 63 • Giá trị tài sản tổng giá trị thu nhập hoạt động ròng giá trị bất động sản thu hồi VO VI VPR O 64 32 31/5/2018 Để ứng dụng phương pháp DCF cần: • Ước tính dịng tiền qua năm • Ước lượng tỷ suất chiết khấu dùng làm sở để xác định giá dịng tiền thời điểm • Xác định PV hay NPV tuỳ vào mục tiêu phân tích • Ra định dựa vào kết tính PV hay NPV 65 • Chọn lựa mơ hình giá trị phụ thuộc vào hai yếu tố Mơ hình thu nhập hoạt động rịng kì vọng • a Khơng thường xun • b Thường xun (được mơ hình hóa) • 1) Ổn định • 2) Tỉ lệ thay đổi hàng năm Mối quan hệ thu nhập hoạt động ròng bất động sản thu hồi • a Tỉ lệ thay đổi khác • b Tỉ lệ thay đổi giống 66 33 31/5/2018 Dự đoán V I O 67 A Thu nhập không thường xuyên n CFt VPR V0R n t ( Y ) (1 Y ) i Trong đó: ã ã ã ã ã ã + V0: giá trị tài sản + CFt: thu nhập ròng năm t + VPR: giá trị thu hi năm n + t: năm thứ t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + Y: tû lÖ chiết khấu 68 34 31/5/2018 B Nếu thu nhập hoạt động ròng thường xuyên Ổn định: 1 (1 Y ) n VPR V0R I n Y (1 Y ) Trong ®ã: – + V0: : giá trị tài sản + A: thu nhập ròng hàng năm + VPR: giá trị thu hi năm n + n: số năm hoạt động – + Y: tû lƯ chiết khấu 69 Ví dụ tiệm kinh doanh thuốc tây Reversion After Reversion After Holding Period Holding Period kinh doanh thuốc tây - năm năm thuê Net Obằngg Income NOI $150,000 each year $150,000 năm PHARMACY Effective 1 2 3 PHARMACY 4 5 70 35 31/5/2018 • Ví dụ: • NOI $150,000 năm suốt năm • - nghiên cứu thị trường cho thấy tỷ lệ chiết khấu 10% • - giá trị dòng thu nhập năm bao nhiêu? • giả sử nghiên cứu thị trường cho thấy vào cuối năm thứ 5, tòa nhà có giá trị $2.1 triệu • Giá trị bất động sản bao nhiêu? 71 Tỉ lệ thay đổi hàng năm cố định CR n Y VI (I ) Y CR O a CR tỷ lệ thay đổi thu nhập b CR phải nhỏ Y c CR phải dương âm 72 36 31/5/2018 Mơ hình giá trị chung VO VI VPR O • VPR dự đốn cách vốn hóa thu nhập kì vọng cho năm n + sử dụng tỉ lệ vốn hóa cuối đầu (Rn), sau chiết khấu giá trị V PR I n 1 Rn Xem Bài tập thực hành 5.4 73 Mơ hình bất động sản R Y a 74 37 31/5/2018 Mối quan hệ R Y a R tỷ lệ thể mối quan hệ IO năm giá trị; R phản ánh tỷ suất lợi nhuận kì vọng mơ hình thu nhập tương lai b Y tỷ lệ lợi nhuận đầu tư thuần; khơng ngầm phản ánh thu nhập tương lai thu nhập tương lai thể rõ ràng mơ hình DCF c Nếu thu nhập giá trị khơng đổi, R = Y d Nếu thu nhập giá trị mong đợi tăng lên, R < Y e Nếu thu nhập giá trị cho giảm, R > Y 75 Khi thu nhập giá trị không thay đổi • R=Y • Bài tập thực hành 8.1 76 38 31/5/2018 Khi thu nhập giữ nguyên giá trị thay đổi R = Y - ∆.SFF • Bài tập thực hành 8.4 77 sn Khi thu nhập giá trị thay đổi với tỷ lệ gộp giống R Y CR • Chú ý Đây thực tế dòng tiền tăng trưởng với tỷ lệ khơng đổi Mơ hình đơi nhắc đến mơ hình tỷ lệ vốn hóa đóng băng mối quan hệ thu nhập giá trị cho giữ nguyên theo thời gian • Bài tập thực hành 8.6 78 39 31/5/2018 ¦u, nhợc điểm phơng pháp thu nhp ã- u điểm: Có độ xác tơng đối cao có chứng thơng vụ so sánh đợc để tìm thu nhập ròng ã- Nhợc điểm: Phân tích thơng vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt Mang thông tin hạn chế giả định dòng tiền tơng lai áp dụng tỷ lệ vốn hoá cố định Khá phức tạp 79 40 ... Tác động bên 31/5/2018 Khả áp dụng giới hạn phƣơng pháp Phương pháp thu nhập thích hợp thẩm định giá bất động sản tạo thu nhập từ loại hình kinh doanh khách sạn, cửa hàng, văn phòng cho thu? ? Phương. .. Phương pháp thu nhập cho thấy rõ động thái người mua tiềm loại hình bất động sản tạo thu nhập Phương pháp thu nhập địi hỏi số thơng tin phù hợp có sẵn thị trường C¸c bíc tiến hành phơng pháp thu nhập. .. nhập hoạt động rịng • Bài tập 12 29 Bảng báo cáo thu nhập KHOẢN MỤC Tổng thu nhập tiềm Lỗ diện tích bỏ trống /thu nợ (số âm) Tổng thu nhập thực hiệu Chi phí hoạt động (số âm) Thu nhập hoạt động rịng