hoàn thiện quy trình thẩm định giá máy, thiết bị làm tài sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc á châu – chi nhánh hà nội

Việc thế chấp máy, thiết bị làm tài sản bảođảm tiền vay ở các NHTM giúp cho các NHTM giảm thiểu được rủi ro tíndụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn, từ đó để phát triển, mởrộ

LỜI MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài

Sù ra đời hoạt động ngân hàng đánh dấu một bước ngoặt trong lịch sử

phát triển và tiến bộ của con người Vai trò làm huyết mạch đối với nền kinh

tế của hoạt động ngân hàng được xuất phát từ chính những đặc trưng của nó.Hoạt động kinh doanh ngân hàng là một lĩnh vực kinh doanh đặc biệt bởihàng hóa trong quá trình kinh doanh là tiền tệ – loại hàng hóa có tính nhạycảm và sức cuốn hút đặc biệt Chính tính đặc biệt riêng có này của tiền tệ màhoạt động kinh doanh ngân hàng vừa là hoạt động đem lại hiệu quả rất lớncho nền kinh tế, vừa là hoạt động mà khả năng xảy ra rủi ro cao Để tối thiểuhóa rủi ro thì ngân hàng đã thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay, trong

đó sử dụng phổ biến nhất là biện pháp cho vay có thế chấp tài sản Kèm theo

đó hoạt động định giá tài sản thế chấp đã ra đời và trở thành hoạt động rấtquan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, một trong số đó làhoạt động định giá máy, thiết bị thế chấp

Định giá máy, thiết bị thế chấp là việc ước tính giá trị cho mỗi loại máy,thiết bị một cách phù hợp và sát với giá thị trường nhất tại một thời điểm xácđịnh Việc xác định sát thực giá trị tài sản thế chấp nói chung và máy, thiết bịnói riêng sẽ là căn cứ giúp ngân hàng quyết định mức giải ngân và đảm bảo

an toàn, hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng

Hoạt động định giá máy, thiết bị thế chấp còn rÊt mới mẻ đối với cácngân hàng, trên thực tế nó còn tồn tại nhiều bất cập Vì vậy, trong thời gianthực tập tại AREV, qua nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn hoạt động định giá của

công ty, em đã lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện quy trình thẩm định giá máy, thiÕt bị làm tài sản thế chấp tại Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu – Chi nhánh Hà Nội ” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định

giá nói chung và định giá máy, thiết bị thế chấp tại AREV nói riêng, đồngthời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định giámáy, thiết bị thế chấp tại AREV – Hà Nội.

Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống, khái quát hóa những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về quy trìnhthẩm định giá máy, thiết bị thế chấp

Nghiên cứu thực trạng vận dụng quy trình thẩm định giá máy, thiết bị thếchấp tại AREV - Hà Nội

Đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định giá máy,thiết bị thế chấp tại AREV - Hà Nội

Đối tượng nghiên cứu

Quy trình thẩm định giá máy, thiết bị thế chấp tại AREV - Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu tập trung về quy trình thẩm định giá máy, thiết bị thông dụngthế chấp của AREV - Hà Nội trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

- Phương pháp thống kê, so sánh

- Phương pháp tổng hợp, phân tích

Kết cấu của luận văn

Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận vănbao gồm 3 chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về máy, thiết bị thế chấp

Chương 2: Thực trạng vận dụng quy trình thẩm định giá máy, thiết bị thếchấp tại Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu – Chi nhánh Hà Nội

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình thẩm địnhgiá máy, thiết bị thế chấp tại Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu – Chinhánh Hà Nội.

Em xin cảm ơn ban lãnh đạo và các anh, chị tại AREV đã giúp em thu thập

số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại công ty Đặc biệt, em xin chânthành cảm ơn TS Nguyễn Minh Hoàng, ThS Phạm Văn Bình và ThS.Nguyễn Thị Tuyết Mai, cùng toàn thể các thầy cô trong Bộ môn Định giá tàisản và kinh doanh bất động sản đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thiệnluận văn này

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MÁY, THIẾT BỊ THẾ CHẤP

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MÁY, THIẾT BỊ

1.1.1 Khái niệm

Máy là những vật được chế tạo gồm nhiều bộ phận, thường là phức tạp,

dùng để thực hiện chính xác hoặc hàng loạt công việc chuyên môn nào đó

Thiết bị là những bộ phận phụ trợ, được sử dụng để trợ giúp cho hoạt độngcủa máy

Thuật ngữ máy, thiết bị dùng trong định giá là những tài sản không cố định,

là những máy riêng biệt hoặc cả một cụm, dây chuyền máy, thiết bị đồng bộ

1.1.2 Đặc điểm của máy, thiết bị

So với bất động sản, máy, thiết bị có một số khác biệt cơ bản:

- Máy, thiết bị là tài sản có thể di dời được.

Máy, thiết bị được xếp vào nhóm động sản, có khả năng dịch chuyển từ nơinày đến nơi khác, nên mặt bằng giá máy, thiết bị mà nhất là máy, thiết bị mớithường không có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực địa lý khác nhau Vì vậytrong định giá máy, thiết bị phải tính đến chi phí vận chuyển, lắp đặt

- Máy, thiết bị có tính đa dạng và phong phó.

Sự phát triển của khoa học – công nghệ làm xuất hiện ngày càng nhiều loạimáy, thiết bị mới, đòi hỏi người định giá máy, thiết bị phải không ngừng cậpnhật nhằm nâng cao trình độ cũng như sự hiểu biết về thị trường máy, thiết bị

và nhất là cần phải có kiến thức sâu rộng về các khía cạnh kỹ thuật của máy,thiết bị nhằm đảm bảo chất lượng công tác định giá

- So với bất động sản thường thì máy, thiết bị có tuổi thọ ngắn hơn.

Khác với bÊt động sản, máy, thiết bị có tuổi thọ ngắn hơn và phụ thuộc vào

nhiều yếu tố nh: môi trường tự nhiên, trình độ sử dụng của con người, cường

độ thời gian làm việc của máy, thiết bị Đặc điểm này có ý nghĩa rất lớn trong

định giá máy, thiết bị đã qua sử dụng, là cơ sở hợp lý đánh giá chất lượng cònlại của máy, thiết bị và đưa ra kết quả hợp lý về mức giá của máy, thiết bị cầnđịnh giá.

- Máy, thiết bị có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng.

Trừ một số máy, thiết bị đặc biệt, còn hầu hết các loại máy, thiết bị đềuđược cho là có “tính láng” về sở hữu cao hơn bất động sản, điều này thúc đẩygiao dịch máy, thiết bị nhiều hơn và qua đó cũng xuất hiện nhiều chứng cớ thịtrường về các giao dịch tương tự nhiều hơn, đây là điều kiện thuận lợi choviệc ước tính giá trị thị trường của máy, thiết bị

1.1.3 Phân loại máy, thiết bị

- Phân loại theo tính chất tài sản.

+ Máy, thiết bị chuyên dùng Là những máy, thiết bị được sử dụng chonhững nhiệm vụ đặc thù, có tính chuyên biệt, do vậy chúng thường Ýt hoặckhông được mua bán phổ biến trên thị trường Việc thu thập thông tin về giá

cả thị trường của những loại máy, thiết bị chuyên dùng thường rất khó khăn,nhiều khi không có thông tin giao dịch thị trường

+ Máy, thiết bị thông thường, phổ biến Là những máy, thiết bị được sửdụng khá phổ thông trên thị trường, do vậy chúng cũng thường xuyên đượctrao đổi, mua bán trên thị trường, nên việc thu thập thông tin về giao dịch, vềgiá cả tương đối thuận lợi

- Phân loại theo công năng sử dụng.

+ Máy, thiết bị động lực (Máy phát động lực, máy phát điện, máy biến áp vàthiết bị nguồn điện ; máy móc, thiết bị động lực khác)

+ Máy, thiết bị công tác (Máy công cụ ; máy, thiết bị dùng trong ngành khaikhoáng ; máy kéo ; thiết bị chuyên dùng sản xuất các loại hóa chất ; …)

+ Dụng cụ làm việc đo lường, thí nghiệm (Thiết bị quang học và quang phổ;thiết bị điện và điện tử; thiết bị đo và phân tích lý hóa; )

+ Thiết bị và phương tiện vận tải (Phương tiện vận tải đường bộ, đườngthủy, đường sắt; phương tiện bốc dỡ, nâng hàng; ).

+ Dụng cụ quản lý (Thiết bị tính toán, đo lường; máy, thiết bị thông tin,điện tử và phần mềm tin học phục vụ quản lý; phương tiện và dụng cụ quản lýkhác)

- Phân loại theo mức độ mới cũ của máy, thiết bị.

+ Máy, thiết bị mới Là các máy, thiết bị được mua sắm mới hoặc chế tạomới, chưa từng đưa vào sử dụng

+ Máy, thiết bị đã qua sử dụng Là các máy, thiết bị đã từng được sử dụng

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị máy, thiết bị.

Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả định giá, khi ước tính giá trị tàisản nói chung hay máy, thiết bị nói riêng phải xem xét và phân tích một cách

kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng Việc nhận diện mộtcách rõ ràng những yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọngcủa từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng, để từ đó đưa racác tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp Dựa vào ýnghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân thành 2 nhóm yếu tố chính sau :

- Yếu tố chủ quan : mục đích định giá máy, thiết bị.

Mục đích định giá máy, thiết bị phản ánh nhu cầu sử dụng máy, thiết bị chomột công việc nhất định Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sửdụng máy, thiết bị vào công việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợiÝch mà máy, thiết bị cần phải mang lại cho chủ thể trong mỗi công việc haygiao dịch đã được xác định Do đó, mục đích định giá được coi là một yếu tốquan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính chất quyết định tới việclựa chọn cơ sở giá trị, làm căn cứ lựa chọn phương pháp định giá thích hợp Yêu cầu đối với công tác thẩm định : Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đếnloại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy trình hay phương pháp mà

thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình định giá Do đó, khi tiến hành côngviệc thẩm định giá trị máy và thiết bị, thẩm định viên phải xác định và thỏathuận một cách rõ ràng với khách hàng ngay từ đầu về mục đích của việc địnhgiá.

- Yếu tố khách quan:

+ Các yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tàisản có thể mang lại cho người sử dụng Đối với máy móc, thiết bị là các tínhnăng, tác dụng, độ bền vật liệu

Thuộc tính hữu dông hay công dụng của máy, thiết bị càng cao thì giá trịcủa nó càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, máy hay thiết bịđược đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào thuộc tính hữu Ých vốn cócủa chúng và khả năng khai thác công dụng của mỗi người Do vậy, bên cạnhviệc dựa vào công dụng của máy, thiết bị, thẩm định viên cần phải xét đếnmục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩmđịnh cho phù hợp

+ Các yếu tố mang tính pháp lý:

Tình trạng pháp lý của động sản (máy, thiết bị) quy định quyền của conngười đối với việc khai thác các thuộc tính của động sản trong quá trình sửdụng

Tình trạng pháp lý của động sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của nó Haiđộng sản có các yếu tố vật chất hay công dụng nh nhau, nhưng khác nhau vềtình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau Quyền khai thác các thuộc tínhcủa động sản càng rộng thì giá trị của động sản đó càng cao và ngược lại

Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải nắm được những quy định có tínhchất pháp lý về quyền của chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quanđến động sản cần thẩm định Để có thông tin chính xác và tin cậy, thẩm định

viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thểcác loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo động sản và dựa vào tài liệu do các

cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp

+ Các yếu tè mang tính kinh tế (cung - cầu):

Giá trị động sản bị chi phối bởi quy luật cung cầu trên thị trường Nó phụthuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay độ nhạycảm của cung và cầu trên thị trường Giá trị động sản được đánh giá là cao khicung trở lên khan hiếm, nhu cầu và sức mua động sản ngày càng cao vàngược lại

Việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu (độ khan hiếm, sức mua,thu nhập hay nhu cầu, ) và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trongtương lai là căn cứ giúp thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch có thểdựa vào thị trường hay giá trị phi thị trường và là cơ sở dự báo, ước lượngmột cách sát thực hơn giá trị thị trường của động sản cần thẩm định

Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thôngtin có liên quan đến giao dịch mua bán động sản, xây dựng một hệ thống ngânhàng dữ liệu để phục vụ hoạt động định giá Cần được trang bị các kiến thức

về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động cảu giá cả thị trường

1.2 THỊ TRƯỜNG MÁY, THIẾT BỊ

1.2.1 Khái niệm thị trường máy, thiết bị.

Thị trường máy, thiết bị là thị trường trong đó người mua và người bán tácđộng qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán máy, thiết bị thông qua cơchế giá Thị trường máy, thiết bị có thể là thị trường trong nước hay thịtrường thế giới.

1.2.2 Các khu vực thị trường máy, thiết bị.

- Thị trường máy, thiết bị mới.

Là thị trường giao dịch các máy, thiết bị còn mới chưa qua sử dụng Đây là

thị trường cung ứng những sản phẩm công nghệ với tính năng ngày càng ưuviệt: tốn Ýt năng lượng hơn, Ýt tiêu hao nguyên vật liệu, nhỏ gọn, mang tính

tự động hóa cao Giá cả máy, thiết bị trên thị trường thường cao ở lần sản xuấtđầu tiên

- Thị trường máy, thiết bị đã qua sử dụng.

Là thị trường các máy, thiết bị đã qua sử dụng Giá cả máy, thiết bị trên thịtrường này rất rẻ do yếu tố khấu hao vô hình và bản thân các máy, thiết bị này

đã khấu hao hết về giá trị kinh tế nên phù hợp với điều kiện kinh tế của cácnước đang phát triển và kém phát triển

1.2.3 Các lực lượng tham gia thị trường máy, thiết bị.

- Nhà sản xuất máy, thiết bị:

Đây là các doanh nghiệp sản xuất máy, thiết bị Họ là nhà cung ứng máy,thiết bị mới hoặc tân trang phục hồi máy, thiết bị đã qua sử dụng rồi đưa rabán

Họ là người bán máy, thiết bị

- Người tiêu dùng máy, thiết bị:

Đây là các doanh nghiệp sử dụng máy, thiết bị để phục vụ cho hoạt độngsản xuất kinh doanh của họ hay nhu cầu cá nhân

Họ là người mua máy, thiết bị (khách hàng)

Trên thị trường người bán và người mua máy, thiết bị có thể liên hệ giaodịch trực tiếp với nhau để thực hiện việc mua bán hoặc họ có thể giao dịchmua bán trực tiếp với nhau qua mạng internet Tuy nhiên, họ cũng có thể muabán máy, thiết bị thông qua đơn vị trung gian là các công ty chuyên doanhmáy, thiết bị.

- Công ty chuyên doanh máy, thiết bị :

Họ là người đảm trách vai trò phân phối hoặc môi giới giữa người mua vàngười bán máy, thiết bị, để giúp cho việc mua bán được nhanh chóng, giảmbớt được thời gian, chi phí cho người mua, người bán

- Các ngân hàng, tổ chức tín dụng:

Ngân hàng giữ vai trò quan trọng trên thị trường máy, thiết bị, đặc biệt làmáy, thiết bị xuất nhập khẩu Họ là người bảo lãnh cho việc thanh toán tiềnmua bán máy, thiết bị được nhanh chóng, tiện lợi qua việc mở và thanh toántín dụng thư

- Các công ty cho thuê tài chính:

Cho thuê tài chính là hình thức tín dụng trung và dài hạn Theo hình thứcnày thì công ty cho thuê tài chính sẽ dùng vốn của mình để mua máy, thiết bịtheo đúng doanh mục và số lượng mà người đi thuê yêu cầu rồi chuyển giaomáy, thiết bị đó cho người đi thuê sử dụng trong một thời gian nhất định, vớiđiều kiện là người đi thuê phải bảo quản và sử dụng máy, thiết bị và thanhtoán tiền thuê cho công ty cho thuê tài chình đầy đủ, đúng hạn theo đúng cácđiều khoản của hợp đồng thuê tài chính Khi hết hạn hợp đồng, người đi thuêđược quyền lựa chọn phương án xử lý máy, thiết bị đi thuê:

+ Mua máy, thiết bị thuê theo giá trị còn lại (theo giá cả được xác định tronghợp đồng để xác lập quyền sở hữu tài sản của mình đối với máy, thiết bị đó) + Kéo dài thời hạn thuê máy, thiết bị

+ Trả lại máy, thiết bị cho công ty cho thuê tài chính

1.3 NHỮNG VÊN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP MÁY, THIẾT BỊ.

1.3.1 Khái niệm về thế chấp máy, thiết bị.

Thế chấp máy, thiết bị là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản là máy,thiết bị thuộc sở hữu của mình đề đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia(bên nhận thế chấp) và không phải chuyển giao tài sản là máy, thiết bị chobên nhận thế chấp

Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chứctín dụng về các khoản cho vay của họ Trong trường hợp người đi vay khôngtrả được nợ thì tài sản là máy, thiết bị dùng để thế chấp này là nguồn trả nợchính của người đi vay

1.3.2 Vai trò của thế chấp máy, thiết bị.

Các ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mụcđích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay (nhận tiền gửi) và chovay Để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, cácngân hàng đòi hỏi các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp khi vay vốn phải có tàisản đảm bảo (như máy, thiết bị) Việc thế chấp máy, thiết bị làm tài sản bảođảm tiền vay ở các NHTM giúp cho các NHTM giảm thiểu được rủi ro tíndụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn, từ đó để phát triển, mởrộng hoạt động kinh doanh, đa dạng các hoạt động dịch vụ của ngân hàng.Thế chấp máy, thiết bị góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc

độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thốngngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khốilượng tiền tệ trong lưu thông

Đồng thời giúp cho người cần vay vốn có thể vay vốn dễ dàng và thuận tiện.Nhờ có hoạt động thế chấp động sản mà người đi vay luôn phải thận trọnghơn khi đưa ra quyết định đầu tư của mình Việc xem xét kỹ lưỡng quyết địnhđầu tư nh vậy sẽ giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp và tăng khả năng thanh

toán nợ cho doanh nghiệp, đảm bảo lợi Ých của doanh nghiệp và xã hội, kíchthích nền kinh tế phát triển theo hướng bền vững.

1.3.3 Điều kiện với máy, thiết bị thế chấp.

Để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các ngân hàng thì máy, thiết bịthế chấp phải thỏa mãn các điều kiện sau:

- Máy, thiết bị thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, thểhiện qua giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

- Máy, thiết bị được phép giao dịch, tức là động sản đó được pháp luật chophép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm

1.4 ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ

1.4.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị.

Định giá máy, thiết bị là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất vềgiá trị các quyền sở hữu máy, thiết bị cho mục đích định giá cụ thể vào thờiđiểm định giá

Yêu cầu đối với nhà định giá: Phải có khả năng tự mình diễn đạt một cách

có hệ thống, rõ ràng, minh bạch, dễ hiểu và phải có chính kiến, máy, thiết bịphải được mô tả một cách trung thực; phải có am hiểu nhất định về mặt kỹthuật, khi cần phải biết cách kiểm tra ứng dụng của máy, thiết bị và so sánhvới các máy, thiết bị khác; cần phải hiểu chức năng cơ bản của thiết bị hoặccác bộ phận của máy, thiết bị cần định giá để từ đó có thể đưa ra mức giá hợp

lý nhất

1.4.2 Sự cần thiết của định giá máy, thiết bị.

Định giá máy, thiết bị là căn cứ và là nền tảng cần thiết để thực hiện quản lýtài sản nói chung và máy, thiết bị nói riêng có hiệu quả hơn Định giá máy,thiết bị là cơ sở để đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua sắm mới,chuyển nhượng máy, thiết bị đang sử dụng, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm,cầm cố, đầu tư và báo cáo tài chính.

Hoạt động định giá máy, thiết bị thế chấp càng có ý nghĩa hơn bởi kết quảcủa việc làm này sẽ giúp ngân hàng đưa ra các quyết định quan trọng: Nêncho khách hàng vay với mức bao nhiêu? Khả năng thu hồi vốn của ngân hàng

sẽ như thế nào nếu giải ngân cho khách hàng? Nên cho vay với mức baonhiêu thì đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng? Nhưvậy, việc ước tính giá trị tài sản thế chấp là rất cần thiết Hoạt động này đảmbảo cho việc kinh doanh của ngân hàng ngày càng tốt hơn, tạo ra nguồn vốnlớn để đáp ứng nhu cầu của thị trường Với tầm quan trọng như vậy, yêu cầuđặt ra đối với thẩm định viên là phải có chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng,đạo đức tốt, am hiểu thị trường, am hiểu tài sản (đặc biệt đối với động sản) để

có thể ước tính giá trị tài sản thế chấp một cách phù hợp và sát với giá thịtrường nhất

1.4.3 Cơ sở giá trị trong định giá máy, thiết bị.

Định giá máy, thiết bị có 2 cơ sở giá trị đó là: giá trị thị trường và giá trị phi

thị trường

- Giá trị thị trường:

+ Khái niệm: giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời

điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là ngườimua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bênhành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị Ðp buộc

+ Đối với máy, thiết bị, cơ sở giá trị thị trường thường được áp dụng khi sửdụng với mục đích:

 Mục đích mua bán.

 Mục đích tín dụng và bán đấu giá công khai

 Mục đích kế toán và các báo cáo tài chính: đối với máy, thiết bị thôngthường hay máy, thiết bị đầu tư

 Mục đích khác

- Giá trị phi thị trường:

+ Khái niệm: Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính giá trị của một tài sảndựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khảnăng có thể mua bán tài sản trên thị trường

+ Được áp dụng để định giá máy, thiết bị trong các mục đích:

 Phải có đủ kiến thức, năng lực và kinh nghiệm mới có thể thực hiệnđược các công việc thẩm định giá trị tài sản phù hợp với những tiêuchuẩn và các nguyên lý thẩm định giá đã được chấp nhận chung

 Phải nhận biết, hiểu và áp dụng đúng đắn các phương pháp và kỹthuật cần thiết để cung cấp cho khách hàng dịch vụ định giá đáng tincậy

 Xác định ngày hiệu lực của thẩm định giá.

1.4.4 Nguyên tắc định giá máy, thiết bị.

1.4.4.1 Nguyên tắc sử dông tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN).

- Nội dung nguyên tắc : Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau và đưa lại các lợi Ých khác nhau cho chủ thể nắm giữ, nhưng giá trị củachúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất

 Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý Ngoài ra những quyước có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôntrọng

 Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

- Cơ sở đề ra nguyên tắc : Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi Ých mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chiphí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi Ýchcao nhất mà tài sản có thể mang lại

- Yêu cầu đối với thẩm định viên : Phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài

sản Phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng saipháp luật và không khả thi về mặt tài chính Đồng thời, khẳng định tìnhhuống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN làm cơ sở để ướctính giá trị tài sản

1.4.4.2 Nguyên tắc thay thế.

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không

vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số

tiền nào đó nếu anh ta tèn Ýt tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương

tự nh vậy để thay thế

- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải nắm được các thông tin về giá cả hay

chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ

sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần địnhgiá Phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa cácloại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chiphí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần địnhgiá

1.4.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi Ých tương lai.

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những

lợi Ých tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản :

là biểu hiện bằng tiền về những lợi Ých mà tài sản mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định

- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải dự kiến được các khoản lợi Ých mà

tài sản có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai Thu thập những chứng cớthị trường gần nhất về các tài sản tương đương để tiến hành so sánh, phân tích

và điều chỉnh

1.4.4.4 Nguyên tắc đóng góp.

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu

thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm giá trị củatoàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở nguyên tắc: Xuất phát từ khái niệm giá trị tài sản: là biểu hiện bằng

tiền về những lợi Ých mà tài sản mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhấtđịnh

- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Xem xét giá trị của một bộ phận trong

tổng thể của nó Khi xác định được giá trị của một bộ phận tài sản phải lấy giátrị toàn bộ tài sản trừ đi giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.4.4.5 Nguyên tắc cung cầu.

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài

sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giả cả là bằng chứng và là sự thừanhận của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức Ðpcủa cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực của tàisản Đặc biệt, động sản là tài sản có thể di dời, sự có mặt của nó trên thịtrường là rất đa dạng, phong phú nên giá trị của nó phụ thuộc khá lớn vào tìnhhình cung cầu của nó trên thị trường

- Cơ sở nguyên tắc: Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính

cạnh tranh cao thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cảgiao dịch trên thị trường Thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trênthị trường để ước tính giá trị cho các tài sản tương tự

- Yêu cầu đối với thẩm định viên:

+ Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường,cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị

Ðp buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh haykhông Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánhgiá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vàodòng thu nhập

+ Nêu rõ tình hình cung cầu tài sản tương đương với tài sản thẩm địnhtrên thị trường

1.4.5 Các phương pháp định giá máy, thiết bị.

Một phương pháp định giá tài sản được thừa nhận là một phương pháp cơbản, có lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựngtrên cơ sở xem xét , phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnhhưởng, đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắcđịnh giá

Khi định giá máy, thiết bị thường sử dụng một hoặc kết hợp các phươngpháp sau:

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp đầu tư

Việc sử dụng các phương pháp trên để định giá không có phương pháp nào

là phương pháp chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Việclựa chọn phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:

- Thuộc tính của máy, thiết bị cần định giá

- Sự sẵn có của dữ liệu thị trường và sự tin cậy của các dữ liệu đó

- Mục đích của việc định giá

1.4.5.1 Phương pháp so sánh.

* Khái niệm:

Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của máy,thiết bị dựa trên cơ sở phân tích mức giá đã giao dịch thành công hoặc đangmua bán thực tế trên thị trường vào thời điểm định giá máy, thiết bị tương tự

để so sánh với máy, thiết bị cần định giá

Phương pháp so sánh dựa trên giả định giá trị của một máy, thiết bị có mốiliên hệ với giá trị thị trường của các máy, thiết bị tương tự có thể so sánhđược.

* Trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh thường được áp dụng phổ biến để định giá các máy,thiết bị mà có các bằng chứng thị trường về các hoạt động mua, bán nhữngmáy, thiết bị giống hoặc tương tự Đây cũng chính là phương pháp áp dụngcho nhiều mục đích định giá khác nhau nh: mua bán, trao đổi, thế chấp,

* Điều kiện cần để có thể áp dụng phương pháp so sánh:

- Phải có những thông tin liên quan của các máy, thiết bị tương tự đượcmua bán trên thị trường Nếu không có thông tin thị trường về việc muabán các máy, thiết bị tương tự thì không có cơ sở để so sánh với máy,thiết bị mục tiêu cần định giá

- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với máy, thiết bịmục tiêu cần định giá Nghĩa là phải có sự tương tự về mặt kỹ thuật:kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác

- Chất lượng của thông tin cần phải cao, phù hợp, kịp thời, chính xác, cóthể kiểm tra được, Đồng thời nguồn thu thập thông tin phải đáng tincậy và có thể đối chiếu, kiểm tra được khi cần thiết

- Thị trường phải ổn định

- Người định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thịtrường, về kỹ thuật thì mới có thể vận dụng phương pháp này hiệu quả

và có thể đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận

* Quy trình thực hiện phương pháp so sánh:

- Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về những máy, thiết bị được mua bán

công khai trong thời gian gần nhất trên thị trường mà có thể so sánh được vớimáy, thiết bị cần định giá

+ Thông tin thu thập lá giá mua bán trên thị trường, các thông tin về pháp

lý, về đặc tính kinh tế kỹ thuật của MTBSS và MTBMT Giá mua bán và cácthông tin này được công khai trên thị trường

+ Các thông tin về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật cần thu thập bao gồm: tênhãng sản xuất, model, sè seri chế tạo, nước xuất xứ, ngày sản xuất, kích thước

và công suất, miêu tả về mặt kỹ thuật, tuổi sử dụng kinh tế của máy,

+ Các MTBSS phải cần phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo

và tính hữu Ých tương tự máy, thiết bị cần định giá

- Bước 2: Kiểm tra các thông tin về máy, thiết bị có thể so sánh được để xác

định giá trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với MTBMT cần định giá

- Bước 3: Phân tích và điều chỉnh.

+ Phân tích giá và xác định những điểm giống nhau và khác nhau (tốt hơnhay xấu hơn) giữa các MTBSS và MTBMT cần định giá dựa trên cơ sở cácthông sè so sánh đã nêu ở bước 1

+ Điều chỉnh: Trên cơ sở các kết quả phân tích ở trên, thẩm định viên tiếnhành điều chỉnh tăng/giảm giá dựa vào những thông số khác nhau Việc điềuchỉnh thực hiện theo nguyên tắc lấy MTBMT làm chuẩn (chuẩn về các thông

số so sánh) Nếu MTBMT tốt hơn về thông số nào thì điều chỉnh giá thịtrường của MTBSS tăng lên một lượng tương ứng với phần tốt hơn đó vàngược lại Có 2 phương thức điều chỉnh:

 Điều chỉnh bằng số tuyệt đối (số tiền cụ thể): cách điều chỉnh này ápdụng đối với các thông số so sánh có thể lượng hóa được bằng tiềnnhư: sự thay đổi các thiết bị đính kèm mà có thể tính được giá, điềukiện thanh toán, các chi phí pháp lý, lắp đặt,

 Điều chỉnh bằng số tương đối (chấm điểm hay cho tỷ lệ phần trăm):

áp dụng đối với các thông số không lượng hóa bằng tiền được như:

năm sản xuất, hãng sản xuất, nước sản xuất, kiểu dáng, các đặc trưngkinh tế kỹ thuật cơ bản khác.

- Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị cần định giá trên cơ sở các mức

giá đã được điều chỉnh

* Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm:

+ Là phương pháp Ýt gặp khó khăn về mặt kỹ thuật tính toán

+ Có cơ sở vững chắc để được công nhận, vì dựa vào giá trị thị trường cũngnhư dựa vào các thông số nhận biết được để so sánh và đánh giá

* Sử dụng công thức Bêrim trong định giá máy, thiết bị.

- Bước 1: Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của MTBMT.

Các đặc trưng kỹ thuật cơ bản như:

 Đối với máy xúc, máy ủi, máy gạt đất: là dung tích gầu xúc

 Đối với máy khoan : là đường kính lỗ khoan của vật gia công

 Đối với máy bơm nước : là công suất bơm, chiều cao cột nước Tuynhiên cần phải chọn máy có cùng công dụng

 Đối với các loại động cơ điện, máy phát điện : là công suất động cơ,công suất máy phát

 Đối với các thiết bị lên men bia, bình chứa khí lỏng, thiết bị bìnhngưng, thiết bị nồi hơi, lò nấu : là độ lớn dung tích thùng lên men bia.Tuy nhiên cũng phải chọn các máy có cùng cấu tạo.

 Đối với xe vận tải thường lấy trọng tải để so sánh, so sánh theo từngnhóm có cấu tạo giống nhau

- Bước 2 : Khảo sát thị trường để lựa chọn máy, thiết bị so sánh phù hợp.

- Bước 3 : Áp dụng công thức Bêrim để tìm ra các mức giá điều chỉnh căn

cứ vào giá MTBSS và chênh lệch về thông số kỹ thuật chủ yếu theo công thứcsau :

x N

N Go

G   

0

1 1

Trong đó :

- G1 : Giá trị của máy, thiết bị cần định giá

- Go : Giá trị thị trường của máy, thiết bị có cùng công dụng, có giá bántrên thị trường được chọn làm cơ sở so sánh

- N1 : Đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá

- N0 : Đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy so sánh

- x : Số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản

x luôn nhỏ hơn 1, đa số các loại máy, thiết bị có x = 0,7 Số mò x của cácloại máy, thiết bị:

 Máy công cụ: x = 0,7 → 0,75

 Máy phát điện: x = 0,8

 Phương tiện vận tải: x = 0,75 → 0,8

 Dây chuyền công nghệ: x = 0,80 → 0,95

 Máy, thiết bị khác: x = 0,80 → 0,85

Để định giá theo cách này phải xác định được đặc tính kinh tế kỹ thuật nàocủa máy, thiết bị là quan trọng nhất để sử dụng làm thông số so sánh

1.4.5.2 Phương pháp chi phí.

* Các khái niệm:

- Phương pháp chi phí: hay còn gọi là phương pháp chi phí thay thế khấuhao là phương pháp định giá dựa trên cơ sở ước tính chi phí tạo ra một máy,thiết bị tương đương với máy, thiết bị cần định giá, sau đó trừ đi hao mònthực tế của máy, thiết bị cần định giá (nếu có)

- Hao mòn thực tế của máy, thiết bị là tổng mức giảm giá của máy, thiết bịbao gồm cả hao mòn vật chất và sự lỗi thời về tính năng, tác dụng của máy,thiết bị (hay còn gọi là hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình)

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy,thiết bị thay thế giống hệt nh MTBMT cần định giá, bao gồm cả những điểm

đã lỗi thời của máy, thiết bị mục tiêu đó

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra mộtmáy, thiết bị có giá trị sử dụng tương đương với MTBMT cần định giá theođúng những tiêu chuẩn, thiết kế và cấu tạo hiện hành

Chi phí thay thế được coi là có cách tính có tính thực tiễn cao hơn cách tínhchi phí tái tạo

- Khấu hao máy, thiết bị: là việc tính toán và phân bổ một cách có hệ thốngnguyên giá của máy, thiết bị vào chi phí sản xuất kinh doanh trong thời gian

sử dụng của máy, thiết bị

+ Các phương pháp tính khấu hao:

 Phương pháp khấu hao tuyến tính (khấu hao đường thẳng):

Công thức tính: KH  Nsd NG

Trong đó: KH: mức trích khấu hao trung bình năm

NG: nguyên giá của máy, thiết bị

Nsd: thời gian sử dụng của máy, thiết bị (năm)

 Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần:

Mức trích khấu hao hàng = Giá trị còn lại của x Tỷ lệ khấu năm của tài sản cố định tài sản cố định hao nhanh

Trong đó: Tỷ lệ khấu hao nhanh xác định theo công thức:

Tỷ lệ khấu hao = Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định x Hệ số điều nhanh (%) theo phương pháp đường thẳng chỉnh

 Phương pháp khấu hao tổng số:

Số tiền khấu hao hàng năm = NG x Tỷ lệ khấu hao mỗi năm

Trong đó:

Tỷ lệ khấu hao = Số năm phục vụ còn lại của máy, thiết bị

mỗi năm Tổng số của dãy số thứ tự (từ 1 cho đến

số hạng bằng thời hạn phục vụ của máy)

 Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm:

Mức trích khấu hao = Số lượng sản phẩm sản xuất trong năm

năm Mức trích khấu hao cho 1 đơn vị sản phẩm

Mức trích khấu hao bình quân = Nguyên giá

tính cho một đơn vị sản phẩm Số lượng sản phẩm theo công suất thiết kế

* Cơ sở lý luận:

Việc định giá chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềmnăng có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một máy, thiết bị caohơn so với chi phí bỏ ra để mua một máy, thiết bị có cùng công năng

Giả thiết rằng giá trị của một máy, thiết bị có thể xác định từ:

+ Chi phí sản xuất, mua, chế biến, lắp đặt thực tế tạo ra máy, thiết bị đó + Hao mòn thực tế của máy, thiết bị cần định giá

* Trường hợp áp dụng phương pháp chi phí:

- Định giá các máy, thiết bị chuyên dùng, có tính đơn chiếc, có Ýt hoặckhông có giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường.

- Định giá cho mục đích bảo hiểm máy, thiết bị

- Dùng làm cơ sở cho công tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra đấugiá

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương phápkiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

* Điều kiện cần có để áp dụng phương pháp chi phí:

- Người định giá phải am hiểu về kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm Nếukhông am hiểu khó có thể phân tích được chi phí hiện tại để tạo ra máy, thiết

bị tương tự, cũng như khó đánh giá mức độ hao mòn của máy, thiết bị

- Phải có thông tin thị trường về giá cả, chi phí của các chi tiết cấu thànhmáy, thiết bị và các nguyên nhiên vật liệu để sản xuất ra máy, thiết bị cầnđịnh giá tại thời điểm định giá

* Quy trình thực hiện phương pháp chi phí:

-Bước 1: Ước tính các chi phí hiện tại để tạo lập và đưa vào sử dụng một

máy, thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự

-Bước 2: Ước tính khấu hao lũy kế của máy, thiết bị xét trên tất cả mọi

nguyên nhân (do hao mòn hữu hình và vô hình) tại thời điểm định giá

-Bước 3: Khấu trừ khấu hao lũy kế khỏi chi phí thay thế hiện tại, kết quả

thu được chính là giá trị hiện tại của máy, thiết bị cần định giá

* Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí:

- Ưu điểm:

+ Sử dụng để định giá các máy, thiết bị dùng cho các giao dịch và mục đíchriêng biệt

+ Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở

dự báo dòng lợi Ých tương lai mà máy, thiết bị mang lại

- Nhược điểm:

+ Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biếnđộng mạnh về giá

+ Chi phí không bằng với giá trị và chi phí không tạo ra giá trị

+ Giả định cho rằng chi phí bằng với giá trị là không đúng trên thực tế

+ Việc áp dụng phương pháp khấu hao để tính khấu hao lũy kế nhiều khicòn mang tính chủ quan

+ Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức sâu rộng và những kỹ năng cầnthiết

1.4.5.3 Phương pháp đầu tư.

* Trường hợp áp dụng:

- Thẩm định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

- Định giá máy, thiết bị có thể dự kiến được thu nhập ròng trong tương lai

* Quy trình thực hiện phương pháp đầu tư:

- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy, thiết bị có tính

đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

- Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra thu nhập hàng năm, từ đó tìm ra

thu nhập thuần hàng năm Lợi nhuận = Bước 1 - Bước 2

- Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi (i) thích hợp để tính toán.

i có thể là: + tỷ suất sinh lời trung bình của thị trường

+ Chi phí sử dụng vốn

+ Lãi suất trong điều kiện không rủi ro + phụ phí rủi ro

- Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa:

V = A/R Trong đó: V: giá trị hiện tại của các quyền đối với thu nhập tương lai

A: thu nhập của tài sản

R: tỷ lệ vốn hóa R = i + r

+ Đối với máy, thiết bị có thời gian sử dụng ngắn (n <= 10 năm)

 Nếu thu nhập thuần hàng năm không bằng nhau:

Trong đó: At: thu nhập thuần năm t mà máy, thiết bị mang lại

T: giá trị thanh lý ước tính năm thứ n

i: tỷ lệ vốn hóa

 Nếu thu nhập thuần hàng năm bằng nhau:

) 1 (

) 1 (

) 1 ( )

1 (

11

A

n n

x g i

At V

T t

 Trường hợp 2: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuần đều.Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) thu nhập thuần đều, tiệm cận vôcùng:

) 1 ( )

1 (

11

A

n n

x i

At V

) 1

( )

1 (

T x

i Ax

At V

* Ưu điểm: - Phản ánh đúng giá trị của tài sản.

- Độ chính xác tương đối cao nếu có những chứng cứ về các giaodịch có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng

* Nhược điểm:

- Phân tích các thương vụ phải điều chỉnh nhiều mặt

- Mang những thông tin hạn chế về giả định dòng tiền trong tương lai

- Tỷ lệ vốn hóa cố định là không phản ánh đúng sự biến động của thị trường

1.4.6 Quy trình định giá máy, thiết bị.

- Xác định ngày có hiệu lực của việc định giá, mức thu tiền dịch vụ địnhgiá (sau khi thỏa thuận với khách hàng) và thời gian hoàn thành báocáo định giá.

- Hợp đồng định giá: cần thảo luận mục đÝch, nội dung, phạm vi, đốitượng định giá đã được ghi nhận trong hợp đồng định giá nhằm tránhviệc khiếu nại, không chấp nhận kết quả định giá sau này

1.4.6.2 Lập kế hoạch định giá.

- Cần có kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu trên thị trường làm cơ sở để

so sánh, các nguồn tài liệu phải đảm bảo đúng đắn, đáng tin cậy, chínhxác

- Cần có kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu nào có thể sửdụng được và tài liệu nào không thể sử dụng được

- Lập đề cương báo cáo định giá và chứng thư

- Lên lịch thời gian về tiến độ thực hiện kế hoạch phù hợp để có hoànthành báo cáo định giá đúng thời hạn cho khách hàng

- Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ định giá với nhữngthông tin về giá thu thập được, tài liệu nào có thể so sánh được và tàiliệu nào không thể so sánh được Các tài liệu thu thập được phải kiểmchứng thực tế và cần phải giữ bí mật, không được phép công khai

- Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng máy, thiết bị

1.4.6.4 Vận dụng số liệu thực tế và phân tích.

- Phân tích thị trường: tập trung phân tích các vấn đề của thị trường ảnhhưởng đến giá trị máy, thiết bị cần định giá (cung cầu, lạm phát, độcquyền mua, độc quyền bán ).

- Phân tích tài sản: các tính chất và đặc điểm nổi bật của máy, thiết bịảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn của tàisản, xác định các đặc điểm kỹ thuật, tính chất và hiện trạng của tài sản

để xác định chất lượng còn lại do hao mòn hữu hình và hao mòn vôhình

- Phân tích so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của máy, thiết

bị, lựa chọn thông tin phù hợp nhất làm cơ sở định giá

1.4.6.5 Ước tính giá trị máy, thiết bị định giá.

Để ước tính giá trị của máy, thiết bị cần định giá một cách hợp lý nhất cầnthực hiện các nhiệm vụ sau:

- Căn cứ vào mục đích định giá, loại máy, thiết bị cần định giá và cácthông tin thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

- Tính toán và dự kiến kết quả định giá

1.4.6.6 Lập báo cáo định giá.

Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích củacông việc định giá Thẩm định viên lập báo cáo kết quả định giá phải phù hợpvới quy định hiện hành Kết thúc bước này, doanh nghiệp định giá, tổ chức cóchức năng định giá có thể phải thông báo bằng văn bản kết quả định giá củamình đến khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá

Kết luận chương I

Các khái niệm cơ bản, các nguyên tắc thẩm định giá là cơ sở quan trọng đểxây dựng các phương pháp thẩm định giá Trong thực tiễn, có rất nhiềuphương pháp thẩm định giá trị tài sản, nhưng trong chương 1 chỉ nêu lên 3phương pháp đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phươngpháp đầu tư Trước mét máy, thiết bị cụ thể, ta có thể lựa chọn rất nhiềuphương pháp mà kết quả của chúng có thể không giống nhau.Vì vậy, trướcmét máy, thiết bị cụ thể phương pháp định giá nào là tốt nhất? Câu hỏi này rấtkhó có thể trả lời bởi mỗi cách tính đều đưa ra kết quả mà theo lý thuyết nóhoàn toàn có sức thuyết phục và lựa chọn phương pháp nào hợp lý nhất là dokinh nghiệm và các thông tin về máy, thiết bị mà thẩm định viên thu thậpđược Tuy nhiên, ta vẫn nhấn mạnh rằng trên đây là những phương pháp thẩmđịnh giá trị tài sản cơ bản nhất hiện nay đang được dùng rất phổ biến ở ViệtNam cũng như trên thế giới

Hiện nay việc xác định giá trị máy móc, thiết bị thế chấp còn dựa nhiều vàoyếu tố chủ quan của mỗi ngân hàng, công ty thẩm định giá, chưa dựa nhiềuvào yếu tố giá trị thị trường nên việc thẩm định giá trị của máy, thiết bị thếchấp thấp hơn so với giá trị thực tế của chúng Dựa vào các cơ sở lý luận ởchương 1 ta sẽ tìm hiểu rõ hơn vấn đề này qua việc tìm hiểu thực trạng vậndụng quy trình thẩm định giá máy, thiết bị thế chấp tại AREV - Hà Nội

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VẬN DỤNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á

CHÂU - CHI NHÁNH HÀ NỘI

2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊNTHẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU - CHI NHÁNH HÀ NỘI

2.1.1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Á Châu - ACB.

Tên giao dịch bằng tiếng Việt: Ngân hàng thương mại Cổ phần Á Châu.

Tên giao dịch bằng tiếng Anh: Asia Comercial Bank.

Tên viết tắt: ACB

Địa chỉ trụ sở chính: 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, TP HCM.

Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia commercial Bank – ACB) được thànhlập ngày 13/5/1993 và bắt đầu hoạt động kinh doanh từ ngày 4/6/1993 theogiấy phép hoạt động số 0032/NH- GD ngày 24/4/1993 của Thống đốcngân hàng Nhà nước, với số vốn điều lệ là 9.358.497.000 đồng ACB làmột trong những ngân hàng TMCP được thành lập mới sau khi hai Pháplệnh ngân hàng Việt Nam ra đời Năm 2005, ACB và Ngân hàng StandardCharterd ký kết thoả thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện, và SCB trở thành cổđông chiến lược của ACB Năm 2005, Ngân hàng TMCP Á Châu cũngtriển khai giai đoạn hai của chương trình hiện đại hoá công nghệ ngânhàng, bao gồm các cấu phần nâng cấp máy chủ, thay thế phần mềm xử lýgiao dịch thẻ ngân hàng bằng một phần mềm mới có khả năng tích hợp vớinền công nghệ lõi hiện đại và lắp đặt hệ thống máy ATM Ngày31/10/2006 ACB được Trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội chấpthuận cho niêm yết kể từ theo quyết định số 21/QĐ- TTGDHN Năm

2007, ACB thành lập mới 31 chi nhánh và phòng giao dịch, thành lập công

ty cho thuê tài chính ACB, phát hành 10 triệu cổ phiếu với mệnh giá 100

tỷ đồng, với số tiền thu được là hơn 1.800 tỷ đồng Ngân hàng cũng liêntiếp mở thêm nhiều chi nhánh ở các khu vực để phát triển mạng lưới củamình Năm 2008, thành lập mới 75 chi nhánh và phòng giao dịch, tăng vốnđiều lệ thêm 6.355 tỷ đồng Năm 2009, thành lập mới 51 chi nhánh vàphòng giao dịch Tính đến cuối năm 2010 thì số lượng chứng khoán đãniêm yết của ACB là 933.570.390 chứng khoán Tháng 1/2011, Hội đồngquản trị đã ban hành Định hướng Chiến lược phát triển của ACB giai đoạn

2011 – 2015 và tầm nhìn 2020 Hiện nay ACB được đánh giá là một trongnhững ngân hàng TMCP phát triển vững mạnh nhất Việt Nam Trong năm

2009, lần đầu tiên tại Việt Nam chỉ có ngân hàng Á Châu nhận được sáugiải thưởng “Ngân hàng tốt nhất Việt Nam” của các tạp chí tài chính ngânhàng uy tín trên thế giới bình chọn: Asiamoney, FinanceAsia, Euromoney,Global Finance, The Asset và The Banker

 Cho vay ngắn, trung và dài hạn

 Chiết khấu thương phiếu, công trái và giấy tờ có giá, đầu tư vào chứngkhoán và các tổ chức kinh tế

 Dịch vô thanh toán giữa các khách hàng, kinh doanh ngoại tệ, vàngbạc

 Thanh toán quốc tế, môi giới và tư vấn đầu tư chứng khoán

 Lưu ký, tư vấn tài chính doanh nghiệp và bảo lãnh phát hành

 Cung cấp các dịch vụ về đầu tư, quản lý nợ và khai thác tài sản, chothuê tài chính và các dịch vụ ngân hàng khác

Ngân hàng TMCP Á Châu ACB là ngân hàng đầu tiên và duy nhất hiện naytrong tất cả các ngân hàng TMCP tại Việt Nam có công ty thẩm định giá đãđược Bộ Tài chính cấp phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và đangphát triển mạnh mẽ của Việt Nam

2.1.2 Giới thiệu về Công ty TNHH một thành viên thẩm định giá Địa ốc

Á Châu - Chi nhánh Hà Nội.

2.1.2.1 Lịch sử hình thành

Công ty TNHH một thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu – Chi nhánh

Hà Nội được thành lập theo quyết định số 70/ NVCV- TĐTS.09 ngày22/01/2009 của Giám đốc khối Vận hành – Ngân hàng TMCP Á Châu vàchính thức đưa vào hoạt động tháng 2/2009 Công ty TNHH một thành viênthẩm định giá Địa ốc Á là một công ty con trong hệ thống ngân hàng TMCP

Á Châu Tiền thân của công ty TNHH một thành viên thẩm định giá Địa ốc ÁChâu – Chi nhánh Hà Nội là phòng thẩm định tài sản Hội sở ngân hàngTMCP Á Châu

Sau khi được thành lập, bên cạnh việc tiếp tục thực hiện nhiệm vụ chính (kếthừa chức năng, nhiệm vụ của Bộ phận thẩm định tài sản) là thẩm định tài sảnnhằm mục đích làm tài sản bảo đảm tại ACB, AREV Hà Nội còn thực hiện tốtviệc cung cấp dịch vụ thẩm định tài sản cho các ngân hàng: Vietbank, Đại Á,đồng thời chủ động khai thác, cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàngbên ngoài hệ thống ACB, Vietbank, Đại Á

- Thẩm định giá công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, các côngtrình xây dựng dở dang, bị hư hỏng,

- Thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất: cầu đường, bến cảng, bờ kè,nhà ga, bệnh viện, trường học,

- Thẩm định giá đất ở, các lô đất trống, đất chuyên dùng, đất côngnghiệp, đất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất trồng cao su, đất trồng cácloại cây công nghiệp, nông nghiệp,

- Thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản, các khu RESORT,

xe công trình, cần cẩu, cần trục, xe xóc, xe đào,

- Các phương tiện kỹ thuật, máy xây dựng, máy công cụ,

- Các thiết bị điện, điện tử, điện gia dụng, điện công nghiệp,

- Các thiết bị, trang bị cho các ngành nghề trên các lĩnh vực văn hoá, y

tế, giáo dục, thể thao, công nghệ thông tin, các thiết bị tin học,

- Các máy thiết bị đơn chiếc, dây chuyền sản xuất đồng bộ

* Xác định giá trị doanh nghiệp

- Cơ sở sản xuất, Hợp tác xã, doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp hoạtđộng theo Luật doanh nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài,

- Xác định giá trị doanh nghiệp để lên sàn giao dịch chứng khoán,

- Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá, thành lập mới, liêndoanh liên kết, giải thể, chuyển nhượng, mua bán, cho thuê doanhnghiệp, khoán,

- Xỏc định quyền khai thỏc: Nhà hàng, khỏch sạn, nhà mỏy nước, quyềnkhai thỏc mỏ đỏ, quyền khai thỏc cầu cảng, trạm thu phớ cầu đường,

- Thương hiệu, quyền sở hữu trớ tuệ,

2.1.2.3 Cơ cấu tổ chức và sơ đồ tổ chức

* Sơ đồ tổ chức:

Sơ đồ 1 Sơ đồ tổ chức cụng ty AREV - Hà Nội

* Cơ cấu tổ chức:

- Giỏm đốc: phụ trỏch chung

- Nhõn viờn thẩm định: 16 người

- Nhõn viờn văn thư: 1 người

GIáM ĐÔC KHÔI GIáM SáT ĐIềU

đôNG SảN

TRơNG BP QUảN

Lí H NG THế ΜNH CHấP

TRơNG BP

H-ơNG DẫN NGHIệP VU

NV BP HơNG DẫN NGHIệP VU

NHâN VIêN VăN

TH

- Nhân viên kế toán: 1 người

2.1.2.4 Chức năng, nhiệm vụ

* Giám đốc

+ Phụ trách, quản lý công việc của Bộ phận Thẩm định tài sản tại khu vực

Hà Nội

+ Phụ trách chung, chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động của bộ phận.

+ Trực tiếp xây dựng kế hoạch, tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát quá

trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản bảo đảm tại công ty (thẩm địnhbất động sản, thẩm định động sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, tiếpnhận quản lý hồ sơ thẩm định tài sản, )

+ Xây dựng kế hoạch và trình Tổng giám đốc về các vấn đề tuyển dụng,

đào tạo, lương, thưởng, đề bạt của công ty

+ Ký duyệt kết quả thẩm định tài sản bảo đảm theo quyền hạn, sự phân

công và uỷ quyền

+ Ký các văn bản của công ty.

+ Trực tiếp báo cáo và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ

hoạt động của bộ phận

+ Trực tiếp báo cáo Giám đốc Sở giao dịch Hà Nội về các vấn đề liên

quan đến hành chính, nội quy lao động, kỷ luật lao động và các vấn đềkhác trong bộ phận

* Nhân viên thẩm định tài sản

- Thẩm định tài sản bảo đảm:

+ Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm

+ Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm

+ Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng

từ sở hữu

+ Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (như:quy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý, ).

+ Tính toán giá trị của tài sản bảo đảm

+ Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản bảo đảm nhằm bảo đảm

an toàn cho ACB

+ Lập tờ trình thẩm định tài sản

+ Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sảnbảo đảm

- Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn Hà Nội

từ các nguồn thông tin:

+ Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng

+ Kết quả bán đấu giá nhà, đất của Cơ quan nhà nước

- Điều kiện làm việc:

+ Phần lớn thời gian (80%) giao dịch bên ngoài

+ Phần còn lại làm việc trong văn phòng

+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ

+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu

* Nhân viên văn thư

+ Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định chocác đơn vị.

+ Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản bảo đảm

+ Thực hiện công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê

+ Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng

- Điều kiện làm việc:

+ Phần lớn thời gian làm việc tại văn phòng

+ Phần còn lại đi khảo sát thực tế, đi công tác tại các đơn vị

+ Công việc đời hỏi phải làm ngoài giờ

+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu

2.1.2.5 Phân công công việc

* Phân tuyến thẩm định.

 Tuyến 1: Quận Hoàn Kiếm, Quận Đống Đa, Quận Thanh Xuân, Quận

Ba Đình, Quận Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, huyện Sóc Sơn

 Tuyến 2: Quận Hoàng Mai, Quận Hai Bà Trưng, Quận Tây Hồ, QuậnLong Biên, huyện Thanh Trì, huyện Đông Anh, huyện Gia Lâm

 Tuyến 3: còn lại

Địa bàn thẩm định của các tuyến sẽ được luõn phiên thay đổi 1 tháng 1 lần.Việc phân hồ sơ thẩm định tài sản cho các tuyến được thực hiện vào8h00’(8h30’ đối với giờ làm việc mùa đông) sáng và 13h30’chiều hàng ngày.Đối với các hồ sơ thẩm định tại các địa bàn ngoài thành phố Hà Nội sẽ đượcphân công luõn phiờn cho các tuyến nhận hồ sơ sáng

* Phân công việc cập nhật thông tin thị trường bất động sản.

Nhằm phục vụ cho việc xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trường BĐS vàxây dựng đơn giá đất thị trường, việc cập nhật thông tin thị trường BĐS sẽđược luân phiên thực hiện Nhân viên thẩm định được phân công cập nhậtthông tin thị trường có trách nhiệm cập nhật các thông tin mua bán BĐS từ

các nguồn: Internet, Báo Mua bán, Báo kinh tế đô thị…vào kho dữ liệu, ghinhớ tên người nhập và lưu trữ vào hệ thống lưu trữ thông tin.

2.2 THỰC TRẠNG VẬN DỤNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY,THIẾT BỊ THẾ CHẤP TẠI AREV - HÀ NỘI

2.2.1 Quy định của Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu về máy, thiết bị thế chấp.

2.2.1.1 Phân loại máy, thiết bị thế chấp.

Máy, thiết bị thế chấp tại ACB được phân thành các loại chủ yếu sau:

- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải thông dụng

- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải chuyên dùng

2.2.1.2 Hồ sơ tối thiểu để thẩm định máy, thiết bị thế chấp.

Bao gồm:

- Hợp đồng mua bán

- Hồ sơ kỹ thuật, catalogue (nếu có)

- Chứng từ thể hiện việc khách hàng đã thanh toán tiền mua máy móc, thiết bị(hóa đơn giá trị gia tăng, invoice)

- Tê khai hải quan với máy móc, thiết bị nhập khẩu

2.2.1.3 Các nội dung phải xác định khi thẩm định máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải.

- Loại máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải

- Số hiệu

- Nơi sản xuất

- Hãng sản xuất

- Năm sản xuất

- Mục đích sử dụng của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải

- Tình trạng hoạt động của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải; làm rõmáy móc, thiết bị, phương tiện vận tải có đang hoạt động hay không