Kết luận chươn g
2.2.3.1.Quy trỡnh thẩm định giỏ mỏy, thiết bị theo phương phỏp so sỏnh.
* Phương phỏp so sỏnh:
- Nội dung: AREV căn cứ vào giỏ trị thị trường tại thời điểm định giỏ của mỏy, thiết bị tương đương, thực hiện việc phõn tớch, so sỏnh và điều chỉnh sao cho giỏ trị của mỏy, thiết bị cần thẩm định sỏt với giỏ thị trường nhất tại thời điểm thẩm định.
- Cơ sở giỏ trị: Dựa trờn cơ sở giỏ trị thị trường của tài sản cần thẩm định cú quan hệ mật thiết với giỏ trị của cỏc tài sản tương tự đó hoặc đang được mua bỏn trờn thị trường.
- Mục đớch của việc đỏnh giỏ cỏc giao dịch mua bỏn tài sản trờn thị trường phải dựa vào nguyờn tắc thỏa món lý thuyết “ người bỏn tự nguyện và người mua tự nguyện” và càng cú khả năng so sỏnh với tài sản mục tiờu cần thẩm định thỡ sẽ càng cho kết quả chớnh xỏc hơn.
- Trường hợp ỏp dụng phương phỏp so sỏnh: ỏp dụng khi định giỏ mỏy, thiết bị phổ biến.
- Yờu cầu của AREV đối với phương phỏp so sỏnh:
+ Kiểm tra thực tế tài sản thẩm định: Người thẩm định phải kiểm tra tài sản cần định giỏ tại vị trớ đặt mỏy, ghi nhận thời gian đó sử dụng, đỏnh giỏ thời gian và giỏ trị sử dụng thực tế cũn lại của tài sản, kiểm tra và xỏc minh những chi tiết liờn quan đến tài sản thu thập được trờn thị trường; kiểm tra chi tiết cỏc chi phớ và so sỏnh kết quả định giỏ với cỏc cơ sở sản xuất tương tự để đưa ra giỏ trị của tài sản một cỏch hợp lý. Cụ thể:
Kiểm tra toàn bộ tài sản tại chỗ, tốt nhất là tiến hành kiểm tra lỳc toàn bộ tài sản đang hoạt động bỡnh thường.
Ghi lại chi tiết đặc điểm của những tài sản đú, bao gồm: tờn nhà sản xuất, mẫu, seri, đặc tớnh kỹ thuật cơ bản, cụng suất, tuổi hiện nay, tổng độ tuổi kinh tế dự tớnh, tuổi kinh tế cũn lại; mức duy tu, bảo dưỡng tài sản; tỷ lệ giữa mức độ sử dụng hiện nay và dự kiến.
Xỏc định chất lượng cũn lại của mỏy, thiết bị:
Mỏy múc, thiết bị là sự hợp thành của nhiều hệ thống, bộ phận. Mỗi một hệ thống, bộ phận riờng biệt này, tựy theo tầm quan trọng, giỏ trị nhiều hay ít, mức độ phức tạp sẽ chiếm một tỷ trọng nhất định trong toàn khối mỏy, hệ thống thiết bị.
Một mỏy mới hoàn chỉnh là 100%. Cụng thức tớnh chất lượng cũn lại: ∑ ∑ + = n i n i Ai i K i K Aix CLCL 2 2 1 Trong đú:
Ai là tỷ trọng của một bộ phận hay hệ thống nào đú hợp thành mỏy hoặc thiết bị.
K1i là hệ số chất lượng và cụng năng cũn lại. Cú thể xỏc định hệ số chất lượng và cụng năng cũn lại dựa vào: Quan sỏt bờn ngoài: biến dạng, nứt vỡ, hư hỏng, bị rỉ sột, cỏc mối ghộp cũn tốt hay đó bị rũ rỉ, bị phỏ hủy, độ mũn nhiều hay ít, sự ăn khớp thuận lợi hay khú khăn, xem xột màu sắc lớp sơn, mạ, tiếng nổ hoặc khớ thải; Nghe tiếng kờu phỏt ra từ hệ thống động lực và truyền động, nghe tiếng kờu khi gừ vào cỏc phần kết cấu nghi vấn: Tham khảo cỏc tài liệu kỹ thuật liờn quan: Tham khảo ý kiến của cỏc chuyờn gia.
K2i là hệ số ảnh hưởng do thế hệ mỏy. Do nhiều mỏy mặc dự cũn cú thể sử dụng tốt nhưng do tập quỏn sử dụng đó khụng cũn được ưa chuộng trờn thị trường hoặc đó bị lạc hậu ít nhiều về cụng nghệ.
• Kiểm tra toàn bộ chi phớ thay thế những tài sản giống như tài sản đú, hoặc hầu như tượng tự về mặt cụng suất, xỏc minh những chi phớ thay thế mỏy mới và mỏy đó dựng.
+ Thụng tin:
• Phải cú những thụng tin liờn quan của cỏc tài sản tương tự được mua bỏn trờn thị trường.
• Thụng tin thu thập được trờn thực tế, phải so sỏnh được với tài sản mục tiờu cần định giỏ, nghĩa là cú sự tương quan về mặt kỹ thuật: kớch cỡ, cụng suất, kiểu dỏng và cỏc điều kiện kỹ thuật khỏc...
• Chất lượng thụng tin cần phải cao tức là phải tương đối phự hợp về cấu tạo, kịp thời, chớnh xỏc, cú thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ cỏc nguồn thụng tin đỏng tin cậy như: tạp chớ, bản tin giỏ cả thị trường hằng ngày, cỏc cụng ty chuyờn danh mỏy thiết bị...
• Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh thỡ phương phỏp này khú chớnh xỏc, mặc dự cỏc đối tượng so sỏnh cú đặc điểm giống nhau ở nhiều mặt.
• Phải cú sổ sỏch ghi chộp đỏng tin cậy, chớnh xỏc và kịp thời về cỏc loại tài sản nhằm tạo điều kiện cho việc định giỏ cú cơ sở.
- Cỏc bước tiến hành:
Tại AREV, tiến hành thẩm định giỏ mỏy, thiết bị sử dụng phương phỏp so sỏnh theo cỏc bước sau:
Bước 1: Tỡm kiếm cỏc thụng tin về những tài sản được bỏn trong thời gian gần nhất trờn thị trường cú thể so sỏnh được với tài sản cần thẩm định về mặt cấu tạo: kớch cỡ, cụng suất, kiểu dỏng và cỏc chi tiết kỹ thuật khỏc.
Bước 2: Kiểm tra cỏc thụng tin về tài sản cú thể so sỏnh được, xỏc định giỏ trị thị trường của nú làm cơ sở để so sỏnh với tài sản mục tiờu ( chọn từ 3 đến 6 tài sản so sỏnh).
Bước 3: Xỏc định đặc tớnh kỹ thuật cơ bản của mỏy, thiết bị để đối chiếu so sỏnh.
Bước 4: Phõn tớch cỏc giỏ bỏn, xỏc định những sự khỏc nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kớch cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và cỏc điều kiện khỏc ( tốt hơn hay xấu hơn) của mỗi tài sản so sỏnh so với tài sản cần thẩm định, sau đú điều chỉnh giỏ bỏn tài sản này ( tăng lờn hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định.
Quỏ trỡnh điều chỉnh để đi đến ước tớnh giỏ trị của tài sản cần thẩm định được tiến hành như sau:
+ Lấy tài sản thẩm định làm chuẩn, nếu tài sản so sỏnh tốt hơn thỡ điều chỉnh giỏ trị giao dịch của tài sản đú giảm xuống và ngược lại.
+ Mỗi sự điều chỉnh đều cú thể được chứng minh từ bằng chứng thị trường. + Trong trường hợp khi mỏy, thiết bị cú giỏ trị thị trường mà ta chọn làm chuẩn cú cựng cụng dụng, song lại khỏc nhà sản xuất chế tạo ( hóng, nước) thỡ trong quỏ trỡnh thẩm định cần tỡm lại cỏc thụng tin qua việc nghiờn cứu giỏ hàng loạt cỏc thiết bị để bổ sung hệ số chờnh lệch về phẩm chất, độ chớnh xỏc, độ tiện dụng ( hệ số này thường sử dụng từ 5 - 30%, nếu lớn hơn thỡ ta phải chọn thụng tin về giỏ của cỏc loại mỏy chuẩn khỏc để việc so sỏnh chớnh xỏc hơn). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Trong trường hợp mỏy múc, thiết bị cú cựng cụng dụng nhưng kộm về đặc tớnh kỹ thuật chủ yếu, cú giỏ trị thị trường đó biết làm chuẩn. Từ đú xỏc định giỏ trị thị trường của mỏy, thiết bị cần thẩm định theo cụng thức Bờrim, trong đú:
• Đặc tớnh kỹ thuật cơ bản:
Đối với mỏy tiện: đường kớnh vật gia cụng. Mỏy khoan: đường kớnh lỗ khoan vật gia cụng. Mỏy bơm nước: năng suất bơm m3/giờ.
Cỏc loại động cơ điện, mỏy phỏt điện: cụng suất động cơ, cụng suất mỏy phỏt.
Thiết bị lờn men, bỡnh chứa khớ lỏng, thiết bị lũ hơi lũ nấu, phải chọn cỏc mỏy cú cựng cấu tạo : thụng thường lấy chỉ tiờu độ lớn như dung tớch thựng lờn men, dung tớch bỡnh chứa, …
Đối với xe vận tải thường lấy trọng tải để so sỏnh, nhưng phải so sỏnh theo từng nhúm cấu tạo giống nhau ( cựng xe chạy xăng, diesel, 1 cầu, 2 cầu, 3 cầu, xe vận tải thựng, xe ben, xe vận tải chuyờn dựng).
• Hệ số điều chỉnh giỏ theo loại mỏy, thiết bị : Đối với mỏy, cụng cụ : 0,7 - 0,75
Đối với mỏy phỏt điện nếu hiệu suất giữa mỏy nổ và mỏy phỏt điện 90 - 95% : 0,8
Đối với cỏc loại mỏy, thiết bị xỏc định theo độ lớn : 0,8 - 0,85
Bước 5: Ước tớnh giỏ trị của tài sản thẩm định trờn cơ sở cỏc giỏ bỏn cú thể so sỏnh được sau khi đó điều chỉnh theo cụng thức:
Giỏ trị TSTĐ = Giỏ trị TSSS x Hệ số điều chỉnh x CLCLCLCL(%)(%)TSTDTSSS Trong đú:
Giỏ trị tài sản so sỏnh: Là giỏ mua bỏn trờn thị trường mà người định giỏ cú được.
Hệ số điều chỉnh: Là hệ số dựng để điều chỉnh tài sản so sỏnh về cựng điều kiện tương đồng với tài sản thẩm định. Hệ số điều chỉnh cú thể bằng 1 ( nếu tài sản thẩm định tương đồng với tài sản so sỏnh), lớn hơn 1 (nếu tài sản thẩm định tốt hơn tài sản so sỏnh), nhỏ hơn 1 (nếu tài sản thẩm định kộm hơn tài sản so sỏnh).
Chất lượng cũn lại (CLCL%) : Do người thẩm định tài sản đỏnh giỏ căn cứ vào hao mũn, năng suất, quỏ trỡnh khai thỏc, thời gian sử dụng, sự lỗi thời cụng nghệ và cỏc yếu tố khỏc của mỏy, thiết bị, phương tiện vận tải đú.
* Vớ dụ thực tế về việc vận dụng quy trỡnh thẩm định giỏ mỏy, thiết bị thế chấp theo phương phỏp so sỏnh tại AREV - Hà Nội:
ACB nhận thế chấp động sản của cụng ty Xuõn Trường là ụ tụ LUXUS LX570. ACB đó đề nghị AREV - Hà Nội định giỏ giỏ trị của động sản thế chấp này.
AREV - Hà Nội tiến hành định giỏ động sản thế chấp này. Quy trỡnh thẩm định giỏ động sản theo phương phỏp so sỏnh như sau:
+ Xỏc định vấn đề:
• Định giỏ ụ tụ LEXUS LX570 cho mục đớch thế chấp tại ACB. • Hướng dẫn khỏch hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ tài sản.
• Nhận hồ sơ tài sản và kiểm tra bộ hồ sơ tài sản của khỏch hàng.
• Hướng dẫn khỏch hàng điền phiếu yờu cầu cung cấp thụng tin tư vấn giỏ động sản sau khi phũng giao dịch/ chi nhỏnh tiếp nhận hồ sơ tài sản của khỏch hàng.
• Lập phiếu đề nghị thẩm định động sản (theo mẫu) điền đầy đủ thụng tin thiết yếu: số điện thoại liờn lạc của khỏch hàng, gửi kốm hồ sơ tài sản tối thiểu, phiếu yờu cầu cung cấp thụng tin/ tư vấn giỏ động sản ( bản chớnh).
• Tiếp nhận hồ sơ tài sản thẩm định và kiểm tra hồ sơ tài sản, cỏc chứng từ cần thiết.
+ Lập kế hoạch định giỏ:
• Nhận biết về tài sản: nhõn viờn thẩm định tỡm hiểu sơ bộ về ụ tụ LUXUS LX570 ( thụng qua cỏc giấy tờ do khỏch hàng cung cấp): Về chứng từ phỏp lý:
Đăng ký xe ụ tụ số 000XXX do cục cảnh sỏt giao thụng đường bộ đường sắt Hà Nội cấp cho cụng ty Xuõn Trường ngày 12/10/2011.
Sổ chứng nhận kiểm định số: BA 044XXX. Đặc điểm về động sản:
Số lượng: 01 chiếc.
Năm, nơi sản xuất: 2011, Nhật Bản.
Thời gian bảo trỡ, bảo dưỡng: Định kỳ theo quy định của nhà sản xuất. Thời điểm đưa vào sử dụng: 10/2011. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tớnh thụng dụng, phổ biến của động sản: Phổ biến.
• Nhận biết và tỡm hiểu cỏc nguồn thụng tin tin cậy liờn quan thị trường đó và đang giao dịch của ụ tụ LUXUS LX570 trờn mạng internet, trong thụng tin lưu trữ của cụng ty hoặc người quen.
• Hẹn khỏch hàng ngày, giờ thẩm định thực tế. + Thẩm định thực tế và thu thập thụng tin:
• Chuẩn bị tài liệu liờn quan đến động sản và dụng cụ (mỏy ảnh). • Kiểm tra hiện trạng:
Đỏnh giỏ sự phự hợp giữa thực tế động sản với hồ sơ phỏp lý. Kiểm tra về số lượng: 01 chiếc.
Ghi chộp cỏc số liệu của mỏy, thiết bị: Qua điều tra, cú thụng tin về động sản như sau:
Hiệu: LEXUS. Model: LX 570
Nơi sản xuất: Nhật Bản. Năm sản xuất: 2011
Đặc tớnh kỹ thuật cơ bản: màu trắng, 08 chỗ, số tự động, cửa núc, hệ thống lỏi cú trợ lực, xe chạy bằng nhiờn liệu xăng, thể tớch làm việc của động cơ là 5.663 cm3.
Bắt đầu sử dụng: thỏng 10/2011. Số km đó chạy: 40.363 km.
Tỡnh trạng hoạt động của động sản: Xe hoạt động bỡnh thường tại thời điểm định giỏ.
Mục đớch sử dụng của động sản: Phục vụ nhu cầu đi lại. Khả năng chuyển nhượng: Bỡnh thường.
Chất lượng cũn lại: 95%.
+ Thu thập thụng tin, tổng hợp và phõn tớch thụng tin, kết quả định giỏ được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1. Bảng đỏnh giỏ tài sản so sỏnh
Đặc điểm của TSTĐ Đặc điểm của TSSS Giỏ trị tớnh theo phương phỏp so sỏnh. - Hiệu: LUXUS - Model: LX 570 - Nơi sản xuất: Nhật Bản. - Năm sản xuất: 2011 - Đặc tớnh kỹ thuật cơ bản: + màu trắng + Số ghế ngồi: 08 chỗ + Số tự động, cửa núc +Hệ thống lỏi: cú trợ lực + Loại nhiờn liệu: xăng + Thể tớch làm việc của động cơ: 5.663 cm3. - Bắt đầu sử dụng: thỏng 10/2011. - Số km đó chạy: 40.363 km. - Chất lượng cũn lại: * Thụng tin 1: Xe LUXUS LX570 5.7l, sản xuất 2011, tại Nhật Bản, số tự động, cửa sổ núc, màu trắng, 08 chỗ, xe chạy lướt, đó chạy được 11.429 km. - CLCL: 98% - Giỏ: 218.000 USD (đó trừ VAT). - Ngày cú thụng tin: thỏng 02/2012. * Thụng tin 2: Xe LUXUS LX570 5.7l, sản xuất 2011, tại Nhật Bản, số tự động, cửa sổ núc, màu trắng, 08 chỗ, xe đó chạy được Giỏ trị tài sản thẩm định = Giỏ trị TSSS x Hệ số điều chỉnh x CLCL(%) của TSTĐ/ CLCL(%) của TSSS.
+ Sau khi tham khảo thụng tin, nhõn viờn thẩm định chọn thụng tin 2 làm thụng tin so sỏnh. + CLCL của TSTĐ: 95% + CLCL của TSSS: 95% + Hệ số điều chỉnh: 1 Vậy giỏ trị thẩm định là: (190.000 x 20.810) đồng x 1 x 95%/95% = 3.953.900.000 đồng.
95%. khoảng hơn 35.000 km. - CLCL: 95% - Giỏ: 190.000 USD (đó trừ VAT). - Ngày cú thụng tin: thỏng 02/2012. * Thụng tin 3: Xe LUXUS LX570 5.7l, sản xuất 2011, tại Nhật Bản, số tự động, cửa sổ núc, màu trắng, 08 chỗ, xe mới 100% - Giỏ: 240.000 USD (đó trừ VAT). Kết luận: Giỏ trị thẩm định động sản là: 3.953.900.000 đồng x 80% = 3.163.120.000 đồng.
Bằng chữ: Ba tỷ một trăm sỏu mươi ba triệu một trăm hai mươi nghỡn đồng.
Làm trũn: 3.163.000.000 đồng.
o ACB quy định giỏ trị thẩm định phương tiện vận tải đường bộ khụng vượt quỏ 80% giỏ trị tớnh theo phương phỏp so sỏnh. Đõy là tỷ lệ tối đa, tựy từng trường hợp cụ thể, nhõn viờn thẩm định ỏp dụng tỷ lệ thớch hợp.
o Áp dụng tỷ giỏ chuyển khoản do ACB cụng bố ngày 23/02/2012 là: 1USD = 20.810 đồng.
• Lập tờ trỡnh theo biểu mẫu đó được ban hành của AREV. • Nờu ra những hạn chế:
Rủi ro giỏ phương tiện vận tải cao. Tài sản thuộc diện mua bảo hiểm.
• Lập phiếu cung cấp thụng tin dựa trờn kết quả tớnh toỏn được của tờ trỡnh.
+ Ký duyệt tờ trỡnh và phiếu cung cấp thụng tin:
- Nhõn viờn thẩm định trỡnh tờ trỡnh thẩm định lờn cấp trờn trước khi thụng bỏo kết quả cho khỏch hàng.
- Người ký duyệt kiểm tra lại kết quả thẩm định và ký duyệt.
Nhận xột: Đõy là động sản phổ biến trờn thị trường, việc thu thập được thụng
tin so sỏnh dễ dàng và đỏng tin cậy. Do vậy thẩm định viờn đó tiến hành thẩm định giỏ theo phương phỏp so sỏnh. Cỏc tài sản so sỏnh là rất tương đồng với tài sản cần thẩm định. Tuy nhiờn thỡ việc đỏnh giỏ chất lượng cũn lại phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viờn, chủ yếu đỏnh giỏ theo kinh nghiệm, ít khi làm theo cụng thức; và việc ỏp dụng tỷ lệ điều chỉnh theo quy (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});