II. Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể
2. Cho thuê nhà
2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà
Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây
- ử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận - Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận - Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra - Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng
- Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận Bên thuê nhà ở có các quyền sau đây
- Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận
- Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản
- Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
- Được tiếp tục thuê theo các thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;
- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi: bên cho thuê không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; tăng giá thuê nhà bất hợp lý; quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Muốn đơn phương chấm dứt, phải báo cho bên kia biết trước 1 tháng, nếu không có thỏa thuận khác.
2.3 Các trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
- Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà;
- Nhà cho thuê không còn;
- ên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;
- Nhà cho thuê phải phá dỡ do hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch của nhà nước.
3. Thế chấp bất động sản
Qui định về thế chấp bất động sản (không phải là đất đai) được qui định tương tự như thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
Tài sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Trong trường hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ.
4. Bảo lãnh bằng bất động sản
Qui định về bảo lãnh bằng bất động sản (không phải là đất đai) được qui định tương tự như thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Việc bảo lãnh phải đựơc thành lập văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản bảo lãnh phải được công chứng hoặc chứng thực.
ên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh.
Khi nhiều người cùng bảo lãnh một nghĩa vụ thì họ phải liên đới thực hiện việc bảo lãnh, trừ trường hợp có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định bảo lãnh theo các phần độc lập; bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người bảo lãnh liên đới phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.
Khi một người trong số những người bảo lãnh liên đới đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh thì có quyền yêu cầu những người bảo lãnh còn lại phải thực hiện phần nghĩa vụ của họ đối với mình.
Khi bên bảo lãnh đã hoàn thành nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi bảo lãnh, nếu không có thỏa thuận khác.
CHƢƠNG SÁU
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản
Theo qui định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Và tranh chấp đất đai là loại tranh chấp mà các bên bắt buộc phải hòa giải tại U ND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải. Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu hòa giải, U ND cấp xã phải tổ chức hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của U ND xã, phường, thị trấn.
iên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến Phòng tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến ở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, ở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu kết quả hòa giải là không thành, nghĩa là (1) các bên đều có mặt tại các buổi hòa giải nhưng không thống nhất giải quyết tranh chấp hoặc/và (2) một trong các bên hoặc các bên không có mặt tại các buổi hòa giải theo giấy triệu tập của U ND cấp xã thì tranh chấp đất đai đó sẽ được giải quyết theo một trong hai cách thức sau đây.
a. Giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loai giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định theo qui định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 Luật đất đai thì các bên tranh chấp có thể chọn Tòa án nhân dân để giải quyết theo qui định của ộ luật tố tụng dân sự theo như mục 5.1.3 dưới đây hoặc gửi đơn đến cơ quan hành chính để được giải quyết.
Cơ quan hành chính các cấp giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:
- Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, chủ tịch U ND cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng. Hoặc khởi kiện ra Tòa án hành chính cấp huyện theo qui định của Luật tố tụng hành chính (tham khảo thêm Luật tố tụng hành chính).
- Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngòai, tổ chức ở nước ngoài, cá nhân nước ngòai với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngòai, tổ chức nước ngòai, cá nhân nước ngòai với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến ộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện ra Tòa án hành chính của Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo qui định của Luật tố tụng hành chính; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của ộ trưởng ộ Tài nguyên và Môi trường sẽ được đưa ra trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ và là quyết định giải quyết cuối cùng.
b. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp có giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ qui định tại khoản 1,2,3 điều 100 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi tọa lạc của thửa đất tranh chấp. Nếu vụ kiện có yếu tố nước ngoài (một trong các bên đang ở nước ngoài; vụ án cần cơ quan nước ngoài xác minh, cung cấp chứng cứ) thì thẩm quyền sơ thẩm thuộc TAND cấp tỉnh (Tòa dân sự)
Trường hợp TAND cấp huyện giải quyết giải quyết theo trình tự sơ thẩm không thỏa đáng, các bên có quyền kháng cáo đến TAND cấp tỉnh (Tòa dân sự) nơi thửa đất tọa lạc để xét xử phúc thẩm. Trường hợp TAND cấp tỉnh giải quyết giải quyết theo trình tự sơ thẩm không thỏa đáng, các bên có quyền kháng cáo đến Tòa án nhân dân tối cao (Tòa phúc thẩm) để xét xử phúc thẩm. ản án phúc thẩm là bản án có hiệu lực pháp luật.
2. Giải quyết khiếu nại các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
- Quyết định hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại bao gồm:
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng;
+ Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; + Cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất.
- Hành vi hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại là hành vi của cán bộ, công chức nhà nước khi giải quyết công việc thuộc phạm vi nêu trên.
Trình tự giải quyết
Tổ chức, cá nhân khi phát hiện công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp, công chức địa chính xã, phường, thị trấn vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục, thời hạn đối với việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, làm thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận thì có quyền gửi đơn kiến nghị đến người có thẩm quyền theo quy định sau đây:
a. Đối với vi phạm của công chức địa chính xã, phường, thị trấn thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;
b. Đối với những vi phạm của công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp nào thì gửi kiến nghị đến thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai cấp đó;
c. Đối với vi phạm của thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp.
Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn kiến nghị, Chủ tịch Ủy ban nhân dân hoặc thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm xem xét, giải quyết và thông báo cho người có kiến nghị biết.