II. Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể
3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
3.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất động sản ngày càng cao, tuy nhiên, do đặc tính của bất động sản là không thể di dời nên giữa người bán, người mua và bất động sản luôn tồn tại khoảng cách. Do vậy, điều kiện để người bán và người mua gặp nhau là khó khăn. Chính vì thế mà xuất hiện dịch vụ có tên gọi là dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản vừa là nơi trưng bày, cung cấp thông tin về bất động sản cần bán và cũng là nơi người có nhu cầu mua bất động sản có thể tìm kiếm thông tin về bất động sản phù hợp với nhu cầu của mình.
Có thể nói rằng, với vai trò là cầu nối giữa người mua và người bán, đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản cùng lúc thực hiện hai quan hệ. Trong mối quan hệ với người có nhu cầu bán, đơn vị cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có vai trò như là đại lý ký gửi, bên có trách nhiệm quảng bá và cung cấp thông tin về bất động sản nhằm huyển nhượng bất động sản trong thời gian sớm nhất và giá bán tốt nhất. Xét trong mối quan hệ với người có nhu cầu mua, đơn vị cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có nhiệm vụ giới thiệu, cung cấp thông tin về bất động sản, nhằm hướng d n và thuyết phục người có nhu cầu mua bất động sản đó. Như vậy, cùng với vài trò trung gian, đơn vị cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có vai trò như là cầu nối giúp người mua và người bán có điều kiện để thực hiện giao kết với nhau.
3.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
a. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
b. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
c. àn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
3.3 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
a. àn giao dịch bất động sản thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
b. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3.4 Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản sản
a. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
b. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
c. Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
d. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. e. Các quyền khác trong hợp đồng dịch vụ với khách hàng.
3.5 Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản sản
a. ảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
b. Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
c. ảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định.
d. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
e. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật. f. ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
g. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng dịch vụ với khách hàng.
3.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản động sản
3.6.1 Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a. Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản;
b. Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c. Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
d. Các quyền khác trong hợp đồng dịch vụ.
3.6.2 Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a. Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
b. Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
c. ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; d. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng dịch vụ.
4. Dịch vụ tƣ vấn, quản lý bất động sản
4.1 Điều kiện và nội dung hoạt động tƣ vấn bất động sản
a. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
4.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ tƣ vấn bất động sản bao gồm:
a. Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b. Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; c. Tư vấn về tài chính bất động sản;
d. Tư vấn về giá bất động sản;
e. Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4.3 Điều kiện và nội dung hoạt động dịch vụ quản lý bất động sản
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là:
- Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
- Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường; các bộ phận khác (nếu có);
- Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của ộ Xây dựng.
1.1 Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
a. Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
b. Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c. Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
d. Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;
e. Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
f. Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
g. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
CHƢƠNG BỐN
CÁC QUYỀN GIAO DỊCH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1. Điều kiện để quyền sử dụng đất đƣợc đƣa vào kinh doanh bất động sản
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 (áp dụng từ 01/7/2014) người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, người sử dụng đất còn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong một số trường hợp luật định.
Tuy nhiên, tuỳ từng trường hợp, các đối tượng được cấp quyền sử dụng đất có đầy đủ hoặc bị hạn chế các quyền nêu trên
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. (Điều109, 110 LĐĐ)
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; người mua tài
sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có các quyền như trên nhưng các tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì áp dụng theo luật dân sự (theo hợp đồng do các bên thỏa thuận)
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không có thu tiền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn (trong thời hạn thuê đất) bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có các quyền như trên nhưng các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thì áp dụng theo luật dân sự.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại nếu trả tiền thuê đất hàng năm. Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại.
- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có quyền bán, thế chấp, để thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
2. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển quyền sử dụng đất được thông qua hợp đồng, trừ trường hợp được thừa kế quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về thừa kế.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền