II. Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể
7. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn;
- Thời hạn góp vốn;
- Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;
- Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn; - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
7.1 Quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
ên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
- Giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận;
- Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;
- Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết;
- Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh tóan phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh tóan không đầy đủ.
7.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đất
ên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- ảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. ên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh.
CHƢƠNG NĂM
CÁC QUYỀN GIAO DỊCH CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG ÁP DỤNG ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI)
Với tư cách là người chủ sở hữu tài sản là bất động sản (ngoài đất đai), chủ sở hữu được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình.
Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để quản lý, nắm giữ tài sản nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có qui định khác.
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó và phải tuân theo thủ tục do luật định.
Để định đoạt tài sản, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, để thừa kế tài sản mà mình là chủ sở hữu. Quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp pháp luật có qui định, thí dụ khi tài sản đem bán là di tích lịch sử, văn hóa thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua; pháp nhân, cá nhân hoặc chủ thể khác được quyền ưu tiên mua tài sản trong một số trường hợp thì khi bán tài sản này, chủ sở hữu phải dành ưu tiên quyền mua cho những chủ thể đó.
Về quyền sở hữu nhà, theo Điều 7 và Điều 159 Luật nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ 01/7/2015), các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Điều 159 của Luật này. Cụ thể là:
1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; đối tượng này yêu cầu phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
b. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); đối tượng này yêu cầu phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
c. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối tượng này yêu cầu phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của luật.