BÀI GIẢNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI GIẢNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Các nội dung chính của Luật đất đai liên quan

đến Kinh doanh bất động sản

 Luật ĐĐ năm 1988 (chưa công nhận thị trường

QSDĐ); Luật ĐĐ năm 1993 (công nhận đất đai có giá trị), Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật ĐĐ

sửa đổi, bổ sung năm 2001.

 Điểm mới của Luật đất đai năm 2003 (12 chương,

145 điều):

cho thuê đất;

Ph m vi đi u ch nh ạm vi điều chỉnh ều chỉnh ỉnh

Ph m vi đi u ch nh ạm vi điều chỉnh ều chỉnh ỉnh

- Quyền và trách nhiệm của Nhà nước (đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý

về đất đai)

- Chế độ quản lý và sử dụng đất

- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối tượng áp dụng

 Các cơ quan nhà nước thực hiện quyền và

nghĩa vụ của Nhà nước;

 Người sử dụng đất;

 Các đối tượng khác có liên quan đến quản lý,

sử dụng đất

Một số khái niệm cơ bản

chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

là việc NN cấp GCN QSDĐ lần đầu cho người đó

khác chuyển QSDĐ thông qua chuyển đổi, chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng

QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới

QSDĐ hoặc thu lại đất đã giao

thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của SDĐ

Sở hữu đất đai

 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai

như sau:

hoạch, kế hoạch SDĐ;

+ Quy định hạn mức giao đất và thời hạn SDĐ;

+ Giao đất, cho thuê đất, thu hồi, cho phép chuyển mục đích

sử dụng;

+ Định giá đất;

+ Điều tiết các nguồn lợi từ đất (thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất, thu thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ;+ Trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua việc giao đất,

cho thuê đất, công nhận QSDĐ;

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất

phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao

đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với

người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với

tổ chức, cá nhân nước ngoài

phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Lựa chọn hình thức sử dụng đất đối với trường hợp

thực hiện DAĐTXD nhà ở để cho thuê

Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho

thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê

nhân hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

được lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở

để cho thuê

Đất được tham gia TTBĐS

 Đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSDĐ;

 Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào TTBĐS.

dụng và cho phép các loại đất này nếu được chuyển

nhượng thì đều được tham gia TTBĐS)

Điều kiện để đất tham gia TTBĐS

 Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu

người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

 Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê

để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất: không thu tiền sử dụng đất; có thu tiền sử dụng đất;

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế: sử dụng đất thuê; nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích

sử dụng đất

 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở

NN, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất

 Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có HĐ;

 Tặng cho, thừa kế QSDĐ phải có văn bản;

 HĐ hoặc văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký tại VP đăng ký QSDĐ;

 DN chuyển QSDĐ thì HĐ phải có công chứng.

 Khi chuyển QSDĐ, người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ theo PL.

Luật nhà ở

 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 (chưa quy định về quản lý nhà nước về nhà ở, sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, nhà ở đối với người người nước ngoài, người VN định cư ở nước

ngoài, các giao dịch về tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo

lãnh, đổi nhà ở, uỷ quyền quản lý nhà ở )

 Luật nhà ở năm 2006: 153 điều, 9 chương.

 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

 Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định

90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

Điều kiện để cấp GCN QSHNƠ

 Thuộc đối tượng được sở hữu nhà:

- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;

- Người VN định cư ở nước ngoài;

- Tổ chức, cá nhân NN.

 Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu

tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở

và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Thẩm quyền cấp GCNQSHNƠ

 UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ cho tổ chức

Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ.

 UBND cấp huyện cấp GCNQSHNƠ cho cá nhân.

Yêu cầu của dự án phát triển nhà ở

DAPTNƠ gồm: DAPTNƠ thương mại, DAPTNƠ xã hội,

DAPTNƠ công vụ

nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;

HTKT, HTXH

về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng

phê duyệt Nếu thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì

CĐT phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận

Chủ đầu tư DAPTNƠ thương mại

 Chủ đầu tư bao gồm: DN trong nước theo LDN; Nhà đầu

tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư theo Luật Đầu tư; HTX được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật HTX

 Điều kiện của CĐT DAPTNƠ thương mại:

nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

- Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án

không thấp hơn 15% TMĐT của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% TMĐT của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

 Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần

 Trường hợp CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước

của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ

được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã

được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần

móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà

ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

 Giá mua bán, cho thuê, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận trong hợp đồng.

Nhà ở xã hội

 Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

nhân dân hưởng lương từ NSNN

khu chế xuất, khu công nghệ cao

hoặc mua nhà ở thuộc SHNN;

trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;

Nhà ở xã hội

án KĐTM, DAPTNƠ thương mại hoặc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án

phát triển nhà ở xã hội

quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của

người thuê trong một thời gian quy định

- Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được

ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua

- Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định để được cấp

GCNQSHNƠ

Thời gian bảo hành nhà ở

Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu

tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng

và được quy định như sau:

- Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư

từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1 Trong giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế

chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà

ở phải có:

- Có GCNQSH đối với nhà ở;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2 Trường hợp nhà ở cho thuê còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác

3 Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu

chuẩn theo quy định

Hợp đồng về nhà ở

 Phải có chứng nhận của công chứng hoặc

chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà

ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài

 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở

để cho thuê tại VN được CQNN có thẩm quyền cấp GCNQSHNƠ đối với nhà ở đó Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong GCNĐT và

được ghi rõ trong GCNQSHNƠ

 Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt

Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên và

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê

nhà ở tại Việt Nam.

Người VN định cư ở nước ngoài

 Người VN định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài

tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ

sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do UBTVQH quy định được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam.

 Người VN định cư ở nước ngoài không thuộc diện trên đã về VN cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc

Bộ luật Dân sự

 7 phần, 36 chương, 777 điều.

 11 nguyên tắc cơ bản (Điều 4):

Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận:

- Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được PL bảo đảm, nếu không vi phạm điều cấm của PL, không trái với đạo đức XH

- Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản bên nào

- Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng)

Vấn đề chung

 BLDS không quy định phạt vi phạm là một trong

các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà các bên có thể thoả thuận về phạt vi phạm là một trong các nội dung của HĐ.

 Các biện pháp bảo đảm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc,

ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp (phân biệt cầm cố

và thế chấp: cấm cố là bên cầm cố phải chuyển giao TS cho bên nhạn cầm cố giữ, thế chấp là bên thế chấp được giữ TS thế chấp)

 NLHVDS: Khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ DS

Các quyền và nghĩa vụ dân sự

liên quan đến BĐS

từ người chiếm hữu ngay tình

BĐS

Giao kết hợp đồng

 Nguyên tắc: Tự do nhưng không trái với đạo đức XH; tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

 Khi nào đề nghị giao kết HĐ có hiệu lực?

- Do bên đề nghị ấn định

- Nếu bên đề nghị không ấn định thì đề nghị giao kết

HĐ có hiệu lực kể từ khi bên được đề nghị nhận

được đề nghị đó.

Pháp luật về Đầu tư

 Luật đầu tư năm 2005;

 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư

 Nghị định 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 về đầu tư theo hình thức BOT, BTO, BT

Phạm vi điều chỉnh

Nam ra nước ngoài

(Đây là Luật về thủ tục: đăng ký DAĐT, thẩm tra DA và cấp GCNĐT; Điều chỉnh DA; các hình thức ĐT: BCC,

BOT, BTO, BT; xin ưu đãi ĐT; ĐT ra nước ngoài và cấp GCNĐT ra nước ngoài; quản lý ĐT, kinh doanh bằng vốn

Đối tượng áp dụng

 Nhà đầu tư trong nước;

 Nhà đầu tư nước ngoài;

 Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động ĐT.

Phân loại DAĐT

nước sở hữu hơn 51% vốn điều lệ

trở lên

1 DAĐT không phải làm thủ tục đăng ký:

Các DAĐT phải đăng ký ĐT

Dự án phải thẩm tra đầu tư

 DAĐT có quy mô vốn ĐT từ 300 tỷ đồng trở lên, không thuộc Danh mục ĐT có điều kiện;

 DAĐT có quy mô vốn ĐT dưới 300 tỷ đồng trở lên, thuộc Danh mục ĐT có điều kiện;

 DAĐT có quy mô vốn ĐT từ 300 tỷ đồng trở lên, thuộc Danh mục ĐT có điều kiện;

 DAĐT do TTCP chấp thuận chủ trương ĐT (Đ37 NĐ 108).

Thẩm quyền cấp GCNĐT

 Ban Quản lý thực hiện việc đăng ký đầu tư, cấp

GCNĐT đối với các dự án sau:

- DAĐT trong KCN, KCX, KCNC, KKT, bao gồm cả các DAĐT đã được TTCP chấp thuận chủ trương đầu tư

- DAĐT phát triển kết cấu hạ tầng KCN, KCX, KCNC

 UBND cấp tỉnh (Sở KHĐT):

DAĐT đã được TTCP chấp thuận chủ trương ĐT;

- DAĐT phát triển kết cấu hạ tầng KCN, KCX, KCNC đối với những địa phương chưa thành lập BQL KCN

Pháp luật về xây dựng

 Luật Xây dựng năm 2003;

 Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về QHXD

 NĐ 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về

quản lý chất lượng công trình

 NĐ 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý DAĐTXDCT

 NĐ 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi

NĐ 16/2005/NĐ-CP

Một số khái niệm

 Hoạt động XD gồm: Lập QHXD, lập DAĐTXDCT,

khảo sát XD, TKXDCT, thi công XDCT, giám sát

TCXDCT, lựa chọn nhà thầu và các hoạt động khác có liên quan đến XDCT

giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các CT khác

 CĐT XDCT là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý

và sử dụng vốn để ĐTXDCT

 Báo cáo ĐT XDCT là hồ sơ xin chủ trương ĐTXDCT

để cấp có thẩm quyền cho phép ĐT;

 DAĐTXDCT là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc

bỏ vốn để XD mới, cải tạo, mở rộng CTXD, bao gồm:

thuyết minh và TKCS

Loại và cấp công trình

yêu cầu kỹ thuật, VLXD và tuổi thọ CT

loại được chia thành 5 cấp: đặc biệt, cấp I……gồm:

Quy hoạch xây dựng

- UBND huyện: loại 4, loại 5

Báo cáo đầu tư

 Các DA quan trọng quốc gia theo NQ

66/2006/QH11: CĐT lập BCĐT trình CP xem xét để trình QH thông qua chủ trương ĐT và cho phép ĐT

 Các DA khác CĐT không phải lập BCĐT

 Đ/v DA nhóm A không có trong QH ngành đã được phê duyệt thì CĐT báo cáo Bộ quản lý ngành bổ sung QH hoặc trình TTCP chấp

thuận bổ sung QH trước khi lập DAĐTXDCT.

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng

phục vụ XDCT chính;

QHXD được duyệt, CT thuộc DAĐTXD được duyệt;

1/500 đã được duyệt;

thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;

điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có QHXD được duyệt

Thẩm quyền cấp GPXD

 UBND tỉnh cấp GPXD đối với các CTXD có quy

mô lớn, CT có kiến trúc đặc thù, CT tôn giáo, các CTXD khác theo quy định của CP

 UBND huyện cấp: CT trong đô thị, các trung tâm cụm xã

 UBND xã cấp ở những điểm dân cư nông thôn đã

có QHXD được duyệt + điểm dân cư do UBND huyện uỷ quyền.

Thi tuyển thiết kế kiến trúc

 Trụ sở UBND từ cấp huyện trở lên;

 Công trình văn hoá, thể thao và công trình công

cộng khác có quy mô cấp I, cấp đặc biệt;

 CTXD có kiến trúc đặc thù trong đô thị từ loại 2 trở lên như: tượng đài, cầu, trung tâm phát thanh, truyền hành, nhà ga đường sắt trung tâm, nhà ga hàng

không quốc tế, CT được XD tại vị trí có ảnh hưởng quyết định đến cảnh quan kiến trúc, CT là biểu

tượng về truyền thống VH-LS của địa phương;

 Người quyết định đầu tư quyết định việc tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc CTXD

Pháp luật về doanh nghiệp

 Luật Doanh nghiệp 2005: 10 chương, 172

điều

 Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2005 về đăng ký kinh doanh

 Nghị định 139/2007/NĐ-CP ngày 5/9/2007

hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của

Luật DN