Bài giảng kinh doanh bất động sản chương 3

1 CHƯƠNG 3 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I. Khái niệm, đặc điểm đầu tư BĐS 1. Khái niệm * Đầu tư - Đầu tư là sự hi sinh các yếu tố nguồn lực hiện tại để có được các lợi ích kỳ vọng trong tương lai - Đầu tư là quá trình ứng trước các yếu tố nguồn lực để đạt được mục tiêu định trước (Luật DN) - Đầu tư là sự đánh đổi giữa lợi ích và rủi ro * Khái niệm Nhà đầu tư: Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam bao gồm : - Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật Doanh nghiệp; - Hợp tác xã, liên hiệp các hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật đầu tư có hiệu lực; - Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh; - Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài; - Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật. + Các hình thức đầu tư : - Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư. - Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư. + Hoat động đầu tư : Là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm các khâu: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và quản lý dự án đầu tư. + Vốn đầu tư : Là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu tư trên một địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. 2 + Vốn đầu tư nhà nước là vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước,vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn đầu tư phát triển của nhà nước và các nguồn vốn nhà nước khác . + Chủ đầu tư : Là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư . * Khái niệm đầu tư Bất động sản: Là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đàu tư nói chung là đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước. Đầu tư Bất động sản cần chú ý: - Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ… - Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án. Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư. - Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án. - Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện: + Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận. + Về kinh tế - xã hội: Sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực quốc gia… - Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. + Các lợi ích mang lại • Mang lại luồng thu nhập, sinh lời • Thay đổi giá trị theo xu hướng tăng giá • Hưởng lợi từ nguồn vốn vay • Kiểm soát đầu tư cá nhân • Rào cản bảo toàn vốn trước lạm pháp • An toàn vì bất động sản là nhu cầu cơ bản • Đa dạng hoá danh mục đầu tư 3 Những lợi ích trong đầu tư bất động sản Mang lại cho nhà QT nguồn thu nhập và đem lại khoản sinh lời cho nhà đầu tư. Bất động sản hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm. Có rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào BĐS. Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. Nhà đầu tư sẽ có lợi ích từ việc sở hữu mảnh đất bằng việc thu được lợi tức nếu lợi ích kinh tế của miếng đất cao hơn so với các tài sản khác trong khu vực. Thay đổi giá trị bất động sản theo thời gian. Một số thay đổi có thể gây ra do lạm phát, một số khác có thể do thay đổi cung, cầu trên thị trường, những cải tiến trên mảnh đất, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi nhu cầu của xã hội. Lợi ích tài chính là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư. Nhà đầu tư được hưởng lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại do đầu tư. Nhiều nhà đầu tư có cảm giác rằng bởi vì phần lớn số tiền đầu tư cho bất động sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với các loại hình đầu tư khác. Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư cho BĐS trở nên hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư. Họ muốn chủ động quản lý khoản đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc đầu tư vào chứng khoán hoặc trái phiếu. Đối với những nhà đầu tư như vậy, cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi BĐS chính là điều họ đang tìm kiếm. An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư. Đất là nhu cầu cơ bản trong cuộc sống hiện đại, không phải vì đất cần để gieo trồng đối với thành thị mà thành thị là trung tâm của đời sống kinh tế hiện đại. Bất động sản cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm những tài sản đầu tư. Chúng ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu nhà đầu tư đa dạng hoá khoản mục đầu tư với các đặc tính tài chính khác nhau. Chính vì vậy, BĐS trở thành mục tiêu đầu tư của những công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay những công ty khác. Trong những năm gần đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm cho đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn. + Rủi ro • Thời gian đầu tư dài, có độ trễ, phản ứng chậm; • Tập trung vốn, khó phân tán rủi ro 4 • Không thể chia nhỏ như cổ phiếu • Khó rút khỏi thị trường 2. Xác định giá trị theo thời gian của tiền • Dòng tiền thay đổi giá trị theo thời gian • Mọi dự án đều liên quan đến chi phí và lợi ích. Chi phí, lợi ích xảy ra ở những mốc thời gian khác nhau. • Sự thay đổi số lượng tiền sau 1 thời đoạn nào đó chính là biểu hiện giá trị theo thời gian của đồng tiền. Các xác định * Giá trị tương lai * Giá trị hiện tại * Lãi suất cho vay - Lãi suất cho vay cố định - Lãi suất cho vay có thể điều chỉnh: là loại lãi suất vay thay đổi theo sự thay đổi của 1 chỉ số thị trường. Những chỉ số thị trường bao gồm: + Lãi suất bình quân của trái phiếu chính phủ + Lãi suất bình quân của khoản vay thế chấp trên thị trường Với loại lãi suất này, một phần rủi ro của khoản vay được chuyển cho người vay nếu thị trường biến động lãi suất. - Lãi suất cho vay quy định lại: là cách thức cho vay lấy lãi suất cố định làm tiêu chuẩn, thời hạn vay là 20 – 30 năm. Tuy nhiên, sau một thời kỳ (3-5 năm) khi số dư vốn đến hạn thì bên cho vay không thu hồi số dư vốn mà thực hiện tái cho vay số dư vốn đó (gồm cả gốc và lãi) với mức lãi suất mới. Sau 3- 5 năm, khi số dư vốn đến hạn, bên cho vay sẽ tiếp tục làm như vậy, hoạt động này thực hiện tuần hoàn cho đến hết thời hạn thỏa thuận. Dùng cách này trong toàn bộ thời gian vay, lãi suất có thể chia theo giai đoạn mà điều chỉnh theo lãi suất thị trường hiện tại. - Trả lãi vay bằng với tỷ lệ cổ tức của Công ty: là loại vay trong đó người cho vay cũng có được lợi ích kinh tế mà trước đây chỉ có người đi vay được hưởng mà người cho vay vẫn thu được lợi tức của người vay. VD: Vay với lãi suất 10%/năm; cổ tức 15%. 5 Nếu vay với lãi suất cố định trên, người cho vay chỉ được hưởng mức lợi tức thấp hơn so với mức cổ tức mà công ty chi trả, người cho vay bị thiệt 5%. Khi đi vay theo mức tổn thất trên được loại trừ. * Các loại lãi vay - Lãi suất danh nghĩa là lãi suất được ghi trên công cụ nợ hay hợp đồng tín dụng. - Lãi suất thực tế: là lãi suất chi trả thực tế khi sử dụng vốn vay, nó thể hiện mối quan hệ giữa số vốn vay và số tiền hoàn trả, thời hạn hoàn trả tiền. VD: Một nhà đầu tư thực hiện khoản vay thế chấp là 100.000 USD, hoàn trả gốc và lãi từng tháng trong vòng 25 năm, lãi suất vay 9%/năm. Bên cho vay yêu cầu người vay phải trả 2% tính trên số vay để thanh toán thủ tục phí (khoản phí ban đầu). Yêu cầu: - Hãy xác định lãi suất vay thực tế - Nếu người vay tất toán khoản vay vào thời điểm đáo hạn của năm thứ 5, lãi suất thực của khoản vay là bao nhiêu ? Lời giải Số tiền phải trả hàng tháng = Số tiền vay danh nghĩa x PMT (i,n) PMT: Số tiền trả mỗi tháng của 1 USD tiền vay, còn gọi là hệ số hoàn trả hàng tháng. PMT (9%, 25) = 0,008392 Số tiền phải trả hàng tháng = 100.000 x 0,008392 = 839,2 USD Số tiền vay thực tế = Số tiên vay danh nghĩa – Thủ tục phí = 100.000 – 100.000 x 2% = 98.000 USD Như vậy, người đi vay phải trả 839,2 USD/tháng trong vòng 25 năm để thanh toán hết khoản 98.000 USD. Lãi suất thực của khoản vay này chính là tỷ suất sinh lợi nội bộ khiến tổng giá trị hiện tại của các khoản 839,2 USD/ tháng được trả trong 25 năm (25 * 12 = 300 kỳ) bằng 98.000 USD Các xác định lãi suất thực: - B1: Xác định hệ số hoàn trả hàng tháng Số tiền phải trả hàng tháng = Số vay thực tế x Hệ số hoàn trả hàng tháng Hệ số hoàn trả hàng tháng = Số tiền phải trả hàng tháng/ Số vay thực tế = 839,2 3. Phân tích đầu tư BĐS • Mô hình không tính yếu tố thời gian của tiền tệ: 6 • So sánh thu vào và chi ra Lãi gộp = DT thuần – Giá vốn hàng bán • Mô hình có tính giá trị theo thời gian Phân tích tài chính khả thi: Khi thực hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư luôn phải đối diện với câu hỏi: việc đầu tư và BĐS có khả thi hay không? Hay nói cách khác khi đầu tư và kinh doanh BĐS này có đảm bảo thu nhập và trang trải các khoản nợ hay không? Giá kinh doanh BĐS là bao nhiêu thì đảm bảo thu nhập? Giá đầu tư BĐS tối đa là bao nhiêu thì đảm bảo lợi nhuận? Bên cạnh việc áp dụng các phương pháp thẩm định dự án đầu tư được rất nhiều nhà quản trị tài chính tiến hành hiện nay như NPV, IRR… các nhà đầu tư BĐS có thể sử dụng 2 phương pháp sau để phân tích tính khả thi của đầu tư BĐS trên cơ sở kế hoạch đầu tư đó vào hoàn cảnh thực tế với các điều kiện và giới hạn nguồn tài chính. Phương pháp cửa trước Phương pháp cửa sau * Một số chỉ tiêu dùng phân tích + Tỷ lệ đảm bảo nợ Tỷ lệ đảm bảo nợ = Thu nhập thực kinh doanh Số tiền hoàn trả hàng năm Ý nghĩa: Cứ 1 đồng nợ phải trả hàng năm được đảm bảo bởi bao nhiêu động thu nhập thực kinh doanh + Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: là tỷ lệ đảm bảo theo đó lợi nhuận kinh doanh vừa đủ để trả phí kinh doanh và trả nợ hàng năm. Tỷ suất bình quân tổn thất lãi = Phí kinh doanh + Số tiền vay hoàn trả hàng năm Tổng thu nhập (tiềm năng) + Hệ số trả nợ vay (tra bảng hoặc dùng công thức sau) PMT: số tiền trả mỗi tháng của 1 USD tiền vay, còn gọi là hệ số hoàn trả hàng tháng. Tra bảng PMT (r,n) Số tiền phải trả hàng tháng = số tiền vay x PMT Cách 2: 7 n r r PMT )1( 1 1    sử * Phương pháp cửa trước (sử dụng phù hợp với người đi vay) Vốn chủ sở hữu = Giá thành BĐS x (1 – Tỷ lệ vay vốn) Lượng tiền lãi yêu cầu VCSH = VCSH x Chi phí sử dụng vốn yêu cầu Giá trị khoản vay = Giá thành BĐS x Tỷ lệ vay vốn Số tiền phải trả hàng năm = Giá trị khoản vay x Hệ số trả nợ (năm) Thu nhập thực kinh doanh = Lượng tiền lãi yêu cầu VCSH + Số tiền phải trả hàng năm Tổng thu nhập thực tế = Thu nhập thực tế + Tổng chi phí kinh doanh Tổng lợi nhuận tiềm năng = Tổng thu nhập thực tế 1- Tỷ lệ không gian Giá cho thuê tối thiểu/m2 = Tổng lợi nhuận tiềm năng Diện tích thực cho thuê Ví dụ: Một tòa nhà văn phòng cho thuê nhỏ (diện tích cho thuê thực là 2527m2) được chào bán với giá 2.880.000 USD. Tỷ lệ tổn thất không gian hàng năm tính trên thu nhập thực là 8%. Công ty A dự định đầu tư và dự kiến chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tối thiểu phải đạt 6%/năm. Qua tiếp xúc với ngân hàng, Công ty có thể vay tối đa 75% giá trị mua với lãi suất 11,5%/năm, hoàn trả hàng tháng trong vòng 20 năm (không phạt trả trước hạn), nếu công ty đảm bảo được yêu cầu về tỷ lệ đảm nảo trả nợ và tỷ suất bình quân tổn thất lãi hàng năm, theo đó ngân hàng yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trả nợ tối thiểu là 1,2 và tỷ suất bình quân tổn thất lãi tối đa là 85%. Đồng thời qua khảo sát thị trường Công ty nhận thấy giá cho thuê văn phòng là 253USD/m2. Chi phí kinh doanh văn phòng mà công ty phải bỏ ra hàng năm là 100 USD/m2. Theo bạn Công ty A có nên đầu tư vào BĐS này không ? Lời giải 8 Đối với khoản vay TT Chỉ tiêu Giá trị 1 Giá thành bán (giá trị đầu tư BĐS) 2.880.000 2 Tỷ lệ vay (tính trên tổng VĐT) 75% 3 Giá trị khoản vay tối đa (1x2) 2.160.000 4 Hệ số hoàn trả (tháng): tra bảng 0,010664 5 Hệ số hoàn trả (năm) = 4x12 0,127968 6 Số tiền tối đa phải trả cho khoản vay hàng năm = 3 x 5 276.410,88 Đối với khoản vốn chủ sở hữu TT Chỉ tiêu Giá trị 7 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (tính trên tổng vốn đầu tư) 25% 8 Giá trị vốn chủ sở hữu đầu tư (tối thiểu) = 1 x 7 720.000 9 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu) 6% 10 Lượng tiền lãi vốn yếu cầu của chủ sở hữu = 8x9 43.200 TT Chỉ tiêu Giá trị 11 Thu nhập thực kinh doanh = 6 + 10 319.610,88 12 Phí kinh doanh (dùng để trang trải các chi phí duy tu, thay thế ) 100 13 Diện tích kinh doanh 2527 14 Tổng phí kinh doanh = 12 x 13 252.700 15 Tổng thu nhập thực tế KD = 11 + 14 527.310,88 16 Tỷ lệ tổn thất không gian 8% 17 Tổng thu nhập tiềm năng = 15/(1- tỷ lệ tổn thất không gian) 622.067,09 18 Giá cho thuê tối thiểu (17/13) (USD/m2) 246,17 19 tỷ suất bình quân tổn thất lãi (14 + 6)/17 85% = mức tối đa 20 Hệ số đảm bảo trả nợ = 15/6 1,16 < 1,2 Hệ số đảm bảo nợ thấp dẫn đến khoản vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro, hệ số này không đạt yêu cầu của người vay. PP này chỉ thỏa mãn được yêu cầu của người đầu tư (đóng góp của phần vốn chủ sở hữu) chứ không thỏa mãn yêu cầu 9 của người cho vay (khoản vay) nên ta cần xem xét các hạng mục trên từ góc độ của người cho vay bằng phương pháp phân tích khả thi cửa sau: * Phương pháp cửa sau (sử dụng phù hợp với người cho vay) Lượng tiền mặt thu nhập của nhà đầu tư có thể nhận (năm) = Thu nhập thực kinh doanh – Tiền trả nợ (năm) Lượng vốn CSH đầu tư hợp lý = Lượng tiền mặt thu nhập nhà đầu tư có thể nhận / Chi phí sử dụng vốn đầu tư Tiền trả nợ (năm) = Thu nhập thực kinh doanh Hệ số đảm bảo trả nợ Lượng tiền vay tối đa = Tiền trả nợ (năm) Hệ số trả nợ (năm) Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS = Lượng vốn CSH đầu tư hợp lý + Lượng tiền vay tối đa TT Chỉ tiêu Giá trị 1 Tổng thu nhập dự kiến = Giá thuê BQ x Diện tích KD = 253 x 2527 639.331 2 Tỷ lệ tổn thất không gian 8% 3 Tổng thu nhập thực dự kiến = 1 x (1-8%) 588.184,52 4 Tổng phí kinh doanh (100 x 2527) 252.700 5 Thu nhập thực kinhdoanh dự kiến = 3-4 335.484,52 TT Chỉ tiêu Giá trị 6 Hệ số đảm bảo nợ vay (tối thiểu) 1,2 7 Số tiền trả nợ (năm) = 5/6 279.570,43 8 Hệ số trả nợ (tháng) (vay 20 năm, lãi suất 11,5%/năm trả hàng tháng) 0,010664 9 Hệ số trả nợ (năm) = 8 x 12 tháng 0,127968 10 Lượng tiền vay (vốn gốc) tối đa = 7/9 2.184.690,18 Đối với khoản đầu tư của vốn chủ sở hữu TT Chỉ tiêu Giá trị 11 Lượng tiền mặt thu nhập mà chủ sở hữu được 55.914,09 10 hưởng (tối thiểu) = 5-7 12 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu) 6% 13 Lượng vốn CSH có thể đầu tư tối đa = 11/12 931.901,5 14 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS (giá BĐS nhà đầu tư có thể mua cao nhất) = 13+10 3.116.591,68 15 Tỷ trọng vốn vay trong giá trị BĐS đầu tư = 10/14 70,1% <75% 16 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi= (4+7)/1 83,25% <85% 17 Hệ số đảm bảo trả nợ = 5/7 1,2 = 1,2 Với kết quả này thì phương án đầu tư trên hoàn toàn khả thi và người cho vay có thể chấp nhận cho công ty A vay vốn. 3.1. Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư Bất động sản: - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao. - Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… - Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. - Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… - Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư. - Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu [...]... đầu tư bất động sản nước ngoài hợp tác với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam Với đặc điểm của các doanh nghiệp bất động sản trong nước hầu hết là lĩnh vực tay 21 trái, khi tình hình kinh tế biến động sẽ tác động mạnh đến hoạt động đầu tư bất động sản Họ có đất nhưng hạn chế về vốn Vì vậy, ở thời điểm này, các nhà đầu tư nước ngoài nếu mong muốn và quyết tâm thâm nhập thị trường bất động sản Việt... cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/ 2006/QH11 ngày 29/06/2006) Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm: - Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án căn hộ cho thuê; - Dự án trung tâm... ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam đang tăng vọt cùng với sự tăng mạnh FDI nói chung Xung quanh những xu hướng mới hiện nay liên quan đến đầu tư vào bất động sản, xin giới thiệu ý kiến của một số chuyên gia trong nước và quốc tế 10 Quy trình phát triển dự án kinh doanh BĐS Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển... hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư… 5 Vai trò của đầu tư Bất động sản Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá Kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá Điểm khác biệt của hàng hóa BĐS với các hàng hàng khác: + Hàng hoá Bất động sản. .. một xu hướng làm kinh doanh bất động sản mới, đó là hình thức liên kết, liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài Thông qua sự hợp tác này, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam sẽ giải được bài toán về vốn kinh doanh trong khi nhà đầu tư nước ngoài sẽ thuận lợi hơn về cơ hội và thủ tục đầu tư” Bài học 2: Hãy lựa chọn một đối tác trong nước (Ông Adam McCarty, Chuyên gia kinh tế - Công... hoạt động khác + Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản => Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh: - Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng - Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia Vì vậy đầu tư bất. .. trên thị trường bất động sản được phân ra thành hai đối tượng Một bộ phận xem đầu tư bất động sản là nghề tay trái, còn lại là những nhà đầu tư bất động sản thực thụ Sự khác nhau giữa hai đối tượng đầu tư này là quan niệm đầu tư Những nhà đầu tư bất động sản tay trái là những người có được sự thành công trong một lĩnh vực khác và họ chuyển khoản lợi nhuận ấy vào thị trường bất động sản khi thấy đó... chuyên nghiệp về quản lý, môi giới bất động sản ) để họ có được những chuyên gia môi giới, quản lý bất động sản chuyên nghiệp, đạt chuẩn đẳng cấp quốc tế, và từ đó có khả năng trực tiếp cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản lớn trên thế giới Có ý kiến nói là thị trường bất động sản Việt Nam đang “đóng băng”, chúng tôi cho rằng nếu nói như vậy thì thị trường bất động sản toàn thế giới cũng đang “đóng... trình phát triển quốc gia Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội 6 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản Việc phân loại theo các tiêu thức sau: -... Trump thì trong môi giới về bất động sản nên áp dụng các thủ thuật sau: (1) Tạo nên tính độc nhất cho bất động sản Một trong những quy luật cơ bản nhất của bản chất con người là chúng ta ai cũng muốn có thứ mà người khác muốn có hoặc không ai khác có được Nếu bạn nói với ai đó rằng bạn không muốn bán một khu bất động sản của mình, có thể họ sẽ muốn có được khu bất động sản đó hơn Thậm chí, có thể họ . thi: Khi thực hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư luôn phải đối diện với câu hỏi: việc đầu tư và BĐS có khả thi hay không? Hay nói cách khác khi đầu tư và kinh doanh BĐS này có đảm bảo thu nhập và. 931.901,5 14 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS (giá BĐS nhà đầu tư có thể mua cao nhất) = 13+10 3.116.591,68 15 Tỷ trọng vốn vay trong giá trị BĐS đầu tư = 10/14 70,1% <75% 16 Tỷ suất. đảm bảo thu nhập và trang trải các khoản nợ hay không? Giá kinh doanh BĐS là bao nhiêu thì đảm bảo thu nhập? Giá đầu tư BĐS tối đa là bao nhiêu thì đảm bảo lợi nhuận? Bên cạnh việc áp dụng các