Đang tải... (xem toàn văn)
Bài tập kinh doanh bất động sản_Cao Hiệu_58C_QLDDI) DẠNG 1 : NGUYÊN GIÁ TSCĐ :1) Theo phương pháp khấu trừ (chưa bao gồm thuế GTGT).2) Theo phương pháp trực tiếp (bao gồm thuế GTGT). Ví dụ : Xác định Nguyên giá TSCĐ : Công ty X mua 1 TSCĐ có :+ Giá nhập khẩu là 350 triệu đồng, thuế nhập khẩu : 30 %.+ Thuế suất thuế GTGT của hàng nhập khẩu là : 10 %.+ Chi phí vận chuyển giá thanh toán là 10,5 triệu đồng đã bao gồm thuế GTGT, suất thuế GTGTlà 5 %.+ Chi phí khác đã chi bằng tiền mặt (chưa có thuế GTGT) trước khi đưa TSCĐ đó vào sử dụnglà 40 triệu đồng, thuế GTGT là 4 triệu đồng.+ Thời hạn sử dụng TSCĐ đó là 10 năm. Yêu cầu : Tính Nguyên giá TSCĐ đó theo 2 phương pháp tính thuế GTGT khấu trừ và trực tiếp.
Bài tập kinh doanh bất động sản_Cao Hiệu_58C_QLDD I) DẠNG : NGUYÊN GIÁ TSCĐ : 1) Theo phương pháp khấu trừ (chưa bao gồm thuế GTGT) 2) Theo phương pháp trực tiếp (bao gồm thuế GTGT) * Ví dụ : Xác định Nguyên giá TSCĐ : - Công ty X mua TSCĐ có : + Giá nhập 350 triệu đồng, thuế nhập : 30 % + Thuế suất thuế GTGT hàng nhập : 10 % + Chi phí vận chuyển giá toán 10,5 triệu đồng bao gồm thuế GTGT, suất thuế GTGT % + Chi phí khác chi tiền mặt (chưa có thuế GTGT) trước đưa TSCĐ vào sử dụng 40 triệu đồng, thuế GTGT triệu đồng + Thời hạn sử dụng TSCĐ 10 năm - Yêu cầu : Tính Ngun giá TSCĐ theo phương pháp tính thuế GTGT khấu trừ trực tiếp * Giải : Nguyên giá TSCĐ : - Theo phương pháp triết trừ : NG = 350 triệu đồng + 350 triệu đồng 30 % + +40 triệu đồng = 505 (triệu đồng) + Giải thích : + Giả sử gọi chi phí vận chuyển giá tốn X (bao gồm thuế GTGT) : Ta có : X + X % = 10,5 triệu đồng X (1 + %) = 10,5 triệu đồng => X = - Theo phương pháp trực tiếp : NG = 350 trđ + 350 trđ 30 % + (350 trđ + 350 trđ 30 %) 10 % + 10,5 trđ + 40 trđ + trđ = 555 (trđ) II) DẠNG : CÁC PHƯƠNG PHÁP TÍNH KHẤU HAO TSCĐ : 1) Khấu hao đường thẳng : Phương pháp khấu hao bình quân theo thời gian sử dụng, cho mức khấu hao không đổi suốt thời gian sử dụng TSCĐ MCB = TCB = 100 % - NG : Nguyên giá TSCĐ - Gdt : Giá trị thu hồi lý TSCĐ - Nsd : Số năm sử dụng TSCĐ - MCB : Mức khấu hao hàng năm TSCĐ - TCB : Tỷ lệ khấu hao hàng năm TSCĐ 2) Phương pháp khâu hao theo tuổi : * Phương pháp tính mức khấu hao cho năm : Mki = NG Ti - Mki : Mức khấu hao TSCĐ năm thứ i - NG : Nguyên giá TSCĐ - Ti : Tỷ lệ khấu hao năm thứ i * Phương pháp tính Ti = + Nsd : Số năm sử dụng thiết bị + i : Chỉ số năm tính khấu hao 3) Phương pháp khấu hao theo khối lượng sản phẩm sản xuất : * Mức khấu hao TSCĐ phụ thuộc vào khối lượng sản phẩm sản xuất kỳ Mk = Qi ĐKH - Qi : Khối lượng sản phẩm sản xuất năm thứ i - ĐKH : Mức khấu hao TSCĐ cho đơn vị sản phẩm Với : ĐKH = - : Tổng khối lượng sản phẩm sản xuất đời hoạt động thiết bị 4) Phương pháp khấu hao số dư giảm dần : * Mức khấu hao hàng năm TSCĐ xác định cách lấy giá trị lại TSCĐ đầu năm năm tính khấu hao nhân với tỷ lệ khấu hao cố định hàng năm Mki = Gdi TKH - Mki : Mức khấu hao TSCĐ năm thứ i - Gdi : Giá trị lại TSCĐ đầu năm i (Gdi = Nguyên giá TSCĐ - Khấu hao lũy đầu năm thứ i) - TKH : Tỷ lệ khấu hao cố định hàng năm TSCĐ (TKH = Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng hệ số điều chỉnh) + Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng : TCB = 100 % + Hệ số điều chỉnh : TSCĐ có thời hạn sử dụng : - năm : 1,5 - năm : Trên năm : 2,5 * Ví dụ : Phương pháp khấu hao theo tuổi NG = 200 triệu đồng Nsd = năm Giải : Ta có : Ti = Mki = NG Ti t Ti Mki 0,33 66 0,26 52 0,2 40 0,13 26 0,06 12 * Ví dụ : Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần : NG = 200 triệu đồng Nsd = năm Giải : Ta có : - Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng : TCB = 100 % = 100 % = 20 % - Tỷ lệ khấu hao cố định hàng năm TSCĐ : (Với TSCĐ có thời hạn sử dụng năm : hệ số điều chỉnh = 2) TKH = 20 % = 40 % Thứ tự Cách tính khấu hao Mức khấu hao năm Mki = Gdi TKH Mức khấu hao lũy kế Giá trị lại TSCĐ Gdi = NG - Khấu hao lũy kế 200 200 40 % = 80 80 200 - 80 = 120 120 120 40 % = 48 128 200 - 128 = 72 72 72 40 % = 28,8 156,8 200 - 156,8 = 43,2 43,2 43,2 40 % = 17,28 174,08 200 - 174,08 = 25,92 25,92 25,92 40 % = 10,368 184,448 200 - 184,448 = 15,552 * Ví dụ : Cơng ty A mua xe ô tô Lexus với giá nhập chưa thuế tỷ, thuế nhập 50%, thuế tiêu thụ đặc biệt 130%, thuế GTGT 10% Chi phí vận chuyển 200 triệu đồng, bao gồm thuế GTGT 5% Thời hạn sử dụng xe ô tơ dự kiến 10 năm Tính ngun giá xe theo phương pháp trực tiếp Tính mức khấu hao năm thứ theo phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần Giải : Nguyên giá xe theo phương pháp trực tiếp : NG = tỷ + (2 tỷ 50%) + (2 tỷ 50% 130%) + 10% + 0,2 tỷ = 7,79 tỷ đồng Mức khấu hao năm thứ theo phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần : Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng : TCB = 100 % = 100 % = 10 % Tỷ lệ khấu khao cố định hàng năm xe : (Với TSCĐ có thời hạn sử dụng 10 năm : hệ số điều chỉnh = 2,5) TKH = 10 % 2,5 = 25 % Thứ tự Cách tính khấu hao Mức khấu hao năm Mki = Gdi TKH Mức khấu hao lũy kế Giá trị lại TSCĐ Gdi = NG - Khấu hao lũy kế 7,79 7,79 25 % = 1,9475 1,9475 7,79 - 1,9475 = 5,8425 5,8425 5,8425 25 % = 1,4606 3,4081 7,79 - 3,4081 = 4,3819 III) DẠNG : HIỆU QUẢ BỘ PHẬN : 1) Hệ số sinh lợi tài sản : ROA = - LN : Tổng lợi nhuận sau thuế phải trả kỳ - TS : Tổng tài sản hay tài sản bình quân 2) Hệ số sinh lợi vốn chủ sở hữu : ROE = - LN : Lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp - TS : Tổng số vốn chủ sở hữu doanh nghiệp * Ví dụ : cơng ty xây dựng có tổng tài sản 1000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu 400 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 200 tỷ Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 20 %, tức phải trả 40 tỷ đồng Tính ROA, ROE Giải : ROA = 100 % = 16 % ROE = 100 % = 40 % * Ví dụ : Tính đến hết ngày 31/12/2015, Công ty CP XNK XD Việt Nam - Vinaconex có Tổng tài sản ngắn hạn 4.500 tỷ đồng Tổng tài sản dài hạn 5.600 tỷ đồng Tổng nợ phải trả 4.800 tỷ đồng Lợi nhuận trước thuế Công ty năm 2015 500 tỷ đồng, thuế TNDN 20%, tức phải trả 100 tỷ đồng Tính tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) Công ty năm 2015 Giải : ROE = = x100% = 7,54% IV) DẠNG : GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA TIỀN TỆ : 1) Lãi suất đơn : lãi suất tính khoản đầu tư ban đầu FV = PV(1+r.n) 2) Giá trị tương lai (Lãi suất kép lãi suất gộp) : - Lãi suất gộp lãi suất tính lãi suất - Sau thời gian tiền lãi nhập vào vốn gốc để tính lãi cho giai đoạn FV = PV(1+r)n * Ý nghĩa : Biết PV tìm FV, đầu tư PV đồng n năm đến kỳ hạn lũy tích FV đồng 3) Giá trị (Tính chiết khấu) : PV = * Ý nghĩa : Biết FV tìm PV, muốn có FV đồng năm thứ n tương lai từ năm đầu phải bỏ vốn FV đồng 4) Biết C tìm FV : FV = C * Ý nghĩa : Nếu hàng năm đầu tư C đồng đặn n năm cuối năm thứ n lũy tích FV đồng 5) Biết FV tìm C : C = FV * Ý nghĩa : Nếu có FV đồng năm thứ n tương lai hàng năm phải đầu tư đặn C đồng 6) Biết C tìm PV : PV = C * Ý nghĩa : Nếu hàng năm có khả trả nợ đặn C đồng n năm số vốn vay năm đầu PV đồng 7) Biết PV tìm C : C = PV * Ý nghĩa : Nếu năm đầu vay vốn PV đồng thời hạn n năm hàng năm phải trả đặn lãi lẫn gốc C đồng (hình thức bán trả góp) * Ví dụ : nhà đầu tư có 100 $ gửi vào ngân hàng với lãi suất r = % - Tính lãi suất đơn, lãi suất kép Giải : - Lãi suất đơn : 100(1 + 0,06 3)= 118 $ - Lãi suất kép : 100 (1 + 0,06)3 = 119,1016 $ * Ví dụ : ơng A có 1200 $ tài khoản, sau năm bỏ thêm 1400 $ vào tài khoản sau năm lại bỏ tiếp 1000 $ vào tài khoản Hỏi sau năm có tiền tài khoản, biết lãi suất tiết kiệm % Giải : $ 1200 1400 1000 Năm ? Sau năm, số tiền ơng A có tài khoản, với lãi suất r = % : 1000(1+0,08)1 + 1400(1+0,08)2 + 1200(1+0,08)3 = 4224,6144 $ * Ví dụ : ông B để dành tiền mua nhà Sau năm ơng tiết kiệm 3000 $ Nếu lãi suất tiết kiệm % sau năm ơng ta có tiền? Giải : $ 3000 3000 3000 3000 Năm Sau năm, số tiền ông B tiết kiệm được, với lãi suất r = % : 3000(1+0,08)1 + 3000(1+0,08)2 + 3000(1+0,08)3+ 3000 = 13518,336 $ * Ví dụ : So sánh mua nhà trả mua nhà trả góp : Bạn chọn phương thức mua mào người bán đưa hình thức trả tiền : - Nếu mua trả ngay, bạn phải trả : 15.500 $ - Nếu mua trả góp, bạn phải trả 8000 $, sau năm bạn phải trả 4000 $ sau năm bạn phải trả nốt 4000 $ (Giả định lãi suất chiết khấu % năm) Giải : - Phương án mua nhà trả góp, với lãi suất r = 8% : $ 8000 4000 4000 Năm 8000 $ + + = 15133,06 $ => Nên chọn phương án mua nhà trả góp * Ví dụ : Ông A bán nhà ông nhận 10.000 $ năm năm lần nhận tiền sau năm Hỏi giá trị dòng tiền mà người mua phải trả, biết lãi suất chiết khấu % Giải : $ ? 10.000 Năm 10.000 10.000 Giá trị mà người mua phải trả, với lãi suất r = % : + + = 26243,16 $ * Ví dụ : Cơ Linh dự định mua mảnh đất gần trường ĐHLN để xây nhà cách tiết kiệm tiền gửi ngân hàng Hiện Linh có 80 triệu đồng tài khoản, năm sau có thêm 80 triệu đồng năm sau có thêm 80 triệu đồng Hỏi đến cuối năm thứ Linh mua mảnh đất giá lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng 6% / năm? Giải : $ 80 80 80 Năm Đến cuối năm thứ Linh mua mảnh đất với giá trị : (với lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng 6% / năm 80 triệu đồng + 80 (1+0,06)1 + 80 (1+0,06)2 = 254,688 triệu đồng * Ví dụ : Thay mua đất Cơ Linh định mua nhà xây sẵn Bạn cô Linh chào bán chung cư 40 m2 Bê Tông với phương án trả tiền sau : Phương án : Trả lần, lần 80 triệu đồng, trả vào đầu năm Phương án : Trả với 230 triệu đồng Hỏi cô Linh nên chọn phương án nào? Giải : $ 80 80 80 Năm Phương án : 80 + + = 226,67 triệu đồng => Nên chọn phương án 8) Quan hệ lãi suất theo thời đoạn khác lãi suất có thời đoạn : * Gọi : - r1 : lãi suất có thời đoạn ngắn (tháng, quý) - r2 : lãi suất có thời đoạn dài (năm) - m : số thời đoạn ngắn thời đoạn dài Trường hợp lãi suất đơn : r2 = m r1 Trường hợp lãi suất kép : r2 = (1 + r1)m - * Ví dụ : Lãi suất tháng %, lãi suất năm : - Lãi suất đơn : r = % 12 tháng = 12 % - Lãi suất kép : r = (1 + 0,01)12 - = 12,68 % * Ví dụ : nhà đầu tư có khoản đầu tư ban đầu 100 $, hỏi : a) Với lãi suất khoản tiền tăng gấp đôi sau năm b) Với lãi suất % / năm sau năm khoản tiền tăng lên gấp đôi Giải : a) Theo ta có : 200 $ = 100(1+r)8 =>(1+r)8 = => r = -1) 100 % = 9,05 % b) Theo ta có : 200 $ = 100(1+0,09)n => 1,09n = => n = log1,092 = (năm) (an = b => n = logab) V) DẠNG : CÁC MƠ HÌNH PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH : * MƠ HÌNH KHƠNG TÍNH YẾU TỐ THỜI GIAN CỦA TIỀN TỆ : - So sánh thu vào chi : Lãi gộp = Doanh thu - Giá vốn hàng bán * MƠ HÌNH CĨ TÍNH GIÁ TRỊ THỜI GIAN : 1) Phương pháp so sánh lợi nhuận 2) Phương pháp tỷ suất lợi nhuận 3) Phương pháp thời gian thu hồi vốn : Phương pháp tính thời gian hồn vốn xác định khoảng thời gian cần thiết để hoàn lại vốn bỏ Tth = Vdt : Vốn đầu tư dự án Gdt : Giá trị thu hồi Kn : Khấu hao hàng năm Ln : Lợi nhuận thu bình quân hàng năm Ln = (G - Z)Q G, Z : Giá bán, giá thành đơn vị sản phẩm Q : Khối lượng sản phẩm * Ví dụ : STT KHOẢN MỤC ĐƠN VỊ Vốn đầu tư Thời gian sử dụng Chi phí khấu hao Lợi nhuận trung bình năm Triệu đồng Năm Triệu đồng Triệu đồng Thời gian hoàn vốn Năm DỰ ÁN 100 100 25 25 ?= 2,94 ?= 3,125 4) Giá trị ròng NPV : phương pháp quy đổi giá trị thu nhập ròng trình đầu tư thời điểm ban đầu để so sánh đánh giá NPV = C0 Bi : Các khoản thu năm thứ i Ci : Các khoản chi năm thứ i (khơng bao gồm khấu hao, chi phí trả vay) C0 : Khoản đầu tư ban đầu r : tỷ suất chiết khấu (%) * Để so sánh, dự án phải thời kỳ phân tích (cùng thời điểm, thời gian hoạt động), nguyên tắc cần có đầu tư bổ sung Đầu tư bổ sung hình thức đầu tư thực hay đầu tư tài - Trường hợp : Các dự án đầu tư có thời gian sử dụng ta xét theo điều kiện sau : + Dự án chọn : NPV > 0, NPV max - Trường hợp : Các dự án đầu tư có thời gian sử dụng khác tiến hành : + Xác định bội số chung nhỏ (BSCNN) khoảng thời gian dự án tham gia so sánh + Nhân dự án (nếu dự án bị khuyết so với thời gian dự án theo BSCNN) + Tính NPV dự án với thời gian sử dụng dự án BSCNN + Chọn dự án thỏa mãn điều kiện * Ví dụ : CÁC KHOẢN CHI PHÍ DỰ ÁN ĐƠN VỊ Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Năm % Đầu tư ban đầu Chi phí hàng năm Thu nhập hàng năm Giá trị lại Thời gian sử dụng Mức lãi suất 20 35 3,8 11 18 10 10 Giải : BSCNN thời gian dự án * Dự án : Năm Trđ -20 -3 -3 -3 +11 +11 +11 +2 Nhân dự án : -20 -3 -3 -3 +11 +11 +11 +2 Giá trị năm: -20 +8 +8 -10 +8 +8 +10 NPV1 =-20 + ++++ =2,447 * Dự án : Năm Trđ -35 -3,8 -3,8 -3,8 -3,8 -3,8 -3,8 +18 +18 +18 +18 +18 -35 +18 Giá trị năm: -35 +14,2 +14,2 -20,8 +14,2 +14,2 +14,2 NPV2 =-35 + ++++ =0,548 NPV1 > NPV2 => Chọn dự án 5) Suất hoàn vốn nội IRR 6) Tỷ số thu nhập / chi phí : BCR = = * Quyết định : BCR => NPV => dự án tốt BCR => NPV => dự án xấu * Ví dụ : Công ty A dự định đầu tư vào dự án có vốn ban đầu 400 triệu USD Cơng ty dự tính dòng tiền dự án tăng 10 triệu đồng năm, từ 100 triệu đồng năm thứ đến 140 triệu đồng vào năm thứ Tài sản dự án khấu hao hết lý với giá trị Giả định lãi suất yêu cầu dùng để chiết khấu 12 % Hỏi cơng ty có nên thực dự án không? Giải : Năm Trđ 400 100 110 120 130 140 BCR = =1,06 BCR => NPV => dự án tốt => Nên thực dự án * Ví dụ : Chi phí xây dựng nhà máy 400.000 $ Dự đoán nhà máy thu 120.000 $ năm đầu, 180.000 $ năm thứ hai, 300.000 $ năm thứ ba Với lãi suất chiết khấu 12 % / năm bạn có đầu tư xây dựng nhà máy không? Tại sao? Giải : Năm $ 400.000 120.000 180.000 300.000 BCR = =1,16 BCR => NPV => dự án tốt => Nên đầu tư dự án 7) Hệ số trả nợ vay : Hệ số trả nợ vay hàng tháng : PMT = r : Lãi suất tương ứng với đơn vị thời gian kỳ trả nợ (Ví dụ : Lãi suất cho vay % / năm, kỳ hoàn trả hàng tháng : r = % / 12 = 0,667 %) n : số kỳ hạn trả nợ tính theo tháng 8) Hệ số đảm bảo trả nợ : Tỷ lệ đảm bảo trả nợ = Thu nhập thực kinh doanh = Chi phí hội sử dụng vốn chủ sở hữu + Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm (lãi, gốc) Chi phí hội sử dụng vốn chủ sở hữu (Tiền lãi yêu cầu vốn chủ sở hữu hàng năm) = Vốn chủ sở hữu Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu yêu cầu Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm = Giá trị khoản vay Hệ số hoàn trả 9) Tỷ suất bình quân tổn thất lãi : Là tỷ lệ đảm bảo theo lợi nhuận kinh doanh vừa đủ để trả phí kinh doanh trả nợ hàng năm Tỷ suất bình qn tổn thất lãi = Tổng phí kinh doanh = Diện tích kinh doanh Phí kinh doanh Tổng thu nhập tiềm = Giá cho thuê m2 Diện tích kinh doanh Tổng thu nhập thực tế = Thu nhập thực kinh doanh + Tổng chi phí kinh doanh Tổng thu nhập tiềm = * Ví dụ : Một tòa nhà văn phòng cho th có diện tích 2527m2, chào bán với giá 2.880.000 USD Tỷ lệ tổn thất khơng gian hàng năm tính thu nhập thực 8% Công ty A dự định đầu tư dự kiến chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tối thiểu phải đạt 6%/năm Qua tiếp xúc với ngân hàng, Cơng ty vay tối đa 75% giá trị mua với lãi suất 11,5%/năm, hoàn trả hàng tháng vòng 20 năm (khơng phạt trả trước hạn), công ty đảm bảo yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trả nợ tỷ suất bình quân tổn thất lãi hàng năm, theo ngân hàng yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trả nợ tối thiểu 1,2 tỷ suất bình quân tổn thất lãi tối đa 85% Đồng thời qua khảo sát thị trường Cơng ty nhận thấy giá cho th văn phòng 253USD/m2 Chi phí kinh doanh văn phòng mà cơng ty phải bỏ hàng năm 100 USD/m2 Theo bạn Cơng ty A có nên đầu tư vào BĐS khơng ? Giải : Tính hệ số đảm bảo trả nợ = Thu nhập thực kinh doanh = Chi phí hội sử dụng vốn chủ sở hữu (Tiền lãi yêu cầu vốn chủ sở hữu hàng năm) + Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm (lãi, gốc) Chi phí hội sử dụng vốn chủ sở hữu = Vốn chủ sở hữu Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu yêu cầu = 2.880.000 USD 25 % % = 43.200 USD Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm = 2.880.000 USD 75 % Hệ số hoàn trả PMT = Do thời hạn trả theo tháng, nên r % / tháng = 11,5 % / 12 tháng; n = 20 năm 12 tháng = 240 Hệ số hoàn trả tháng PMT = 0,010664 Hệ số hoàn trả năm PMT = 0,010664 12 tháng = 0,127968 Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm = 2.880.000 USD 75 % 0,127968 = 276.410,88 USD Thu nhập thực kinh doanh = 43.200 USD + 276.410,88 USD = 319.610,88 USD Hệ số đảm bảo trả nợ = =1,156 năm) Tính lượng tiền vay tối đa Thu nhập VCSH (năm) = Thu nhập thực kinh doanh – Tiền trả nợ (năm) Lượng vốn CSH đầu tư hợp lý = Thu nhập VCSH / Chi phí sử dụng VCSH Tiền trả nợ (năm) = Lượng tiền vay tối đa = - Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS = Lượng VCSH hợp lý + Lượng tiền vay tối đa (Chính giá cao BĐS mà nhà đầu tư chấp nhận mua) - So sánh tỷ trọng vốn vay, tỷ suất bình quân tổn thất lãi, tỷ lệ đảm bảo trả nợ => Kết luận Giải : * Thu nhập thực kinh doanh : STT CHỈ TIÊU Tổng lợi nhuận tiềm = Giá thuê bình quân x Diện tích kinh doanh = 253 x 2527 Tỷ lệ tổn thất không gian Tổng thu nhập thực dự kiến = 1x(1-8%) Tổng phí kinh doanh (100x2527) Thu nhập thực kinh doanh dự kiến = 3-4 GIÁ TRỊ 639.311 8% 588.184,52 252.700 335.484,52 * Lượng tiền vay tối đa : Hệ số đảm bảo trả nợ (tối thiểu) Số tiền trả nợ (năm) =5/6 1,2 279.570,43 10 Hệ số trả nợ (tháng) (vay 20 năm, lãi suất 11,5 % / năm trả hàng tháng Hệ số trả nợ (năm) = 8x12 tháng Lượng tiền vay (vốn gốc) tối đa = 7/9 0,010664 0,127968 2.184.690,18 * Đối với khoản đầu tư vốn chủ sở hữu : 11 12 13 14 15 16 17 Lượng tiền mặt thu nhập mà chủ sở hữu hưởng (tối thiểu) = 5-7 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu) Lượng vốn chủ sở hữu đầu tư đối đa =11/12 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho bất động sản (giá bất động sản nhà đầu tư mua cao nhất) = 13+10 Tỷ trọng vốn vay giá trị bất đông sản đầu tư = 10/14 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi =(4+7)/1 Hệ số đảm bảo trả nợ = 5/7 55.914,09 6% 931.901,5 3.116.591,68 70,1% < 75% 83,25% < 85% 1,2 = 1,2 Với kết phương án đầu tư hồn tồn khả thi người cho vay chấp nhận cho công ty A vay vốn VI) DẠNG : XÁC ĐỊNH TRÌNH ĐỘ SỬ DỤNG VỐN : (Tờ tập viết tay) ... lệ đảm bảo theo lợi nhuận kinh doanh vừa đủ để trả phí kinh doanh trả nợ hàng năm Tỷ suất bình qn tổn thất lãi = Tổng phí kinh doanh = Diện tích kinh doanh Phí kinh doanh Tổng thu nhập tiềm =... 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Thu nhập thực kinh doanh (6+10) Phí kinh doanh (dùng để trang trải chi phí tu, thay thế…) Diện tích kinh doanh Tổng phí kinh doanh (12x13) Tổng thu nhập thực tế (11+14)... tư đối đa =11/12 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho bất động sản (giá bất động sản nhà đầu tư mua cao nhất) = 13+10 Tỷ trọng vốn vay giá trị bất đông sản đầu tư = 10/14 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi