Đề tài hệ thống hóa các vấn đề cơ bản về phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản,các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới Nghiên cứu thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty, từ đó đánh giá những kết quả đạt được, hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình vận dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất dộng sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam. Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam. Từ đó thúc đẩy công ty từng bước khẳng định vị thế của mình trong các hoạt động hợp tác định giá bất động sản với các ngân hàng nói riêng và lĩnh vực thẩm định giá nói chung. Đồng thời mong muốn góp một phần nhỏ bé của mình vào việc xây dựng hệ thống lý luận chung về định giá bất động sản làm tài sản thế chấp ở Việt Na
Luận văn Tốt nghiệp SV: Tạ Hương Giang Học viện Tài i Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu, kết nêu luận văn tốt nghiệp trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn tốt nghiệp Tạ Hương Giang SV: Tạ Hương Giang ii Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp nỗ lực nghiên cứu thân cách nghiêm túc, em nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo Thầy Cô giáo chuyên nghành Thẩm định giá kinh doanh Bất động sản Học Viện Tài Chính các quan liên quan Em xin chân thành cảm ơn người hướng dẫn luận văn tốt nghiệp Th.s Vũ Thị Lan Nhung tận tình hướng dẫn bảo em thời gian vừa qua để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Ông Nguyễn Phúc Dũng, Phó Tổng Giám Đốc Cơng ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam , người có nhiều ý kiến góp ý, người chia sẻ cho em nhiều kinh nghiệm thực tiễn công việc, tạo điều kiện thuận lợi cho em q trình thực tập cơng ty VAE hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp SV: Tạ Hương Giang iii Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VIẾT TẮT VAE /Công ty VIẾT ĐẦY ĐỦ Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TSCĐ Tài sản cố định TSTĐ Tài sản thẩm định TSSS Tài sản so sánh SV: Tạ Hương Giang iv Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu tồn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng quan trọng Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần khơng nhỏ tới phát triển kinh tế Nền kinh tế Việt Nam nói chung gặp nhiều khó khăn Khơng chỉ tiêu tăng trƣởng giảm, mà tiêu chất lượng thị trường lòng tin nhà đầu tư, nợ xấu… có diễn biến tiêu cực Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng coi điểm sáng giữ tỷ lệ lợi nhuận cao, song đứng trước nhiều khó khăn, thách thức Đặc biệt, tỷ lệ nợ xấu hệ thống ngân hàng có dấu hiệu gia tăng phủ tâm lý lo ngại lên nhà đầu tư, bất chấp kết kinh doanh lãi lớn Các ngân hàng Việt Nam phải đưa giải pháp kiểm sốt rủi ro tăng tỷ lệ trích lập dự phòng, hạn chế cho vay lĩnh vực rủi ro bất động sản, chứng khoán… Vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới cơng tác tín dụng ngân hàng tổ chức tín dụng Để thực điều tiến hành cho vay ngân hàng tổ chức tín dụng thường địi hỏi khách hàng thơng qua nhiều bước thủ tục vay vốn phải có tài sản chấp, tài sản chấp đa dạng chủ yếu bất động sản Ngân hàng tổ chức tín dụng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng Chính mà việc hồn thiện phương pháp định giá bất động sản chấp tư vấn xác cho ngân hàng điều cấp thiết Từ thực tế hoạt động định giá nước ta q trình nghiên cứu Cơng ty cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam, em định chọn đề tài : “Hoàn thiện phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp Với việc chọn đề tài em hi vọng góp phần SV: Tạ Hương Giang Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài công tác định giá bất động sản , làm cho hoạt động ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Mục đích nghiên cứu đề tài: Đề tài hệ thống hóa vấn đề phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản,các khái niệm, quy định, vai trò, phương pháp định giá kinh nghiệm số nước giới Nghiên cứu thực trạng công tác định giá bất động sản cơng ty, từ đánh giá kết đạt được, hạn chế, nguyên nhân hạn chế q trình vận dụng phương pháp chi phí thẩm định giá bất dộng sản Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Từ thúc đẩy cơng ty bước khẳng định vị hoạt động hợp tác định giá bất động sản với ngân hàng nói riêng lĩnh vực thẩm định giá nói chung Đồng thời mong muốn góp phần nhỏ bé vào việc xây dựng hệ thống lý luận chung định giá bất động sản làm tài sản chấp Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài hồn thiện phương pháp chi phí định giá Bất động sản Phạm vi đề tài: Đề tài nghiên cứu Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam Phương pháp nghiên cứu: Trong trình thực đề tài phương pháp sử dụng là: Phương pháp thớng kê, phương pháp thu thập xử lý thông tin, phương pháp chi phí, phân tích tổng hợp SV: Tạ Hương Giang Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Bất động sản(BĐS) khái niệm quen thuộc đƣợc sử dụng phổ biến Nó có vai trị vơ quan trọng, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xã hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất phát triển Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác BĐS, nhƣng nhìn chung có quan niệm thống BĐS nhƣ sau: " Bất động sản đất đai tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai" Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước cộng hồ XHCN Việt Nam điều 174 có quy định: Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản theo quy định pháp luật Như vậy, BĐS trước hết tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai mà di dời đƣợc Một BĐS đất nhà ở, cơng trình xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng với khn viên đất nhà cơng trình Bất động sản khác với loại hàng hoá dịch vụ khác chỗ trình giao dịch BĐS diễn tƣơng đối dài không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Những SV: Tạ Hương Giang Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài đặc điểm nhân tố làm tăng cần thiết phải có TĐV chuyên nghiệp lĩnh vực định giá 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản * Tính cố định vị trí: - Đặc điểm hàng hóa BĐS ln gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm cố định vị trí, địa điểm khơng có khả dịch chuyển, có giới hạn diện tích khơng gian Giá trị BĐS ln gắn liền với vị trí cụ thể Yếu tố vị trí khơng xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà cịn xác định tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, mơi trường cảnh quan xung quanh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm hàng hóa BĐS Khi yếu tố vị trí thay đổi, khả sinh lời giá trị BĐS thay đổi Vì vậy, vị trí hàng hóa BĐS có ý nghĩa quan trọng giá trị BĐS * Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói mịn, sạt lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” tuổi thọ kinh SV: Tạ Hương Giang Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thơng 45 năm v.v Chính tính lâu bền hàng hố BĐS, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn * Tính khan hiếm: Tính khan BĐS xuất phát từ diện tích đất đai bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Tính khan BĐS cịn thể thông qua quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu việc xây dựng BĐS thời gian dài, trung bình từ - năm, nhu cầu nhà ở, văn phòng, xưởng sản xuất, tăng * Tính khác biệt Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngồi BĐS cịn khác kết cấu kiến trúc, quyền BĐS Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính khác biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v * Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác khu vực Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư SV: Tạ Hương Giang Lớp: CQ53/16.02 Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến Các tính chất khác: Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh q trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.1.1.3.Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm SV: Tạ Hương Giang 10 Lớp: CQ53/16.02 ... cứu Công ty cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam, em định chọn đề tài : “Hồn thiện phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam? ??... VAE /Công ty VIẾT ĐẦY ĐỦ Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TSCĐ Tài sản cố định TSTĐ Tài sản thẩm định TSSS Tài sản so... định giá bất động sản cơng ty, từ đánh giá kết đạt được, hạn chế, nguyên nhân hạn chế trình vận dụng phương pháp chi phí thẩm định giá bất dộng sản Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt