Tập bài giảng kinh doanh bất động sản PGS TS nguyễn thế phán
ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KT TÀI NGUYÊN TẬP BÀI GIẢNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (DÀNH CHO CÁC LỚP CAO HỌC NGOÀI NGÀNH) PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI - 2010 2 NỘI DUNG Phần I. Tổng quan về kinh doanh BĐS Phần 2. Một số vấn đề về quản trị KD BĐS PHẦN I. TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BĐS 1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài nguyên là gì? Là nguồn của cải thiên nhiên chưa khai thác hoặc đang tiến hành khai thác. Tài sản là gì? Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng: trong hạch toán, trong k inh tế - kĩ thuật… Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định: " Bất động sản là các tài sản không thể di dời được". Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời được. Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những v ật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hý hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều côn g sức và chi phí như các côn g trình kiến trúc, công trình lắp ghép… 1.1.2. Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự): - Đất đai; - Nhà ở, côn g trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. 1. Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó) 2. Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh x iếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nh à nghỉ di động trên xe lăn không ph ải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); + Các công trình xây dựng công n ghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cốn g, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các m áy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản nhý: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và 3 thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả n ăng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượn g hoá giá trị không coi là bất động sản). 3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, vui chõi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… 4. Các tài sản khác: Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bất động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình bất động sản là nhà ga, sân bay, bến cảng… 1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhấ t, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất độn g sản luôn gắn liền với đất đai, m à đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền và có giá trị lớn. Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trườn g tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt nhý: động đất, núi lửa, sạt lở…). Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp thì bất động sản là vườn cây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm… Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do: - Sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. - Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá bất động sản. - Tính đa dạng trong ý týởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sý, c ác công trình sý và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá bất động sản. Thứ tư, bất động sản m ang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Với bất động sản thì đặc điểm này nối trội hơn vì: - Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở mỗi nơi đòi hỏi phải có nh ưng bất động sản ph ù hợp: Miền núi, nơi nhiều động đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nước… - Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Do: - Giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá m ạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá bất động sản kia. - Thí dụ, v iệc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới 4 sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó… Thứ sáu, bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Vì: - Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. - Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến những hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. - Để tăng cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến bất độn g sản, do đó phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. - Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai. Thứ bảy, bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì: - Bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chún g khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường. - Vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các côn g trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên năng lực quản lý đóng vai trò quan trọng. 1.2. Thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niêm thị trường bất động sản Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động m ua và bán, là tổng thể các quan hệ cho phép n gười mua và người bán trao đổi được hàng hoá và dịch vụ cho nhau. Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này vừa đơn giản, dễ hiểu, v ừa bao hàm đầy đủ ph ạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. 1.2.2. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành… Cách phân loại được sử dụng phổ biến là theo loại bất động sản: Phân loại thị trường bất động sản theo loại bất động sản - Thị trường đất đai - Thị trường nhà ở - Thị trường bất động sản công nghiệp - Thị trường bất động sản nông nghiệp - Thị trường bất động sản thương mại, - Thị trường bất động sản văn phòng - Thị trường bất động sản đặc biệt 2.4. Vai trò của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước - Phát triển thị trường bất động sản góp phần m ở rộng các thị trường trong và n goài nước, mở rộng quan hệ quốc tế - Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội 5 - Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân - Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS 2.5. Đặc điểm của thị trường bất động sản 1. Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch Do: Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Do đó Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các sàn giao dịch, các trung tâm giao dịch, cũng có thể là một địa điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yếu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước… Có thể qua mạng internet và cũng có thể nằm trong chăn điện thoại cho nhau… Vấn đề đặt ra: - Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay ch ợ giao dịch mà phải trải qua các khâu nhý: + Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch; + Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thôn g tin về bất động sản; + Đăng ký pháp lý. 2. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản Do: - Đặc điểm của đất đai quy định: đất đai không hao mòn hay mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác. - Điều mà chủ sở hữu hay sử dụng mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai man g lại. 3. Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Vì: - Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. - Bất động sản phụ thuộc v ào phong tục, tập quán, thi hiếu và tâm lý xã hội 4. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Do: - Thị trường bất động sản phát triển muộn hơn so với các thị trường hàng hoá khác, do đó, các thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộn g rãi như các loại hàng hoá khác. - Sự so sánh giữa các bất độn g sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất độn g sản không chính xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, v ị trí địa lý… đều được đo lường một cách týõng đối, khó chính xác). - Bất động sản mang tính vùng và kh u vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. - Số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. 5. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS Theo quan hệ cung cầu, khi cung bất động sản được thị trường chấp nhận, cầu bất động sản xuất hiện và tăng lên, khi đó, người sản xuất sẽ tăng lượng cung bất động sản. Tuy nhiên, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu m ọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, 6 xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… 6. Giao dịch trên thị trường BDS cần phải có tư vấn chuyên nghiệp Sở dĩ nh ư vậy là vì: - Hàng hoá bất độn g sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác; - Người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. - Bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những n gười kinh doanh chuyên nghiệp). 7. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Do: - Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. - Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến độn g của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. - Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. - Thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản. 8. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Do: - Bất động sản có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. - Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Nh ững khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản. 9. Thị trường bất động sản có rào cản gia nhập hoặc rút ra lớn. Do: - Bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chón g như đối với các loại hàng hoá khác. - Muốn tham gia phải có tri thức, vốn, kinh nghiệm… và phải được pháp luật cho phép với những thủ tục phức tạp hơn. - Khi muốn rút ra phải làm sao thu hồi được vốn đầu tư, trong khi đầu tư lâu dài, các dự án gối đầu nhau, việc bán ngay khó khăn… 2. Tổng quan về kinh doanh bất động sản 2.1. Kinh doanh - Có nhiều quan điểm khác nhau: + Kinh doanh là “tổ chức buôn bán để thu lời lãi + Kinh doanh là nhằm thỏa mãn một nhu cầu nào đó, nhằm mục đích thu về lợi ích được đo bằng giá trị lớn hơn giá trị bỏ ra, tức có lợi nhuận. + Theo Luật DN 2005: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi. Khái quát: Kinh doanh là tổng thể các biện pháp kinh tế, kĩ thuật, tổ chức quản lý, pháp lý dựa trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu được lợi nhuận. Điều kiện của kinh doanh: 7 + Phải có sản x uất sản phẩm hàng hóa thị trường + Phải có môi trường: kinh tế, chính trị, xã hội và pháp luật. 2.1. Kinh doanh bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản: + Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. + Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nh ượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. + Kinh doanh dịch vụ bất độn g sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch v ụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất độn g sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất độn g sản. + Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không k inh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. - Sự ra đời: KD BĐS gắn liền với sự ra đời của thị trường BĐS: + Nhu cầu xã hội tăng cầu, nhưng BĐS lại thuộc quyền sở hữu và sử dụng của cá nhân cần trao đổi. + Do có lợi ích, những chủ SH, chủ sử dụng đưa BĐS vào thị trường. + Do lợi ích cao, nhiều nhà đầu tư đã đầu tư xây dựng thêm BĐS + Điều kiện SX, môi trường KD n gày càng tốt hơn cung thị trường BĐS gia tăng. - Phạm vi xuất hiện: + Lúc đầu KD BĐS chủ yếu dựa trên trao đổi những BĐS đã có sẵn, trước hết là đất đai; + Tiếp đó đầu tư mới, xây dựng những bất động sản mới để đáp ứng nhu cầu của xã hội cơ cấu BĐS đa dạng; số lượng tăng, chất lượng tốt hơn, thời gian sử dụng lâu bền hơn… + Lĩnh vực giao dịch kinh doanh ngày càng được mở rộng; + Phạm vi kinh doanh ngày càng được mở rộng về quy mô và không gian; không chỉ bó hẹp trong thị trường địa phương, khu vực mà mở rộng ra thị trường cả nước, thị trường quốc tế. + Đối tượng tham gia ngày càng đa dạn g và phong phú hơn. Lúc đầu chỉ là trao đổi nhữn g BĐS do cá nhân thay đổi nhu cầu đến chủ độn g bỏ vốn đầu tư xây dựng để cung cấp cho thị trường; từ một cá nhân KD đến nhóm, tập đoàn v à các tập đoàn xuyên quốc gia cùng tham gia kinh doanh BĐS. 2.2. Đặc điểm của kinh doanh bất độ ng sản Đặc điểm 1: Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực Vì sao: bất động sản có vị trí cố định: - Vị trí của bất độn g sản khác nhau, mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau. - Biểu hiện: + Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản; Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với giá trị của BĐS. + Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau; không thể áp đặt mô hình KD của nơi này cho nơi khác. + Các hoạt độn g kinh doanh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong quá trình kinh doanh chứ không thể là một hoạt độn g kinh doanh ho àn chỉnh. Vận dụng: - Không thể dập khuôn máy móc cho các hoạt động kinh doanh ở những khu vực, địa bàn và vị trí khác nhau; - Người kinh doanh phải có khả năng nhận biết, phân tích, đánh giá được sự týõng đồn g và khác biệt trong kinh doanh bất động sản giữa các vùng, các kh u vực khác nhau; 8 - Hoạt động kinh doanh bất động sản đầy đủ phải bao gồm nhiều quá trình: Từ xuất hiện ý týởng, tổ chức đầu tư, tổ chức sản xuất, quản ý, tổ chức tiêu thụ, hoạt động sau bán hàng… Chỉ tính riêng quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiều khâu: từ giới thiệu hàng, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý … Đặc điểm 2. Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài - Vì: + Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài: vật lý và tuổi thọ kinh tế + Bất động sản có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cung nhỏ hơn cầu + Bất động sản là loại hàng hó a không thể thay thế được - Vận dụng: + Muốn kinh doanh phải có tiềm lực về tài chính + Phải có chiến lược kinh doanh dài hạn + Đầu tư lâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng… đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lí… Để có thể đạt hiệu quả trong kinh doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường. Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh của DN. Đặc điểm 3. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng m ạnh mẽ của pháp luật và chính sách - Vì: + Nhà nước quản lý toàn bộ bất động sản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, luật kinh doanh bất động sản… + Quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, nhìn ch ung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách. - Vận dụng: + Muốn kinh doanh ph ải am hiểu luật pháp và các chính sách của Nhà nước trong từng thời kì, từng khu vực: các loại Luật liên quan, các quy định liên quan đến quyền, kinh doanh bất động sản, các chính sách về quy hoạch, đầu tư… + Hoạt động kinh doanh bắt buộc phải trải qua các quy trình ph áp lý. Quy trình này vừa mang tính bắt buộc, vừa là sự cần thiết khách quan. + Nhà kinh doanh phải biết cách phân tích chính sách để tìm kiếm cách thức, phương hướng kinh doanh; tìm hành lang giới hạn, dự báo xu hướng biến độn g của thị trường ảnh h ưởng đến kinh doanh. Đặc điểm 4. Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù - Tính đặc thù thể hiện: + Là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; + Thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được + Một số loại hàng hóa bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí, cảnh quan môi trường… + Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói quen… - Tính đa ngành thể hiện: + Khâu sản xuất: ~ Những vấn đề kinh tế đất đai: định giá (giá cả), khả năng sinh lợi… ~ Những vấn đề kĩ thuật đất đai: thổ nhýỡng, nông hóa, tần g địa chất… ~ Những vấn đề đầu tư xây dựng các côn g trình trên đất: kĩ thuật (ý týởng, k iến trúc, mỹ thuật…), kinh tế (vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận…)… + Khâu lưu thông: marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, thủ tục pháp lí… nói ch ung là các nghiệp vụ giao dịch bất động sản. 9 + Khâu đầu tư và khai thác bất động sản: quá trình đầu tư, nguồn vốn, tín dụng, những vấn đề tài chính bất động sản, quản lí bất động sản… - Yêu cầu vận dụng: + Nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ thuật, chính trị, xã hội, pháp lí… + Phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có hiệu quả. 3. Một số quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản 3.1. Các lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê m ua; b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có h ạ tầng; đ) Nhận ch uyển nh ượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. 2. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong ph ạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất độn g sản. 1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và k inh doanh dịch vụ bất độn g sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê m ua; b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có h ạ tầng; c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản d) Theo những quy định cụ thể của Chính phủ 3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước ph áp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. 2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 3. Hoạt độn g k inh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. 3.3. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh 1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. 3.4. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh 1. Nhà, côn g trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượn g được phép kinh doanh; 10 b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồn g; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Khôn g bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Khôn g nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, côn g trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án v à thiết kế bản vẽ thi công đã được ph ê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy ch ứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được ph ê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong týõng lai. 3.5. Điều kiện đối với Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doa nh: a) Thuộc đối tượn g được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Khôn g bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng týõng ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 3. Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ. 3.6. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doa nh bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác x ã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Theo Nghị định 53 ngày 15/10/2007, “1. Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam. 2. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh n ghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh”; “Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây: a) Đối với dự án khu đô thị mới v à dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dýới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.” 2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. Tổ chức, cá nhân: - Khi k inh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; - Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất [...]... dịch bất động sản; 3 Khôn g bị cấm hành ngh ề theo quy ết định của cơ quan có thẩm quyền 3.10 Kinh doanh bất động sản thông q ua sà n giao dịch bất độ ng sản 1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượn g, cho thuê, cho thuê m ua bất độn g sản phải thông qua sàn giao dịch bất độn g sản theo quy định của L uật này 2 Nhà nước kh uyến khích tổ chức, cá nhân khôn g kinh do anh bất độn...độn g sản; - Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có ch ứn g ch ỉ m ôi giới bất độn g sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có ch ứn g chỉ định giá bất độn g sản 3 Cá nhân kinh do anh dịch v ụ m ôi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh do anh theo quy định của pháp luật và có ch ứn g chỉ môi giới bất độn g sản 3.7 Điều... Chiến lược sản x uất + Chiến lược m arketing + Chiến lược về tài chính + Chiến lược về nh ân sự + Chiến lược m ua sắm và dự trữ 3 Lập phư ơng án kinh doanh BĐS 3.1 Cơ hội kinh doanh bấ t động sản a Tổng quan Cơ hội kinh doanh bất độn g sản: Là dịp, là thời điểm kinh doanh bất động sản sẽ gặt hái được thành công - Do m ôi trườn g kinh doanh tạo ra và là khách quan - Vấn đề là ở chỗ, nhà kinh doanh phải:... chứn g nh ận quyền sở h ữu nhà ở 14 PHẦN 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 Tạo lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.1 Vì sao phải tạo lập dn - Theo quy định của L uật Kinh doanh bất độn g sản 1.2 Các loại hình doa nh nghiệp a Căn cứ vào tính chấ t sở hữu tà i sản trong doanh nghiệp Theo cách phân lo ại này có: - Doanh n ghiệp có vốn của nhà nước: + Công ty cổ phần nhà nước + Công... vốn n ước n goài + Doanh nghiệp liên doanh giữa nước ngoài với các đố i tác trong n ước b Căn cứ vào lĩnh vực hoạt động của DN trong nền KTQD: DN nôn g lâm nghi ệp ; DN thủy sản … DN kinh doanh tài sản và dịch v ụ tư vấn, trong đó có doanh nghiệp có hoạt động liên quan đến bất động sản c Căn cứ vào quy mô của doanh nghiệp - Doanh n ghiệp quy m ô lớn - Doanh n ghiệp quy m ô vừa - Doanh n ghiệp quy m... kinh doanh phải: + Nhận biết cơ hộ i kinh doanh + Phân tích cơ hội kinh doanh +Tận dụng cơ hội k inh doanh b Phân tích cơ hội kinh do anh - Đánh giá cơ hội kinh doanh: + Khảo sát, + T hăm dò và điều tra thị trường - Đánh giá khả năn g tận dụng cơ hội của người kinh doanh: + Mục tiêu kinh doanh : ph ù hợp với chiến lược k inh doanh, thế mạnh… + Năng lực của người kinh doanh : > Năn g lực tài ch ính: đầu... tron g kinh doanh bất độn g sản e Doanh nghiệp có vốn đầu tư n ước ngoà i - Ư u điểm: tiềm lực về tài chính, t hương hiệu, uy tín, trình độ quản lý, kinh nghiệm … - Hạn chế: lĩnh hội l uật pháp, văn hóa, tập quán dân t ộc, những x ung đột về quan hệ xã hội trong doanh n ghiệp hoặc t rong hoạt độn g kinh doanh Loại doanh nghiệp này t hườn g phù hợp với nh ững lĩnh vực đầu tư xây dựng bất độn g sản có... Luật kinh doanh bất động sản về đầu tư các dự án kh u đô thị m ới, khu nhà ở và hạ tần g kh u CN…) - Huy độn g vốn ở đâu để đáp ứn g nhu cầu đầu tư - Thực hiện cân đố i vốn - MQH giữa thị trườn g bất động sản với thị trườn g vốn - Quản lý và sử dụng đồn g vốn như thế n ào để đạt hiệu quả KT cao, khi m à hệ số quay vòng chậm, nằm ở nhiều khâu, nhiều sản phẩm dở dan g… - Thuế liên quan đến kinh doanh bất. .. trình sản xuất, việc quản lý các quy trình kỹ thuật cần ch ặt chẽ + Với hoạt độn g k inh doanh khác, người ta thiết lập những h ệ thống ki ểm soát chất lượn g, đánh giá sản phẩm theo từng côn g đoạn của quá trình kinh doanh 5 Q uản trị tài chính trong doanh nghiệp bất động sản 5.1 Những vấn đ ề chung - Tài ch ính doanh nghi ệp là quan hệ giá trị giữa doanh nghiệp với các ch ủ thể kh ác trong nền kinh. .. ch uyên nghiệp nghiên cứu, khảo sát thị trường 22 - Tính đa dạng và phân tán + Vì sản ph ẩm bất độn g sản khôn g phải là sản phẩm đồn g nhất, nó là sản phẩm dị biệt, có rất nhiều sản phẩm trun g gian + Quá trình kinh doanh bất động sản có rất nhiều bộ ph ận, nhiều n gười tham gia v ào Yêu cầu: + Quá trình tổ chức lao động phải ph ù hợp với tính chất đa dạng, phân tán của công việc và đồng thời phải . trường bất động sản, bao gồm các dịch v ụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất độn g sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất. kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. + Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nh ượng, thuê, thuê mua bất. ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KT TÀI NGUYÊN TẬP BÀI GIẢNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (DÀNH CHO CÁC LỚP CAO HỌC NGOÀI NGÀNH) PGS. TS NGUYỄN THẾ PHÁN