Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản PGS.TS. Hoàng Văn Cường

- K hụng sẵn cú trờn thị trường 2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA : - khu vực phát triển : cung nhỏ hơn cầu - Quy HOạCH thay đổi không gian phát triển - chính sách hạn chế sở HỮU bất động sản...  => KHI

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

Nội dung cơ bản

 bất động sản

 thị trường bất động sản

 kinh doanh bất động sản

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ ?

"BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI”

Những tài sản nào dưới đây được coi là bất động sản?

1- Một ngôi nhà sàn…

2- Nhà bạt của đoàn xiếc

3- Chiếc cầu gỗ qua sông

4- Chiếc cầu phao qua sông

5- Một cây đại trồng trước nhà của ngôi biệt thự

6- Một dàn phong lan treo trên ban công của ngôi biệt thự

7- Một bức tranh cổ treo trong phòng khách ngôi biệt thự

8- Một bức hoạ trên trần nhà phòng khách ngôi biệt thự

9- Ngôi mộ xây kiên cố

10- Đất đặt phần mộ trong khu nghĩa trang

TIÊU CH í XÁC ĐỊNH BĐS

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

 Đ ược chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng

 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

 Không thể di dời:

-Gắn liền với đất đai hoặc với B Đ S khác

-Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị

 Tồn tại lâu dài

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ G Ỡ ?

 bộ luật Dân sự quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di

dời”, BAO GỒM:

 ĐẤT ĐAI

 NHÀ Ở, CễNG TRèNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CễNG TRèNH

 CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI

 CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH

ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS

YẾU TỐ TẠO NÊN GIÁ TRỊ

1-MỖI BĐS ĐỀU CÓ MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH;

GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH

1 - Vị trí của bất động sản là g ỡ ?

=> “Vị trí tương đối: Khoảng cách và Tiếp cận”

2- Các yếu tố gắn liền với vị trí:

2- TÝnh l©u bÒn vÒ:

1- Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế

2- Yếu tố quyết định tuổi thọ khi đầu tư và đỏnh giỏ cụng trỡnh BĐS.

3- Xu hướng giảm lợi ớch cuối chu kỳ :

So sánh: P = (I1- C1) - (I2- C2- Kxr)

Tr đó: I- thu nhập từ BĐS

C- Chi duy tr ỡ BĐS K- Vốn đầu tư xây dựng mới r- Tỷ suất lợi tức

Þ CHÚ í: -Sự kết hợp cỏc cấp độ trong cụng trỡnh BĐS

Þ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản

3- TÍNH D Ị BIỆT

=> CÁI GÌ TẠO NÊN TÍNH DỊ BIỆT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN:

vÞ trÝ, H íng, kÕt cÊu, hÌnh d¹ng VÀ SX KHÔNG KHUÔN MẪU

=> tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

4- TÍNH KHAN HIẾM

1- Vè SAO :

- Giới hạn khụng gian phỏt triển, thời gian xõy dựng.

- K hụng sẵn cú trờn thị trường

2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA :

- khu vực phát triển : cung nhỏ hơn cầu

- Quy HOạCH thay đổi không gian phát triển

- chính sách hạn chế sở HỮU bất động sản

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

KHÁI NIỆM VÀ CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN

5- Tính ảnh hưởng

1- ẢNH HƯỞNG:

- Bất động sản liền kề

- Môi trường, tự nhiên, kinh tế, xã hội

- Các hoạt động kinh doanh khác

2- Y ÊU CẦU :

=> Khi đầu tư, thiết kế.

=> Khi định giá giá trị hiện tại và tương lai

=> Dự báo trước các tác động đến BĐS

6- GIÁ TRỊ VÀ BẢO TOÀN GIÁ

TRỊ

1- GIÁ TRỊ LỚN: Mặt bằng, Xây dựng, Đ ầu tư dài hạn

2- B ảo toàn giá trị và tái tạo vốn

3- Vấn đề đặt ra:

Nguồn vốn lớn, đầu tư dài hạn

Nguồn vốn: Tự có, Tín dụng, Nhà đầu tư thứ phát

Tái tạo vốn từ BĐS

J ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI :

+ HÀNG HOÁ B Đ S  S Ự KHAN HIẾM

TƯƠNG ĐỐI

+ MÔI TRƯỜNG KD B Đ S  LU ẬT PHỎP

J ĐIỀU KIỆN PHỎT TRIỂN : TĂNG TRƯỞNG

KINH TẾ

CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN A- C ÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM

ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU

B- THỊ TRƯỜNG BĐS MANG TÍNH KHU VỰC

VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

 => CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ ẢNH HƯỞNG TRONG MỘT VÙNG, MỘT KHU VỰC NHẤT ĐỊNH, ÍT CÓ ẢNH HƯỞNG HOẶC ẢNH HƯỞNG CHẬM ĐẾN CÁC VÙNG KHÁC.

 => KHI NGHIÊN CỨU, XEM XÉT CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI GẮN VỚI CÁC ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA MỘT VÙNG, KHU VỰC CỤ THỂ.

 => CHỊU ẢNH HƯỞNG GIỎN TIẾP TOÀN CẦU

C-THỊ TRƯỜNG KHÔNG HOÀN HẢO

LÝ DO:

 THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG

 CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ KHÔNG ĐẦY ĐỦ

 HÀNG HOÁ KHÔNG LIỀN KỀ, KHÔNG SO SÁNH

 SỐ LƯỢNG NGƯỜI CUNG, NGƯỜI CẦU CÓ GIỚI HẠN

VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

GIÁ CẢ BĐS KHÔNG MANG TỚNH CẠNH TRANH

KHI GIÁ TĂNG TỚNH ĐỘC QUYỀN CỦA CUNG

VAI TRŨ CỦA THÔNG TIN ĐỐI CHỨNG: 100:10:3:1

SẢN

D- THỊ TRƯỜNG KHÓ THÂM NHẬP

VỠ SAO:

VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

VAI TRŨ CỦA NGƯỜI MỤI GIỚI: CHUYÊN NGHIỆP

TIỜU CHUẨN VÀ TRỎCH NHIỆM CỦA NGƯỜI MỤI GIỚI

E- TÁC ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC

V Ỡ :

 CÁC HÀNG HOÁ BĐS ĐỀU DO NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ

 GIAO DỊCH VỀ BĐS PHẢI QUA ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ

 NHẠY CẢM VỚI SỰ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ

5 GIAI ĐỌAN PHÁT TRIỂN THỊ

- Tổ hòa các loại thị trường

- Vận hành và điều tiết lợi ích theo cơ chế

thị trường

TiỀN TỆ HÓA

- Quan hệ hàng hóa cơ chế TT

- Đăng ký, thông tin xác lập

- Sự sàng lọc các nhà đầu tư

- Thị trường BĐS thứ cấp

T.CHÍNH HÓA

- Tham gia của các tổ chức tài chính

- Quan hệ BĐS giao dịch trên thị trường

- Sự liên thông của các thị trường

QUAN HỆ CUNG - CẦU

VÀ

GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

TIÊU DÙNG CỦA CÁ NHÂN VÀ CỘNG ĐỒNG XH

CẦU : KHỐI LƯỢNG HÀNG HOÁ B Đ S SẴN SÀNG MUA VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNH.

 CẦU TD = NHU CẦU + KHẢ N Ă NG TT/THỊ TRƯỜNG

 CẦU KD= KHẢ NĂNG TT + CƠ HỘI KD/THỊ TRƯỜNG

 KHẢ NĂNG THANH TOÁN: NGUỒN TÀI CHÍNH

 CƠ HỘI KD: KỲ VỌNG VÀ TĂNG GIÁ

CUNG BẤT ĐỘNG SẢN

LÀ LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG BÁN RA TRÊN THỊ TRƯỜNG TẠI MỘT THỜI ĐIỂM VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNH

ĐIỀU KIỆN:

 BĐS PHẢI LÀ HÀNG HOÁ BĐS

 PHẢI SẴN SÀNG ĐƯA VÀO LƯU THÔNG

 CÓ GIÁ CẢ PHÙ HỢP GIỮA NGƯỜI MUA VÀ NGƯỜI BÁN

 PHAỈ CÓ TTB Đ S

 NGUỒN CUNG BĐS -> HIỆN CÓ

-> TƯƠNG LAI

CÂN BẰNG CUNG CẦU

BẤT ĐỘNG SẢN

P

Q

S D

NGUYẤN LÍ CẤN BẰNG CUNG CẦU

MỤ HỠNH 4 GÚC 1/4

KHI NÀO CÓ ĐƯỢC CÂN BẰNG BỀN V Ữ NG

 KHI CẦU TĂNG THÊM KHÔNG ĐÁNG KỂ

 CẦU, CUNG CÓ CO GIÃN SO VỚI GIÁ CẢ (NHÀ THUÊ)

 CẦU MANG TÍNH DÀI HẠN

CÂN BẰNG KHÔNG BỀN V Ữ NG

CÂN BẰNG KHÔNG ĐƯỢC LẬP LẠI

KHI MẤT CÂN ĐỐI CUNG CẦU

P

Q

S D

P’

P’’

KHI NÀO CÂN BẰNG KHÔNG BỀN VỪNG

 KHI CẦU T Ă NG ĐỘT NGỘT MỘT LƯỢNG ĐÁNG KỂ

 CẦU CO GIÃN ÍT SO VỚI GIÁ CẢ (NHÀ MUA)

 CUNG KHÔNG CÓ KHẢ N Ă NG CO GIÃN SO

V ỚI GÍA CẢ

 CẦU MANG TÍNH NGẮN HẠN

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

SỰ RA ĐỜI CỦA KINH DOANH BĐS

 Kinh doanh là gì?

+ Sử dụng quan hệ Hàng hóa – Tiền tệ

+ Mục tiêu: giá trị mang lại > chi phí bỏ ra

 Điều kiện ra đời KD BĐS= hàng hóa BĐS:

- Sản phẩm BĐS có trước thị trường BĐS

- Khan hiếm = Trao đổi <- Tăng trưởng Kinh tế

- Tư hữu = Hàng hóa – Tiền tệ <- Luật pháp

=> Môi trường K.Doanh

ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS

ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS

2- Đầu tư lớn, dài hạn

 Lý do:

- Sản phẩm BĐS có giá trị lớn, tồn tại lâu dài

- Chu kỳ kinh doanh dài, nối tiếp

 Yêu cầu:

- Vốn đầu tư: Vốn lớn+ Dài hạn; Đa dạng hóa vốn

- Chiến lược đầu tư = Chiến lược PT kinh tế

- Thương hiệu: Chất lượng+Trung thực+ Uy tín

ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS

3- Kinh doanh theo vùng

- Phát triển BĐS = Phát triển các yếu tố của vùng:

Hạ tầng, Kinh tế, Chính quyền, Dân cư…

ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS

4- Nhạy cảm với chính sách

 Lý do:

- Nhà nước quản lý trực tiếp Hàng hóa BĐS

- Tính ảnh hưởng của BĐS và các hoạt động #

 Yêu cầu:

- Phân tích và Dự báo chính sách

- Tuân thủ chính sách

=> Nhà nước ổn định chính sách

CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

1- Kinh doanh đất đai => thị trường đất đai

- Giai đoạn, địa bàn phát triển thị trường sơ khai

- Điều kiện đất đai được tham gia TT BĐS

- Đất đai là TLSX: Kinh doanh theo sự phát triển các ngành sử dụng tư liệu SX Đất đai

CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

2- Đầu tư phát triển BĐS => thị trường Tập trung

- BĐS dân cư tiêu dùng hiện tại;

- BĐS dân cư tương lai;

- BĐS dịch vụ: Văn phòng, Thương mại

- BĐS công nghiệp.

=> Phát triển theo thời kỳ và phân bố không gian

CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

2- Phân bố không gian đầu tư BĐS

Thương mại

Dân cư Trung bình

Dân cư Cao cấp

Khu Công nghiệp Nông

nghiệp

CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

3- Kinh doanh dịch vụ BĐS

- Môi giới BĐS: Trung gian và dịch vụ mua bán BĐS

- Định giá BĐS: Trong tất cả các giao dịch BĐS

- Quản lý BĐS: Vận hành và Kinh doanh BĐS

- Sàn giao dịch BĐS: Bán hàng của người KD BĐS

KẾT CẤU KIẾN THỨC MÔN HỌC

- Phân tích môi trường kinh doanh BĐS

- Đánh giá cơ hội kinh doanh BĐS

- Tạo lập doanh nghiệp BĐS

Quản

trị SX

- Xác định công năng công trình BĐS

- Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh

Quản trị các yếu tố trong quá trình KD BĐS

Các hoạt động phụ trợ: Hợp đồng và Nghệ thuật Kinh doanh

TẠO LẬP HOẠT ĐỘNG

kinh doanh Bất động sản

Phân tích MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BĐS

CÁC CÔNG TY TRONG NGÀNH

ĐỐI THỦ CẠNH TRANH

SẢN PHẨM THAY THẾ

KHÁCH HÀNG NGƯỜI CUNG CẤP

KINH TẾ

LUẬT PHÁP

XÃ HỘI CÔNG NGHỆ

Môi trường vĩ mô Môi trường ngành Môi trường tự nhiên

KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHU VỰC

- TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ THẾ GIỚI VÀ KHU VỰC

- CÁC QUAN HỆ KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHẢ NĂNG THU HÚT

ĐẦU TƯ BÊN NGOÀI

- CÁC LUỒNG ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI: NGUỒN VỐN TỪ NƯỚC NÀO, LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP VÀ GIÁN TIẾP

- CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KÊU GỌI ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA NHÀ NƯỚC VÀ CÁC ĐỊA PHƯƠNG

KINH TẾ TRONG NƯỚC VÀ CỦA VÙNG LÂN CẬN

- TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ TRONG NƯỚC, ĐỊA

PHƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ CÁC VÙNG LÂN CẬN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ

- ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN CÁC VÙNG TRỌNG ĐIỂM, CÁC VÙNG LÂN CẬN THÔNG QUA CHIẾN LƯỢC VÀ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN VÙNG

- SỰ HÌNH THÀNH CÁC TRUNG TÂM ĐÔ THỊ, ĐÔ THỊ VỆ TINH; CÁC TRUNG TÂM CÔNG NGHIỆP, CÁC TRUNG TÂM GIAO LƯU KINH TẾ

- CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA CÁC VÙNG LÂN CẬN

TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ ĐỊA

BÀN ĐẦU TƯ

- TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ HIỆN TẠI VÀ TƯƠNG LAI CỦA ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ: LƯU ÝCÁC LĨNH VỰC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC SỬ DỤNG BĐS SẼ ĐẦU TƯ.

- CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG VÙNG CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC ĐẦU

TƯ BĐS; PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH KHÔNG GIAN XÂY DỰNG VÀ QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KINH TẾ

- XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐÔ THỊ HOÁ, CNH TRÊN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ

- CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA ĐẠI PHƯƠNG VÀO ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ; KHẢ NĂNG SINH LỢI CÁC HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÁT

TRIỂN TRÊN ĐỊA BÀN

TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH TIỀN TỆ

- CÁC NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ, VỐN VAY QUỐC

TẾ, HUY ĐỘNG CÁC TỔ CHỨC TÀI CHÍNH

- TỶ GIÁ HỐI ĐOÁI

- KHẢ NĂNG CUNG CẤP CÁC KHOẢN TÍN DỤNG DÀI HẠN

M ÔI TRƯỜNG LUẬT PHÁP

- CÁC QUYỀN NĂNG ĐỐI VỚI HÀNG HOÁ BĐS: KHẢ NĂNG CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THANH KHOẢN BĐS ĐẦU TƯ

- CÁC CHÍNH SÁCH KINH TẾ ĐỐI VỚI BĐS VÀ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH BĐS

- CÁC CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH CÁC LĨNH VỰC KINH TẾ

SỬ DỤNG BĐS ĐẦU TƯ

- CHÍNH SÁCH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG

- CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ MANG LẠI

M ÔI TRƯỜNG CÔNG NGHỆ

- SỰ THAY ĐỔI VỀ ĐỊA BÀN VÀ KHAI THÁC

CÁC TIỀM NĂNG TỰ NHIÊN NHỜ VÀO

NHỮNG THAY ĐỔI KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ

- SỰ THAY ĐỔI TRONG KỸ THUẬT THI CÔNG

VÀ KẾT CẤU, GIÁ TRỊ CÁC CÔNG TRÌNH BĐS

- SỰ THAY ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ CÔNG NĂNG CỦA CÔNG TRÌNH BĐS

M ÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN

- SỰ ĐẶC THÙ CỦA ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

- NHỮNG TÁC ĐỘNG CẢU ĐÌÊU KIỆN TỰ NHIÊN ĐẾN VIỆC KHAI THÁC BĐS

- QUAN HỆ GIỮA SỰ PHÁT TRIỂN CÔNG

TRÌNH BĐS VỚI SỰ THAY ĐỔI CỦA MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN

M ÔI TRƯỜNG XÃ HỘI

- ĐIỀU KIỆN AN NINH XÃ HỘI

- NHỮNG ĐẶC TÍNH XÃ HỘI, ĐẶC TÍNH NHÂN

CHỦNG HỌC (QUY MÔ, KẾT CẤU DS, LĐ … CÓ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC KHAI THÁC VÀ PÁT TRIỂN CÁC CÔNG TRÌNH BĐS)

- SỰ THAY ĐỔI VÀ PHÂN TẤNG XÃ HỘI TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG XÃ HỘI VÀ NHU CẦU TD

PHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG XÁC ĐỊNH KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU

- MỤC ĐÍCH: - Chiến lược sản phẩm

- Chiến lược thị trường

- CĂN CỨ:- Quy mô khách hàng

- Nhu cầu khách hàng: Nhu cầu chưa thoả mãn

- Mức độ ưu tiên

- YÊU CẦU: - Đồng nhất: địa bàn, nhu cầu, đặc tính

- Quy mô và ổn định

PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG THỊ TRƯỜNG

ĐỐI THỦ CẠNH TRANH

PHÂN TÍCH ĐỐI THỦ CẠNH TRANH:

Cùng sản phẩm, Cùng phân đoạn thị trường

Cùng nhóm khách hàng mục tiêu

HÀNH VI ĐỐI THỦ CẠNH TRANH

HÌNH ẢNH,

VỊ THẾ (2)

(3)

CHIẾN LƯỢC HIỆN TẠI VÀ TRƯỚC KIA

MỤC TIÊU VÀ DỐC SỨC (4)

ĐÁNH GIÁ ĐỐI THỦ TIỀM ẨN

- NHẬN DIỆN: Doanh nghiệp có tiềm năng sẽ tham gia

- ĐẶC ĐIỂM:- Tiềm lực tài chính

SẢN PHẨM THAY THẾ

- QUAN NIỆM VỀ SẢN PHẨM THAY THẾ:

- Công dụng tương đương

- Địa điểm phân bố hoặc di chuyển của cầu

- CÁC DẠNG SẢN PHẨM BĐS THAY THẾ:

- Nhà chung cư - nhà đơn lập - đất ở

- Nhà bán- Nhà cho thuê –Nhà trả góp

- Đất trong khu CN và ngoài khu CN

- Văn phòng, công sở - nhà ở cao cấp

- Trung tâm thương mại – Cửa hàng bán lẻ

- Khả năng thay đổi địa bàn, địa điểm hoạt động

- Sự bất ổn định khả năng thanh toán của khách hàng

- Những khách hàng ưu tiên đặc biệt

SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP

- SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP: Những ràng buộc yếu tố đầu vào đối với hoạt động của doanh nghiệp

- CÁC DẠNG SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP:

- Chính sách địa phương về đất đai và sử dụng đất

- Sức ép của người dân trong chuyển đổi mục đích SD đất

- Nhà cung nguồn vốn chủ yếu

- Người cung cấp các nguyên vật liệu, thiết bị độc quyền

ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI ĐỊNH KINH DOANH

CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG CHƯA LẤP ĐẦY

- ƯU ĐIỂM: - Tiết kiệm chi phí nghiên cứu thị trường

- Học kinh nghiệm người đi trước

- BẤT LỢI: - Chịu sức ép cạnh tranh người đi trước

- Khó khăn trong tìm kiếm khách hàng

- Chi phí lớn hơn doanh nghiệp đi trước

- ĐIỀU KIỆN: - Thị trường còn bỏ ngỏ, chưa lấp đầy

=> Phù hợp với giai đoạn CNH, Đô thị hoá

- Có tiềm lực và thế mạnh vượt trội

- Đầu tư ngắn hạn rút lui

CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG BỎ TRỐNG

- NHẬN DẠNG: - Chưa có nhà đầu tư tham gia

- - Chủng loại sản phẩm

- Giá cả, phương thức thanh toán

- ƯU ĐIỂM: - Không cạnh tranh, sản phẩm đơn lẻ

- Học kinh nghiệm nhà đầu tư, sp hiện có

- BẤT LỢI: - Thị trường nhỏ, phân tán

- Nhạy bén phát hiện các khoảng trống của thị trường (nhu cầu chưa thoả mãn)

CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG ĐÃ LẤP ĐẦY

PHÁT TRIỂN SẢN PHẢM MỚI

- ĐIỀU KIỆN: - Nhu cầu thay đổi, xuất hiện nhu cầu mới

- Sản phẩm BĐS đa dạng

- ƯU ĐIỂM: - Không cạnh tranh, sản phẩm dị biệt, cơ hội luôn xuất hiện

- BẤT LỢI: - Nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm mới

- PHÂN LOẠI: - Cải tiến, phát triển BĐS đã có

- Nhu cầu mới: Nhà nghỉ, Khu duc lịch, Thể thao

- Các Trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp

- Khu công nghệ cao: sản xuất kết hợp NCKH

ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI KINH DOANH:

Khách hàng, Rủi ro, Năng lực

- KH ách hàng : - Quy mô, phân bố, đặc tính khách hàng

- Tính ổn định của khách hàng

- R ủi ro : - Tài sản: cơ học, hỏa hoạn, tự nhiên, con người

- Pháp lý: tranh chấp, thay đổi trong quy họach, Chính sách, luật pháp

- Thị trường: khách hàng, tài chính, cạnh tranh

- Năng lực : - Tài chính và các hậu thuẫn

- Kinh nghiệm, Quy mô, Lĩnh vực

- Các mối quan hệ khách hàng – cung cấp

- Đam mê, hy sinh, chấp nhận mạo hiểm

Lựa chọn loại hình doanh nghiệp

1- Doanh nghiệp nhà nước:

- Từ các cơ quan quản lý Nhà nước về BĐS

- Từ các doanh nghiệp xây dựng của nhà nước

- Các nhà đầu tư Tài chính đa dạng hóa đầu tư

=> Lợi thế: Tiềm lực - Hạn chế: Hiệu quả, Năng động

2- Công ty Cổ phân:

- Hợp tác liên kết giữa các nhà đầu tư

- Chuyển đổi hình thức sở hữu

3- Công ty Tư nhân: Đầu tư nhỏ, KD dịch vụ BĐS

4- Đầu tư nước ngoài :

- Kinh nghiệm

- Tiềm lực

Thành lập doanh nghiệp

- Điều kiện về vốn, cơ sở VCKT

- Điều kiện về nhân sự

- Điều kiện và trình tự thủ tục thành lập doanh nghiệp

ĐẦU TƯ TẠO LẬP CÔNG TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢN

Công trình BĐS

Quan niệm về công trình BĐS là gì?

Tổng thể các yếu tố vật chất, kỹ thuật, môi trường giúp BĐS hình thành và phat huy tác dụng

- Mặt bằng;

- Công trình chính;

- Công trình phụ trợ;

- Môi trường.

Đặc điểm sản xuất công trình BĐS

1- Sản phẩm đa dạng, đan xen :

-> Có KH tiến độ chi tiết và phối hợp các HĐ;

2- Sản xuất trên địa bàn rộng, phân tán :

-> thi công nhanh, gọn cho từng khâu công việc; -> Có chế độ quản lý gắn với kết quả từng

3- Tồn tại ổn định, lâu dài => Xác định tuổi thọ

4- Chu kỳ dài: -> Kế hoạch luân chuyển vốn; Tính trước các rủi ro (biến động thị trường; hư hỏng.)