bài giảng tổng quan về định giá bất động sản

2 Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn tron

TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN

1.Khái niêm và

1.Khái niêm và s sự cần thiết ự cần thiết

định giá BĐS

1.1 Khái niệm về định giá BĐS

Có nhiều khái niệm

(1) Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu

BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định

(2) Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố

kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

1.2 Sự cần thiết định giá

Nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển đổi chủ sở hữu, BC tài chính

- Định giá cho việc mua BĐS

- Định giá cho việc bán BĐS

- Định giá thế chấp

- Định giá cho thuê

- Định giá bảo hiểm

- Định giá đánh thuế

- Định giá cho hạch toán

- định giá cho thừa kế

- Định giá đầu tư

- Định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp,tòa án

2

2 Bản Bản chất chất giá giá trị trị

2.1

2.1 Phân Phân biệt biệt giá giá cả cả, , giá giá trị trị, chi , chi phí phí

-Giá cả ẩn ý sự trao đổi Giá cả thể hiện số

lượng mà một người cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ.

-Chi phí liên quan đến việc sản xuất BĐS, chưa không dùng trao đổi Có 2 loại chi phí: chi phí xây dựng và chi phí phát triển.

+ Chi phí xây dựng hoặc giá đấu thầu xây dựng

+ Chi phí phát triển là chi phí để tạo ra BĐS

2.1

2.1 Phân Phân biệt biệt giá giá cả cả, , giá giá trị trị, chi , chi phí phí

-Giá trị có thể có nhiều nghĩa Giá trị thường được thừa nhận như sự dự báo cáo lợi ích có thể nhận được trong tương lai

+Giá trị thay đổi theo thời gian

+Trong định giá giá trị phản ánh tại thời điểm cụ thể, thể hiện số lượng về mặt tiền bạc của tài sản đối với

người mua hoặc người bán

+Để tránh nhầm lẫn người ta thường dùng thuật ngữ giá tri với những mục đích cụ thể như giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư…

2.2 2.2 Bản Bản chất chất của của giá giá trị trị thị thị trường trường

Thế nào là giá trị thị trường?

- “Số tiền có thể nhận được từ một người hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hóa nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán”.

Các tổ chức quản lý tài chính Mỹ và 1 số nước sử dụng như sau:

“Giá cả có thể nhất ở đó BĐS được đưa vào thị trường

cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, ngươi bán và người mua mỗi bên hành

động cụ thể và hiểu biết, và giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự kích thích quá mức”.

2.2 2.2 Bản Bản chất chất của của giá giá trị trị thị thị trường trường

Theo tiêu chuẩn định giá 01 của Việt Nam:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm

thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.

2.2 2.2 Bản Bản chất chất của của giá giá trị trị thị thị trường trường

Các điều kiện để giá cả 1 giao dịch cụ thể phán ánh giá trị thị trường của BĐS:

-Người mua và người bán có động cơ điển hình

-Cả 2 bên có thông tin tốt hoặc được tư vấn tốt và hành động theo cách họ cho là tốt nhất vì những lợi ích của mỗi bên

-Thời gian quảng cáo phù hợp trong thị trường mở

-Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc thanh toán bằng phương tiện tương đương có thể so sánh được

- Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sản

được bán, không bị ảnh hưởng bởi việc thanh toán đặc biệt hoặc những nhượng bộ trong giao dịch

1 Gớa mua – Bỏn:

người Bỏn về BĐS cụ thể

 Cỏc yếu tố cấu thành:

 Giỏ trị thị trường của BĐS

 +/- Do mất cõn đối cung cầu

 +/- Tõm lý người Mua/Bỏn

 +/- Cỏc yếu phi thị trường (8 yếu tố)

 Yờu cầu khi định giỏ mua/bỏn : Phải đỏnh giỏ được cỏc yếu tố tỏc

động chung và tỏch rời/loại bỏ cỏc yếu tố cỏ biệt

2.3 2.3 Các Các loại loại gi giá á trong trong đ định ịnh gi giá á bđs bđs

2 Gớa cho thuờ:

 Là giỏ trị mà người chủ sở hữu nhận được tương đương với lợi ớch khi đưa BĐS vào khai thỏc sử dụng mang lại

 Cỏc yếu tố cấu thành:

 Giỏ trị hiện thời của BĐS * Tỷ suất sinh lợi đầu tư

 Chi phớ vận hành

 Tần suất gión đoạn

 +/- Do mất cõn đối cung cầu

 Lưu ý: Giỏ trị cho thuờ khụng tớnh đến giỏ trị kỳ vọng trong tương lai của BĐS, những giỏ bỏn/mua lại quyền cho thuờ lại cú tớnh đến yếu tố này

2.3 2.3 Các Các loại loại gi giá á trong trong đ định ịnh gi giá á bđs bđs

3 Gớa trị thế chấp:

đương với khoản tớn dụng đó cho vay

 Cỏc yếu tố cấu thành:

 Giỏ trị thị trường của BĐS * Tỷ lệ thu hồi

 Tỷ lệ thu hồi phụ thuộc vào:

 Tỷ lệ giảm giỏ

 Chi phớ phỏt mại

2.3 2.3 Các Các loại loại gi giá á trong trong đ định ịnh gi giá á bđs bđs

4 Gớa trị bảo hiểm:

 Là gớa trị cần thiết bỏ ra để đầu tư tỏi tạo BĐS

 Giỏ trị thị trường cụng trỡnh BĐS * Tỷ lệ giảm giỏ cụng trỡnh

 HoặcGiỏ trị ban đầu - Khấu hao

 Hoặc Giỏ trị đỏnh giỏ lại (khi thay đổi cỏc chủ sở hữu)

2.3 2.3 Các Các loại loại gi giá á trị trị trong trong đ định ịnh gi giá á bđs bđs

6 Gớa trị đầu tư:

 Là gớa trị mà nhà đầu tư kỳ vọng nhận được từ tổng luồng thu nhập tương lai của BĐS

 Cỏc yếu tố cấu thành:

 Tổng giỏ trị hiện tại của luồng thu nhập tương lai của BĐS

 Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư phát triển (chi phớ

cơ hội sử dụng vốn)

 Sự gia tăng giá trị bất động sản

 Cỏc lợi ớch trực tiếp từ BĐS: Cụng dụng, Danh tiếng và uy tớn, Tự hào và thoả món ham muốn …

2.3 2.3 Các Các loại loại gi giá á trị trị trong trong đ định ịnh gi giá á bđs bđs

2.3 Các Các loại loại gi giá á trị trị trong trong đ định ịnh gi giá á bđs bđs

7.Giỏ trị sử dụng: Là giỏ trị mà 1 BĐS cụ thể cú

được đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giỏ trị

của BĐS sự đúng gúp vào doanh nghiệp

Cỏc yếu tố cấu thành.

-Giỏ trị phỏt triển của BĐS

-Tỷ lệ khấu hao

2.3 Các Các loại loại gi giá á trị trị trong trong đ định ịnh gi giá á bđs bđs

8.Giỏ trị đang hoạt động là giỏ trị đang trong quỏ trỡnh

khai thỏc hoạt động Nú là tổng giỏ trị tài sản, bao gồm giỏ trị BĐS và giỏ trị động sản hữu hỡnh và vụ hỡnh

đúng gúp vào giỏ trị kinh doanh

Cỏc yếu tố cấu thành:

-Giỏ trị thị trường hiện tại của BĐS

-- Giỏ trị thị trường hiện tại hoặc giỏ trị cũn lại của

động sản hữu hỡnh

-- Giỏ trị thị trường hiện tại của tài sản vụ hỡnh

9 Giỏ trị cỏc lợi ớch cụng cộng phục vụ cho mục đớch bảo tồn

2.4 2.4 Các Các yếu yếu tố tố hình hình thành thành giá giá trị trị

Có 4 nhóm nhân tố kinh tế phụ thuộc lẫn nhau tạo nên giá trị.

Sự thỏa dụng

Sự khan hiếm

Sự mong muốn

Sức mua hiệu quả

Sự tác động qua lại của 4 nhóm yếu tố trên tạo nên giá trị được phản ánh trong nguyên lý kinh tế về cung và cầu.

2.5

2.5 Các Các quyền quyền và và các các lơị lơị ích ích trong trong BĐS BĐS

2.5.1 2.5.1 Các Các quyền quyền lợi lợi trong trong BĐS BĐS

- Quyền sở hữu bao gồm:

Quyền sử dụng Quyền chiếm hữu Quyền định đoạt.

-Toàn quyền sở hữu là quyền lợi tuyệt đối của 1 người sở hữu cụ thể, không một quyền lợi nào khác có thể can thiệp vào.

-Các quyền lợi trong BĐS có thể xuất hiện các mối quan hệ theo chiều dọc và chiều ngang:

2.5.1 2.5.1 Các Các quyền quyền lợi lợi trong trong BĐS BĐS

+Theo chiều dọc các quyền lợi riêng biệt được tạo ra ở các cấp: cao nhất là chủ sở hữu, thấp hơn là người thuê và thấp hơn nữa là

người đi thuê lại.

+Quan hệ chiều ngang theo cấp tương đương: người mua BĐS- người cho vay thế

chấp.

- Các quyền lợi bộ phận gồm quyền cho thuê theo hợp đồng và quyền cho thuê lại

2.5.1 2.5.1 Các Các quyền quyền lợi lợi trong trong BĐS BĐS

- Các yếu tố hạn chế quyền lợi trong BĐS.

+ Thuế +Quyền tối thượng của Chính Phủ + Chính trị

+ Quyền chuyển giao tài sản cho Nhà nước khi không có người thừa kế

2.5.2

2.5.2 Phân Phân biệt biệt giữa giữa BĐS, BĐS, tài tài sản sản cá cá nhân nhân

- BĐS là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà cửa, các công trình gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy

định

-Tài sản thực: bao gồm các lợi ích, quyền lợi và quyền

cố hữu trong quyền sở hữu BĐS vật chất

-Tài sản cá nhân bao gồm những thứ di dời được,

không được gắn cố định, thường xuyên hoặc gắn cố

định thường xuyên và là 1 phần của BĐS

- Tài sản cố định có thể là BĐS, nhưng tài sản cố định thương mại thì không coi là BĐS

1-Hỗ trợ cỏc bờn tham gia giao dịch BĐS trờn thị trường:

- Doanh nghiệp hạch toỏn giỏ trị BĐS trong kinh doanh

- Người thế chấp và cho vay thế chấp

2- Lành mạnh hoỏ thị trường BĐS:

- “Đỏnh giỏ được mức độ ảo” khi thị trường biến động.

trường BĐS.

trường trong quản lý đất đai và thị trường BĐS

3

3 Người Người đ định ịnh gi giá á chuyên chuyên nghiệp nghiệp

3.1 3.1 Vai Vai trò trò người người đ định ịnh gi giá á

Cú đủ trỡnh độ chuyờn mụn cần thiết:

 Hiểu biết và đầy đủ thụng tin cập nhật về diễn biến thị trường bất động sản, Tỡnh hỡnh xu hướng diờn biến nền kinh tế và cỏc khu vực phỏt triển

 Hiểu biết về sản phẩm bất động sản: Kết cấu, Kiến trỳc, Quy hoạch, Phong thuỷ - xó hội.

 Hiểu biết về chớnh sỏch, phỏp luật liờn quan đến đất đai, BĐS

 Cú kiến thức về đầu tư, Tài chớnh, Kế toỏn, Thống kờ và Tin học

=> Tiờu chuẩn định giỏ VN quy định:

- Phải cú đủ năng lực chuyờn mụn, làm việc chuyờn cần, thận trọng

- Tổ chức định giỏ phải cú trỏch nhiệ m nõng cao năng lực chuyờn mụn và kinh nghiệm nghề nghiệp cho người định giỏ

- Tổ chức định giỏ cú trỏch nhiệm mua bảo hiể m nghề nghiệp và lập quỹ dự phũng rủi ro.

3.2

3.2 Tiêu Tiêu chuẩn chuẩn về về người người đ định ịnh gi giá á

chuyên chuyên nghiệp nghiệp

Cú uy tớn và hoạt động ổn định lõu dài:

 Uy tớn đối với khỏch hàng: Khỏch hàng đặt niềm tin vào người định giỏ khụng phải chỉ với phớ dịch vụ mà là cả Tài sản định giỏ (Cú nờn thụng đồng với Người Mua-Người Bỏn?).

 Uy tớn với Bạn hàng: Chia sẻ thụng tin, Hỗ trợ nghề nghiệp (mỗi người cú thế mạnh riờng), Chia sẻ thị trường một cỏch cú lợi nhất cho cỏc bờn.

 Ổn định về địa điểm và cần cú đủ thời gian để tạo dựng và chứng minh uy tớn: Điểm hoà vốn trong đầu tư BĐS (kể cả dịch vụ) thường chậm hơn so với cỏc lĩnh vực đầu tư khỏc)

giỏ viờn phải cú trỏch nhiệm bảo vệ uy tớn nghề nghiệp, khụng được cú hành

vi làm ảnh hưởng đến uy tiún nghề nghiệp; được quyền tham gia cỏc hội, hiệp hội về định giỏ.

3.2

3.2 tiêu tiêu chuẩn chuẩn về về người người đ định ịnh gi giá á

chuyên chuyên nghiệp nghiệp

Cú phong cỏch chuyờn nghiệp:

 Phong cỏch do cỏc cỏc yếu tố bờn ngoài mang lại: Trang phục; Phương tiện làm việc; Trụ sở văn phũng nơi hành nghề và đún tiếp khỏch hàng.

 Phong cỏch do rốn luyện và thúi quen hỡnh thành: Lờn kế hoạch rừ ràng, chi tiết cỏc cụng việc khi tiếp xỳc khỏch hàng, khi khảo sỏt BĐS; Cỏch núi rừ ràng, chắc chắn, Đi đứng tự tin đỳng mức.

 Phong cỏch của sản phẩm mang tớnh chuyờn nghiệp: Nội dung đầy đủ, đỳng quy chuẩn; Hỡnh thức hấp dẫn rừ ràng và thuyết phục (Cỏc yếu tố hỡnh thức)

tiờu chuẩn chuyờn mụn quy định trong Tiờu chuẩn định giỏ Viờt Nam và cỏc quy định phỏp luõt hiẹn hành.

3.2

3.2 tiêu tiêu chuẩn chuẩn về về người người đ định ịnh gi giá á

chuyên chuyên nghiệp nghiệp

1- Độc lập:

 Khụng bị chi phối tỏc đọng của cỏc bờn

 Khụng định giỏ cho tổ chức cỏ nhõn cú quan hệ kinh tế (Gúp cổ phần, cho vay hoặc vay vốn, là cổ đụng chi phối, ký kết hợp đồng gia cụng dịch vụ, đại lý )

 Khụng định giỏ cho cỏc đơn vị cú người thõn (cha, mẹ, vợ, chụng, con, anh chị em ruột) là gữ vị trớ trong HĐQT, Ban Tổng GĐ, Ban Giỏm đốc, Trưởng ban Tài chớnh, Kế toỏn trưởng.

 Nếu cú sự hạn chế về tớnh độc lập phải tỡm cỏch loại bỏ, nếu khụng bỏ đựoc phải nờu trong bỏo cỏo.

 Định giỏ viờn phải xem xột và kết luận độc lập với từng phần hoặc toàn

bộ cỏo định giỏ của định giỏ viờn khỏc.

3.3 đạo đ

3.3 đạo đức ức nghề nghề nghiệp nghiệp người người đ định ịnh gi giá á

(Theo (Theo tiêu tiêu chuẩn chuẩn số số 3 Qđ: 24/2005 3 Qđ: 24/2005 BTC) BTC)

2- Chớnh trực: Thẳng thắn, trung thực cú chớnh kiến khi định giỏ 3- Khỏch quan:

 Khụng định giỏ khi ý kiến và kết luận định giỏ đó cú chủ ý từ trước.

 Tiền định giỏ phải xỏc định độc lập từ trước, khụng phụ thuộc vào kết quả định giỏ (% giỏ trị)

 Phải thẩm tra độc lập cỏc tư liệu, thụng tin do khỏch hàng hay cỏc bờn cung cấp, khảng định tớnh phự hợp hay khụng pự hợp của thụng tin; nếu thấy khụng phự hợp phải nờu rừ trong bỏo cỏo.

 Khụng dựa trờn cỏc điều kiện giả thiết khụng cú tớnh hiện thực

3.3 đạo đ

3.3 đạo đức ức nghề nghề nghiệp nghiệp người người đ định ịnh gi giá á

(Theo (Theo tiêu tiêu chuẩn chuẩn số số 3 Qđ: 24/2005 3 Qđ: 24/2005 BTC) BTC)

4- Bớ mật: Khụng được tiết lộ thụng tin, dữ liệu hay kết quả định giỏ trừ trường hợp được phỏp luật hoặc khỏch hàng đồng ý.

5- Cụng khai, minh bạch:

 Trong bỏo cỏo định giỏ phải cụng khai cỏc ràng buộc, hạn chế trong quỏ trỡnh định giỏ

 Mọi tài liệu phỏp lý và chứng cứ phải được thể hiện đầy đủ rừ ràng trong bỏo cỏo định giỏ

 Định giỏ viờn chịu trỏch nhiệm về tớnh đỳng đắn trong nội dung bỏo cỏo kết quả định giỏ Giỏm đốc doanh nghiệp, tụt chức định giỏ là người chịu trỏch nhiệm cuối cựng về tớnh đỳng đắn trong của nội dung bỏo cỏo định giỏ, chứng thư định giỏ trước phỏp luật, khỏch hàng hoặc bờn thứ 3.

3.3 đạo đ

3.3 đạo đức ức nghề nghề nghiệp nghiệp người người đ định ịnh gi giá á

(Theo (Theo tiêu tiêu chuẩn chuẩn số số 3 Qđ: 24/2005 3 Qđ: 24/2005 BTC) BTC)

- Doanh nghiệp định giỏ cú trỏch nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp tại CTy BH VN, nếu chưa cú thỡ cú thể mua của cụng ty BH nước ngoài.

DN định giỏ nước ngoài, DN là thành viờn cỏc tổ chức quốc tế được mua bảo hiểm của CTy BH nước ngoài.

- Nếu khụng mua bảo hiểm thỡ phải trớch quỹ dự phũng rủi ro nghề nghiệp được tớnh vào chi phớ kinh doanh Mức trớch 0,5% đến 1% trờn doanh thu DV định giỏ Khi số dư quỹ tương đương 10% doanh thu dịch vụ trong năm tài chớnh thỡ khụng trớch quỹ.

- Doanh nghiệp phảỉ chịu trỏch nhiệm trước Phỏp luật và khỏch hàng

về kết quả định giỏ Nếu thiệt hại xẩy ra Xử lý hậu quả gõy ra theo thoả thuận giữa hai bờn hoặc theo phỏn quyết của trọng tài thương mại.

3.4

3.4 bảo bảo hiểm hiểm trách trách nhiệm nhiệm nghề nghề nghiệp nghiệp

(Theo TT17/2006/TT (Theo TT17/2006/TT BTC HD BTC HD nghị nghị đ định ịnh: 101/2005/ND : 101/2005/ND CP) CP)