tổng quan về thị trường bất động sản

Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất c

PHẦN MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống

xã hội Thêm vào đó thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ … và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu

tư bất động sản lớn nhất Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản” Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng về thị trường bất động sản để có những chính sách điều hành phù hợp từng giai đoạn phát triển của đất nước là một công việc quan trọng của mỗi quốc gia

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những chuyển biến và phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh

tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội Cụ thể là bất động sản và nhà đất chưa được khai thác, sự dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây ra bất bình

trong xã hội, làm giảm lòng tin của người dân Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, minh bạch kém, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao Cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây

Những vấn đề còn tồn đọng trên đây phần lớn là do nguyên nhân thị trường bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có của nó và chưa minh bạch Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu và đề ra những chính

sách, giải pháp phù hợp làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,

ổn định, vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư hơn

và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trên thị trường là mục tiêu của đề tài này

Đây là vấn đề nghiên cứu vừa mới mẻ vừa có tính hữu ích cao ở Việt Nam hiện nay Nó mới mẻ vì thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới phát triển khoảng

13 năm trở lại đây nên có rất ít cuộc nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Việt Nam, chỉ trong thời gian gần đây với sự phát triển bất thường của thị trường mới được sự quan tâm nhiều của các cơ quan thông tin đại chúng, các chuyên gia kinh tế

và những nhà lập pháp Vấn đề nghiên cứu này có tính hữu ích vì qua phân tích, tìm hiểu về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam để đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hơn nhằm sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và thu hút ngày càng nhiều đầu

tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản

Đây là một đề tài nghiên cứu mang tính chất thực tiễn quản lý tại Việt Nam hiện nay Vì vậy, phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng nhiều để nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản Phương pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tòi, hệ thống

và tóm tắt tất cả những kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được tiến hành trong và ngoài nước Trên cơ sở đó, hiểu được các nhà nghiên cưú đi trước đã có

những công trình nghiên cứu nào, kết quả ra sao để có thể sử dụng hoặc bổ sung trong việc nghiên cứu này Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu cũng sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính nhằm phân tích, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam từ đó đưa ra các kết luận, kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới

Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý bất động sản tại Việt Nam Nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về mặt xã hội Về mặt xã hội, thị trường bất động sản càng phát triển, càng minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống và đầu tư vào đất đai Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu hút đầu tư từ trong nước và ngoài nước ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Việc xây dựng và phát triển của nó cũng sẽ có tác động rất lớn đến các thị trường khác mà đặc biệt là thị trường tài chính, tiền tệ Nó giúp cho các thị trường này phát triển mạnh và vững chắc Bên cạnh đó, thị trường bất động sản càng minh bạch làm giảm thiểu các giao dịch phi chính thức làm tăng thu ngân sách nhà nước và dễ dàng trong việc quản lý thuế

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Bất động sản:

Khi một quốc gia được công nhận tồn tại thì điều đó cũng có nghĩa là phải có một vùng lãnh thỗ và như vậy tài sản quốc gia đầu tiên mà ai cũng thừa nhận là quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai đó Để quản lý, sử dụng có hiệu quả và làm tăng tài sản quốc gia, người ta thường phân loại tài sản quốc gia thành hai loại: Động sản và Bất động sản Động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này sang nơi khác còn bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai là không thể di dời được

Ở Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ luật Dân sự nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời đuợc, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy, được coi

là bất động sản khi có các điều kiện sau đây:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi

- Tồn tại lâu dài

Như vậy, bất động sản bao gồm những nhóm sau đây:

+ Đất đai: Đất đai đã được xác định chủ quyền, đất đai đó phải được đo lường

bằng giá trị

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở và các công trình

phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

+ Các tài sản gắn liền với đất đai: Như vườn cây lâu năm, các công trình

nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao Một

số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp lụât quy định

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Từ khái niệm trên cho ta thấy bất động sản là một hàng hoá đặt biệt Vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn những đặc điểm riêng sau đây:

- Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di chuyển được: Người ta

không thể di dời đất đai, bất động sản từ nơi này sang nơi khác Đặc điểm này cho thấy giá của bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn của yếu tố vị trí

- Hàng hóa bất động sản là tài sản có tính lâu bền: Đặc điểm này có thể dễ

nhận thấy khi sử dụng đất đai không bị hao mòn Các công trình kiến trúc và vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm năm, thậm trí hàng ngàn năm

- Cung cầu và giá cả của bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản là loại hàng

hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về

sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước

- Hàng hóa bất động sản bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, tính cộng đồng: Giá cả của hàng hóa bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường mà nó chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu

vực địa lý như: sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm

lý, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, …của dân cư sinh sống tại đó

- Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có giá trị cao và khả năng chuyển đổi thành tiền chậm : Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của

đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn và thời gian rất dài Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có vốn lớn và dài hạn Mặt khác, việc bán bất động sản cũng không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác

- Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm: do sự phát triển của sản xuất, dân

số gia tăng làm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất và nhà ở không ngừng tăng lên trong khi đất đai bị giới hạn Chính vì vậy, nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hóa thông thường khác, với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm

- Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Mỗi bất

động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, cảnh quan … Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng nhau rất lớn Sự ra đời hòan thiện hay sự mất đi của bất động sản này sẽ làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia

- Hiệu quả sử dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng: Đặc điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần

thiết và phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và người sở hữu và sử dụng đất

1.1.3 Thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản

Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế

chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hòan chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau

+ Dựa vào lọai hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất động sản công nghiệp

+ Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

+ Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)

+ Dựa vào mức độ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm sóat của Nhà nước

1.1.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản:

Do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động sản cũng có một số đặc điểm riêng như sau:

- Thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Do đất đai, bất động sản không thể tiêu dùng như

các hàng hoá khác và trong quá trình tiêu dùng cũng không mất đi hoặc mất đi

không đáng kể Nên điều đó cho thấy, giá bất động sản phản ánh phần lớn khả năng thu lợi từ việc sử dụng bất động sản đó

- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Sự khác

nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương

- Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc

điểm riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông thường mà đi cùng với các giao dịch này là các thủ tục, giấy tờ kèm theo Điều này cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi

- Độ trễ của cung và cầu về bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác:

Do bất động sản có giá trị lớn, khả năng cung ứng chậm nên cung không thể đáp ứng được ngay khi có sự biến động về cầu

- Thị trường bất động sản là thị trường không hòan hảo: Sở dĩ như vậy là do

các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phỗ biến như các lọai hàng hóa khác Sự so sánh giữa các bất động sản cùng lọai cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản đều được đo lường một cách tương đối Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi lọai bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hòan hảo Chính vì vậy mà những giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có những chuyên gia

tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và thường được tiến hành thông qua các sàn giao dịch

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính:

Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu

tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu

Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế:

Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chiụ ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng nó cũng có tác động trở lại đối với nền kinh tế Vai trò của nó trong nền kinh tế được thể hiện qua các điểm sau đây:

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:

thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái giá trị sang hiện vật và ngược lại Vì vậy, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thì bản thân nó đã tạo vốn cho xã hội

Bên cạnh đó khi thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn nhanh đó chính là cách bổ sung vốn cho đầu tư phát triển Ngoài ra, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho nền kinh tế

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà nước: Phát triển thị trường bất động sản làm tăng lên số lượng hàng hoá bất động

sản hoặc làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản Cả hai mặt này đều làm tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thuế

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong

và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế: Thị trường chung của mỗi quốc gia bao

gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường bất động sản Do đó, sự phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường trên Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế thì thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản tạo

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội: Ở bất

kỳ quốc gia nào thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần vào sự ổn định xã hội Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, đặt biệt là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lủng đoạn giá cả, tham nhũng … Điều đó sẽ làm mất niềm tin nơi người dân đối với các chính sách, chủ trương của nhà nước

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách đất đai, bất động sản: Chỉ có thông qua thị trường bất động sản, chúng ta mới thấy rõ được

những bất cập của những chính sách đất đai, bất động sản để từ đó bổ sung hoàn thiện chúng

1.2 SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1 Quá trình hình thành của thị trường bất động sản:

Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh hoạt động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất Khi dân số ngày càng tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng thì thị trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, thường xuyên và các nghiệp vụ và hàng hóa cũng không ngừng phát triển Khi đó, các khung pháp lý cũng được ban hành và việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức thừa nhận

Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của các thị trường Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường sức lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát triển

1.2.2 Các giai đọan phát triển của thị trường bất động sản:

Thông thường thì một thị trường bất động sản trải qua năm giai đoạn phát triển như sau:

+ Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi Ở cấp độ này, về mặt nhà ở, hầu như moị người

đều có thể xây dựng được nhà ở của mình và được coi là một bất động sản trên đất Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, tài chính công, các chủ sử dụng đất, các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan tài chính công là các chủ thể có vai trò quyết định

+ Thứ hai: Cấp độ tập trung hoá Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây

dựng Ở cấp độ này, do hạn chế về đất đai, năng lực nên không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn hay một dự án bất động sản Trong giai đoạn này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, các cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

+ Thứ ba: Cấp độ tiền tệ hoá Đó là giai đoạn của các ngân hàng Ở cấp độ này

do có rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ vốn để phát triển bất động sản hoàn thiện Nên họ cần phải có sự tham gia của các ngân hàng Trong cấp độ này, các chính sách về ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là những chủ thể có vai trò quyết định

+ Thứ tư: Cấp độ tài chính hoá Khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao

và thị trường phát triển mạnh vượt qua sự tài trợ của các ngân hàng Khi đó các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các

tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn Trong giai đoạn này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính đối với vần đề đầu tư (chính sách về các quỹ, các tổ chức tài chính, chính sách đầu tư gián tiếp …), các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

+ Thứ năm : Cấp độ hoàn thiện của thị trường bất động sản Khi nền kinh tế

hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường, các thị trường nói chung và thị trường bất động sản sẽ hoạt động theo quy luật thị trường đầy đủ Các thị trường sẽ giao thoa và tác động lẫn nhau Trong cấp độ này, các thể chế và các chủ thể có vai trò ngang nhau trong thúc đẩy đầu tư vào kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

Như vậy, để phát triển một thị trường bất động sản hoàn chỉnh chúng ta cần phải trải qua năm giai đoạn phát triển Tuy nhiên, không nhất thiết là tất cả các thị trường bất động sản các quốc gia phải đi theo một trình tự này mà có thể phát triển các giai đoạn đồng thời với nhau và thời gian cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường bất động sản:

- Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong

những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại… Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch một

số diện tích đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch…Điều đó đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế tức là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều

đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản trên thị trường cũng

sẽ tăng theo

- Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các nhu

cầu về bất động sản Điều đó có thể nhận thấy trên những nét cơ bản sau:

+ Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở.

+ Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên

Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, từ đó nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp cũng tăng lên

+ Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu cầu khác của con người Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu

về bất động sản

- Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói riêng:

Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Cùng với các quy định trong luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đó làm cho thị trường bất động sản phát triển

- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:

Chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay,bến cảng,…Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của chính phủ Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê…Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đền sự phát triển của thị trường bất động sản

- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Có thể nói tập quán, truyền thống và thị

hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp,…trên thị trường bất động sản Thông thường yếu tố này làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và

đi thuê,…mặt khác nó cũng tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán Điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh toán

Hình 1.2 : Các thành tố của thị trường bất động sản (Nguồn : Viện Nghiên

cứu Quản lý Kinh tế Trung ương)

Liên quan đến những vấn đề về thị trường bất động sản, chúng ta có các chủ thể tham gia trên thị trường như sau:

+ Các cá nhân: đây là nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị

trường bất động sản Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với

tư cách là người bán, người mua, người cho thuê, người đi thuê, người đem bất động sản góp vốn liên doanh hoặc nhận góp vốn…

+ Các tổ chức kinh tế: Các tổ chức kinh tế tham gia trên thị trường bất động

sản cả trên hai giác độ người mua và người bán Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vào thị trường bất động sản khi trực tiếp tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động sản như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển cở

sở hạ tầng,…

+ Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản dưới các khía

cạnh sau Trước hết: nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với thị trường bất động sản Thứ hai: nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất Đây là một trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng hóa bất động sản lưu thông trên thị trường Thứ ba: nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản được thông qua các công cụ quy hoạch và kế hoạch các khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhà chung cư…

+ Các tổ chức môi giới và tư vấn: Các tổ chức này tham gia bắt đầu từ việc tư

vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi giới về mua, bán, thuê…bất động sản Thị trường bất động sản càng phát triển thì sự phát triển của các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản theo khuynh hướng chuyên môn hóa ngày càng phát triển

+ Các tổ chức tài chính: Thị trường bất động sản phát triển không thể là một

thị trường manh múm, nhỏ lẻ mà các giao dịch trên thị trường bất động sản khá đa dạng với một lượng vốn tham gia khá lớn Lượng vốn lớn của thị trường bất động sản được thể hiện ngay từ khi tạo lập hàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản Vì thế, vốn trong hầu hết các hoạt động trên thị trường bất động sản không thể dựa vào nguồn vốn tự có của mỗi cá nhân hay tổ chức mà

1.2.5 Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản:

Số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản trong một đơn vị thời gian: Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự

gia tăng số lượng hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian Do vậy, nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng các giao dịch

về bất động sản không ngừng tăng lên qua các thời kỳ Chỉ tiêu này có thể được tính bằng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản hay số phiên giao dịch

- Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Khi thị

trường bất động sản của một quốc gia càng phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Các cá nhân, các tổ chức kinh tế, Nhà nước, Các tổ chức tài chính, các tổ chức môi giới tư vấn …

- Sự hòan thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh bất động sản: Đối với mỗi

quốc gia, bất động sản là tài sản rất quan trọng và thị trường bất động sản là một thị trường có tác động mạnh đến hầu hết các thị trường khác cũng như đến đời sống kinh tế xã hội Cho nên, bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thị trường bất động sản phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và và bất động sản Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản của mỗi nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước đó

- Hiệu quả sử dụng bất động sản: Việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất

động sản là một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự phát triển của thị

1.3 ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Đầu tư bất động sản và các hình thức đầu tư:

- Đầu tư bất động sản: Cũng như các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động

sản có nghĩa là việc nắm giữ trực tiếp hoặc gián tiếp một hay nhiều bất động sản nhằm mục đích kiếm lời Như vậy chu trình của một hoạt động đầu tư là: tiền – hàng – tiền Các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản sẽ bỏ vốn ra để mua bất động sản hoặc tự xây dựng để hình thành bất động sản sau đó là bán lại để kiếm lời hoặc có thể cho thuê, tiến hành hoạt động kinh doanh trên bất động sản hình thành với mục tiêu là lợi nhuận Các nhà đầu tư sẽ vừa đóng vai trò là cung vừa là cầu trên thị trường bất động sản

Trong khi đó cũng có một lượng lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản

sẽ không phải là hoạt động đầu tư bất động sản Đó là các giao dịch mua hoặc xây dựng bất động sản để phục vụ cho nhu cầu nhà ở, sinh hoạt nói chung là phục vụ cho mục đích tiêu dùng Họ đóng vai trò là cầu trên thị trường bất động sản Quan

hệ ở đây sẽ là quan hệ tiền-hàng

- Các hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản: Có hai loại hình thức đầu

tư trên thị trường bất động sản, đó là: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp

Đầu tư trực tiếp là hình thức mua bán, trao đổi dẫn tới việc nắm giữ thật sự một hoặc một số bất động sản Nhìn chung thì đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại mang lại lợi nhuận ổn định, ít rủi ro hơn so với đầu tư vào cổ phiếu hay trái phiếu

Đầu tư gián tiếp có nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số bất động sản Đầu tư bất động sản gián tiếp thường được định nghĩa là hoạt động đầu tư tập thể thông qua các quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, các tập đoàn đầu tư bất động sản và các quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết Việc

chứng khoán hoá bất động sản khiến cho việc đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao hơn, dễ chia nhỏ hơn và đa sở hữu hơn Ở các thị trường bất động sản phát triển thì bất động sản là một trong các tài sản đầu tư chính trên thị trường chứng khoán

1.3.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản:

- Đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn: Do giá trị của bất động sản thường

có giá trị lớn chính vì vậy mà việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản là việc không

dễ dàng Các nhà đầu tư nhỏ khó có thể thâm nhập vào thị trường và cũng chính điều này mà đầu tư trực tiếp vào bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống ngân hàng, các tổ chức tài chính và lãi suất

- Đầu tư bất động sản cần thời gian dài: Thời gian để hình thành nên một bất

động sản thường rất dài so với với tài sản khác Vì vậy việc đầu tư bất động sản cần phải được tính toán, phân tích trong dài hạn

- Tính thanh khoản của bất động sản thấp: Do tính chất không đồng nhất của

bất động sản, vị trí cố định của bất động sản và giá trị cao nên việc bán bất động sản

là không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác Hơn nữa các yếu tố ngoại vi như: tập quán, thị hiếu; cơ sở hạ tầng; hệ thống điện, nước, thông tin cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản của bất động sản

- Đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước: Do

chính sách đất đai, bất động sản của mỗi nước là khác nhau và bất động sản là không thể di dời nên các chính sách của Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc đầu tư trên thị trường bất động sản Chính sách đất đai, bất động sản đầy đủ và ổn định sẽ tạo nên khả năng thu hút đầu tư bất động sản rất lớn

Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế nhanh chóng, xu hướng giá cả bất động sản luôn tăng nên việc đầu tư trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở các thi trường đang phát triển, thường đem lại một tỷ suất lợi nhuận cao và ổn định hơn so với đầu

tư vào các thị trường khác

1.4 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.4.1 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản:

Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình quản

lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai trò to lớn sau đây:

- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp… trong cả nước;

- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh;

- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước;

- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý,

sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức và cá nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả;

- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các cơ chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra

- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích luỹ giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước

1.4.2 Nội dung quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản:

Nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản là:

+ Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản: Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có

+ Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến

lược và cụ thể hóa các định hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho

sự phát triển của thị trường bất động sản Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch,

hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được bảo đảm tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

+ Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: Nhà nước cần phải

đứng ra tổ chức và điều tiết Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hình thành tự do trên thị trường Nhà nước cần định hướng, tổ chức các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực

+ Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản:

y Tổ chức bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương xuống địa phương Bộ nào sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản? Bộ Tài nguyên

và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính?…

ương, có thể là Ủy ban quản lý thị trường thị trường bất động sản, dưới địa phương

là các cơ quan quản lý thị trường chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy bản nhân dân các cấp

+ Sự kiểm sóat của chính phủ: Mỹ là một quốc gia thả lỏng thị trường bất

động sản và không kiểm sóat giá cả Các văn phòng quận hạt ( tương đương cấp tỉnh tại Việt Nam) có nhiệm vụ lưu trữ và cập nhật các biến động các hồ sơ về nhà đất nhưng không can thiệp vào việc mua bán cũng như giá cả của thị trường Các cơ quan chính quyền cấp nhỏ như thành phố (tương đương cấp huyện) chịu trách nhiệm cấp giấy phép để xây cất hay sửa chữa

+ Về đăng ký bất động sản: Việc đăng ký bất động sản là rất dễ dàng và nhanh

chóng, người dân không bao giờ lo về vấn đề đăng ký chủ quyền nhà đất mà họ chỉ

lo có đủ điều kiện để mua bất động sản đó hay không Hầu hết các bất động sản tại

Mỹ đều đã được cấp giấy chủ quyền nhà đất ( đối với người sở hữu nhà đất) hoặc

giấy sử dụng nhà đất (đối với người thuê nhà đất) Các hồ sơ nhà đất được số hóa và lưu trữ tại các văn phòng quận hạt, các cấp chính quyền thành phố không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất Tất cả người có tên mua nhà đều có tên trong thẻ chủ quyền

+ Định giá bất động sản: Thường thì mỗi năm có một hội đồng tư vấn do các

văn phòng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hoặc do một cơ quan tư vấn

tư nhân tìm hiểu và cho ra giá cả Hội đồng này thường cho giá cả tùy mỗi địa phương, sau đó các văn phòng địa ốc sẽ tham khảo giá này để tư vấn cho các người mua bán bất động sản Nếu người mua bán bất động sản không nhờ các văn phòng địa ốc đại diện cho việc mua bán thì vẫn có thể nhờ các văn phòng này hay hội đồng

để tư vấn giá cho mình Và giá này chỉ mang tính chất tham khảo, người mua hay bán có quyền đưa ra mức giá cao hơn hoặc thấp hơn giá này

+ Chính sách tín dụng: Việc vay tiền để mua bất động sản tại Mỹ rất dễ và rõ

ràng Một công thức đơn giản để áp dụng cho người mua đủ điều kiện để vay là: thu nhập một hộ gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có đủ để trả tiền trước một khỏan bằng 20% giá trị bất động sản thì ngân hàng sẽ cho vay ngay mà không đòi hỏi bất kỳ một điều kiện nào khác Các thủ tục thế chấp, cầm cố đều được làm thẳng tại văn phòng quận hạt mà không thông qua chính quyền cấp nhỏ như thành phố

+ Văn phòng địa ốc: Hiện nay, hầu hết các giao dịch mua bán bất động sản

đều thông qua các văn phòng địa ốc mặc dù điều này là không bắt buộc Các văn phòng địa ốc đều phải có giấy phép của chính quyền tiểu bang nơi cư ngụ cấp và phải tuân theo các quy định và tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp nghiêm ngặt Các văn phòng địa ốc có trách nhiệm phải tìm hiểu rõ ràng các thông tin liên quan đến bất động sản để tư vấn cho người mua, bán Nếu những thông tin tư vấn cho khách hàng sai, gây thiệt hại cho khách hàng thì họ phải chịu trách nhiệm bồi thường hoặc

có thể ở tù nếu nghiêm trọng Họ chỉ lấy hoa hồng môi giới của người bán và tuỳ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên Các văn phòng địa ốc sẽ có trách nhiệm quảng cáo bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng và lên mạng internet với

đầy đủ các thông tin chi tiết cũng như hình ảnh và tư vấn giá cả cho người mua hay bán Việc thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán đều thông qua các văn phòng địa ốc này Nếu thỏa thuận giá cả xong, hai bên sẽ chuyển toàn bộ giấy tờ đến một văn phòng lo thủ tục đăng ký chủ quyền Văn phòng này sẽ đứng ra làm trung gian trả tiền hoa hồng cho văn phòng địa ốc, tiền nộp thuế địa ốc và bảo hiểm nhà, thuế lợi tức do bán nhà và tiền bán nhà cho người bán nhà cũng như việc liên

hệ với văn phòng quận hạt để sang tên cho người mua

+ Đầu tư vào bất động sản tại Mỹ: tất cả mọi người có quốc tịch Mỹ hay

không đều được phép mua bất động sản tại Mỹ Họ quan niệm rằng, người nước ngoài không thể mang bất động sản ra khỏi nước Mỹ mà còn góp phần vào phát triển kinh tế cũng như tạo công ăn việc làm cho họ Nếu bất kỳ ai có tiền đều mua được bất động sản tại Mỹ và được bảo vệ quyền lợi như người có quốc tịch Mỹ

+ Quy hoạch và bồi thường: Do Mỹ là một quốc gia phát triển, nên việc quy

hoạch tổng thể cũng như chi tiết đã được hoàn tất rất lâu Họ có một đội ngũ nhân viên quy hoạch rất giỏi và việc quy hoạch được tính toán rất kỹ lưỡng trong một thời gian rất dài có khi cả 100 năm tới Trước khi lên kế hoạch quy hoạch, cơ quan nhà nước phải gởi thư đến từng chủ sở hữu để xin ý kiến, sau đó chính phủ sẽ mở một đại hội để tất cả mọi người có liên quan để trình bày ý kiến của mình và bỏ phiếu Nếu đa số phiếu được không chấp thuận thì kế hoạch quy hoạch phải bỏ đi Ngược lại, nếu đa số phiếu chấp thuận, Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường bất động sản cho mọi người theo giá thị trường Chính phủ không có trách nhiệm phải tìm đất đai hay nhà cửa tại điểm khác cho người bị quy hoạch Bản thân họ phải tự tìm nơi

ở mới sau khi nhận được tiền đền bù

1.5.2 Thị trường bất động sản tại Úc

Úc có thị trường bất động sản phát triển rất cao Về danh nghĩa, đất đai thuộc

sở hữu nhà nước, các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài hoặc nắm giữ có thời hạn đối với một mảnh đất cụ thể Hiện nay có ba loại nắm giữ đất tại Úc: đất tư nhân, đất công cộng và sở hữu của người thỗ dân Có đến hơn 63% là đất tư nhân và được phép mua bán, giao dịch như hàng hoá thông thường

+ Kiểm soát của nhà nuớc: Úc rất coi trọng vai của thị trường bất động sản

trong nền kinh tế Về cơ bản, toàn bộ hệ thống quản lý bất động sản ở Úc dựa trên nguyên tắc thị trường tự do về đất đai và bất động sản Đất đai được coi là một loại hàng hoá thông thường như các loại hàng hoá khác Nhà nước hỗ trợ việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản thông qua các biện pháp như: thiết lập và duy trì các cơ quan đăng ký bất động sản; đảm bảo tính hợp pháp không thể xâm phạm của trước bạ đất và bất động sản; duy trì các bản đồ, thông tin địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu; đặt ra các tiêu chuẩn

+ Đăng ký đất đai, bất động sản: Xấp xỉ 100% các giao dịch đất đai ở Úc

được thực hiện một cách chính thức, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất đai của nhà nước Mỗi mảnh đất chỉ có một chủ duy nhất, đó có thể là tư nhân, cộng đồng hay nhà nước Hệ thống quản lý bất động sản “Torrens” được coi là một hệ thống quản lý bất động sản hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới Ý tưởng chính của hệ thống Torrens là mọi quyền, lợi ích và nghĩa vụ của một mảnh đất sẽ được ghi nhận trên một tờ giấy duy nhất, đó là trước bạ Trước bạ được ban hành bởi cơ quan đăng ký bất động sản trung ương Người có truớc bạ sẽ có quyền sở hữu bất khả xâm phạm và lâu dài đối với mảnh đất đó Do vậy, các giao dịch bất động sản

có thể diễn ra công khai, minh bạch và hiệu quả Việc đăng ký bất động sản được thực hiện tại văn phòng mỗi bang và được số hoá

+ Định giá bất động sản: bất động sản được định giá nhằm tính thuế, đền bù,

bán đất và cung cấp thông tin Để đảm bảo thống nhất của các bộ dữ liệu định giá, chính phủ đã thiết lập và duy trì một nhóm chuyên gia do các cơ quan lập pháp quản

lý để tiến hành định giá mà không giao cho các địa phương

+ Chính sách tín dụng: Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ đầu tư tư

nhân trên thị trường bất động sản Các ngân hàng không trực tiếp đầu tư vào thị trường bất động sản Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản đều vay vốn ngân hàng Hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp bất động sản lên tới 200 tỷ USD

và có khoảng 70% bất động sản được thế chấp tại ngân hàng Khi mua một căn nhà, người mua có ít nhất là 20% số tiền phải trả ban đầu và sau đó trả dần hàng tháng

Sau 5 năm mua ngôi nhà thứ nhất và trả được 35% tổng số tiền mua nhà thì có thể thế chấp ngôi nhà đó để đầu tư mua ngôi nhà khác

+ Quy hoạch và đền bù: hầu hết quá trình quy hoạch được thực hiện bởi chính

quyền bang và địa phương và được công bố công khai Việc thu hồi đất có thể là tự nguyện hay bắt buộc theo yêu cầu của nhà nước Nếu là thu đất tự nguyện thì việc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản trên cơ sở công bằng và thị trường Nếu nhà nước thu hồi bắt buộc cho các mục đích công cộng, nhà nước phải cung cấp thông báo cho chủ sở hữu biết về mục tiêu thu hồi đất Nếu chủ sở hữu không đồng ý thì có thể yêu cầu Bộ trưởng Tài Chính và quản lý xem xét hay có thể yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Sau đó nhà nước phải thông báo trên thị trường về quyết định thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất Chủ sở hữu được bồi thường công bằng và theo giá thị trường trên nguyên tắc đàm phán

+ Đầu tư vào thị trường bất động sản Úc: thị trường bất động sản Úc được mở

cho mọi chủ thể kinh tế đầu tư với một số ít rất nhỏ hạn chế đối với các chủ thể khác nhau Các chủ thể có yếu tố nước ngoài được định hướng đến đầu tư vào các

dự án phát triển bất động sản Thị trường bán lẻ bất động sản cũng như đầu tư nhỏ không được khuyến khích cho các nhà đầu tư nước ngoài Bởi vì họ cho rằng đầu tư nước ngoài cần hướng đến việc mở rộng thị trường, tăng cường thu hút lao động hơn là kinh doanh mua đi bán lại

1.5.3 Một số bài học kinh nghiệm:

Thị trường bất động sản của Mỹ và Úc là các thị trường rất phát triển và khá hoàn hảo, các thị trường hoạt động tương đối tự do trong cơ chế thị trường Nền kinh tế thị trường nước ta đang trong giai đoạn hình thành Vì vậy, chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm về phát triển thị trường bất động sản ở hai nước này, vận dụng phù hợp với điều kiện thực tế tại Việt nam trong từng giai đoạn

Cả hai nước đều rất coi trọng việc phát triển thị trường bất động sản Phát triển thị trường bất động sản đem lại rất nhiều lợi ích, không những là lợi nhuận cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, mà còn là tiềm lực của nền kinh tế và ổn định xã hội

Cả hai nước điều áp dụng hình thức đa sở hữu đối với đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai Điều đó có nghĩa rằng họ xem bất động sản như là một tài sản bình thường khác và khi giao dịch trên thị trường hiển nhiên nó trở thành một loại hàng hoá như các loại hàng hoá khác Bên cạnh đó, giá cả các giao dịch và việc thực hiện các nghĩa vụ khác đều dựa trên giá thị trường Nhà nước không tham gia vào việc định giá đất đai hay bất động sản

Thị trường bất động sản nói chung được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước phân công, phối hợp quản lý và đầu tư Các cơ quan nhà nước và ngoài nhà nước phối hợp phủ trùm hết các hoạt động đầu tư bất động sản và thị trường bất động sản, không có sự chồng lấn hoặc bỏ sót Các bên tham gia có quyền tương đối ngang nhau, không có các chủ thể nào chiếm ưu thế hơn so với các chủ thể khác và ngược lại, không có chủ thể nào bị yếu thế trong quá trình tham gia vào thị trường bất động sản Nhà nước chỉ đóng vai trò quản lý, điều tiết, đảm bảo công bằng cho các bên tham gia mà không can thiệp quá sâu vào sự vận hành của thị trường

Chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính phối hợp với nhau một cách đồng bộ, tạo mọi điều kiện để thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Tạo lập được một hành lang pháp lý ổn định và đầy đủ cũng như sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường làm cho thị trường vận hành tốt hơn Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ở hai nước hầu như không giới hạn các nhà đầu tư tham gia thị trường hoặc hạn chế chỉ ở một mức độ rất nhỏ

Chương 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

THỜI GIAN QUA

2.1 SỰ RA ĐỜI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM:

Các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch về bất động sản đã từng xuất hiện

ở Việt Nam từ rất sớm , khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện từ thời phong kiến xa xưa cũng như trong thời kỳ pháp thuộc Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1975, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu của Nhà nước Các họat động giao dịch mua bán, thuê cho thuê, cầm cố, thế chấp giữa các cá nhân

về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phỗ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau Mặc dầu không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất

Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế họach hóa tập trung Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể Trong suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác

xã Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngòai sự chi phối của Nhà nước

Sau thời kỳ đổi mới nền kinh tế (1986), với sự phát triển mạnh mẽ của các thành phần kinh tế tạo nên sức ép lớn về đất đai cho sản xuất, xây dựng các cơ sở hạ tầng, nhà ở Điều này đã làm cho họat động mua bán, cho thuê bất động sản ngày càng phát triển Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản hòan tòan

Sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính Theo Luật đất đai năm 1993 và đã được bổ sung, sửa đổi năm 1998, năm 2003 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài, được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Như vậy, so với trước đây, quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai

đã được pháp luật thừa nhận là tài sản và lẽ đương nhiên là người ta có thể mua bán, chuyển nhượng … bất động sản trên thị trường

Ngay sau khi có Luật đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam họat động rất nhộn nhip Điều đó dẫn đến cơn sốt đất kéo dài trong thời gian 1994-1996, giá cả nhà đất tăng nhanh và lên cao chưa từng gặp trong lịch sử Từ năm 1997, thị trường bất động sản nước ta lại trở nên chậm chạp nhưng điều đó chỉ duy trì hơn một năm,

từ sự nóng lên dần vào năm 1999 và đến cuối năm 2000 thị trường bất động sản Việt Nam lại nhộn nhịp trở lại Mặc dầu trong thời gian này nhiều các trung tâm địa

ốc và các doanh nghiệp họat động trong lĩnh vực bất động sản ra đời nhưng cũng không chặn đứng được sự tăng giá chóng mặt của bất động sản vào những năm 2001-2003 Tuy nhiên từ đầu năm 2005 đến nay, thị trường bất động sản nước ta lại gần như đóng băng, các giao dịch trên thị trường bất động sản hầu như không đáng

kể

2.2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM:

2.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua:

2.2.1.1 Hàng hoá bất động sản:

- Tình hình giao đất: Với sự thừa nhận của pháp luật về quyền sử dụng đất ổn

định, lâu dài và việc xác lập quyền sử dụng đất với các chủ thể sử dụng là tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành và

Tính đến nay, toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu

phát triển kinh tế- xã hội, chiếm hơn 76.4% tổng diện tích lãnh thỗ quốc gia, đã

được Nhà nước giao và cho thuê cho các chủ thể sử dụng vào những mục đích khác

Số liệu của Bảng trên cho thấy, đến nay, Nhà nước đã cơ bản hoàn thành việc

giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất có thể sử dụng được của quốc gia, với ý nghĩa

là đất cần sử dụng đã có chủ sử dụng cụ thể Kết quả này được đánh giá là một

trong những nhân tố quan trọng góp phần giữ vững ổn định chính trị, xã hội, tăng

trưởng và phát triển kinh tế với tốc độ cao trong những năm qua Bên cạnh đó, thị

trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã tạo tiền đề quan trọng cho sự ra đời và phát

triển của thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất

1 Chi tiết xem Phụ lục 1

Tuy nhiên trong thời gian qua nổi lên là vấn đề sử dụng lãng phí, sai mục đích sử dụng đất rất lớn mà tập trung vào đó là các cơ quan và doanh nghiệp nhà nước Cùng với việc xác lập quyền sử dụng đất, hệ thống pháp luật của Việt Nam đã cho phép một số chủ thể sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất, đồng thời các chủ thể chưa có quyền sử dụng đất hoặc muốn sử dụng thêm đất được phép nhận quyền chuyển nhượng, quyền thuê lại đất Các chủ thể sử dụng đất được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi… Thực tế trên đây đã thúc đẩy sự ra đời của thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền với đất, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về bất động sản ở nước ta tăng nhanh

- Đăng ký đất đai, bất động sản: Theo thống kê, hiện nay tình hình cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Đất sản xuất nông nghiệp: Có 26 tỉnh cơ bản hòan thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, tỷ lệ diện tích được cấp giấy đạt trên 85% diện tích Tám tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt 60% diện tích

+ Đối với đất lâm nghiệp: Có 13 tỉnh, thành phố cơ bản hòan thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, tỷ lệ diện tích được cấp giấy đạt trên 85% diện tích Có 30 tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt dưới 50 % diện tích + Đối với đất ở tại đô thị: Có 10 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 85% Có 6 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 70% 28 tỉnh, thành phố

có tỷ lệ cấp giấy đạt dưới 50%

+ Đối với đất tại nông thôn: Có 19 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 85% 19 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt dưới 50%

Nhìn chung, thì chúng ta mới cấp giấy chứng nhận được cho khỏang 50% đất

ở, nhà ở, 80% đất sản xuất nông nghiệp, 50% đất sản xuất lâm nghiệp, 60% đất sản xuất công nghiệp và kinh doanh dịch vụ Vậy vẫn còn khỏang 50% số lượng đất và tài sản gắn liền với đất của cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân vẫn chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận Trong đó, đất ở tại đô thị là thành phần tham gia thị trường bất động sản nhiều nhất lại có tỷ lệ cấp giấy chứng nhận thấp nhất Về vấn

đề đăng ký sở hữu nhà và các công trình xây dựng trên đất cũng nằm trong tình trạng tương tự Vậy với một thị trường mà chỉ mới có khỏang 50% hàng hóa đủ điều kiện giao dịch thì không thể nói thị trường đó lành mạnh và minh bạch được Đây cũng là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản

2.2.1.2 Giao dịch trên thị trường bất động sản:

Cho đến nay, ở Việt Nam, chưa có hệ thống thống kê hay cuộc điều tra đầy đủ nào về giao dịch trên thị trường bất động sản, vì vậy rất khó có thể đánh giá một cách toàn diện và chính xác sự phát triển của thị trường này cả về quy mô, cơ cấu và dung lượng Tuy nhiên, qua nhiều nguồn và kênh thông tin khác nhau, có thể đưa ra đánh giá khái quát theo một số nhóm hoạt động giao dịch chủ yếu sau đây:

- Giao dịch mua bán nhà ở, các công trình khác và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh Có thể nói đây là những giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản, và trong những năm qua đã diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các khu vực đô thị Chỉ tính riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tổng lượng giao dịch về nhà ở đã tăng từ khoảng 110.000 đợt năm 1996 lên 261.000 đợt năm 2002 với tổng giá trị giao dịch năm 2002 ước tính đạt hơn 15.000 tỷ đồng Tuy nhiên từ đầu năm 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001-2003 thị trường bất động sản bùng

nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đọan hạ nhiệt nhanh chóng và trầm lắng Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Mặc dầu từ đầu năm 2006 đến nay, Nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp để tháo gỡ tình trạng đóng băng của thị trường nhưng kết quả vẫn không có nhiều khả quan hơn

- Giao dịch cho thuê bất động sản cũng diễn ra mạnh do nhu cầu giao dịch ngày càng tăng với các hình thức như: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm việc, thuê nhà xưởng sản xuất- kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng, thuê nhà ở… Trong đó, hình thức giao dịch khá phổ biến là các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu

hạ tầng cho các doanh nghiệp (trong nước và nước ngoài) thuê lại đất xây dựng cơ

sở sản xuất- kinh doanh tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp nhỏ và vừa Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết tháng 4/2006, cả nước có 135 Khu công nghiệp được phê duyệt thành lập với tổng diện tích 27.748 ha, trong đó có 81 khu công nghiệp đang vận hành với tổng diện tích 17.705 ha Các Khu công nghiệp trên cả nước đã thu hút 2.400 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn 116.000 tỷ đồng và 2.200 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn 18 tỷ USD

- Hiện nay thị trường xây văn phòng và căn hộ cho thuê đang phát triển rất

cấp cho thuê cũng phát triển vượt bậc Tính đến năm 2005, Hà Nội có 1.222 căn hộ cho thuê với tỷ lệ cho thuê đạt 98.45%, Thành phố Hồ Chí Minh có 2443 căn hộ, tỷ

lệ đạt 95% Trong năm 2006, Hà Nội sẽ có thêm 247 căn hộ, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 470 căn hộ Vậy có thể nói rằng, mặc dầu thị trường nhà ở đang trầm lắng nhưng thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê đang trong tình trạng cung không đủ cầu Sự phát triển nhanh chóng của hai thị trường này nhằm đáp ứng với sự tăng trưởng kinh tế cao, làn sóng đầu tư mới khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) và sự mở rộng đầu tư của các công ty đa quốc gia đã hiện diện tại Việt Nam

- Loại hình giao dịch phổ biến nữa là nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê lại đất, văn phòng, nhà

2 Chi tiết xem phần phụ lục 4, 5

xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ… Tính đến giữa năm 2003, riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp cho thuê khoảng 1 triệu 320 nghìn mét vuông nhà, đất Tuy nhiên việc cho thuê này đang gây lãng phí và thất thoát lớn cho Nhà nước cần phải

có biện pháp chấn chỉnh ngay Bên cạnh đó, một loại hình giao dịch hiện đang tăng tại các đô thị là việc nhiều hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở, ki ốt, văn phòng… cho các cá nhân, tổ chức thuê để mở cửa hàng, kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng… và cho học sinh, sinh viên, người lao động ngoại tỉnh thuê làm chỗ ở Tuy nhiên, đa số những giao dịch này không đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, nên rất khó nắm bắt được chính xác

- Giao dịch thế chấp, góp vốn liên doanh bằng đất đai, Bất động sản đã mở rộng đáng kể, trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho phát triển kinh tế Về thế chấp, sự mở rộng này thể hiện ở chỗ số vốn cho vay có sự thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản tăng khá mạnh Dư nợ cho vay năm 1998/1993=7,3 lần, cuối năm 2003 gấp 3 lần so với cuối năm 1998 Tỷ trọng dư nợ cho vay có thế chấp giá trị quyền quyền sử dụng đất và bất động sản cuối năm 2003 chiếm khỏang 25% tổng dư nợ

- Với quá trình hội nhập và mở cửa nền kinh tế, hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã phát triển, với nhiều dự án đầu tư nước ngoài được thực hiện dưới hình thức liên doanh và hợp đồng hợp tác kinh doanh Trong phần lớn các dự án liên doanh với nước ngoài, phần vốn góp của phía Việt Nam là bằng giá trị quyền

sử dụng đất và bất động sản Theo ước tính, đến giữa năm 2003, tổng giá trị quyền

sử dụng đất của bên Việt Nam góp vốn vào các dự án liên doanh với nước ngoài lên đến 3 tỷ USD, tương đương với hơn 48.000 tỷ đồng Việt Nam

2.2.1.3 Giá cả trên thị trường bất động sản:

Từ khi Luật đất đai ra đời năm 1993 cho phép các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng đất đai, bất động sản Từ đó đến nay đã thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua hai cơn “sốt” Đó là cơn “sốt” bất động sản vào những năm 1994-

1996 và cơn “sốt” thứ hai vào những năm 2001-2003 Cứ qua mỗi cơn “sốt” thì giá

cả bất động sản tăng rất cao và hình thành một mặt bằng giá mới Theo nhiều

chuyên gia nhận định giá cả bất động sản Việt Nam trong giai đọan hiện nay đang ở mức cao nhất thế giới Một số nơi tại Hà Nội, giá cả nhà đất gần bằng với giá tại Tokyo, Nhật Bản trong khi đó thì thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội thấp hơn khỏang 40-50 lần thu nhập bình quân tại Tokyo Tại Châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hằng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều bất bình thường Còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vào khỏang 5.000 USD/ năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây vào khỏang 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hằng năm Điều đó có nghĩa là giá bất động sản

ở Việt Nam đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới Ở

Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này

3 Nguồn Bộ xây dựng: “Chương trình phát triển nhà ở đô thị 5 năm 2001-2005”

Bảng 2.2: Nguyện vọng được cải thiện chỗ ở

% ý kiến theo nguyện vọng Thành phố Số phiếu

điều tra Đập bỏ Sửa lại Mua mới Tổng cộng

Nguồn: Thời báo kinh tế Sài Gòn số 24-2004

Vậy có thể thấy một nghịch lý với thị trường nhà ở hiện nay là, cung vẫn còn rất cao và cầu cũng rất cao Tuy nhiên các giao dịch không thể thực hiện được là do giá cả bất động sản vượt ra khỏi khả năng thanh toán của người dân

2.2.1.4 Thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản:

- Về đầu tư trong nước: Trong 10 năm từ 1991 đến 2000 các đô thị trong cả

thêm là do dân tự xây dựng Trong giai đọan từ năm 2001 đến 2005 bình quân mỗi

ở đưa vào sử dụng là 21.8 triệu m2 Cả nước hiện nay có 1300 dự án phát triển nhà ở

vốn đầu tư 43.300 tỷ đồng Còn hiện nay, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, lượng vốn mà các doanh nghiệp đổ vào thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã lên tới hơn 100.000 tỷ đồng Đó là chưa thể ước lượng được lượng vốn mà các cá nhân đầu tư vào bất động sản

Các dự án xây dựng nhà chung cư cũng đang phát triển rất mạnh Tính đến hết quý 3 năm 2006, Hà Nội có hơn 15.000 căn hộ chung cư, Thành phố Hồ Chí Minh

có khoảng trên 20.000 căn hộ chung cư Tuy nhiên về tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn không có nhiều khả quan Mặc dầu chủ trương về xây nhà cho những