Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Đề tài: Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

Lời mở đầu 2

Chương I : Tổng quan về thị trường bất động sản 3

1 Khái niệm và đặc điểm của BĐS 3

1.1 Khái niệm 3

1.2 Đặc điểm 4

2 Khái niệm,phân loại và đặc điểm của thị trường BĐS 6

2.1 Khái niệm 6

2.2 Phân loại thị trường BĐS 6

2.3 Đặc điểm của thị trường BĐS 7

3 Vị trí, vai trò của thị trường BĐS 12

4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS 14

4.1.Khái quát về cầu BĐS 14

4.1.1 Khái niêm, phân loại 14

4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS 15

4.2 Khái quát về cung BĐS 19

4.2.1 Khái niệm 19

4.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS 19

4.2.3.phân tích nguồn cung BĐS 20

4.3 Quy luật cung cầu BĐS trong thị trường BĐS 21

4.3.1 Tác động chuyển dịch của cầu 21

4.3.2 Tác động dịch chuyển của cung 21

4.3.3 Sự thay đổi của cả cung và cầu 21

Chương II - Thực trạng hoạt động của thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay 22

1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS 22

1.1 Giai đoạn trước năm 1993 22

1.2 Giai đoạn 1993-2001 23

1.3 Giai đoạn 2001-2003 24

1.4 Giai đoạn 2003-2007 25

1.5 Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay 27

Chương III- Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới 29 1 Một số nhận xét về thị trường BĐS trong thời gian qua 29

1.1 Ưu điểm 29

1.2 Những tồn tại 31

2 Một số giải pháp và định hướng phát triển thị trường BĐS ở nước ta trong thời gian tới 34

2.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS 34

2.2 Đảm bảo quy hoạch đi trước một bước 35

2.3 Thực hiện đăng ký tài sản là BĐS 35

2.4 Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý 36

2.5 Thực thi các biện pháp chống đầu cơ BĐS 36

2.6 Chính sách thuế trong kinh doanh BĐS 37

2.7 Hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả 38

Kết luận 39

Tài liệu tham khảo 40

Khi thị trường BĐS biến động cũng làm các thị trường khác biến độngtheo.Đặc biệt khi xảy ra khủng hoảng trong thị trường BĐS sẽ làm cho cả nềnkinh tế chao đảo thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế dài hạn.

Do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có cái nhìn rõnét, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quantrọng với các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã, đang

và sẽ tham gia vào thị trường BĐS

Mục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là nghiên cứu thực trạng thịtrường BĐS từ trước tới nay, nhằm tìm ra xu hướng vận động tất yếu, để từ

đó nắm bắt được các quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm

đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trường BĐS ngày càng phát triển

Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án được chia ra làm 3 phần chính:Chương I : Tổng quan về thị trường BĐS

Chương II : Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Namhiện nay

Chương III: Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trongthời gian tới

Để đề án tránh mắc phải những sai lầm do những yếu tố chủ quan thìphương pháp nghiên cứu được áp dụng ở đây gồm phương pháp duy vật biệnchứng,duy vật lịch sử và các phương pháp chuyên ngành : Thống kê, điều tra

xã hội học,toán học và một vài phương pháp khác

Đề án được hoàn thành, ngoài sự cố gắng của bản thân ,em xin chânthành cảm ơn thầy giáo trực tiếp hướng dẫn thầy Nguyễn Trọng Hưng cùngtập thể các thầy cô trong khoa BĐS & ĐC lời cảm ơn sâu sắc đã giúp đỡ emhoàn thành đề án này

Chương I : Tổng quan về thị trường bất động sản.

1 Khái niệm và đặc điểm của BĐS

1.1 Khái niệm

o Theo điều 181 bộ luật dân sự nước ta quy định:

BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm :

Đất đai

- Là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể

- Là đất đai đã xác định được chủ quyền

- Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị

Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó.

- Nhà cửa xây dựng cố định : Nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, vănphòng, trường học…

- Các công trình giao trình giao thông, công trình công nghiệp : đường sá, cầu

cống, nhà xưởng, sân bay, cầu cảng

- Các tài sản gắn liền với các công trình xây dựng như điều hoà trung tâm, cácmáy móc thiết bị để điều khiển hoạt động của công trình như hệ thống cầuthang máy, hệ thống điều hoà tổng…

-Các loại cây cảnh gắn liền với công trình (Nếu có thể di chuyển được thìcũng rất khó khăn)

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

-Vườn cây lâu năm: đất và cây

-Công trình nuôi trồng thuỷ sản

-Các cánh đồng muối-Khu vui chơi giải trí, công trình du lịch, các công trình thể thao…-Các công trình hầm mỏ

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.2 Đặc điểm.

BĐS có vị trí cố định về địa lý, địa điểm, và không có khả năng di dời Vì BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai không thể di dời được.Do

vậy giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng rất nhiều của yếu tố vị trí Vị trí được nói

ở đây không chỉ nên hiểu theo yếu tố vị trí tuyệt đối về địa lý mà còn nên hiểurộng ra bao gồm cả vị trí tương đối so với các trung tâm kinh tế, các khuthương mại, dịch vụ, các khu vui chơi giải trí Khi BĐS ở nơi gần các trungtâm trên thì đã làm tăng giá trị BĐS lên gấp nhiều lần so với BĐS ở cách xanhững nơi đó vì nó đáp ứng được những tiện ích thiết yếu cho những người sửdụng các BĐS đó

BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền Vì BĐS gắn với sự trường tồn

của đất đai và các công trình gắn với đất đai có thời gian sử dụng rất lâu dài.Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loạiBĐS cụ thể Tính lâu bền của hàng hoá BĐS được thể hiện trên cả hai góc độvật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và kinh tế không ngang nhau Tuổithọ vật lý có thể dài hơn tuổi thọ kinh tế và ngược lại Một toà nhà tuy kết cấucòn rất vững chắc dù được xây dựng nhiều năm nhưng tuổi thọ kinh tế có thể

đã hết vì trong năm tới sẽ được quy hoạch để làm đường giao thông qua cănnhà đó

BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm Diện tích đất đai có hạn,mỗi

quốc gia có một diện tích nhất định, mỗi tỉnh, địa phương cũng chỉ có quỹ đấtriêng giới hạn, và trong quỹ đất đó còn phải phân bổ cho rất nhiều mục đích

sử dụng khác nhau nên qũy đất dùng để xây dựng các công trình BĐS cũnghạn chế Mặt khác chi phí xây dựng các công trình lớn và không thể xây dựng

ồ ạt một lúc nên trong một khoảng thời gian ngắn không thể đáp ứng đượcnhu cầu của xã hội Do vậy trong thị trường BĐS luôn có xu hướng cung nhỏhơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS, về lâu dài thì giá BĐS luôn tăng lên

vì vậy các nhà làm chính sách không thể dựa vào công cụ giá cả mà quantrọng phải sử dụng công cụ ch để chống đầu cơ

BĐS là loại hàng hoá mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội BĐS là sản phẩm của con người, do vậy nó mang mình những dấu ấn

về tâm lý, thị hiếu đặc trưng riêng biệt mà chỉ ở xã hội loài người mới có Conngười lại sinh sống ở những vùng khác nhau trên thế giới, mỗi vùng mangmột đặc điểm riêng về khí hậu, về cảnh quan, môi trường sống…Để tồn tạiđược ở những nơi khác nhau như vậy con người không còn cách nào khác làtuân theo tự nhiên, nên những sản phẩm BĐS của họ cũng được tạo ra làmsao thích nghi được với hoàn cảnh cụ thể Những nước nhiệt đới thường xâydựng trần nhà cao làm cho không khí trong nhà luôn được thoáng mát Nhữngnước ôn đới có thể xây thấp hơn làm cho không khí luôn ấm áp và thường xâythêm ống khói để sưởi ấm trong mùa đông Đặc điểm trên đặt cho các nhàlàm quy hoạch phải tính đến những yếu tố này để bố trí địa điểm hợp lý,lựachọn kiểu kiến trúc phù hợp Ngoài ra phải tính đến các yếu tố tâm lý, tínngưỡng, tôn giáo

BĐS là loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời hay hoàn

thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi,để tăng thêm hoặc giảmbớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia Khi cở sở hạ tầng đượcxây dựng thêm, như đường giao thông, trường học, trung tâm thương mại,bệnh viện…sẽ làm tăng giá trị BĐS xung quanh lên gấp nhiều lần Khi mộtcon đường được mở ra người ta thấy xuất hiện rất nhiều nhà ở bám dọc haibên đường từ đó có thể làm thay đổi cả bộ mặt một vùng BĐS là loại hànghoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ và rất rõ nét Do đó trong định giáBĐS phải tính đến yếu tố BĐS cần định giá chịu ảnh hưởng của BĐS xungquanh để xác định đúng giá trị BĐS

BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước.BĐS là tài sản lớn nhất của mọi quốc gia Để quản lý tốt nguồn tài

sản lớn này nhà nước cần ban hành các chính sách tác động đến cung,cầu ,giá

cả BĐS nhằm thúc đẩy và làm lành mạnh hoá thị trường qua đó phát huy hiệuquả nguồn vốn BĐS thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân

Ngoài ra nhà nước cũng cần thông qua công cụ chính sách thúc đẩy các thịtrường khác phát triển như thị trường vốn, khoa học kỹ thuật…để các thịtrường đó quay lại hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển.

BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Do BĐS thường có giá

trị lớn, đa dạng về chủng loại, có kết cấu phức tạp, thường áp dụng nhữngcông nghệ tiên tiến do vậy việc quản lý BĐS rất khó khăn không phải tổ chức,

cá nhân nào cũng có thể đứng ra quản lý được, mà việc quản lý BĐS đòi hỏiphải có kiến thức, năng lực và kinh nghiệm Không chỉ là những kiến thứcchung về quản lý,vận hành mà còn cần cả sự am hiểu thị trường,am hiểu tâm

lý thị hiểu, những hiểu biết cơ bản về xây dựng…Những kiến thức này cầnphải được tích luỹ theo thời gian do vậy kinh nghiệm là một trong những yêucầu quan trọng trong việc quản lý, vận hành, khai thác BĐS mang lại hiệu quảkinh tế , xã hội Hiện nay ở Việt Nam chưa có một công ty trong nước nào hội

tủ đủ những yều cầu trên, việc quản lý các BĐS lớn hiện nay chủ yếu do cáccông ty nước ngoài đảm nhận và hầu hết những công ty này đã có thâm niêntrong lĩnh vực này ở nhiều nước trên thế giới

2 Khái niệm,phân loại và đặc điểm của thị trường BĐS

2.1 Khái niệm.

Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thểcác quan hệ giao dịch, trao đổi về BĐS hay thị trường BĐS là tổng hoà cácquan hệ dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định trong thời gian nhất định

BĐS không chỉ được mua, bán bình thường như các hàng hoá khác màcòn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, cho thuê lại, thếchấp, chuyển quyền sử dụng…do vậy một thị trường hoàn chỉnh là thị trườngbao gồm tất cả các hoạt động trên

2.2 Phân loại thị trường BĐS.

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS nhưng chủ yếu phân loại theo

4 cách sau :

Căn cứ vào loại hình giao dịch BĐS.

Thị trường mua bán BĐS.Là loại hình giao dịch sớm nhất cùng với sự

ra đời của sở hữu tư nhân về đất đai Thị trường này ngày càng phát triểnmạnh mẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

Thị trường BĐS cho thuê Người cho thuê chuyển quyền sử dụng sangngười đi thuê.Mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theohợp đồng đã kí kết

Trong cả hai thị trường trên việc giao dịch có thể được hai bên trực tiếpthực hiện hoặc thông qua môi giới

Thị trường BĐS dùng làm tài sản thế chấp

Thị trường BĐS dùng làm vốn góp liên doanh

Thị trường BĐS dùng làm bảo hiểm

Căn cứ vào loại hàng hoá BĐS.

Thị trường BĐS nhà ở

Thị trường đất đai

Thị trường BĐS văn phòng

Thị trường BĐS thương mại

Thị trường BĐS công nghiệp

Thị trường BĐS đặc biệt :Thị trường các xưởng đóng tàu ,trạm xăng…

2.3 Đặc điểm của thị trường BĐS.

Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.

Do BĐS có vị trí cố định, không thể di chuyển BĐS đến nơi giao dịch,

do vậy việc giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các sàn giao dịchảo,chợ BĐS ảo.Để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên cần tiến hành giao dịchtheo 3 khâu cơ bản sau :

Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐSgiao dịch như vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, các giấy tờ pháp lý

…

Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác cácthông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS như cảnh quan, môitrường sống, các dịch vụ …

Đăng ký pháp lý nhằm thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giaodịch

Từ đặc điểm này cần chú ý :

Không thể quản lý BĐS như các hàng hoá khác bằng cách xem temnhãn, xuất xứ, chất lượng… mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc

Hai bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định,

vì thời gian dài thì tính rủi ro càng cao do sự thay đổi của pháp luật hay sựthay đổi của thị trường trong nước cũng như quốc tế.Do vậy muốn nâng cao

tỷ lệ thành công của các giao dịch điều quan trọng là phải rút ngắn thời giandiễn ra các khâu của quá trình giao dịch

Để quản lý tốt BĐS nhà nước bắt buộc mọi đối tượng tham gia vào thịtrường BĐS đều phải trải qua các khâu giao dịch trên đối với thị trường BĐSchính thức có sự kiểm soát của nhà nước

Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.

BĐS không như các hàng hoá tiêu dùng khác, dùng một lần là hết màthời gian sử dụng BĐS rất lâu dài Người sử dụng mong muốn được hưởngcác quyền và các lợi ích do BĐS mang lại Nếu BĐS không mang lại nhữngquyền và lợi ích đó thì người sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để cóđược BĐS đó nữa Do vậy khi định giá BĐS cần dựa trên những quyền vàkhả năng sinh lợi của BĐS

Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.

Do đặc điểm của BĐS có vị trí cố định, nó được gắn liền với điều kiện

tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng từng khu vực Các vùng lạikhác nhau về trình độ phát triển cũng như tâm lý, thị hiếu cũng khác nhau Ởnhững đô thị, thành phố lớn thì cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng cũng phát

triển hơn những vùng khác vì đó là các trung tâm phát triển kinh tế của cảvùng cả khu vực đó nên giá BĐS ở các đô thị, trung tâm kinh tế thường caohơn Điều này đòi hỏi khi nghiên cứu thị trường BĐS cần phải đặt chúngtrong từng vùng, từng khu vực cụ thể Không lấy cung cầu, giá cả của vùngnày để áp dụng cho vùng khác Không thể lấy giá khoảng 15-20 tr.đ/ m2 ở HàNội để áp dụng cho tỉnh Bắc Giang được.

Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo.

Một thị trường cạnh tranh hoàn hảo được đặc trưng bởi:

- Có nhiều người bán và mua

- Các sản phẩm đồng nhất

- Không có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường

- Người bán và người mua có thông tin hoàn hảo

Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS có thể nhận thấy rằng :

Thứ nhất không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trườngBĐS do vậy không thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hoáthông thường khác

Thứ hai mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc vàđều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, dù haiBĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về

vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất

Thứ ba việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rấtlớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổnđịnh, theo nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanhBĐS để được kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cần phải có vốn phap định là 6

tỷ vnđ, ngoài ra cần có sự am hiểu về thị trường BĐS, có kinh nghiệm, nănglực, kiến thức trên nhiều lĩnh vực Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rútkhỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kế hoạch và thời giandài

Thứ tư đây là thị trường mà thông tin về hàng hoá BĐS và thị trườngBĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá thông thường khác.Cácyếu tố như kết cấu công trình, chất lượng công trình ,vẻ đẹp kiến trúc …đều

đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan

BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như không có BĐS so sánh

để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối.Nhà nướccan thiệp nhiều vào thị trường BĐS bằng các chính sách nhằm mục đích quản

lý tốt nhưng cũng làm cho thị trường càng tăng thêm tính không hoàn hảo

Việc can thiệp của nhà nước là cần thiết nhưng cách thức can thiệp làmsao để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh mới thực sự là vấn đề Trướchết nhà nước cần công nhận sự tồn tại của BĐS và thị trường BĐS là một tấtyếu khách quan, tiếp đó cần định hướng cho thị trường 1 quỹ đạo cần hướngtới trong mục tiêu chung đồng thời phát huy những ưu điểm của thị trườngkhông hoàn hảo và khắc phục dần nhược điểm

Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS

Do thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thông tin về đấtđai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng ,thiết kế, thicông, bàn giao…nên dù thị trường có cầu rất lớn thì trong thời gian ngắn cungkhông thể đáp ứng kịp Trong dài hạn., cung cũng chỉ tăng đến một ngưỡngnhất định vì đất đai có giới hạn trong khi cầu BĐS lại luôn tăng, do đó đòi hỏinhà nước phải có các chính sách tác động vào thị trường để cân đối cung cầu.Trong thị trường BĐS cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả, vìkhi giá giảm nhưng không giảm đến mức để người mua có thể tăng thêm mộtđơn vị BĐS, còn khi giá tăng do cầu tăng nhưng cung không phản ứng kịp

Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập.

Đối với những người mua bán thông thường trên thị trường họ thường

có ít kinh nghiệm vì BĐS có giá trị rất lớn, không phải lúc nào họ cũng có thểmua và bán như những hàng hoá khác Bên cạnh đó thị trường BĐS rất thiếu

thông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá và ra quyết định Để giải quyếtvấn đề đó đòi hỏi phải có các trung tâm, công ty môi giới, tư vấn chuyênnghiệp giúp khách hàng tiếp cận được những thông tin, những sản phẩm mộtcách nhanh và chính xác nhất, có như vậy thị trường BĐS mới ngày càng gẫngũi với người có nhu cầu thực sự.

Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong pháttriển kinh tế, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngànhtrong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản lý của nhà nước là rất cần thiết vàkhông thể thiếu Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thịtrường BĐS nói riêng bằng công cụ pháp luật và các chính sách.Mọi giao dịchBĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý

Sự tham gia của nhà nước sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toànhơn.Thông qua việc quản lý, giám sát nhà nước còn tăng được nguồn thungân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

BĐS có giá trị lớn nên cần một lượng vốn rất lớn Lượng vốn này cầnphải được huy động từ thị trường vốn.Nếu không có thị trường vốn phát triểnlành mạnh và ổn định thì cũng không thể có một thị trường BĐS ổn định vàlành mạnh được Khi thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến lượng vốn bị ứđọng và các khoản nợ khó đòi của ngân hàng sẽ tăng lên, và khủng hoảng tàichính sẽ xảy ra ngay sau đó

Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Thị trường BĐS là một trong những thị trường mà rào cản nhập ngành

và rút ngành không hề dễ dàng Để tham gia vào thị trường BĐS doanhnghiệp cần phái có rất nhiều yếu tố :Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinhnghiệm, thời gian đầu tư lâu dài không thể thu lại lợi nhuận ngay dẫn đến rủi

ro cũng rất cao Nếu không có định hướng rõ ràng, dài hạn và chuẩn bị kỹ

lưỡng thì doanh nghiệp không nên tham gia vào thị trường này vì khi nếu đãtham gia nếu có rủi ro hoặc thị trường có biến động mạnh…doanh nghiệpmuốn rút khỏi thị trường cũng gặp nhiều khó khăn.Nguồn vốn không thể thuhồi ngay được, cùng với đó là các sản phẩm BĐS cũng không thể tiêu thụngay một lúc, ngoài ra còn có các loại máy móc xây dựng, các loại công cụlao động cồng kềnh khác doanh nghiệp cũng cần tính đến.

3 Vị trí, vai trò của thị trường BĐS.

Thị trường BĐS đã tồn tại và phát triển trong một thời gian dài trên thếgiới, đã có những đóng góp lớn trong sự phát triển chung của nền kinh tế,được thể hiện qua:

Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

Khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng số lượng các yếu tố đầu vàonhư nguồn vốn, lao động, vật liệu xây dựng Để đáp ứng sự gia tăng đó đòihỏi thị trường vốn phải tăng cường huy động vốn, thị trường lao động phảiđược tăng lên về số lượng cũng như chất lượng, ngành vật liệu xây dựng cũngphải gia tăng sản lượng…Cứ như vậy sẽ kéo theo sự phát triển dây chuyềncủa các ngành khác nhau có liên quan đến việc sản xuất ra sản phẩm BĐS

Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.

Khi thị trường BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển cũng làm tăng vốn vàlàm cho tốc độ chu chuyển của vốn cũng nhanh hơn , đó chính là một cách bổsung thêm vốn cho đầu tư phát triển.Khi các doanh nghiệp phát triển mạnh vàmuốn mở rộng sản xuất kinh doanh, họ sẽ tham gia phát hành cổ phiếu trênthị trường chứng khoán và có thể thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớntrong nhân dân

Phát triển thị trường BĐS góp phần làm tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Khi thị trường BĐS phát triển tức là số lượng các giao dịch mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp …đều làm tăng thucho ngân sách nhà nước Trong mua bán,chuyển nhượng nhà nước thu 4% phíchuyển quyền sử dụng đất và 1% phí trước bạ Ngoài ra còn có một số nguồnthu khác

Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.

Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải pháttriển theo để đầu tư phát triển Khi đó thị trường sức lao động và thị trườngcác loại hàng hoá trong đó có hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS cũng pháttriển theo tương ứng

Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trườngngoài nước.Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trườngngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho cácchủ thể là người nước ngoài được tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồngthời còn cho phép họ đầu tư sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cưtrú và sinh sống tại đó.Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sựhiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc

Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội.

Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn củathị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lênxuống thất thường …Điều đó sẽ tác động đến niềm tin của người dân đối vớicác chủ trương chính sách của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát triển của thịtrường BĐS, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và cáchoạt động xã hội nói chung Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ gópphần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, sé làm cho xã hội được ổn địnhhơn

Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân.

Khi thị trường BĐS phát triển, để có thể cạnh tranh được đòi hỏi cácdoanh nghiệp kinh doanh BĐS không ngừng nâng cao chất lượng, hạ giáthành bằng cách đầu tư vào nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mớicông nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất, màcòn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụcho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí củangười dân

Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách về đất đai, về BĐS.

Việc quản lý thị trường BĐS bằng pháp luật ,chính sách là hoàn toàncần thiết nhưng việc ban hành những chính sách gì và như thế nào mới thực

sự là vấn đề mà nhà nước cần phải hết sức quan tâm Thông qua hoạt độngtrên thị trường đất đai,thị trường BĐS mới thấy rõ được những bất cập củachính sách để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng

4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS.

4.1.Khái quát về cầu BĐS.

4.1.1 Khái niêm, phân loại.

a Khái niệm

Là khối lượng hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có thể thanh toán với mức giá nhất định để nhận được lượnghàng hoá BĐS đó trên thị trường

Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu BĐS :Nhu cầu của con người không

có giới hạn, là cái tiềm ẩn trong con người có giới hạn

Cầu là một phần của nhu cầu nhưng có khả năng thanh toán

Giữa cầu và nhu cầu thường không ăn khớp nhau trên các khía cạnh:-Có nhu cầu nhưng không có khả năng thanh toán

-Có khả năng thanh toán nhưng chưa có nhu cầu cần đáp ứng ngay

-Không có nhu cầu sử dụng nhưng sẵn sàng chấp nhận thanh toán vớimục đích đầu cơ

-Có nhu cầu sử dụng hoặc tiêu dùng, có khả năng thanh toán nhưngtrên thị trường không có hàng hoá đó

b Phân loại cầu BĐS

-Phân loại theo loại BĐS

 Cầu về đất ở, nhà ở

 Cầu về BĐS dịch vụ

 Cầu BĐS văn phòng, công sở

 Cầu BĐS công nghiệp

 Cầu BĐS trong nông nghiệp: Cầu về đất đai và các công trình xâydựng phục vụ nông nghiệp như vườn cây lâu năm, nuôi trồng thuỷsản, hệ thống thuỷ lợi, thuỷ nông, hệ thống chuồng trại cho chănnuôi

Phân loại theo trình tự xuất hiện

Cầu sơ cấp: BĐS được sử dụng với mục đích kinh doanh

Cầu thứ cấp : Cầu BĐS thoả mãn nhu cầu người tiêu dùng

Cầu BĐS cho sản xuất: Gắn cả kinh doanh và tiêu dùng

4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS.

a Quy mô, cơ cấu dân cư.

Quy mô dân số phát triển dẫn đến làm gia tăng các nhu cầu xã hội như

ăn, mặc, ở, đi lại, thông tin liên lạc, việc làm…đòi hỏi cơ sở hạ tầng phải pháttriển theo để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu đó

Cơ cấu dân cư theo hướng tập trung ngày càng đông ở các đô thị, thànhphố phát triển dẫn đến các công trình BĐS cũng phải được tăng về cả sốlượng và chất lượng

Khi thu nhập tăng cao hơn nữa dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS theohướng thay đổi quy mô, nâng cao chất lượng và đặc biệt quan tâm đến vấn đềmốt, thị hiếu BĐS.

Khi thu nhập tăng cao hơn nữa cầu về BĐS sẽ chuyển hướng sang đầu

cơ hay kinh doanh Khi thu nhập cao thì các nhu cầu về dịch vụ xã hội cũngtăng lên

c Đô thị hoá.

Đô thị hoá là quá trình biến nông thôn trở thành thành thị, quá trình đôthị hoá sẽ dẫn đến sự thay đổi kết cấu dân cư và tỷ lệ cư dân nông thôn sẽgiảm đi và cư dân đô thị sẽ tăng lên Với độ tập trung cao về dân số ở các đôthị sẽ làm tăng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cung cấp phục vụ đời sống, sinh hoạthàng của người dân

Đô thị hoá dẫn đến cầu về các khu đô thị mới gia tăng và tương ứng vớichúng là cơ sở hạ tầng dịch vụ theo kiểu đô thị, làm thay đổi kết cấu các hoạtđộng kinh tế xã hội, kết cấu dân cư, thay đổi quy hoạch

Đô thị hóa sẽ mở ra những cơ hội mới cho các nhà kinh doanh BĐS,cầu về đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ gia tăng

d.Giá BĐS.

BĐS không như các hàng hoá thông thường khác là khi gía giảm thìcầu tăng và khi giá tăng thì cầu giảm Với BĐS khi giá giảm nhưng sẽ khônggiảm tới mức mà người mua có thể mua thêm 1 BĐS nữa

e.Cung cầu của các BĐS thay thế.

Sự thay đổi cung cầu của BĐS thay thế cũng sẽ dẫn đến thay đổi cầucủa BĐS kia như thay đổi cung cầu đối với nhà cho thuê sẽ làm thay đổi cầunhà đất vì nếu cung nhà cho thuê tăng lên trong ngắn hạn sẽ làm giảm giá chothuê và người tiêu dùng sẽ có xu hướng chuyển sang dùng nhà cho thuê hơn

là mua đất để xây dựng nhà

g.Sự phát triển của kết cấu hạ tầng.

Kết cấu hạ tầng là điều kiện cho việc sử dụng, khai thác các BĐS gắnliền với chúng

Nơi nào có kết cấu hạ tầng tốt thì khả năng sinh lợi của các BĐS sẽ caohơn dẫn đến cầu sẽ gia tăng.Mặt khác sự phát triển và hoàn thiện của cơ sở hạtầng sẽ tăng khả năng tiếp cận với BĐS, và như vậy đối với các doanh nghiệp

đó là môi trường tốt để đầu tư nên không chỉ tăng cầu về nhà đất mà còn tăngcầu về BĐS công nghiệp, thương mại, dịch vụ…

h.Mốt và thị hiếu.

Đối với BĐS khi những kiểu dáng kiến trúc, các mốt kiến trúc, các mốttiêu dùng BĐS thay đổi sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS tương ứng.như mốt

về biệt thự, nhà vườn, nhà ở mặt phố… gần đây là nhà chung cư

Cầu BĐS còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên, văn hoá, tậpquán.Đối với miền núi họ hay xây dựng nhà sàn do từ ngày xưa họ đã làmnhư vậy để chống thú dữ,hoặc với các vùng hay bị lũ lụt họ sẽ xây nhà nổi đểthich nghi với điều kiện tự nhiên.Ở phương Đông vấn đề phong thuỷ trongxây dựng nhà ở rất được coi trọng, nên dù BĐS có vị trí đẹp, khả năng sinhlời cao nhưng không “hợp tuổi” với người mua thì họ sẽ không mua BĐS đónữa

k.Chính sách tiền tệ.

Chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến cung cầu tiền tệ, đến sức mua củađồng tiền do đó tác động đến khả năng thanh toán trong giao dịch BĐS

Khi cung tiền tệ lớn thì việc thanh toán, thực hiện cầu BĐS sẽ dễ dànghơn làm cho cầu tăng Ngược lại khi cung tiền tệ giảm làm cho việc thanhtoán gặp khó khăn dẫn đến cầu giảm Khi tỷ giá đồng tiền trong nước so vớingoại tệ mạnh tức là đồng tiền trong nước có giá người ta sẽ có xu hướng gửingân hàng hưởng lãi suất hàng năm như vậy cầu BĐS sẽ giảm Nhưng nếu khiđồng tiền trong nước mất giá người ta sẽ chuyển hóa tiền thành BĐS làm chocầu tăng.

Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng quyền sử dụng cho thuê, cho thuê lại, quyền thừa kế, tặng,cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Khi những quyền đó được hiện thực hoá sẽkích cầu về đất đai

Chính sách tài chính đặc biệt là chính sách thuế BĐS tác động mạnhđến cầu BĐS Thông qua việc đánh thuế hoặc không đánh thuế, thuế cao hoặcthấp đối với các hoạt động giao dịch, nắm giữ, sử dụng, chuyển dịch BĐS củanhà nước cũng tác động đến cầu BĐS.Nếu không đánh thuế, giá sẽ giảm vàcầu tăng, ngược lại đánh thuế cao, giá tăng và sẽ dẫn đến cầu giảm

m.Dự báo về cung cầu BĐS.

Nếu dự báo trong tương lai giá BĐS sẽ tăng sẽ kích cầu ở hiện tại vìngười mua kỳ vọng sẽ thu được lợi ích trong tương lai Đối với người có nhucầu về nhà ở thực sự họ sẽ cân nhắc đến việc mua nhà vì sợ rằng trong tươnglai BĐS tăng giá

4.2 Khái quát về cung BĐS.

4.2.1 Khái niệm.

Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng BĐS sẵn sàngđưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mức giới hạn nhấtđịnh

Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá :

BĐS do con người tạo ra

BĐS được tạo ra có mục đích trao đổi

BĐS phải có hai thuộc tính:Có giá trị và giá trị sử dụng

Phải có thoả thuận phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán.Phải có thị trường, nơi diễn ra hoạt động mua và bán đó

4.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS.

a Yếu tố giá BĐS.

Quy luật chung đó là khi giá tăng thì cung tăng, nhưng cung không phải

là vô hạn mà cầu trong dài hạn là không đổi dẫn đến giá BĐS sẽ tăng trongdài hạn

b.Yếu tố ngoài giá.

-Chi phí các yếu tố đầu vào của cung BĐS : Các yếu tố đầu vào nhưnguyên, nhiên vật liệu, nhân công… nếu giá các yếu tố trên giảm sẽ dẫn dếngiá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở, ngược lại giá cácyếu tố đầu vào tăng sẽ làm giảm cung về nhà ở

-Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Quy hoạch là việc nhà nước bố trí,phân định rõ việc sử dụng đất đai theo lãnh thổ cho các mục đích khác nhau.Nhà nước lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch do đó nguồn đất đainào được dùng để phát triển BĐS nhà nước sẽ quy định cụ thể Đây là mộttrong những nguồn cung chính hàng hoá BĐS cho thị trường BĐS

-Chính sách của nhà nước : Nhà nước ban hành các chính sách sẽ tácđộng đến cung BĐS như chính sách hạn chế đầu cơ và chiếm giữ BĐS, chínhsách đối với các nhà đầu tư gồm cả trong nước và ngoài nước, chính sách tăng

cường quyền được tham gia nhiều hơn trong các giao dịch cua người sử dụngBĐS…

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng : Sự thay đổi kết cấu hạ tầng sẽ làmthay đổi công dụng, kết cấu và giá trị của BĐS, có thể làm tăng cung của mộtloại BĐS nào đó như thay đổi kết cấu để chuyển đổi mục đích sử dụng

- Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật : Khi khoa học, kỹ thuật pháttriển sẽ làm tăng khả năng khai thác, sử dụng tài nguyên đất Công nghệ xâydựng ngày càng cao sẽ làm tăng chất lượng xây dựng, đồng thời giảm đượcthời gian, như vậy hàng hoá BĐS sẽ được đến tay người tiêu dùng nhanh hơn

4.2.3.phân tích nguồn cung BĐS

Nguồn cung BĐS chủ yếu đến từ ba khu vực

-Khu vực công cộng : là khu vực hoạt động trong lĩnh vực xây dựng vàphát triển các BĐS do nhà nước hoặc các cơ quan, các doanh nghiệp nhànước đầu tư dựa trên cơ sở nguồn vốn ngân sách nhà nước.Hoạt động vớinhiều mục đích khác nhau trong đó chủ yếu là các mục tiêu xã hội

-Khu vực tư nhân : Đây là khu vực hoạt động và phát triển BĐS khôngphải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước mà do các tổ chức, công ty, cá nhân

tự thực hiện đầu tư và vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật về quản

lý, đầu tư BĐS Mục đích hoạt động chủ yếu của khu vực này lợi nhuận, nên

sẽ diễn ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp, các tổ chức cung ứngBĐS, từ đó mà chất lượng của BĐS sẽ được nâng lên, có lợi cho người tiêudùng

-Khu vực không chính thức: Là khu vực hoạt động trong xây dựng vàphát triển các BĐS hoàn toàn độc lập với các quy định của nhà nước, các hoạtđộng tạo nguồn cung như cơi nới, mở rộng diện tích, các hoạt động xây dựng,phát triển nhà ở của người dân ở những khu nhà ổ chuột, khu nhà tự phát domột số người lấn chiếm đất đai và bán cho người không có đủ điều kiện muabán đất đai hợp pháp