TỔNG QUAN về THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chung thị trường 1.1.1 Khái niệm thị trường Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thông hàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá phủ định tồn khách quan thị trường Thị trường kinh tế thị trường vấn đề phức tạp Từ nghiên cứu sơ lược, cổ xưa nghiên cứu quy mô khoa học ngày phạm trù thị trường đưa thêm nội dung Tuỳ điều kiện giác độ nghiên cứu mà người ta đưa khái niệm thị trường khác nhau: - Thị trường nơi người mua người bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận lời giải đáp mà bên cần biết - Thị trường thể tổng hoà quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, sản xuất lưu thông, cung ứng nhu cầu Nó đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá - Thị trường thể yêu cầu tiêu thụ chủng loại hàng hoá, tức thể đặc trưng chất thị trường Mọi hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhằm thoả mãn yêu cầu người tiêu dùng người tiêu dùng nhân vật chủ đạo thị trường Chủ thể thị trường ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hoá thị trường: 1) Người sản xuất hàng hoá người tạo sở vật chất thị trường, người bán hàng hoá thị trường; 2) Người tiêu dùng người có tiền mua hàng; 3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò người mua, vừa người bán, người trung gian người sản xuất người tiêu dùng Khách thể thị trường số hàng hoá đưa trao đổi mua bán, hàng hoá tiêu dùng tư liệu sản xuất bao gồm yếu tố cần cho sản xuất tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản … Khách thể sở vật chất cho tồn thị trường Như vậy, tổng hợp lại rằng, người bán người mua hai lực lượng thị trường Đó hình ảnh cụ thể yếu tố cung - cầu thị trường Trong hệ thống thị trường, thứ có giá cả, giá trị hàng hoá dịch vụ tính tiền 1.1.2 Chức thị trường Chức thị trường thể mặt sau đây: * Chức trao đổi Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sử hữu hàng hoá, thông qua thực giá trị hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng yêu cầu tiêu dùng * Chức điều tiết Thị trường hoạt động sở quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh, có khả tự động điều tiết trình vận hành kinh tế việc phân phối nguồn lực xã hội cho ngành kinh tế, vùng lãnh thổ doanh nghiệp, điều tiết kết cấu số lượng hàng hoá mà tự phát điều tiết lợi ích kinh tế hai bên mua bán Đây chức quan trọng thị trường * Chức thông tin Thị trường phát loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) người tiêu dùng thông tin cung cầu, chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn tỷ suất lợi nhuận … Khi trình độ công nghệ thông tin xã hội nâng cao chức thông tin thị trường tăng cường, nhạy bén * Chức liện hệ kinh tế Thị trường phá vỡ ngăn cách lĩnh vực kinh tế, ngành, địa phương doanh nghiệp trở thành phận hữu kinh tế quốc dân nước, tiến tới hội nhập với kinh tế toàn cầu Tóm lại, thị trường hệ thống mở 1.1.3 Phân loại thị trường Có nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo chọn tiêu chí phân loại, đề cập số cách phân loại cần thiết - Căn vào việc khống chế vĩ mô chia thành thị trường tự thị trường có kế hoạch - Căn vào công dụng hàng hoá chia thành thị trường hàng hoá thị trường yếu tố sản xuất thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin thị trường bất động sản … - Căn vào khu vực phạm vi lưu thông chia thành thị trường đô thị, nông thôn, nước thị trường quốc tế, - Căn vào trình độ cạnh tranh phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn thị trường cạnh tranh độc quyền - Căn vào địa vị chủ thể chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua thị trường cân 1.1.4 Hệ thống thị trường Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức lĩnh vực lưu thông phải tổ chức hoạt động loại thị trường Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành phận hữu hệ thống thị trường nước Trong hệ thống thị trường hàng hoá sở, thị trường khác phục vụ cho thị trường hàng hoá mức độ khác Ở nước ta có thị trường hàng tiêu dùng nhiều phát triển, thị trường khác hình thành què quặt, chí có thị trường vắng bóng tồn dạng “chợ đen” Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san Vì vậy, để tiếp tục nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh có thị trường bất động sản 1.2 Khái niệm, đặc tính bất động sản 1.2.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng … tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” 1.2.2 Đặc tính bất động sản * Có vị trí cố định, không di chuyển Đặc tính có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư thị trường chỗ đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội đến môi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản * Tính lâu bền Đất đai thứ xem không bị huỷ hoại, trừ có thiên tai xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc tồn hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái vận hành đề bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều so với tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá hư hỏng, tiếp tục đảm bảo an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đuợc lợi ích lớn phá đầu tư xây ta kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế * Tính thích ứng Lợi ích công trình sinh trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng giữ lại đặc trưng công trình lại vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng để đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng bất động sản * Tính dị biệt Trên thị trường bất động sản, không tồn hai công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác nhau, kể hai công trình cạnh dùng thiết kế Ngay cao ốc hộ, phòng có hướng tầng khác Ngoài cần ý đến ý muốn người đầu tư, người sử dụng, kể kiến trúc sư, người quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân Do thị trường bất động sản, địa vị giá trị bất động sản không hoàn toàn giống hàng hoá khác * Tính chịu ảnh hưởng sách Vì bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên Chính phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng bất động sản Vì di chuyển nên bất động sản khó mà tránh ảnh hưởng điều chỉnh sách sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế … * Tính phụ thuộc vào lực quản lý Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lý chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế đầu tư trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, việc cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy biện pháp an toàn khác … Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, quản lý không tốt, chi phí tăng cao người thuê không lòng bỏ thiệt hại lớn Đấy chưa kể chi phí cho chuyên gia, kế toán thuê luật sư … * Tính ảnh hưởng lẫn Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học … nâng cao giá trị bất động sản khu vực phụ cận lên nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ dự báo xác đầu tư lớn Chính phủ kết cấu hạ tầng khu vực đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước bước thành công lớn Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san 1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 1.3.1 Khái niệm Các phân tích lý luận chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS - Khái niệm 3: thị trường bất động sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS - Khái niệm 4: thị trường bất động sản "nơi" tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, sau tổng hợp kết quả, số khái niệm thị trường BĐS khái niệm thị trường bất động sản sau: Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hoá BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trò quản lý Nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Phân loại thị trường bất động sản a/ Căn vào khu vực có BĐS: + Khu vực đô thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v + Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v b/ Căn theo công dụng BĐS: * Thị trường Đất đai (nông nghiệp phi nông nghiệp) * Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá ) * Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, KCN, KCX ) Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san * Thị trường Nhà (đô thị nông thôn) * Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch, v.v ) di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v c/ Căn theo hoạt động thị trường BĐS (tính chất kinh doanh): * Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS * Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất * Thị trường cho thuê BĐS * Thị trường chấp bảo hiểm BĐS * Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v d/ Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: + Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường BĐS sơ cấp) + Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán cho thuê + Thị trường cấp 3: Thị trường bán cho thuê lại công trình mua thuê (Nguồn: tham khảo thêm tư liệu Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM) 1.3.2 Đặc tính chức thị trường bất động sản 1.3.2.1 Các đặc tính * Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi chứa bất động sản thân đất đai công trình Thông thường quyền lợi bị số hạn chế, chẳng hạn quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng … tức có tính tương đối tuyệt đối * Thị trường mang tính khu vực: đặc điểm cố định, không di chuyển bất động sản Trong nước, đô thị, chí khu vực đô thị, thị trường bất động sản có điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu mức giá khác * Cần đến dịch vụ loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: bất động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời người lại lần mua sắm vậy, mua cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá … Tuy giá chuyên viên ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm tình hình thị trường, thu thập nhiều thông tin giúp thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm … để mua thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản đắt lên * Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu phải xét mức độ tự cạnh tranh, tức Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san bên bán bên mua có tự vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán bên mua không? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên cạnh tranh không hoàn toàn, mặt khác thị trường không hoàn chỉnh việc phát triển dự án bất động sản gặp trở ngại, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để không, người mua thuê 1.3.2.2 Các chức Cơ chế giá phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động sản có chức đây: * Phân phối tài nguyên lợi ích bất động sản Đất đai nguồn tài nguyên có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài thường chậm so với thay đổi yêu cầu thị trường, cần có điều tiết phân phối lợi ích bất động sản thông qua chế giá * Thể thay đổi cầu đối thị trường bất động sản: Sự biến động cầu nguyên nhân chủ yếu sau gây ra: - Thay đổi dự báo lợi ích thu tương lai; - Ảnh hưởng sách thuế phủ; - Thay đổi mức thu nhập thị hiếu người tiêu dùng; - Thay đổi khả cung cấp vốn đất đai * Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương thức sau để thay đổi việc cung ứng: - Phát triển thêm nhiều bất động sản thay đổi cách sử dụng bất động sản có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê ngược lại - Thay đổi quan hệ giá bán cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, giá bán nhà tăng cao nhiều nhu cầu thuê nhà tăng lên; giá thuê văn phòng tăng cao nhiều khách sạn nhà cho thuê làm văn phòng … Cần ý trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian định, thời gian lại xuất nhân tố đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, tình trạng cân cung cầu bất động sản khó thực đạt tồn giai đoạn ngắn ngủi Do người ta thường nói “mất cân tuyệt đối cân là tương đối tạm thời thôi” * Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn đô thị lớn, giá đất ngày cao giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống ứng dụng nhiều tiến khoa học công nghệ kỹ thuật xây dựng (kể vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển nhà cao ốc với nhiều hộ có giá bán giá thuê phải thang máy xuất nhiều nhà cao ốc Như người tiêu dùng phải thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mẻ 1.3.3 Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản 1.3.3.1 Cầu thị trường bất động sản Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san Trong thị trường bất động sản ta có đường biểu diễn quan hệ giá đơn vị bất động sản với số lượng cầu đơn vị thời gian (hình 1), ứng với đơn vị P ta có số lượng cầu Q0 Khi giá tăng số lượng cầu lại biến đổi ngược lại tức giảm P Giá đơn vị bất động sản P0 D1 D O Q Q0 Q1 Số lượng cầu đơn vị thời gian Hình 1: Ảnh hưởng điều kiện giá cầu Đường biểu diễn hình thành với giả thiết tất nhân tố khác không thay đổi, trừ giá P số lượng Q Thế nhiều loại bất động sản, nhà chẳng hạn, số lượng cầu phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như: - Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên giá số lượng người mua tăng lên, từ Q0 thành Q1 đường biểu diễn tịch phía bên phải - Sự thay đổi giá hàng hoá thay thế: Chẳng hạn giá bán nhà tăng cao thay đổi quan hệ cung cầu nhà cho thuê - Sự thay đổi dự báo tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo tương lai sắm ô tô mối quan hệ cung cầu nhà có garage biến đổi - Sự thay đổi sách Chính phủ: Chẳng hạn thuế, nhà ở, đất đai quy hoạch làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà 1.3.3.2 Cung thị trường bất động sản Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san Khi giá tăng giảm số lượng cung biến đổi theo chiều hướng tăng giảm (tỷ lệ thuận) Quan hệ giá số lượng bất động sản xây dựng biểu thị hình với điều kiện nhân tố khác không thay đổi P Giá đơn vị bất động sản S2 S0 S1 P O Q2 Q0 Q1 Q Số lượng bất động sản xây để cung Hình 2: Quan hệ giá số lượng cung Cũng cầu, nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung giá thành khai phát, công nghệ xây dựng, sách Chính phủ, giá tương quan loại sản phẩm, dự báo tương lai … Sau trình bày ảnh hưởng ba nhân tố đó: - Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng đến định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp phụ thuộc vào lãi suất cho vay ngân hàng, tình hình lạm phát … chẳng hạn lãi suất ngân hàng giảm đường đồ thị chuyển dịch sang phải thành đường S tức số cung tăng lên - Sự thay đổi sách phủ: Nếu phủ tăng giá đất tăng thuế số lượng cung ứng giảm đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2 - Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo tới giá nhà tăng lên, họ găm lại số bất động sản chưa bán vội, làm giảm lượng cung 1.3.3.3 Cân cung cầu Khi vẽ đường cung đường cầu (vốn đường cong, vẽ thành đường thẳng để tiện thảo luận) đồ thị (hình 3) hai đường gặp điểm E, gọi Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san điểm cân cung cầu (với giả thiết nhân tố khác không thay đổi) Có hai loại cân bằng: Cân ổn định, tức sau chệch khỏi điểm cân nhân tố khác tác động lại tái lập điểm cân cân không ổn định không tái lập điểm cân P Đường cầu P0 Đường cung E P1 E’ D0 D1 O Qa Q1 Q0 Q Hình 3: Cân cung cầu Đồ thị thể hiện: nhân tố khác thay đổi đồ thị quan hệ cung cầu chuyển dịch Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên hình đường cầu dịch chuyển từ D0 xuống D1 giá giữ P số lượng cầu giảm Qa Như lượng cung Q lượng bất động sản tồn đọng ∆Q = Q - Qa Trong trường hợp đó, nhà đầu tư giảm giá bán P lượng nhà bán tăng lên đến Q đạt tới điểm cân E’ cung cầu 1.3.3.4 Tính đàn hồi cung cầu Mối quan hệ giá với cung cầu (trong điều kiện nhân tố khác không thay đổi) loại hàng hoá không Đối với hàng hoá này, thay đổi giá ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu người tiêu dùng lượng cung với loại hàng hoá khác lại không Do để đo độ nhạy bén số lượng cung cầu thay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi giá * Tính đàn hồi cầu thể hai mặt - Tính đàn hồi giá cầu biển thị hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu) Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san - Phần thứ 7: Sở hữu nhà Theo Luật nước Anh quyền sở hữu đất không mang tính tuyệt đối, người dân quyền sở hữu bất động sản đất; lý thuyết quyền thuê đất Nữ hoàng Anh thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) hưởng lợi ích giống sở hữu 2.2.4.3 Luật bất động sản Australia 2.2.4.3.1 Quy định đất đai bất động sản Pháp luật đất đai Australia quy định: Đất đai gồm mặt đất thành phần nằm đất gồm khoảng không phía mặt đất gồm mặt nước, phần phía mặt nước khoảng không phía mặt nước, tất nhà, công trình xây dựng công trình đầu tư gắn với mặt đất, mặt đất kế cận ảnh hưởng tới việc sử dụng đất “Với mục địch xác định quyền sở hữu quyền sử dụng, đất đai chia nhỏ thành riêng biệt, thực tiễn hầu hết nơi giới, đất xác định ranh giới theo chiều thẳng đứng, lý thuyết trục tính từ tâm trái đất theo hướng dây dọi lên phía thiên đỉnh” Như đất (hay đơn vị bất động sản) xác định theo ranh giới nằm ngang ranh giới thẳng đứng tạo thành hình khối Ví dụ điển hình để minh hoạ nhà cao tầng chung cư đất, trường hợp công trình kiến trúc dạng chân cột xây dựng phía đất thuộc hành lang đường sắt (chủ công trình thuê phần không gian phía đường sắt Nhà nước chức trách quản lý đường sắt cho thuê) 2.2.4.3.2 Các hệ thống xác lập quyền bất động sản Ở Australia tồn hai hệ thống xác lập quyền bất động sản: Một hệ thống “Torrens” hay gọi hệ thống xác lập quyền nhà đất bất động sản Robert Torrens sáng lập; hai hệ thống cũ theo Luật thống Liên hiệp Anh Nguyên lý hệ thống “Torrens” việc xác lập quyền đất dựa sở đăng ký cấp giấy chứng nhận nhà đất bất động sản, không đòi hỏi loại chứng thư giao dịch, giấy tờ có liên quan khác công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian yêu cầu hệ thống cũ Theo hệ thống “Torrens” chủ đất giữ giấy chứng nhận có ghi diện tích, nội dung pháp lý, tỷ lệ vẽ mặt đất, dẫn sở đồ mặt lưu giữ liên quan đến đất, lịch sử giao dịch chuyển dịch liên quan tới đất kể từ đất đăng ký theo Luật nói Hệ thống “Torrens” tạo nên chuyển biến giao dịch chuyển biến giao dịch chuyển quyền nhà đất bất động sản Australia * Các quyền đất Ở Australia phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, lại dạng thuê quyền sử dụng Lụât pháp tất bang Australia chế định mối quan hệ chủ sở hữu người thuê nhà đất Trong số trường hợp Luật khống chế mức tiền thuê theo loại nhà đất, bất động sản đề quy định bảo vệ quyền lợi người thuê nhà đất bảo đảm quyền chủ đất 2.3 Đăng ký Bất động sản Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san 2.3.1 Khái quát đăng ký bất động sản 2.3.1.1 Khái niệm đăng ký bất động sản Việc đăng ký nhà nước bất động sản có ý nghĩa: Các quyền bất động sản bảo đảm nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, quán tập trung, thống liệu địa Đăng ký bất động sản công cụ Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng lợi ích công dân 2.3.1.2 Vị trí, vai trò đăng ký bất động sản 2.3.1.2.1 Lợi ích nhà nước xã hội - Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng - Cung cấp tư liệu phục vụ chương trình cải cách đất đai, thân việc triển khai hệ thống đăng ký đất đai cải cách pháp luật - Giám sát giao dịch đất đai - Phục vụ quy hoạch - Phục vụ quản lý trật tự trị an 2.3.1.2.2 Lợi ích công dân - Tăng cường an toàn chủ quyền bất động sản - Khuyến khích đầu tư cá nhân - Mở rộng khả vay vốn (thế chấp) - Hỗ trợ giao dịch bất động sản - Giảm tranh chấp đất đai 2.3.1.3 Chức đăng ký bất động sản Chức đăng ký nhà nước bất động sản: - Công nhận, đảm bảo bảo vệ quyền bất động sản nhà nước - Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản - Thiết lập hệ thống thông tin quyền hạn chế quyền bất động sản - Cung cấp thông tin quyền hạn chế liên quan đến bất động sản cho quan quản lý nhà nước trung ương, quan quản lý địa phương, quan tư pháp, pháp nhân, ngân hàng công dân 2.3.1.4 Đối tượng đăng ký bất động sản Đối tượng đăng ký nhà nước bất động sản gồm: - Các quyền bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cầm đồ, chấp quyền thừa kế Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san - Đăng ký nhà nước bất động sản cho chủ bất động sản: Các quyền bất động sản nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn quyền bất động sản bao gồm bán, tặng, để thừa kế trao đổi 2.3.2 Hệ thống đăng ký bất động sản 2.3.2.1 Khái niệm hồ sơ đất đai bất động sản - Hồ sơ đất đai bất động sản (HSBĐS) tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền chủ thể có chủ quyền bất động sản HSBĐS lập để phục vụ lợi ích nhà nước phục vụ quyền lợi công dân - Nhà nước cần HSBĐS để thực việc thu thuế đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng phát triển đất đai cách hợp lý hiệu - Đối với công dân, việc lập HSBĐS đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có quyền thích hợp để họ giao dịch cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn với chi phí thấp 2.3.2.2 Phân loại hồ sơ bất động sản Hồ sơ bất động sản chia thành loại theo chủ thể thiết lập hồ sơ, hồ sơ nhà nước hồ sơ tư nhân * Hồ sơ nhà nước Hồ sơ nhà nước hồ sơ Nhà nước lập để thực chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ Nhà nước thu thuế, quản lý, bảo hộ chủ quyền bất động sản cho chủ sở hữu Hồ sơ nhà nước theo mục đích lập hồ sơ chia thành loại: hồ sơ phục vụ thu thuế hồ sơ pháp lý phục vụ việc bảo đảm an toàn pháp lý chủ quyền bất động sản Hệ thống hồ sơ phục vụ thu thuế tuỳ theo mục đích chia làm loại: - HSBĐS đơn phục vụ thuế loại hồ sơ kiểm kê bất động sản thành lập để Nhà nước nắm quỹ đất để phục vụ việc thu thuế Việc kê khai đất đai vào sổ kiểm kê đất đai không bảo đảm an toàn pháp lý chủ quyền cho chủ sở hữu - Hồ sơ địa đa mục tiêu loại hồ sơ mục đích thu thuế chứa thông tin bất động sản phục vụ quy hoạch, thống kê, quản lý * Hồ sơ pháp lý chia thành loại: - Hồ sơ đăng ký giao dịch hồ sơ đăng ký nội dung giao dịch đất đai bất động sản thể văn tự giao dịch Hồ sơ đăng ký giao dịch, đăng ký chứng việc vụ giao dịch thực không khẳng định chủ quyền bất động sản - đối tượng vụ giao dịch - có hoàn toàn hợp pháp hay không - Hồ sơ đăng ký chủ quyền hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp chủ sở hữu bất động sản Có thể nói cách khái quát việc đăng ký giao dịch đăng ký kiện pháp lý việc đăng ký chủ quyền đăng ký hệ pháp lý kiện pháp lý Hệ pháp lý vụ giao dịch đất đai nhiều quyền toàn chủ quyền đất đai người bán chuyển cho người mua Trong hồ sơ đăng ký chủ quyền đăng ký thông tin chủ đất mới, quyền người đất thông tin đất mà không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san 2.3.2.3 Nguyên tắc đăng ký bất động sản 2.3.2.3.1 Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa biến động quyền bất động sản, đặc biệt mua bán chuyển nhượng, chưa có hiệu lực pháp lý chưa đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai 2.3.2.3.2 Nguyên tắc đồng thuận Người đăng ký với tư cách chủ thể quyền phải đồng ý với việc đăng nhập thông tin đăng ký thay đổi thông tin đăng ký trước hồ sơ đăng ký 2.3.2.3.3 Nguyên tắc công khai Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai công khai cho người tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải xác tính pháp lý thông tin phải pháp luật bảo vệ Trên thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia Ở số quốc gia (Hà Lan, Bỉ, Pháp, Scotland) muốn tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai, ngược lại số quốc gia khác, đối tượng phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, ví dụ: Ở Đức người có quyền lợi liên quan theo quy định pháp luật phep tiếp cận thông tin đăng ký, Anh năm 1990 có chủ sở hữu người chủ sở hữu cho phép tiếp cận thông tin đăng ký họ 2.3.2.3.4 Nguyên tắc chuyên biệt hoá - Nguyên tắc chuyên biệt hoá: đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) đối tượng (đất đai, bất động sản) phải xác định cách rõ ràng, đơn nghĩa bất biến pháp lý - Việc chyển biệt hoá đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng việc xác định chủ quyền pháp lý chủ thể cụ thể tài sản cụ thể Việc chuyên biệt hoá tài sản đăng ký đạt sở định nghĩa rõ ràng mô tả xác đơn vị đăng ký - Các hệ thống đăng ký đất đai đại lấy đất làm đơn vị đăng ký Việc xác định đất cách chuyên biệt lĩnh vực đo đạc đồ Việc xác định cách chuyên biệt chủ thể thường thực thông qua việc dùng tổ hợp thông tin nhân thân họ tên, ngày tháng năm sinh, mã số thẻ cước, mã số đăng ký công dân, địa chỉ, mã số xác định tổ chức … Tuy nhiên, tính chuyên biệt hoá đối tượng đăng ký thoả mãn đầy đủ, đặc biệt chủ thể tập thể quyền đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng) Việc tuân thủ nguyên tắc đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực có hiệu lực hiệu quả, làm đơn giản hoá giao dịch giảm bớt khiếu kiện chủ quyền đất đai 2.3.2.4 Đơn vị đăng ký bất động sản - đất 2.3.2.4.1 Đơn vị đăng ký Đơn vị đăng ký - đất hiểu phần bề mặt trái đất, liền mảnh không liền mảnh, coi thực thể đơn độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách đối tượng đăng ký có số hiệu nhận biết Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san Ngày nay, đăng ký quyền đăng ký để thu thuế mục tiêu Trên giới hình thành hệ thống đăng ký đa mục tiêu Như châu Âu có hệ thống địa đa mục tiêu Đối với hệ thống này, việc định nghĩa cách rõ ràng đơn vị đăng ký vấn đề quan trọng cốt lõi Thông thường, đơn vị đăng ký đất định nghĩa phần liên tục bề mặt trái đất đất liền, mà thuộc tính cần quản lý đồng toàn đất Quy mô đất từ hàng chục m hàng ngàn 2.3.2.4.2 Thửa đất - Trong hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất đăng ký không xác định cách đồng nhất, quy định Lý việc sổ đăng ký thông tin đăng ký ghi sổ cách độc lập theo vụ giao dịch Cách ghi chép thông tin làm cho việc tra cứu trở nên phức tạp, dễ nhầm lẫn bỏ sót thông tin số lượng vụ giao dịch đăng ký lên Từ yêu cầu thuận tiện cho việc tra cứu phát sinh đòi hỏi việc tổ chức thông tin theo đối tượng quản lý biến động dễ nhận biết Do tính chất không di dời nên đất đối tượng phù hợp việc tổ chức thông tin Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch Scotland từ thành lập có công cụ phục vụ tra cứu Bảng tra cứu, bảng tổ chức thông tin theo đất Mỗi đất mục thông tin Các thông tin giao dịch đăng ký hệ thống hồ sơ theo quy định bóc tách ghi chép vào mục tra cứu hệ thống hồ sơ theo quy định bóc tách ghi chép vào mục tra cứu hệ thống bảng tra cứu Sáng kiến tổ chức thông tin hệ thống Scotland làm cho hệ thống hoạt động hiệu hẳn hệ thống đăng ký giao dịch nước khác Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới đất chủ yếu lời, kèm theo sơ đồ không Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao nội dung mô tả đất, không lời mà đòi hỏi có sơ đồ đồ với hệ thống mã số nhận dạng đất không trùng lặp Đối với hệ thống địa đa mục tiêu, đồ cần lập hệ toạ độ thống vùng lãnh thổ lớn chí phạm vi toàn quốc Nhưng cần nhấn mạnh việc đăng ký đất đai thực sở sơ đồ đất với ranh giới mô tả đo đạc với độ xác khác nhau, từ việc sử dụng địa vật sẵn có tới việc chôn cột mốc thực địa xác định toạ độ chúng Một số nước phát triển thường xây dựng hệ thống đăng ký theo phương thức tiệm tiến với ưu tiên hàng đầu xác lập nhanh chủ quyền bất động sản công dân với nhiều mức độ pháp lý khác nhau, bước nâng cao chất lượng đồ hoàn thiện thủ tục pháp lý điều kiện cho phép 2.3.2.5 Đăng ký pháp lý 2.3.2.5.1 Đăng ký văn tự giao dịch * Khái niệm - Giao dịch đất đai phương thức mà quyền, lợi ích nghĩa vụ liên quan đến đất đai chuyển từ chủ thể sang chủ thể khác, bao gồm chấp, nghĩa vụ, cho thu, định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ Trên thực tế giao dịch pháp lý bất động sản đa dạng khuôn khổ phương bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng bảo đảm quyền khác thức chuyển giao quyền Đó Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm theo thu lãi, cho quyền địa dịch, chấp quyền khác, đặc biệt hình thức giao dịch phổ thông mua bán bất động sản - Văn tự giao dịch viết mô tả vụ giao dịch độc lập, thường văn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thoả thuận khác thực quyền hưởng thụ lợi ích đất liên quan tới đất Các văn tự chứng việc giao dịch thực hiện, văn tự chứng tính hợp pháp quyền bên đem giao dịch Thí dụ văn tự bán nhà đất chứng việc bên bán tự nguyện bán, bên mua tự nguyện mua, giá phương thức toán, phương thức bàn giao tài sản thoả thuận thống … bên phủ nhận điều khoản ghi văn tự mua bán Văn tự mua bán người làm chứng, có người làm chứng, người đại diện quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự chứng pháp lý việc bên bán có quyền sở hữu sử dụng hợp pháp nhà đất đem mua bán - Đăng ký văn tự hình thức đăng ký với mục đích phục vụ giao dịch, chủ yếu mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký thân văn tự giao dịch Khi đăng ký, văn tự giao dịch chép nguyên văn trích nôi dung quan trọng vào sổ đăng ký * Tính chất Do tính chất giá trị pháp lý văn tự giao dịch, dù đăng ký hay không đăng ký, văn tự giao dịch chứng pháp lý khăng định quyền hợp pháp bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc quyền đất mà mua * Phạm vi áp dụng Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường đưa vào sử dụng nước theo xu hướng Luật La Mã Luật Đức Pháp, Italia, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha nước khác giới mà khứ chịu ảnh hưởng quốc gia nước Nam Mỹ, phần Bắc Mỹ, số nước châu Phi châu Á Hình thức đăng ký văn tự giao dịch áp dụng nhiều nước giới mức độ thành công mức độ xã hội chấp nhận khác Ở Anh, từ năm 1870 Hội đồng Hoàng gia đánh giá hệ thống đăng ký văn tự giao dịch hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nên cho ngừng hoạt động” Hệ thống đăng ký đất đai Hà Lan hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình cải tiến tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý hiệu hoạt động Ở Scotland hệ thống đăng ký giao dịch có hiệu cao cuối quyền định thay hệ thống đăng ký quyền 2.3.2.5.2 Đăng ký quyền (Registration of title) * Khái niệm Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền hiểu tập hợp hành vi lợi tích mà người giao quyền bên liên quan đảm bảo thực hưởng lợi Trong hệ thống đăng ký quyền, thân giao dịch hay văn tự giao dịch mà hệ pháp lý giao dịch đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san trung tâm đăng ký quyền mối quan hệ pháp lý hành bất động sản người có chủ quyền bất động sản Quan hệ pháp lý đề cập bao hàm quyền, lợi ích nghĩa vụ người giao quyền Giao dịch bất động sản thực tạo tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất đăng ký tình trạng pháp lý So sánh hệ thống đăng ký nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch đăng ký kiện pháp lý đăng ký quyền đăng ký hệ pháp lý kiện pháp lý * Nguyên tắc - Nguyên tắc phản ánh trung thực tế hồ sơ đăng ký phản ánh trung thực tình trạng pháp lý - Nguyên tắc khép kín: Những quyền đăng ký tất chứng pháp lý khác, kể chứng có trước đăng ký thực không hiệu lực thực - Nguyên tắc bảo hiểm: Các bên thứ ba bị thiệt hại hệ thống đăng ký không xác, không đầy đủ nhà nước bồi thường 2.3.3 Đăng ký bất động sản Việt Nam 2.3.3.1 Đăng ký bất động sản Việt Nam thời kỳ trước năm 1975 2.3.3.1.1 Thời kỳ phong kiến Lịch sử ghi nhận từ kỷ thứ VI, nhà nước phong kiến tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; triều Lê (từ năm 1428-1788) ban hành Quốc triều hình luật (Luật Hồng Đức) quy định cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu ruộng đất công tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc lập hồ sơ ruộng đất để quản lý thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất kể người sử dụng đất công điền có trách nhiệm khai báo xác ruộng đất sở hữu, sử dụng với nhà nước Tuy nhiên chứng tích việc đăng ký đất lịch sử Việt Nam mà ngày lưu giữ lại hệ thống sổ địa bạ thời Nguyễn Gia Long (1806) số nơi thuộc Bắc Trung hệ thống địa thời Minh Mạng 2.3.3.1.2 Thời Pháp thuộc Dưới thời Pháp thuộc, sách cai trị thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai lãnh thổ Việt Nam thực theo nhiều chế độ khác cho miền như: Chế độ quản thủ địa Nam Kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa Trung kỳ; chế độ bảo thủ (còn gọi “đề cương”) để áp dụng với bất động sản người Pháp kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng Bắc kỳ; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng Nam kỳ nhượng địa Pháp Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng 2.3.2.1.3 Thời kỳ nguỵ quyền Sài Gòn trước năm 1975 Sau năm 1954 miền Nam Việt Nam chế độ nguỵ quyền Sài Gòn, việc đăng ký đất chủ yếu kế thừa hệ thống đăng ký đất đã thực theo chế độ quản thủ điền địa thực thời Pháp thuộc trước Nam gồm: Chế độ quản thủ địa áp dụng số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa địa phương thuộc Nam Kỳ thực từ trước năm 1925, tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san Tuy nhiên từ 1962 quyền Sài Gòn có Sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền quản thủ điền địa địa phương chưa thực Sắc lệnh 1925 Như từ 1962 phần đất miền Nam thuộc nguỵ quyền Sài Gòn kiểm soát đăng ký theo tân chế độ điền thổ chế độ quản thủ điền địa 2.3.3.2 Đăng ký bất động sản thời kỳ từ năm 1975 - 2003 2.3.3.2.1 Đăng ký bất động sản trước có Luật Đất đai năm 1988 Trước năm 1980 Nhà nước công nhận chế độ sở hữu đất đai nhiều thành phần gồm: Nhà nước, tập thể tư nhân Tuy nhiên từ thực cải cách ruộng đất năm 1957 toàn ruộng đất địa chủ bị tịch thu chia cho nông dân thiếu ruộng đất; tiếp thực hợp tác hoá sản xuất nông nghiệp Đảng Chính phủ phát động, đại phận nông dân đóng góp ruộng đất ?( nhiều địa phương kể đất vườn) vào hợp tác xã; trạng ruộng đất miền Bắc số vùng miền Nam có nhiều thay đổi Trong điều kiện chiến tranh, đất nước bị chia cắt, hệ thống đồ, sổ ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại không cập nhật, chỉnh lý nên không sử dụng Công tác địa giai đoạn tổ chức điều tra nhanh đất để Nhà nước có thông tin diện tích loại đất phục vụ cho yêu cầu xây dựng phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng hợp tác xã tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng kinh tế Hồ sơ đất đai giai đoạn chủ yếu gồm có: Sổ mục kê đất đồ sơ đồ giải ruộng đất (đo đạc công cụ thước vải, thước thép, thước dây tre, bàn đạc cải tiến) chỉnh lý đồ cũ Thông tin đất đai xác định sổ sách chủ yếu thông qua điều tra xác định theo trạng thực tế gồm diện tích, loại đất tên người sử dụng, không làm thủ tục kê khai xem xét thủ tục pháp lý, lịch sử sử dụng đất chế độ trước làm Năm 1980, Chính Phủ ban hành định 201-CP cấp ngày 1/7/1980 thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước Thủ tướng Chính Phủ ban hành thị 299-TTg ngày 10/11/1980 công tác đo đạc, phân hạng thống kê ruộng đất Tổng cục quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/18981 ban hành Quyết định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất nước, việc đăng ký đất đai bắt đầu thực trở lại Việt Nam Theo Quyết định việc đăng ký đất thực thống nước theo trình tự thủ tục chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai định đầy đủ chi tiết, đồ giải sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê đất tài liệu hồ sơ thể nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới (trên đồ), tên chủ sử dụng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu đất tờ đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng xác hay tạm giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thuỷ lợi; tài liệu lập thành lưu cấp xã, huyện để tiện theo dõi, quản lý biến động đất đai, sổ đăng ký ruộng đất sổ mục kê đất phải Uỷ ban nhân dân xã huyện phê duyệt thức có giá trị pháp lý 2.3.3.2.2 Đăng ký bất động sản từ có Luật Đất đai 1988 đến 2003 Từ có Luật Đất đai năm 1988, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa ghi vào Luật Đất đai trở thành nội dung nhiệm vụ quản lý Nhà nước thuộc trách nhiệm quyền cấp Thực Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc đăng ký thống kê ruộng đất lập hệ thống sổ đăng ký ruộng đất cho toàn ruộng đất nông nghiệp phần đất thuộc khu dân cư nông thôn tỉnh đồng Tổng cục địa ban hành định 201ĐKTK ngày 14/7/1989 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông tư 302Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực định tạo chuyển biến lớn chất cho hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam Từ sau Luật Đất đai năm 1993, Tổng cục địa xây dựng ban hành hệ thống sổ sách địa theo công văn 434CV/ĐC tháng 07/1993 áp dụng tạm thời thay cho mẫu định 56/ĐKTK năm 1981: Sau năm thử nghiệm Tổng cục địa sửa đổi hoàn thiện để ban hành thức định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 Như kể từ tháng năm 1995, hệ thống đăng ký đất có thay đổi phạm vi nước nội dung đăng ký biểu mẫu sổ sách địa cho quản lý hệ thống thông tin đất đai Năm 1998 Tổng cục địa ban hành Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký thủ tục đất đai, lập hồ sơ địa cấp GCNQSDĐ thay hoàn toàn định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư định bổ sung, sửa đổi việc viết GCNQSDĐ theo Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 Năm 2001, Tổng cục lần sửa đổi Quyết định thủ tục đăng ký đất theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001; Thông tư định rõ thủ tục công việc có tính bắt buộc phải thực thống nhất, không hướng dẫn cách làm (Thông tư 346/1998/TT-TCĐC) để địa phương tuỳ điều kiện nhân lực công nghệ vận dụng cho phù hợp; đặc biệt Thông tư sửa đổi thủ tục đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa đơn giản, dễ thực để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận địa phương Năm 1994 Chính Phủ ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị; theo quy định này, hệ thống đăng ký đất đai có số điểm mới: người sử dụng đất sở hữu nhà cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Năm 1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất quan nhà nước, đơn vị nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp phải đăng ký đất đai, nhà công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai Việc đăng ký thực quan quản lý công sản tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định Bộ Tài định số 20/199/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 Như với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất triển khai thực cho số phạm vi đối tượng gồm: đất có nhà đô thị thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở quan, tổ chức thuộc hệ thống trị 2.3.3.2.3 Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam - Việc đăng ký bất động sản Việt Nam chủ yếu thực đất đai đến thực phạm vi nước, song hoàn thành việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, việc cấp giấy chứng nhận loại đất khác đặc biệt đất ở, nhà đô thị tồn đọng nhiều - Hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam chưa có thống thủ tục, bểu mẫu hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận sở thông tin bất động sản Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san - Hệ thống đăng ký đất đai coi trọng việc lập sổ địa chính, sổ mục kê đất; chưa coi trọng mức việc lập, quản lý giấy tờ, chứng từ trình thực thủ tục đăng ký đất; tài liệu có nhiều tồn pháp lý kỹ thuật; việc quản lý phân tán làm hạn chế giá trị tra cứu sau - Việc tổ chức thực đăng ký đất phân cấp trách nhiệm cho nhiều quan, nhiều cấp; chưa xác định rõ trách nhiệm thuộc quan nào; nguyên nhân tình trạng phức tạp thủ tục, hồ sơ đăng ký đất nay, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực chất lượng công việc mà nhiều địa phương tốn công sức để thực cải cách cải cách triệt để 2.3.3.3 Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nước ta giai đoạn 2.3.3.3.1 Luật đất đai năm 2003 quy định - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung quản lý Nhà nước đất đai (Điều 6) - Việc đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Hồ sơ địa bao gồm: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai - Nội dung hồ sơ địa bao gồm thông tin đất: Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí người sử dụng đất, nguồn gốc mục đích thời hạn sử dụng đất, giá đất tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài đất đai thực chưa thực hiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền hạn chế quyền người sử dụng đất, biến động trình sử dụng đất thông tin có liên quan (Điều 47) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo đất cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước loại đất, trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi giấy CNQSDĐ 2.3.3.3.2 Thực quy định Luật Đất đai 2003 Xây dựng văn hướng dẫn thực quy định Luật Đất đai năm 2003 đăng ký đất đai bất động sản - Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Quyết định số: 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng năm 2006 Ban hành quy định GCNQSDĐ - Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tu 28/2004/TT-BTNMT ngày tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thực thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất - Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2007 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa Triển khai văn phòng đăng ký đất đai bất động sản Xây dựng trung tâm thông tin đất đai bất động sản để hoàn thiện nâng cao hiệu hệ thống đăng ký bất động sản Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san 2.3.4 Đăng ký bất động sản nước 2.3.4.1 Đăng ký văn tự giao dịch Scotland Hệ thống đăng ký giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo đạo luật Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký văn tự giao dịch có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch, đảm bảo tính công khai tiế cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý đảm bảo thông qua việc luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho giao dịch đăng ký Tính công khai đảm bảo luật quy định công dân có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể qua việc quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin nhanh chóng rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký Anh vốn trì “bí mật cá nhân” tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai Scotland hệ thống công khai từ buổi đầu hình thành phát triển Quá trình đăng ký theo hệ thống Scotland - Đăng ký thông tin khai báo - Lập biên đăng ký vào sổ biên - Hồ sơ gốc - Bảng tra cứu Các hồ sơ gốc sổ biên gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland công chúng tra cứu thông tin Như lượng lớn hồ sơ giấy tờ phải lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, văn tự cần lưu trữ thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký phục vụ thẩm tra Văn tự giao dịch sau đóng dâu đăng ký đóng dâu quyền trang trao lại cho người nộp hồ sơ 2.3.4.2 Đăng ký văn tự giao dịch Mỹ Đăng ký văn tự giao dịch Mỹ có mục tiêu “tránh vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho người muốn thực hiệ giao dịch biết có quyền tài sản lợi ích thuộc liên quan tới mảnh đất nhà cụ thể” Việc đăng ký văn tự giao dịch triển khai lần theo Luật Đăng ký Mỹ năm 1640 phát triển toàn liên bang Các điều luật Đăng ký phân loại theo cách thức mà giải vấn đề quyền ưu tiên nguyên tắc nhận biết Các điều luật chia thành loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết quy định hỗn hợp Điều luật theo nguyên tắc trình tự quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch đăng ký thắng giao dịch chưa đăng ký giao dịch chưa đưng ký thực trước Điều dễ bị lợi dụng để thực giao dịch có yếu tố gian lận Điều luật theo nguyên tắc nhận biết không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người mua an toàn pháp lý Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san Điều luật hỗn hợp phối hợp nguyên tắc bước phát triển logic với quy định sau: Một người mua sau quyền ưu tiên so với người mua trước vụ giao dịch trước người mua sau phải đăng ký trước Cũng đặc điểm chung đăng ký văn tự giao dịch, hệ thống Mỹ dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác hệ thống đăng ký chứng quyền chưa phải thân quyền Người mua phải điều tra chuỗi văn tự vụ mua bán trước phải điều tra chỗ xem người bán có chủ sở hữu hoàn toàn có quyền bán hay không 2.3.4.3 Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch Hà Lan Hệ thống đăng ký đất đai Hà Lan hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nâng cao Trên sở hệ thống hồ sơ đăng ký giao dịch trì hàng trăm năm, có giao dịch đăng ký, hệ pháp lý giao dịch tức tình trạng pháp lý hành đất đai sau thực giao dịch rút đăng ký vào hệ thống hồ sơ riêng biệt cách có hệ thống theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống đất), hệ thống đăng ký gọi Dutch Cadastre (hệ thống địa Hà Lan) Sự chuẩn xác hệ thống đăng ký văn tự giao dịch kết hợp với hồ sơ địa mang lại hiệu tương tự hệ thống đăng ký quyền Sự chuẩn xác hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố, việc trì hệ thống hoạt động liên tục quy trình pháp lý xác định chủ quyền Việc xác định chủ quyền hiểu trình mà tất quyền tồn liên quan đến đất khẳng định cách dứt khoát, thẩm quyền để thực việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác định quyền xác lập quyền Xác định chủ quyền thực quyền tồn tại, xác lập quyền việc tạo quyền mà trước chưa có, quan nhà nước thực Tuy nhiên, hệ thống vận hành có hiệu kinh tế, phí dịch vụ thu hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống quan hoạt động theo nguyên tắc tự chủ tài 2.3.4.4 Hệ thống đăng ký quyền Australia (hệ thống Torrens) Hệ thống Torrens đưa vào sử dụng Nam Australia năm 1858, chịu ảnh hưởng hệ thống đăng ký quyền Anh hệ thống đăng ký tàu biển Đức.Tuy nhiên hệ thống Torrens có chủ trương đưa việc đăng ký quyền đất đai thành quy định bắt buộc Đây nhân tố làm cho hệ thống Torrens triển khai thành công từ đầu Theo Luật bất động sản Nam Australia 1858 đất công giao có thời hạn sau ngày 01 tháng năm 1858 phải đăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm Nam Australia, phát triển mạnh, số lượng vụ đăng ký vào hệ thống Torrens lớn Phần lớn đất giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý dễ dàng Những đặc điểm chủ yếu hệ thống đăng ký đất đai bất động sản Australia: - Bằng khoán đảm bảo Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn tiện lợi - Mỗi trang sổ đăng ký tài liệu đặc trưng cho hồ sơ hữu quyền lợi, lợi ích đăng ký dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài - Bằng khoán đất văn trình bầy dễ hiểu cho công chúng - Sơ đồ trích lục đất khoán dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí thời gian xây dựng Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san - Hệ thống xây dựng tảng công nghệ thông tin đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng Hệ thống Torrén áp dụng thành công nhiều nơi giới, sau thực bang Australia số quốc gia New Zealand, Malaixia, Bruney, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Conga, Ivory Coast, Trinidat-Tobaga, Jamaica, số bang Mỹ California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington … Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san CÂU HỎI Trình bày phân tích vai trò Nhà nước kinh tế thị trường? Trình bày phân tích vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản? Trình bày phân tích quản lý Nhà nước giá định giá bất động sản? Trình bày phân tích tính chất, mục đích thu thuế; sắc thuế bất động sản? Vị trí, vai trò, tác động chấp bất động sản phát triển thị trường bất động sản? Các điều kiện đảm bảo an toàn chấp? Trình bày phân tích sách đền bù thu hồi đất vào mục đích quốc gia công cộng? Trình bày nội dung phân tích quyền bất động sản? Trình bày nội dung phân tích quy định pháp luật phân đinh bất động sản đăng ký bất động sản? Trình bày nội dung phân tích quy định pháp luật giao dịch bất động sản (Chuyển nhượng, giá định giá bất động sản, thuế bất động sản) 10 Trình bày nội dung phân tích chế độ sở hữu quản lý bất động sản (đất đai, nhà ở) theo quy định hành Luật Đất đai Pháp lệnh nhà nước ta? 11 Trình bày nội dung phân tích quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2003? 12 Trình bày nội dung phân tích nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2003? 13 Trình bày, phân tích so sánh đặc điểm chủ yếu Pháp luật bất động sản Australia Trung Quốc? 14 Trình bày nội dung phân tích khái niệm, vị trí, chức năng, đối tượng đăng ký bất động sản? 15 Phân loại hồ sơ bất động sản Phân loại hồ sơ nhà nước hồ sơ tư nhân; hồ sơ phục vụ thu thuế hồ sơ pháp lý Hồ sơ đăng ký giao dịch hồ sơ đăng ký chủ quyền? 16 Trình bày nội dung phân tích nguyên tắc đăng ký bất động sản? 17 Đơn vị đăng ký bất động sản? Vị trí, vai trò đất đăng ký bất động sản? 18 Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam? 19 Các giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam giai đoạn nay? 20 Phân biệt đăng ký giao dịch đăng ký quyền? trình bày đặc điểm chủ yếu hệ thống đăng ký quền Torrens? Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan Thị trường Bất động san TÀI LIỆU THAM KHẢO AF Millington “An Introduction to property valuation” the Eastates Gazette Limited Publisher London 1988 Vũ Thị Bình Quyền Đình Hà Bài giảng “Kinh tế đất”- Trường đại học Nông nghiệp I - Hà Nội, 2002 Nguyễn Đình Bồng Nguyễn Thanh Trà Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp, 2005 Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản - Bộ Tài chính, 2001 Ngô Đình Giao, giáo trình Kinh tế học vi mô Nhà xuất giáo dục, 1997 Hoàng Hà Luật tài sản Nhà đất NXB Đại học Chính pháp Trung Quốc 1997 (Bản dịch Nguyễn Quang Thọ Tôn Gia Huyên, 2004) Hội thảo khoa học: Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam Bộ xây dựng - Bộ kế hoạch Đầu tư - Bộ tài nguyên môi trường - Bộ Tài - Hà Nội, 2003 Hiến pháp 1992, Bộ luật Dân 1995 Luật Đất đai năm 1993, 1998, 001, 2003 - NXB Chính trị Quốc Gia 10 Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 29 tháng năm 2006, hiệu lực thi hành ngày 01 tháng năm 2007 11 Phạm Sỹ Liêm Chuyên đề thị trường bất động sản - Hội khoa học kỹ thuật xây dựng Việt Nam, Hà Nội, 2001 12 Nghị Chính phủ số 06/2004/NQ-CP ngày 9/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 13 Thông tư hướng dẫn thực Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 14 Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Tổng cục Địa - Hà Nội,2000 Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 [...]... Đỗ Thị Lan S C 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1 Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san CÂU HỎI 1 Nêu khái niệm chung về thị trường? Nêu chức năng, phân loại và hệ thống thị trường? 2 Nêu khái niệm về bất động sản? Lấy ví dụ? Đặc tính của bất động sản? 3 Khái niệm, đặc tính, chức năng của thị trường bất động sản? Lấy ví dụ? 4 Lấy một ví dụ để diễn tả cung cầu của thị trường bất. .. động sản trong hai trường hợp có và không có tác động của các yếu tố khác? Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1 Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san CHƯƠNG II QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản 2.1.1 Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường 2.1.1.1 Thị trường và cơ chế thị trường. .. giá bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế Nhờ có hệ thống định giá bất động sản hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá trị thị trường. .. định giá bất động sản 2.2.2.5.1 Thuế bất động sản Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản Pháp luật quy định đối tượng chịu thuế căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản Thuế bất động sản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ, Đan Mạch) 2.2.2.5.2 Định giá bất động sản Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản Thuế bất động sản phải... gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất 2.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản Cơ chế kinh tế tác động đến quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, ngược lại thị trường bất động sản khi đã được hình thành, phát triển sẽ tác động trở lại, thúc đẩy quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế Sự phát triển của thị trường bất động sản làm... liệu về BĐS đáp ứng tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của các cơ quan nhà nước Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1 Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san 2.1.3 Các chính sách tài chính, tín dụng đối với thị trường bất động sản 2.1.3.1 Giá bất động sản và định giá bất động sản - Bất động sản là một tài sản có... động sản Thuế bất động sản phải căn cứ vào giá thị trường của bất động sản Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua 2.2.2.6 Tín dụng 2.2.2.6.1 Người cho vay (Creditor) Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ Điều kiện tiên quyết cho một thị trường tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng được xây dựng... đất Giao dịch thế chấp bất động sản được thuận tiện, nhanh chóng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; khuyến khích chủ sở hữu bất động sản huy động vốn để đầu tư cơ sở hạ tầng và tài sản trên đất làm tăng giá trị của bất động sản lưu thông trên thị trường Giữa thị trường bất động sản và thế chấp đất đai có mỗi quan hệ tương hỗ Để phát triển bền vững các yếu tố và quan hệ này, thì vai... của mình về cân nhắc cụ thể các khoản chi tiêu để quyết định việc mua hay thuê nhà Như vậy giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định chứ không phải do thị trường đầu tư bất động sản chi phối Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thị trường sử dụng bất động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân tố kinh tế như trình độ sản xuất,... PGS.TS Đỗ Thị Lan 57 Q Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1 Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngang thì tính đàn hồi của cung trở nên vô hạn 1.3.3.5 Sự vận hành thị trường bất động sản Trong thị trường thì quan hệ cung cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá cả Thế nhưng trong thị trường bất động sản, ngoài bất động sản để ... hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Phân loại thị trường. .. thuê nhà thị trường sử dụng bất động sản định thị trường đầu tư bất động sản chi phối Thị trường đầu tư bất động sản định số lượng cung cho thị trường sử dụng bất động sản, cầu bất động sản lại... giá bất động sản Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản Thuế bất động sản phải vào giá thị trường bất động sản Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động