TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm BĐS thị trường BĐS Khái niệm bất động sản Tuỳ theo mục đích quản lý sử dụng tài sản phân thành nhiều loại khác tài sản phân làm hai loại: động sản BĐS Sự phân chia có Bộ Luật La Mã cách hàng ngàn năm Thuật ngữ BĐS sử dụng phổ biến nhiều quốc gia, lãnh thổ giới Trong tiếng Anh BĐS real estate, tiếng Pháp immobilie, tiếng Nga: недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch địa sản nước ta gọi BĐS Vậy BĐS hiểu nào? Điều 181 Bộ Luật Dân nước ta quy định: Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất Đó vật hữu hình với tài sản nằm trên, phía hay mặt đất Còn theo Mc Kenzie Betts bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền phụ thuộc vào đất, tài sản không di dời quy định pháp luật Tóm lại BĐS tài sản bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền với lô đất Những tài sản khác là: - Toà nhà công trình xây dựng lô đất, công trình ngầm mặt đất; - Cây trồng lâu năm, nguồn nước phạm vi lô đất; - Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với hạ tầng kỹ thuật khu vực trung tâm - Những trang, thiết bị tiện ích cố định phạm vi lô đất… TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Mặc dù có những tiêu thức phân biệt BĐS hay động sản việc nhận dạng chúng không đơn giản ta nghĩ Phải tất công trình kiến trúc, xây dựng BĐS? Tất tài sản gắn với công trình xây dựng đất BĐS? Mọi đất đai coi BĐS? Những khó khăn làm cho người kinh doanh thẩm định giá BĐS có nhìn sai giá trị BĐS trình hoạt động Nhằm khắc phục hạn chế nhà nghiên cứu đưa tiêu chí nhằm nhận diện phân biệt BĐS động sản Vì BĐS tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài thoả mãn điều điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng; - Có thể đo lường giá trị; - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi; - Tồn lâu dài Khái niệm thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác thị trường BĐS có điểm chung khái quát thị trường BĐS sau: tổng quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa chủ thể kinh tế thông qua chế giá, thời điểm xác định Chúng ta thường hiểu sai thị trường BĐS cho thị trường giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thực tế thị trường BĐS giao dịch mua bán thông thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, có giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… phong phú đa dạng Sự ngộ nhận cho thị trường BĐS thị trường nhà đất, hiểu xác thị trường nhà đất hai phân khúc lớn xét theo quan điểm loại hình BĐS, có phân khúc khác nằm hệ thống thị trường BĐS thương mại, BĐS dịch vụ, BĐS công nghiệp… TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Để hiểu rõ cần biết cách phân loại nhận dạng thuộc tính đặc điểm thị trường BĐS 1.2 Phân loại thị trường BĐS Tùy theo quan điểm khác người ta phân loại thị trường BĐS thành nhiều dạng khác nhau:  Dựa vào hàng hóa BĐS người ta phân loại thị trường BĐS thành - Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở) - Thị trường nhà (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn…) - Thị trường BĐS dịch vụ (khách sạn, cao ôc văn phòng, nhà hàng, bến cảng ) - Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu thị…) - Thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công nghiệp…)  Dựa vào quan hệ giao dịch phân dạng sau: - Thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất đai) - Thị trường cho thuê - Thị trường chấp - Thị trường bảo hiểm  Dựa vào trình tự tham gia thị trường việc khai thác dự án BĐS phân ra: - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) - Thị trường lập dự án xây dựng công trình (thị trường sơ cấp) - Thị trường mua bán, cho thuê giao dịch khác (thị trường thứ cấp)  Dựa vào thu nhập có thể: - Thị trường dành cho người thu nhập thấp - Thị trường dành cho người thu nhập trung bình - Thị trường dành cho người thu nhập cao  Dựa vào mức độ kiểm soát phủ phân ra: - Thị trường thức - Thị trường phi thức TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3 Những đặc điểm thị trường bất động sản Hàng hóa BĐS hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng nhận dạng sau  Giao dịch BĐS chất giao dịch quyền, lợi ích BĐS không trao đổi vật nhiều tài sản khác  Thị trường BĐS mang đậm nét tính khu vực, đất đai yếu tố tách rời BĐS có thuộc tính không di dời được, cung – cầu BĐS mang tính địa phương phong cách, kiểu mẫu, phong tục, tập quán, thị hiếu nơi BĐS tọa lạc  Thị trường BĐS thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính chất thể qua điểm: - Không có thị trường trung tâm - Tham gia rút khỏi thị trường chậm - Thông tin bất cân xứng (giữa bên giao dịch) - Hàng hóa BĐS không đồng - Chịu quản lý chặt chẽ hệ thống pháp luật  Thị trường BĐS có mối tương quan chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường tài  Thị trường chịu tác động mạnh yếu tố tâm lý, sách, phong thủy, tập quán  Giao dịch ngầm chiếm tỷ trọng đáng kể hệ thống thị trường BĐS nước ta 1.4 Vai trò thị trường bất động sản Thị trường BĐS có vai trò lớn kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tùy thuộc vào thời kỳ phát triển tỷ trọng đóng góp thị trường BĐS nước ta chiếm khoản 30% kinh tế chiếm khoản 60%-70% tổng giá trị tài sản cố định kinh tế Việt Nam, nhận thức đầy đủ vai trò thị trường BĐS có ý nghĩa việc xây dựng chiến lược phát triển tương lai Vai trò thị trường BĐS thể qua điểm sau: TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – Phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển thị trường vốn – Phát triển thị trường BĐS nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước – Phát triển thị trường BĐS nhằm mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế, chuyển giao công nghệ, kỹ quản lý – Thị trường BĐS phát triển tạo điều kiện phát triển cho thị trường bổ trợ vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, lao động xây dựng… – Góp phần vào ổn định sống, an sinh – xã hội; – Thúc đẩy hoàn thiện chế sách quản lý; – Sử dụng hợp lý hiệu tài nguyên đất; Nếu phân chia tài sản theo quan điểm kế toán tài sản cố định tài sản lưu động BĐS thuộc tài sản cố định, nước có kinh tế thị trường ổn định BĐS chiếm khoảng 60% giá trị, nước có kinh tế chuyển đổi giống nước ta tỷ lệ cao chủ yếu tập trung vào giá trị đất đai giá trị tài sản gắn liền nhà máy, thiết bị, công trình chiếm 40% giá trị Nếu chia BĐS thành hai loại nhà để ở, nước có kinh tế thị trường ổn định nhà chiếm khoảng 70% tổng giá trị BĐS, khoảng 15% BĐS nông, lâm nghiệp khoảng 15% lại BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp, tính chung BĐS nhà chiếm khoảng 40% tổng tài sản cố định kinh tế thị trường ổn định, phần tài sản tác động mạnh lên kinh tế gây hiệu ứng đa chiều lên lĩnh vực khác kinh tế quốc dân Xét quan điểm nguồn vốn trực tiếp gián tiếp, nguồn vốn đầu tư, chi phí vận hành tu bảo dưỡng BĐS nguồn vốn trực tiếp thông thường chiếm tỷ trọng đáng kể kinh tế quốc dân phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế sách phát triển quốc gia chiếm khoảng -11% GDP Ngoài chi tiêu vận hành BĐS bao gồm tiền thuê, thuế, chi phí sử dụng…và chi phí bảo trì BĐS ngân sách hộ gia đình thước đo khoảng cách giàu nghèo quốc gia Theo thống kê chung nước kinh TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN tế phát triển khoảng chi chiếm từ – 10% tổng thu nhập hộ, nước phát triển chiếm 25 – 30% tổng thu nhập hộ, nước phát triển cao chiếm 20 - 25% tổng thu nhập hộ Nếu thu nhập kinh tế hộ chiếm khoảng 60 – 65% GDP kết luận vị trí chi tiêu vận hành, tu, bảo trì BĐS nước kinh tế phát triển: - 6% GDP, nước phát triển: 15 - 20% GDP nước phát triển: 12 -15% GDP Nếu cộng phần vốn đầu tư vào BĐS có cấu tổng chi tiêu cho BĐS GDP nước theo phân hạng nêu lần lượt: 10%, 20 – 25%, 15 – 20% lưu ý số tính cho dạng nhà bao gồm BĐS nông, lâm nghiệp, thương mại, dịch vụ cấu chi phí từ BĐS GDP cao Về lý thuyết, chủ tài sản BĐS có nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh sử dụng BĐS làm tài sản chấp đảm bảo cho khoản vay, định chế tài chấp thuận cho vay BĐS chủ sở hữu người quyền sử dụng khai thác, vận hành Nguồn vốn vay đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh tạo cải, vật chất cho xã hội, bên vay bên cho vay hưởng lợi, mặt kinh tế thúc đẩy thị trường vốn, tín dụng phát triển Tại nước phát triển, dư nợ tín dụng có tài sản chấp BĐS chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng, chiếm khoảng 50% giá trị BĐS chấp Ở nước ta số thấp nhiều, vô hình chung làm đọng vốn tự có chủ sở hữu, hạn chế khả vay họ, mặt khác việc định giá thấp BĐS chấp phát sinh rủi ro cho chủ sở hữu Về thị trường BĐS phát triển, với hệ thống pháp luật quản lý tốt giao dịch đăng ký bên tham gia thị trường thực nghĩa vụ thuế tăng lên góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước Khi thị trường BĐS phát triển, tạo điều kiện cho thị trường bổ trợ vật tư, lao động xây dựng, thiết kế, trang trí nội thất …có điều kiện phát triển, mà có hội tiếp cận công nghệ kiến trúc, xây dựng quy trình kỹ thuật, quản lý BĐS … từ đối tác liên doanh nhằm ngày hoàn thiện TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường BĐS phát triển kéo theo nhiều dự án triển khai hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hình thành, khu nhà khang trang tiện nghi tạo nên diện mạo khu đô thị mà góp phần to lớn việc phát triển an sinh – xã hội cho cộng đồng Mối tương quan hệ thống luật pháp quản lý thị trường thân thị trường BĐS luôn tồn quy luật cân bằng, điều hiểu rằng: chế luật nhằm quản lý thị trường BĐS “tốt” tạo động lực ”tốt” để phát triển thị trường ngược lại chế quản lý lạc hậu không phù hợp hệ lụy làm cho thị trường phát triển lệch lạc chậm phát triển, theo quan điểm tác giả phát triển thị trường BĐS sở để hoàn thiện chế quản lý thông qua văn pháp quy ngày hoàn thiện thực tế phù hợp Vai trò khác thị trường BĐS thị trường phát triển xu hướng giá trị tài nguyên đất thông thường tăng lên theo thời gian (trong dài hạn), điều tác động đến hành vi người quản lý, khai thác, sử dụng BĐS hướng tới sử dụng hợp lý hiệu tài nguyên đất Cung – cầu thị trường bất động sản 1.5  Cung thị trường BĐS toàn lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa thị trường để giao dịch thời điểm với mức giá định Về lý thuyết cung thị trường BĐS chịu tác động yếu tố sau: - Giá BĐS hàng hóa - Giá BĐS thay - Giá yếu tố đầu vào (nguyên liệu, vật tư, lao động…) - Chính sách quy hoạch - Chính sách lãi suất, tín dụng - Chính sách thuế - Chính sách đầu tư - Thủ tục hành - Công nghệ xây dựng - Yếu tố tâm lý người cung ứng TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - Số lượng doanh nghiệp tham gia thị trường… Đối với hàng hóa thông thường cung hàng hóa co giãn tỷ lệ thuận với giá hay nói cách khác giá loại hàng hóa tăng cung thị trường loại hàng hóa tăng ngược lại, BĐS hàng hóa ngắn hạn quy luật cung không đúng, ngắn hạn giá BĐS hàng hóa tăng lượng cung BĐS hàng hóa không thay đổi, điều giải thích sau: lượng cung đất đai yếu tố thiếu BĐS tài nguyên khan chịu quản lý chặt chẽ pháp luật, dự án BĐS cung ứng sản phẩm thủ tục hành rờm rà, vốn lớn, thời gian xây dựng dài… Về lý thuyết cung thị trường BĐS chịu tác động giá yếu tố đầu vào hay nói khác giá nguyên liệu, vật tư xây dựng thấp cung thị trường hàng hóa BĐS tăng lên giá yếu tố có xu hướng tăng lên cung thị trường BĐS hàng hóa có xu hướng giảm Chính sách quy hoạch, thuế, lãi suất, tín dụng….tác động mạnh mẽ lên cung thị trường BĐS thị trường BĐS thị trường tài có mối liên thông mật thiết, dự án BĐS cần lượng vốn lớn phần chủ đầu tư bỏ ra, phần liên doanh, góp vốn, hay phát hành cổ phiếu huy động vốn từ thị trường chứng khoán phần lớn lượng vốn lại phải vay định chế tài rõ ràng sách lãi suất, tín dụng…có ý nghĩa quan trọng cung thị trường BĐS Mặc khác nguồn cung BĐS phụ thuộc vào sách đầu tư BĐS hàng hóa quan doanh nghiệp đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nước, thông qua khu vực công nhà nước điều tiết quan hệ cung cầu thị trường Bên cạnh khu vực nhà nước nguồn cung BĐS chủ yếu hình thành từ khu vực tư nhân doanh nghiệp, cá nhân thực nguồn vốn tuân thủ nguyên tắc, quy định văn pháp luật, nhà nước điều tiết khu vực tư nhân chinh sách quy hoạch, quy định tiêu chuẩn xây dựng Thực tế cho thấy hệ thống văn pháp quy không chặt chẽ đồng hệ lụy hoạt động phi thức hay gọi cách khác thị TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN trường ngầm tăng dẫn đến hạn chế phát triển thị trường BĐS toàn cục Nguồn cung khác thiếu thị trường BĐS tài nguyên đất nước ta hiến pháp quy định đất đai tài sản toàn dân, nhà nước quan đại diện quản lý nguồn cung BĐS phụ thuộc lớn vào sách quy hoạch sử dụng đất hệ thống trị hay định phân cấp quyền địa phương ban hành  Cầu thị trường BĐS toàn lượng BĐS hàng hóa mà người tiêu dùng sẵn sàn chấp nhận có khả toán thời điểm với mức giá định Giữa nhu cầu cầu thị trường BĐS có khác biệt quy mô, phạm vi đối tượng xuất hiện, nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Nhưng cầu thực tế thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp có nhu cầu khả toán, lượng nhu cầu không trở thành cầu thị trường, có cá nhân nhu cầu sử dụng nhưng có lượng tiền nhàn rỗi sẵn sàng mua BĐS đầu kiếm lợi trở thành lực lượng cầu xuất thị trường Vì cầu thị trường phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động thị trường Cầu thị trường BĐS hình thành điều kiện sau: - Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng BĐS mà nhu cầu tự thỏa mãn quỹ BĐS sẵn có thân họ - Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu này, có nguồn lực tài cho toán nhu cầu chuyển thành cầu thị trường - Tính chất điều kiện thị trường tạo nên hội cho người đầu chờ BĐS tăng giá để kiếm lời - Phải có thị trường môi trường để nhu cầu có khả toán, trở thành cầu thực Cầu thị trường BĐS có nhiều loại khác song lượng cầu đất đai nhà chiếm tỷ trọng lớn nhất, cầu thị trường đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN đất công nghiệp, giao thông, công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu đất xây dựng loại nhà công trình xây dựng khác…cầu thị trường nhà đất xuất rộng rãi sôi động thị trường BĐS Trên thị trường nhà đất cầu thị trường nhà đất thông thường xuất cầu giả tạo nhà kinh doanh BĐS, điều làm tăng giả tạo nhu cầu nhà làm căng thẳng quan hệ cung cầu hệ lụy giá BĐS tăng, giảm đột biến thời điểm định Những yếu tố tác động đến cầu thị trường BĐS là: – Giá BĐS hàng hóa – Quy mô dân số – Thu nhập dân cư – Chính sách quy hoạch, đô thị hóa – Chính sách tín dụng – Chính sách thuế – Yếu tố tâm lý người tiêu dùng – Số lượng nhà đầu cơ, đầu tư, người mua – Thị hiếu người tiêu dùng… Sự gia tăng dân số áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu nhà đất ở, dân số tăng tăng thêm nhu cầu sản xuất, thương mại, dịch vụ …tăng áp lực nhu cầu BĐS Thu nhập tăng điều kiện để nâng cao chất lượng sống, nhu cầu nhà ở, đất hoạt động sản xuất tăng lên đáng kể Chính sách quy hoạch, đô thị hóa tác động lớn lên cầu thị trường muốn sống khu vực có hạ tầng kỹ thuật, xã hội ổn định, có môi trường sống lành, cảnh quan tốt…mặc khác sách thuế tín dụng tác động không nhỏ đến cầu thị trường BĐS, có sách hỗ trợ lãi suất hay mở cửa tín dụng cho thị trường BĐS , thị trường có phản ứng tức thời cầu thị trường tăng lên rõ rệt Quá trình đô thị hóa nước ta trình tập trung khu dân cư mở rộng không gian đô thị không gia tăng cầu thị trường lớn nhà đô thị mà công trình kiến trúc chức cao ốc văn phòng, khách TS NGUYỄN NGỌC VINH 10 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN sạn, thương mại, dịch vụ…mặc khác thị hiếu người tiêu dùng kết cấu hạ tầng, kiểu mẫu BĐS…tác động đến cầu thị trường BĐS 1.6 Quan hệ cung – cầu thị trường bất động sản Trong thị trường cạnh tranh thông thường giá hàng hóa điều tiết cung cầu, giá loại hàng hóa tăng lên “kích thích” cung làm cho lượng cung hàng hóa có xu hướng tăng lên, giá tăng tác động đến lượng cầu giảm ngược lại giá giảm cầu thị trường có xu hướng tăng lượng cung thị trường hàng hóa có xu hướng giảm Tại thời điểm khảo sát dạng hàng hóa cung cầu tương tác hình thành giá cân sản lượng cân bằng, theo lý thuyết cung cầu chịu tác động nhiều yếu tố nên giá cân thay đổi hình thành giá cân Do quan sát giá thị trường loại hàng hóa BĐS thời điểm người ta đưa nhận xét quan hệ cung cầu phân tích yếu tố tác động lên chúng nhằm tìm giải pháp thích hợp hướng tới tối ưu hóa hoạt động sản xuất kinh doanh Nhưng BĐS hàng hóa đặc biệt nguồn cung tài nguyên đất vừa hữu hạn vừa chịu quản lý chặt chẽ hệ thống pháp luật, công trình BĐS thiết kế, xây dựng thời gian tương đối dài… tác động đến co giãn cung thị trường BĐS tùy thời hạn khác Trong ngắn hạn: cung thị trường BĐS thông thường không co giãn, giá cân BĐS lý thuyết phụ thuộc vào cầu thị trường nó, cầu tăng giá tăng ngược lại Trong dài hạn: Cung thị trường điều chỉnh theo tín hiệu từ thị trường nên cung co giãn tốt dẫn đến biên độ thay đổi giá trở nên cân TS NGUYỄN NGỌC VINH 11 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Sơ đồ thay đổi đường cung – cầu ngắn hạn S1 P P2 P1 P3 D2 D1 D3 Q3Q1Q 1.7 Q Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Những nội dung chủ yếu quản lý nhà nước thị trường BĐS: o Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thị trường BĐS BĐS tham gia hầu hết quan hệ kinh tế xã hội có nhiều văn pháp quy ban hành chi phối đến hoạt động thị trường BĐS như: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu sử dụng đất đai BĐS…Cùng với hệ thống văn luật pháp lệnh, nghị định, thông tư, thị… cụ thể hóa hướng dẫn thi hành luật Việc ban hành văn pháp luật thực tiêu chí đồng bộ, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế-xã hội nước ta trước mắt lâu dài quan trọng đảm bảo tính thực thi sống TS NGUYỄN NGỌC VINH 12 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN o Xây dựng chiến lược nhằm phát triển thị trường BĐS Việc quy hoạch sử dụng đất, sách thuế thủ tục hành công cụ quan trọng quản lý nhà nước chiến lược phát triển thị trường BĐS, chiến lược rõ ràng hài hòa cho chủ thể tham gia thị trường hiệu kinh tế - xã hội chiến lược phát triển thị trường BĐS có tính khả thi cao o Kiểm soát giao dịch BĐS Vì BĐS hàng hóa đặc biệt theo luật kinh doanh BĐS chủ thể kinh doanh, dịch vụ BĐS phải qua đào tạo (chứng hành nghề), giao dịch BĐS cần thiết phải qua sàn giao dịch nhằm hạn chế rủi ro cho bên tham gia thị trường đồng thời giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện phát sinh có liên quan đến giao dịch Mặt khác việc kiểm soát thị trường BĐS hạn chế giao dịch ngầm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, hạn chế nạn đầu lũng đoạn thị trường gây sốt cục giá đe dọa phát triển ổn định toàn hệ thống kinh tế Mặt khác thông qua sàn giao dịch hệ thống thông tin, đăng ký chuyển dịch BĐS từ diện tích, chủ quyền, giá cả…cũng cập nhật, nguồn liệu thống thông tin thị trường BĐS, làm sở để nhà quản lý đưa sách phù hợp để kích thích phát triển thị trường, nhà đầu tư công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá tiếp cận nguồn liệu đáng tin cậy trình tác nghiệp TS NGUYỄN NGỌC VINH 13 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Câu hỏi ôn tập Vì người ta cho bất động sản tài sản đặc biệt? Bạn hiểu tài sản gắn liền khái niệm bất động sản? Bất động sản phân dạng nào? Thị trường bất động sản có đặc điểm gì? Hãy nêu nội dung vai trò thị trường bất động sản kinh tế quốc dân? Những yếu tố tác động đến cung thị trường bất động sản? Những yếu tố tác động đến cầu thị trường bất động sản? Hãy giải thích chế hình thành giá bất động sản ngắn hạn? Cơ chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản? 10 Thị trường bất động sản nước ta có hạn chế gì? 11 Những mặc tích cực thị trường bất động sản Việt nam? 12 Những tiềm phát triển thị trường bất động sản nước ta? TS NGUYỄN NGỌC VINH 14 [...]... Thị trường bất động sản có những đặc điểm gì? 5 Hãy nêu 7 nội dung chính của vai trò thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân? 6 Những yếu tố nào tác động đến cung thị trường bất động sản? 7 Những yếu tố nào tác động đến cầu thị trường bất động sản? 8 Hãy giải thích cơ chế hình thành giá của bất động sản trong ngắn hạn? 9 Cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản? 10 Thị trường. .. triển thị trường, nhà đầu tư và các công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá có thể tiếp cận nguồn dữ liệu đáng tin cậy trong quá trình tác nghiệp TS NGUYỄN NGỌC VINH 13 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Câu hỏi ôn tập 1 Vì sao người ta cho rằng bất động sản là tài sản đặc biệt? 2 Bạn hiểu thế nào về tài sản gắn liền trong khái niệm của bất động sản? 3 Bất động sản được phân dạng như thế nào? 4 Thị. ..TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN sạn, thương mại, dịch vụ…mặc khác thị hiếu của người tiêu dùng về kết cấu hạ tầng, kiểu mẫu BĐS…tác động đến cầu thị trường BĐS 1.6 Quan hệ cung – cầu thị trường bất động sản Trong thị trường cạnh tranh thông thường giá cả của hàng hóa sẽ điều tiết cung cầu, nếu giá của một loại hàng... hơn TS NGUYỄN NGỌC VINH 11 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Sơ đồ thay đổi đường cung – cầu trong ngắn hạn S1 P P2 P1 P3 D2 D1 D3 Q3Q1Q 2 1.7 Q Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về thị trường BĐS: o Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường BĐS BĐS tham gia hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội do đó có rất nhiều văn... tương đối dài… tác động đến sự co giãn của cung thị trường BĐS tùy thời hạn khác nhau Trong ngắn hạn: cung thị trường BĐS thông thường không co giãn, do đó giá cân bằng của BĐS đó về lý thuyết chỉ phụ thuộc vào cầu thị trường của nó, cầu tăng thì giá tăng và ngược lại Trong dài hạn: Cung thị trường sẽ điều chỉnh theo tín hiệu từ thị trường nên cung co giãn tốt hơn dẫn đến biên độ thay đổi về giá trở nên... và quan trọng nhất là đảm bảo tính thực thi trong cuộc sống TS NGUYỄN NGỌC VINH 12 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN o Xây dựng các chiến lược nhằm phát triển thị trường BĐS Việc quy hoạch sử dụng đất, chính sách thuế và thủ tục hành chính là những công cụ quan trọng quản lý nhà nước trong chiến lược phát triển thị trường BĐS, nếu chiến lược rõ ràng và hài hòa cho các chủ thể tham gia thị trường. .. hình thành giá của bất động sản trong ngắn hạn? 9 Cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản? 10 Thị trường bất động sản của nước ta có những hạn chế gì? 11 Những mặc tích cực của thị trường bất động sản Việt nam? 12 Những tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản nước ta? TS NGUYỄN NGỌC VINH 14 ... rất nhiều yếu tố nên giá cân bằng sẽ thay đổi và hình thành giá cân bằng mới Do đó khi quan sát giá thị trường của một loại hàng hóa BĐS tại một thời điểm người ta đưa ra nhận xét về quan hệ cung cầu và phân tích những yếu tố tác động lên chúng nhằm tìm ra những giải pháp thích hợp hướng tới tối ưu hóa hoạt động sản xuất kinh doanh của mình Nhưng BĐS là hàng hóa đặc biệt vì nguồn cung tài nguyên đất... có xu hướng tăng lên, nhưng giá tăng sẽ tác động đến lượng cầu sẽ giảm và ngược lại khi giá giảm cầu thị trường có xu hướng tăng nhưng lượng cung thị trường của hàng hóa đó sẽ có xu hướng giảm Tại một thời điểm khảo sát về dạng hàng hóa cung và cầu tương tác nhau và hình thành giá cân bằng và sản lượng cân bằng, nhưng theo lý thuyết cung và cầu chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố nên giá cân bằng sẽ... soát thị trường BĐS sẽ hạn chế giao dịch ngầm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, hạn chế nạn đầu cơ lũng đoạn thị trường gây những cơn sốt cục bộ về giá đe dọa sự phát triển ổn định toàn hệ thống của nền kinh tế Mặt khác thông qua sàn giao dịch hệ thống thông tin, đăng ký chuyển dịch BĐS từ diện tích, chủ quyền, giá cả…cũng được cập nhật, đây chính là nguồn dữ liệu chính thống về thông tin thị trường ... nghiệp TS NGUYỄN NGỌC VINH 13 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Câu hỏi ôn tập Vì người ta cho bất động sản tài sản đặc biệt? Bạn hiểu tài sản gắn liền khái niệm bất động sản? Bất động sản. .. tố tác động đến cầu thị trường bất động sản? Hãy giải thích chế hình thành giá bất động sản ngắn hạn? Cơ chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản? 10 Thị trường bất động sản nước ta có hạn... Thị trường phi thức TS NGUYỄN NGỌC VINH TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3 Những đặc điểm thị trường bất động sản Hàng hóa BĐS hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác thị trường