TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGHỀ MÔI GIỚI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN    TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGHỀ MÔI GIỚI NHÓM 1 MSSV Nguyễn Thị Vân Anh 11135034 Nguyễn Thị Kim Thùy 11135023 Nguyễn Trương Linh Tuấn 11135072 Đỗ Thị Hạnh 11135044 Võ Thị Huệ Ngọc 12124242 I TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY 1. Năm 2013 1 Thị trường bất động sản năm 2013 có những khó khăn lớn. Giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn. Về giá bất động sản năm 2013, một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí 50%. Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà Nội. Tuy nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá. một loạt giải pháp của Nhà nước đã được đưa ra. Nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại. Nhà ở xã hội đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của Chính phủ thông qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản cũng được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất. 2. năm 2004 Những con số ấn tượng của BĐS trong quý 1/2014 3 tháng đầu năm 2014, thị trường BĐS đã dần lộ nhiều dấu hiệu khởi sắc. Những con số dưới đây đã phần nào vẽ nên một bức tranh có phần lạc quan cho thị trường. 2.290 là con số giao dịch BĐS thành công tại Hà Nội và TPHCM trong 2 tháng đầu năm. tại TPHCM có gần 1.000 giao dịch thành công (tương đương cùng kỳ năm 2013), trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1.290 giao dịch thành công (gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2013). Lượng tồn kho BĐS đã giảm 1,87% trong 2 tháng đầu năm 2014 so với cuối năm 2013. Dư nợ cho vay BĐS đã tăng lên 14,7% trong năm 2013. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với 31/12/2012 4% là tốc độ giải ngân của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tính đến hết tháng 2/2014. Trước những chuyển biến tích cực của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng khẳng định "thị trường BĐS tuy còn khó khăn nhưng thực tế thị trường đã dần ấm lên". Dù thị trường đã có những chuyển biến tốt nhưng theo đánh gia của các chuyên giá tốc độ hồi phục của thị trường sẽ còn chậm và kịch bản "sốt" giá nhà đất như năm 2009 sẽ khó có thể xảy ra. 2 II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỞNG BẤT ĐỘNG SẢN - Phân loại dựa vào hang hóa trên thị trường + Thị trường đất đai (nông nghiệp, phi nông nghiệp) + Thị trường nhà ở ( đô thị, nông thôn) + Thị trường căn hộ chung cư + Thị trường cao ốc văn phòng + Thị trường công trình công nghiệp (khu công nghiệp, nhà xưởng, khu chế xuất) + Thị trường công trình thương nghiệp (khu thương mại, trung tâm thương mại) + Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng) - Phân loại dựa vào tính chất quan hệ + Thị trường mua bán chuyển nhượng + Thị trường thuê và cho thuê. + Thị trường thế chấp và bảo hiểm + Thị trường dịch vụ bất động sản: môi giới BĐS; thông tin BĐS, tư vấn BĐS; định giá BĐS;bảo trì, bảo quản, quản lý BĐS. - Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường: + Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp). + Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. + Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. - Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nhà nước + Thị trường chính thức (có kiểm soát): như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,… + Thị trường phi chính thức ( không có kiểm soát): giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ - Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi + Thị trường tư liệu sản xuất : gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp, 3 + Thị trường tư liệu tiêu dung: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v + Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v - Căn cứ vào khu vực có bất động sản + Thị trường khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v + Thị trường khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v + Thị trường khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v III PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - Phân khúc BĐS có đầu tư xây dựng: o BĐS nhà ở :nhà riêng, đất nền, chung cư, nhà phố, biệt thự. o BĐS công nghiệp, BĐS công trình thương mại dịch vụ: văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khu thương mại, khu nghỉ dưỡng. o BĐS hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. - Phân khúc BĐS không đầu tư xây dựng: : Đất nông nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất gồm đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản - Phân khúc BĐS đặc biệt: Công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể nhưng khả năng tham gia thị trường rất thấp. Những phân khúc đầu tư nổi bật trong lĩnh vực BĐS: Phân khúc căn hộ  BĐS căn hộ là loại hình được hầu hết các nhà đầu tư cá nhân lựa chọn, nhất là các nhà đầu tư mới bắt đầu tham gia thị trường do chi phí tham gia đầu tư thấp hơn so với các loại hình khác, trên dưới 1,5 tỷ đồng cho một căn hộ trung bình ở các quận ven đô và thủ tục mua bán cũng có phần đơn giản hơn.  Ngoài ra, nhu cầu thực cho loại hình BĐS này hiện nay là rất lớn nhất là các căn hộ nằm ở phân khúc trung bình thấp. 4  Tính đến năm 2009, tỷ lệ căn hộ trên tổng số nhà ở/căn hộ tại HN và TPHCM lần lượt đạt 17% và 6%.  Theo kết quả nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam, trong quý II-2014, Tp.HCM có 11 dự án nhà ở mới và các giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu chào bán, cung cấp thêm khoảng 3.820 căn hộ vào thị trường, tăng 37% theo quý và 636% theo năm.  Cùng với đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường là 17%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 9 điểm phần trăm theo năm và có khoảng 2.500 căn hộ được giao dịch trong quý II năm 2014, tăng mạnh 60% theo quý và 115% theo năm. Các dự án hạng C chiếm gần 70% số lượng giao dịch. Quận 2 và quận 7 tiếp tục có số lượng căn bán cao nhất, chiếm 46% số lượng giao dịch; các quận Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân và Thủ Đức với 34% tổng số căn được giao dịch.  Theo dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, tại khu vực HN, tỉ lệ căn hộ sẽ đạt 25-30% và tại TPHCM là 18-20%. Phân khúc căn hộ cao cấp - Tại HN, nguồn cung căn hộ cao cấp trong Quý 2 vào khoảng 4.500 căn, chiếm khoảng hơn 70% tổng nguồn cung căn hộ. Nguồn cung chủ yếu đến từ Quận Hai Bà Trưng với 54% lượng cung, Quận Cầu Giấy 17%. Giá chào bán trung bình trên thị trường thứ cấp vào khoảng từ 42 triệu/m2, giảm khoảng gần 5% so với Quý 1. So với thị trường HN, phân khúc này tại TP HCM vào Quý 2 có lượng cung khiêm tốn hơn, vào khoảng 720 căn hộ, chiếm 20% tổng nguồn cung mới trong thời điểm trên. Giá chào bán trung bình của phân khúc này tại thị trường thứ cấp ước khoảng từ 39 triệu/m2, giảm khoảng 0,3% so với Quý trước. - Về phía nhà phát triển dự án, tình hình thị trường của phân khúc căn hộ cao cấp trở lên hiện nay đang diễn biến bất lợi cho các chủ đầu tư. Hiện tổng số vốn đầu tư để xây dựng một dự án căn hộ cao cấp đòi hỏi rất lớn nhưng nguồn vốn tự có của các chủ đầu tư tự án thường chỉ chiếm 20%-30%. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho các dự án hiện không khả thi do mức lãi suất cao, khoảng 25-27%/ năm cộng với chính sách hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất nhằm đưa tỷ trọng này về mức 16% đến cuối năm của hệ thống ngân hàng. 5 - Hơn nữa, nguồn cầu từ các nhà đầu tư cá nhân mà đa phần là các nhà đầu cơ cho phân khúc này đang ở mức thấp do tính thanh khoản kém và nguồn tiền khan hiếm bởi họ không thể lướt sóng như những năm 2007-2009 và cân nhắc các phương án đầu tư khác chẳng hạn như tiền gửi ngân hàng với lãi suất thực huy động khá cao vào khoảng 18-19% cho những khoảng tiền lớn trong khi quy định của NHNN là 14%. Những diễn biến này cũng được phản ánh phần nào trong số lượng khiêm tốn của nguồn cung căn hộ cao cấp trong 02 năm sau, ước khoảng chỉ hơn 400 căn hộ thuộc phân khúc này được tung ra thị trường TP HCM. - Viễn cảnh cho các nhà đầu tư cá nhân trong phân khúc này cũng không có nhiều tích cực, khi giá chào bán tại thị trường thứ cấp của phân khúc này vào Quý 2/2011 đang giảm. Một trong những rào cản lớn cho nguồn cầu trong phân khúc này cũng chính là mặt bằng giá cao. Trong bối cảnh tính thanh khoản kém của phân khúc này và lượng tiền mặt sẵn có đang ít đi, việc bỏ vốn vào căn hộ cao cấp và tìm kiếm những khoản lợi nhuận trong ngắn hạn là khó khả thi. Phân khúc trung cấp  Nguồn cung căn hộ trung cấp tại HN vào Quý 2 vào khoảng 1.300 căn, chiếm 21% tổng nguồn cung. Giá chào bán trung bình trên thị trường thứ cấp hiện cũng giảm so với Quý 1, vào khoảng 29 triệu/m2. Tại TP HCM, Quý 2 có gần 800 căn hộ được tung ra thị trường, chiếm khoảng 23% tổng nguồn cung căn hộ. Hầu hết nguồn cung đến từ các quận 7, 8, 9, Thủ Đức Giá chào bán trung bình tại thị trường thứ cấp của phân khúc này trong Quý 2 đạt khoảng 20 triệu/m2, giảm gần 1% so với Quý 1.  Khi phân khúc cao cấp rơi vào tình tình ảm đạm, việc các nhà đầu tư vốn phát triển dự án cao cấp dịch chuyền dần sang phân khúc trung bình cũng đang trở nên phổ biến. CapitaValue Homes Limited - đơn vị trực thuộc Capitaland tham gia đầu tư vào phân khúc này bằng việc góp 70% vốn trong dụ án căn hộ trung cấp Spring Life liên doanh với Công ty Khang Điền ước tính sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 974 căn hộ. Đơn vị này cũng vừa mua 65% cổ phần của Công ty TNHH Quốc Cường Sài Gòn nhằm phát triển dự án căn hộ trung cấp tại Bình Chánh với quy mô 800 căn. Các dự án căn hộ trung cấp do CapitaValue Homes cung cấp cho thị trường dự kiến sẽ có mặt bằng giá khoảng 20 triệu/m2. 6  Mặc dù nguồn cầu thực tế từ khách hàng có nhu cầu thực cho phân khúc căn hộ trung cấp không lớn như phân khúc căn hộ bình dân, nhưng nhu cầu về loại hình căn hộ này vẫn đáng để các nhà phát triển dự án cân nhắc, nhất là khi thu nhập bình quân đầu người đang có xu hướng tăng. Các nhà phát triển dự án quan tâm đến phân khúc này nên chú trọng phát triển các căn hộ có diện tích hợp lý, từ 60-70m2 với 01 hoặc 02 phòng ngủ nhằm thúc đẩy tính thanh khoản cao nhất.  Đối với nhà đầu tư cá nhân, chi phí đầu tư vào các căn hộ trung cấp có mức giá hợp lý hơn. Đây có thể được xem là phân khúc đầu tư thay thế hợp lý cho phân khúc cao cấp khi thị trường đang tiến dần về phía khách hàng có nhu cầu thực vì các sản phẩm ở phân khúc này có sự cân bằng giữa chất lượng cuộc sống và chi phí căn hộ, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người mua nhà thuộc tầng lớp trung cấp, những cặp vợ chồng làm văn phòng với thu nhập khá và ổn định. Phân khúc bình dân  Lượng cung cho căn hộ bình dân tại HN vẫn chiếm một tỷ lệ khiêm tốn trong tổng cung Quý 2, vào khoảng 8%, 600 căn. Giá chào bán tại thị trường thứ cấp giảm khoảng gần 5% so với Quý 2, khoảng 22 triệu/m2. Tại TP HCM, phân khúc này chiếm gần 60% tổng lượng cung căn hộ trong Quý 2 với khoảng 2.100 căn hộ, giá chào bán trung bình ước khoảng 15 triệu/m2, giảm nhẹ khoảng 0,2% so với Quý trước.  Nhu cầu thực về căn hộ bình dân hiện rất cao trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng kip về nhu cầu.  Theo ước tính, trong khoảng 2010-2011, TP HCM cần thêm khoảng 80.000 căn hộ nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở mới của người dân và tái định cư các dự án đô thị. Tuy nhiên trong năm 2010 - 2011, loại hình BĐS này chỉ cung cấp thêm khoảng 25.000 căn hộ.  Với giá bán trung bình và phần lớn các căn hộ chỉ có diện tích vừa phải với 01 hoặc 02 phòng ngủ, nguồn lợi nhuận từ việc đầu tư phát triển phân khúc căn hộ này chắc chắn sẽ không cao so với phân khúc khác nhưng đây lại là phân khúc có tính thanh khoản cao và sức mua được duy trì ổn định, ước khoảng 80% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh thị trường hiện nay khi nhu cầu thực về căn hộ đang dần đóng vai trò quyết định đến tương lai 7 của phân khúc này, việc đầu tư vào dự án căn hộ bình dân nhằm khai thác tối đa nguồn cầu này đáng để cân nhắc.  Các cá nhân tham gia mua bán căn hộ bình dân hầu hết là những khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Thị trường cho phân khúc này hiện nay đang dần hướng về người mua với việc giá chào bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều giảm nhẹ và tiến về giá trị thực, và nguồn cung khá dồi dào tại các khu vực ngoại thành như Quận 7, 8, Tân Phú, Bình Tân… Đây là thời điểm thuận lợi cho người có nhu cầu thực về căn hộ hiện thực hoá ước mơ sở hữu bất động sản của mình. Đất nền Loại hình này có tính thanh khoản cao hơn và chi phí thấp hơn so với biệt thự và nhà liền kề, thích hợp với các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm khoản đầu tư an toàn với mức giá hợp lý. Do đó, đất nền được săn lùng bởi các nhà đầu tư cá nhân ít vốn mong muốn đầu tư vào phân khúc BĐS có thanh khoản tương đối cao. Đây là phân khúc BĐS đáng cân nhắc trong bối cảnh hiện nay nhằm bảo toàn giá trị đầu tư và tìm kiếm lợi nhuận gia tăng trong dài hạn.  Tuy nhiên, tình hình diễn biến thị trường của phân khúc này cũng không nằm ngoài xu thế chung của thị trường. Tại HN, phân khúc đất nền Quý 2/2011 đang có những mức giảm giá mạnh so với năm 2008-2009, với hơn 70% dự án giảm giá và mức giảm giá chào bán ở thị trường thứ cấp đang phổ biến ở mức 10-15% so với Quý 01/2011. Cụ thể như Dự án Kim Chung - Di Trạch có mức giảm giá khoảng từ 10-12 triệu đồng /m2 so với đầu năm. Giá đất Dự án Nam An Khánh cũng đang được giao dịch 30 triệu đồng /m2, giảm 10 triệu đồng /m2 so với đầu tháng 03/2011. Thị trường đất nền riêng lẻ TP HCM thời gian qua cũng chuyển biến chậm hơn mong đợi, với giá chào bán tại các Khu Dân cư như Bình An, Thạnh Mỹ Lợi tại Quận 2 và Phước Long B, Phú Hữu, Quận 9 có sự tăng giá nhẹ trong khi các khu vực khác giá chào bán không có nhiều thay đổi. Sự tăng giá nhẹ của các nền đất tại phía Đông chủ yếu đến từ sự kỳ vọng của giới đầu tư về tiến độ của việc phát triển cơ sở hạ tầng xung quanh và đặc biệt là Dự án Hầm Thủ Thiêm được dự kiến sẽ hoàn thành vào Quý 3/2011.  Đối với nhà phát triển dự án, hình thức đầu tư vào các dự án đất nền được nhận định là ít rủi ro, có phi phí đầu tư thấp và đơn giản hơn rất nhiều. 8  Trong thời điểm hiện nay, nắm bắt được thị hiếu của một bộ phận nhà đầu tư cá nhân với số vốn tương đối có tâm lý ưa chuộng hình thức sở hữu đất nền xem đây là một hình thức bảo toàn tài sản lâu dài, các nhà phát triển dự án có xu hướng mở rộng phát triển ở vùng ven và các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai với diện tích nền đất hợp lý mức giá chào bán chỉ khoảng trên dưới 500 triệu đồng. Điển hình là Dự án Five Star do Công ty Đất Xanh đầu tư tại Cần Giuộc, Long An với quy mô 20 ha cung cấp cho thị trường 649 nền đất với diện tích trung bình khoảng 111 m2/nền và mức giá từ 5-6 triệu đồng/m2. Công ty Thủ Đức House cũng tham gia đầu tư phát triển Dự án Khu Đô thị Long Hội tại Bến Lức, Long An với khoảng 320 lô với giá dao động khoảng từ 3-6 triệu/m2. Với các mức giá cạnh tranh trên, việc phát triển các dự án đất nền vùng ven đang rất được các nhà phát triển quan tâm. Phân khúc văn phòng Nguồn thu nhập từ các cao ốc văn phòng thường biến động theo tình hình phát triển kinh tế. Khi kinh tế trên đà phát triển và viễn cảnh sáng thì phân khúc này sẽ đem lại nguồn thu đáng kể cho NĐT; và ngược lại khi kinh tế đối mặt với những khó khăn nhất định thì nguồn thu rõ ràng sẽ bị ảnh hưởng mạnh bởi nhu cầu về thuê văn phòng của các công ty sẽ có chiều hướng đi xuống và việc cắt giảm chi phí sẽ được khách hàng ưu tiên hàng đầu. Kinh tế Việt Nam hiện nay đang rơi vào trường hợp thứ hai, Chính phủ chấp nhận hy sinh tốc độ tăng trưởng kinh tế nhằm tập trung hạ nhiệt lạm phát, làm cho thị trường cao ốc cho thuê rơi vào tình trạng thật sự khó khăn. Mặc dù chủ đầu tư đã phải sử dụng nhiều phương thức khuyến mãi, đưa ra nhiều gói dịch vụ chăm sóc khách hàng đa dạng nhằm thu hút người thuê nhưng vẫn không giúp cho thị trường cao ốc văn phòng hoạt động sôi nổi hơn vì về bản chất, số lượng khách hàng không thay đổi, họ chỉ thay đổi thói quen tiêu dùng khi chuyển từ sản phẩm của NĐT này sang NĐT khác NĐT của phân khúc văn phòng đang đối mặt với rất nhiều khó khăn. Để thu hút khách hàng sử dụng sản phẩm của mình, NĐT cần phải có chiến lược cạnh tranh tốt hơn so với đối thủ bao gồm marketing, khuyến mãi, chăm sóc khách hàng, vận hành tòa nhà… Đứng trước tình hình nguồn cung dư thừa như hiện nay cũng như là ước tính trong vòng 03 năm tới tại 02 tỉnh thành lớn TP HCM và HN, việc tìm kiếm thị phần 9 trong phân khúc đầu tư cao ốc văn phòng của NĐT mới có vẻ như không còn là quyết định khôn ngoan trong thời điểm này. IV KHÁI NIỆM VỀ MÔI GIỚI Hình ảnh trước đây của người môi giới bất động sản trong xã hội thường bị ví von như là “cò nhà đất” ám chỉ: - Không chuyên nghiệp - Không trung thực - Cơ hội - Chụp giật Nhưng rõ ràng là nhà môi giới bất động sản đã là một nghề nghiệp góp phần làm gia tăng sự phát triển của thị trường BĐS và gia tăng lợi ích của các bên tham gia thị trường bất động sản • MGBĐS là công việc làm trung gian giữa người mua/(cần thuê) và người bán/(cho thuê) • Thường được trả công theo một tỉ lệ nào đó trên tổng giá trị giao dịch được gọi là hoa hồng Người mua( cần thuê) <===>Môi giới BĐS<===> Người bán ( Cho thuê) • MGBĐS khác nhân viên bán hàng (Sale person) ở chỗ nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua còn MGBĐS là tìm kiếm và kết nối người bán muốn bán với người mua muốn mua NV Bán hàng<===> Người mua Các nghiệp vụ môi giới Trong luật kinh doanh bất động sản (2006), điều 45 – nội dung môi giới bất động sản có ghi: − Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng − Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản − Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. V. VAI TRÒ, VỊ THẾ CỦA NGHỀ MÔI GIỚI a. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản Đặc điểm thị trường bất động sản Là một thị trường không hoàn hảo Thông tin về thị trường (luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất) 10 [...]... toán Và 3 môn học tự chọn khác VI QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản: Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho cơ thể- dịch vụ môi giới bất động sản Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được Sau đây là một số dạng.. .Về hàng hoá (vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán…) Không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi Tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ... hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư + Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng 1.3 Thông tin về cầu bất động sản 1.3.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản - Người mua: + Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ + Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi + Để bảo toàn vốn Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của... những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Điều đó cho thấy được vai trò to lớn của nhà môi giới đối với việc đưa cho các chủ thể những thông tin đầy đủ, chính xác về hàng hoá bất động sản b Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển các trung tâm môi giới giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán... chính sách quản lý bất động sản Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động 11 sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính…... ảo” và nhờ nắm được thông tin sẽ định giá chính xác giá trị của bất động sản việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động. .. chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế d Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu... hoạt động môi giới BĐS: 12 1.1 Thông tin về nguồn cung bất động sản - Các dạng cung: + Bán + Cho thuê, cho thuê lại + Đầu tư liên doanh liên kết + Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được - Thông tin nguồn cung + Văn phòng môi giới + Từ khách hàng + Từ các phương tiện thông tin đại chúng + Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án + Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, ... + Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng + Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương +MLS: hệ thống niêm yết đa chiều Đôi khi chỉ cần ngồi cà phê thế này cùng vài câu chuyện là bạn đã có 1 nguồn cung BĐS 1.2 Thông tin về bất động sản - Kinh tế kỹ thuật: + Vị trí: môi trường xung quanh + Loại,... năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao… - Xã hội, lịch sử: + Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động sản + Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không… 13 + Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không… - Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: + Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, . DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN    TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGHỀ MÔI GIỚI NHÓM 1 MSSV Nguyễn Thị. Căn cứ vào khu vực có bất động sản + Thị trường khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường. thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản Đặc điểm thị trường bất động sản Là một thị trường không hoàn hảo Thông tin về thị trường (luật pháp, chính sách đất