TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về bất động sản 1.1 Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quền tài sản ; trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia làm 2 loại bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). 1.2 Bất động sản : Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây ựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định [8]; “Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn.Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”; 1.3 Động sản: Động sản là tài sản không phải là bất động sản. 1.4 Phân loại bất động sản: Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng phân loại bất động sản khác nhau, ví dụ phân loại bất động sản của Thụy điển (Bảng 1) Bảng 1: Phân loại bất động sản của Thụy điển (đơn vị 1000 triệu SEK) BĐS miễn thuế *: Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính[19] Stt Loại bất động sản Số lượng Giá trị BĐS Nông Lâm nghiệp 359.000 350 BĐS Nhà ở riêng biệt 2.285.000 1.400 BĐS Nhà ở chung cư 115.000 1000 BĐS Công nghiệp 166.000 500 BĐS miễn thuế * 95.580 1000 Tổng số 3.019.580 4.250 2 2. Khái niệm về thị trường bất động sản 2.1 Hàng hóa Bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa Bất động sản (HHBĐS). Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đát đai mà các tài sản khác không có: (1) Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn được phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hóa – xã hội, khoa học – giáo dục, quốc phồng – an ninh tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trông sản xuất nông – lâm nghiệp và thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia ; (2) Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian – phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; (3) Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nó chung; Ngoài những thuộc tính đặc thù trên hàng hóa BĐS còn có những tính chất khác với các loại hàng hóa khác: (1) Là loại hàng hóa không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoat nước, điện). cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; (2) Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; (3) Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hóa, ví dụ: Bất động sản là công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng [15] 2.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. Thị trường bất động sản là cơ chế, trong dó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi [18]; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. 3 3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 3.1 Tính chất - Thị trường bất động sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định: (1) Sản phẩm; (2) Số lượng; (3) Giá cả. - Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: (1) Quy luật giá trị; (2) Quy luật cung cầu; (3) Quy luật cạnh tranh - Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ pháp luật Oxtralia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thé chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán,cho thuê, thế chấp; pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thé chấp BĐS và cho thuê nhà. - Thị trường bất động sản có những đặc trưng: (1) TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; (2) TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. (3) TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; (4) TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo; (5) cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS 3.2 CHức năng của thị trường bất động sản TTBĐS có chức năng: (1) Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; (2) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; (3) Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; (4) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường 3.3 Vai trò, vị trí của thị trường Bất động sản TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: (1) Tham gia vòa việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS – tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; (2) tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; (3) Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao động; (4) Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao đông, việc làm, nhà ở. 3.4 Điều kiện hoạt động của thị trường bất động sản (1) Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ; (2) Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; (3) Biện phapf cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua về: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của 4 người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của nhà nước… (4) Thỏa thuận giá mua bán; (5) Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận; (6) Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ qua đăng ký BĐS (7) Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thẻ vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay; (8) Biệm pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS. Ví dụ: - TTBĐS Ox-trây-lia pháp luật không giớ hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các dại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quản cáo viecj bán đất: Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá như giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết dịnh; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; - TTBĐS Trung Quốc: người được nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giớ BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. [15] II KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1 Thị trường hàng hóa 1.1 Sản xuất hàng hóa Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giớ, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của sự tăng trưởng; không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được; đó là vì nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp chí thức và hành dộng của hàng triệu cá nhân khác nhau Hàng hóa và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người tiêu dung chỉ ra hàng ngày. Các hàng hóa được sản xuaatsnhw thế nào được xác định bằng 5 sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hóa sản xuất cho ai – ai là người tiêu dung và tiêu dung bao nhiêu – phụ thuộc lớn vào mức cung – cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được…) và giá cả của các yếu tố đó. Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong sơ đồ 1 - ở đó có 2 loại thị trường, phía trên là thị trường hàng hóa đầu ra như là giầy dép, nhà cửa, chè… phía dưới là thị trường hàng hóa đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất như lao động, đất đai, vốn. CÁC THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM CẦU CUNG CÁC THỊ TRƯỜNG YẾU TỐ Sơ đồ 1 – hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung cầu [24] 6 GIÁ CẢ TRÊN THỊ TRƯỜNG HÀNG HÓA LÁ PHIẾU BẰNG CÂU CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG HỘ GIA ĐÌNH GIẦY NHÀ Ở CHÈ LÁ PHIẾU BẰNG CÂU CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG HỘ GIA ĐÌNH TIỀN LƯƠNG, TIỀN THUẾ SẢN XUẤT: CÁI GÌ ? THẾ NÀO ? CHO AI ? GIẦY NHÀ Ở CHÈ LAO ĐỘNG ĐẤT ĐAI VỐN 1.2 Quyền về tài sản Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập do vốn mang lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ về quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty. Quy về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi khai thác hàng hóa vốn của họ. Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiến lợi từ vốn là những gì hình thành nên tên gọi của chủ nghĩa tư bản. Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loại quy ước và quy chế như về thừa kế, thuế, bảo vệ môi trường, giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đường…[24] 1.3 Khuôn khổ pháp lý về quyền về tài sản Quyền về tài sản phải tuân theo khuôn khổ pháp lý có hiệu quả và chấp nhận được đối với kinh tế thị trường bao gồm các quy định về quyền tài sản, luật hợp đồng, và hệ thống các quy đinh giải quyết tranh chấphông thể có được nền kinh tế thị trường khi không có luật để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, hay cam kết cho các công ty được sở hữu lợi nhuận của họ. Một khi các khuôn khổ pháp lý đổ vỡ thì mọi người không còn ý đinh đầu tư lâu dài cho tương lai, nền kinh tế bị đình trệ và chất lượng cuộc sống bị giảm sút. [24] 2 Cơ chế thị trường 2.1 Đặc điểm của cơ chế thị trường Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hóa cho ai có tiền mua chúng ma không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập. Theo quy luật cung cầu đó là sự tương tác qua lại giũa cầu (người tiêu dung phân phối thu nhập của mình cho các hàng hóa và dịch vụ sẵn có), với cung (là các doanh nghiệp tạo ra hàng hóa và dịch vụ với số lượng và chất lượng dem lại cho họ lợi nhuộn lớn nhất). sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hóa đầu ra và về giá cả. [24] 2.2 Sự khác biệt giữa cơ chế thị trường và cơ chế kế hoạch hóa Khác với nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, việc phân phối những lượng hàng hóa kham hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền kinh tế thị trường không phải là việc của ủy ban kế hoạch hay cơ quan lập pháp mà là thông qua sự tương tác của cung và cầu. Đó là sự phân phối theo túi tiền, chính nó quyết định hàng hóa nào dược sản xuất? sản xuất cho ai? Và thậm chí sản xuất như thế nào?! Giá cả được xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lượng cung hàng hóa có hạn cho những người có nhu cầu. [24] 2.3 Để tài sản chuyển thành tư bản 2.3.1 Tư bản à động cơ cung cấp lực lượng cho nền kinh tế thị trường tư bản giống như năng lượng, cũng là một giá trị đang nằm ngủ. Đưa nó vào cuộc sống đòi hỏi vượt qua 7 Việc nhìn các tài sản nhưng chúng đang là, sang suy nghĩ một cách năng động về chúng như chúng có thể là. Nó đòi hỏi một quá trình để cố định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một dạng có thể dùng để khởi động sự sản xuất them [21] Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith và Karx đều cho rằng: “tư bản là động cơ cung cấp lực cho nền kinh tế thị trường”; và Marx cũng đã đồng ý với Smith rằng: “tư bản tích tụ được càng nhiều, thì càng có khả năng chuyên môn hóa hơn, và năng xuất của xã hội sẽ càng cao hơn.” 2.3.2 Để tài sản trở thành tư bản Để các tài sản được tích tụ trở thành tư bản năng động và khởi dộng thêm sản xuất, chúng phải được cố định lại và thể hiện trong một đối tượng nào đó. Cái tồn tại trong một khoảng thời gian ít nhất sau khi lao động đã kết thúc. Nó là, như nó đã là, một lượng lao động được tồn trữ và được dự trữ để sử dụng, nếu cần, trong một dịp khác. Lao động được dùng trong sản xuất ra các tài sản sẽ không để lại dấu vết nào nếu không được cố định một cách thích hợp. Tư bản không phải là sự tồn trữ của các tài sản được tích tụ mà là khả năng nó nắm giữ để triển khai sản xuất mới. Tư bản trước tiên là một khái niệm trừu tượng và phải được cho một dạng cố định, hữu hình để trở nê hữu ích. Simonde de Sismondi (nhà kinh tế học Thụy Sỹ thế kỷ 19) đã viết rằng tư bản là “một giá trị vĩnh cửu, cái được nhân lên và không tàn lụi” … Bây giờ giá trị này tự tách khỏi sản phẩm tạo ra nó, nó trở thành một đại lượng siêu hình và phi thực thể luôn luôn nằm trong sự chiếm hữu của bất kể ai đó tạo ra nó, đối với người ấy giá trị này có thể (được cố định) ở một dạng khác. Marx tán thành với nhà kinh tế học người pháp jean Baptiste Say khi cho rằng "Tư bản luôn luôn là phi vật chất vì lẽ rằng không phải vật chất tạo rat ư bản mà là giá trị của vật chất ấy, giá trị chẳng hề có hữu hình về nó. Ý nghĩa quan trọng này của tư bản đã bị thất lạc đối với lịch sử. Tư bản bây giờ bị lẫn lộn với tiền, cái chỉ một dạng di chuyển của tư bản, là một trong những thể hiện hữu hình của nó… nhưng không phải là cái cuối cùng cố định tư bản Adam Smith đã chỉ ra, tiền là "cái bánh xe vĩ đại của luân chuyển", nhưng nó không phải là tư bản bởi vì giá trị "không thể cốt ở trong các đồng kim loại ấy". Tiền không thể ẩn định bằng bất cứ cách nào tiềm năng trừu tượng của một tài sản cụ thể nào đó để chuyển đổi nó thành tư bản. [24] 2.3.3 Quyền sở hữu là một công cụ làm trung gian để chuyển các tài sản thành tư bản Chuyển một tài sản vật lý để tạo tư bản – thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền nhằm tài trợ cho một doanh nghiệp – đòi hỏi một quá trình rất phức tạp – không có cái đại diện, cái biểu diễn, những tài sản này là tư bản chết; quyền sở hữu lúc này, không đơn thuần lấy giấy 8 tờ mà là một công cụ làm trung gian, cái thâu tóm và lưu trữ hầu hết các thứ cần thiết để làm cho nền kinh tế vận hành [24] “ Nguồn kinh phí quan trọng, duy nhất đối với các doanh nghiệp mới tại Mỹ là thế chấp nhà của chủ doanh nghiệp tài sản này cũng có thể chỉ ra tiền sử vay nợ của chủ doanh nghiệp, cung cấp địa chỉ tin cậy để thu nợ và thuế, là cơ sở cho việc xây dựng các công trình phúc lợi công cộng mới một cách tổng hợp và đáng tin cậy, là cơ sở cho việc hình thành chứng khoán như các cổ phiếu dựa trên thế chấp có thể được tái chiết khấu và bán trên thị trường thứ cấp. Thông qua cách này, các nước phương tây đã truyền sức sống vào bất động sản khiến cho bất động sản tạo rat ư bản “[22] III KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 1 Hợp chủng Hoa Kỳ Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789), Quốc hội liên bang Mỹ đã thông qua pháp quy đất dai đầu tiên (LandOrdinance of 1785). Năm 1787 Nghị viên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng tây bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía tây. 1.1 Cải cách đất đai Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghệ chưa phát triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trước tiên là chế độ đất đai. Về chế độ đất đai, nước mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (ANh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên sơ sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới – Chính phủ Mỹ đã chọn con đường dung thứ ba khi quyết định dibh chuyển dất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu. 1.2 Chính sách đất đai Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước Mỹ, có thẻ chia ra hai thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nuyên đất phong phú của mình; thờ kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyể việc phan phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất. [19] 9 2. Cộng hòa Pháp 2.1 Chế độ sở hữu dất đai Phần lớn đất đai ở pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng. Điều này có nghĩa là, chủ sở hữu tư nhân về đất đai phải nhường quyền sở hữu của mình đối với đất đai cho nhà nước để sử dụng vào mục đích công cộng; Bên cạnh hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, còn có hình thức sở hữu nhà nước về đất đai. Theo đó, Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục dích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của nhà nước được hình thành thông quan những hình thức chủ yếu như: (1) Quyền ưu tien mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; (2) Trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng; 2.2 Vai trò quản lý Nhà nước: Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về dất đai,nhưng nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác nhàm đảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: (1) Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở đều phải được phép của chính quyền cấp xã; (2) Khuyến khích việc tích tụ đất đai thông qua việc chuyển đổi ruộng đất; (3) Việc bán đất nộng nghiệp hay đất đô thị đều phải nộp thuế đất và thuế trước bạ là 10%. Hơn nữa, việc mua bán đất không được thực hiện một cách tự do mà phải xin phép chính quyền. Chỉ sau khi được cấp có thẩm quyền cho phép mới được bán đất và phải ưu tiên bán cho người đang thuê đất. Nế những người này không mua thì mới được quyền bán cho người khác. 3. Liên bang Úc Chế độ quản lý và sử dụng đất đai ở úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Commonlaw): 3.1 Đất Vương quyền (Crow Land) Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trong tâm vào quyền chiếm hữu (possession)chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quan niệm về tính tương đối của chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của luật bất động sản Anh – Úc: (1) Theo luật Anh – Úc, Nhà VUa có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất vương quyền (Crownland). (2) Trong khi lịch sử phát triển luật bất động sản ở Úc lại dựa 10 [...]... thông qua thị trường và thực tế đã khảng định xu hướng phát triển này; (3) Vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tố cáo của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ); đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold) 3.2 Sở hữu tư nhân về đất đai Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà học... 3.2 Sở hữu tư nhân về đất đai Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo Sở hữu tư nhân về đất đai 11 12 . 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về bất động sản 1.1 Tài sản: Tài sản bao. [15] 2.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường Bất động sản liên quan chặt